吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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中庭問題を考える

法政校舎の解体工事は着々と進行しているようで、校舎北側や体育館も防音壁で覆われるようになってきました。全容が見えなくなる日も近そうです。解体されると、ろくでもないマンションが建つかと思うと、このまま工事がストップしないかな、などと思わなくもありません。

話は変わりますが、最近、練馬区立野町の法政グラウンド跡地の横を通りました。すると、既に建築計画のお知らせが掲示されているのを発見しました。9月10日に設置されていましたので、もう2ヶ月も経っているとは… 施工業者は大林組です。最近、ドメイン「toad3.obayashi.co.jp」から「法政+グランド+三井不動産」という検索結果を辿ってきたものをはじめとして、本ブログに大林組からのアクセスが多いのはこのせいだったんですね。アクセス記録は、色々なことを雄弁に語ってくれるようです。

開発計画案内
(クリックで拡大)

建築計画お知らせ1
(クリックで拡大)

建築計画お知らせ2
(クリックで拡大)

それにしても、実質的な立地条件は校舎跡地とグラウンド跡地で全く異なるところはないのに、用途地域の違い(校舎側は武蔵野美大が低層住宅地域に建てられないため用途地域を緩和されている)だけでこれだけ違う建物が建てられるとは… 日本の建築行政の根本的な歪みを痛感せずにはいられません。グラウンド跡地に建設される共同住宅は2棟、地上4階建(高さ11.99m)と地上3階建(高さ9.99m)です(この他に戸建て8区画)。この程度のボリュームが本来あるべき姿でしょう。まあ、この程度の高さしか建てられないから、長谷工はグラウンドの方には全く興味を示さなかったんでしょうけど。長谷工の社是は、「高くなければマンションじゃない」とでもなっているに違いありません。

一応、グラウンド跡地については、これで一段落といったところでしょうか。居住者の車を、全て宮本小路経由で吉祥寺駅方面に流すといった東町の交通渋滞を無視した計画でなければ良いのですが。また動きがあればご報告します。

さて、本題に移ります。前回のエントリで、長谷工の説明とは異なり、どうも中庭の削減余地がまだありそうだということをお伝えしました。しかし、図面を見ていると、どうしても長谷工側の説明で分からない点があります。それは、「採光の問題で、階段前の部屋は壁が一部斜めになっている位であり、これ以上商品性を損ねるような譲歩はできない」との説明についてです。

階段の存在が壁の形状に影響を与えたのかなと思わせる説明なのですが、図をよく見ると、斜めになっている箇所は階段正面ではなく、むしろ階段の横なのです。これって、階段の存在というより、何か別の理由で壁をへこませているのではと思わずにはいられません(何しろすぐ嘘つきますから)。そして、色々調べていると、「やはりこの壁のへこみは階段とは無関係で、採光の問題は廊下側出部屋の居室表示だけらしい」ことが分かってきました。「出部屋問題」再びです。

中庭離隔距離
(再掲、クリックで拡大)

そもそも、長谷工が「採光の関係で、中庭側の部屋が居室表示できなくなる(納戸になってしまう)」と再三言っているのは、建築基準法第28条で「居室の床面積の1/7以上の有効面積を持つ窓がない部屋は、居室と表示できない」と定められていることを指しており、これには色々と細かいルールがあるのですが、建築基準法施行令第20条で離隔距離が7m以上あれば窓の面積をそのまま使えることとなっているため、離隔距離7mに拘っているのです。1m×1.5m程度の大きさの窓があれば、10.5平米(約6.3畳)までの部屋が作れることになります。

これが、7mをちょっとでも割れば、窓の面積に採光補正係数というものを乗じなければならなくなるるため、1階(窓の中央の地上からの高さが1.5mと仮定)だと、離隔距離がほぼ7mあっても約3畳までの部屋でなければ居室表示できなくなってしまい(計算式は下記の通り)、この点については長谷工の主張する通りです。

≪参考≫計算式
 採光補正係数=D/H×6-1.4(D:離隔距離、H:屋根から窓の中心までの距離)
 1m×1.5mの窓で、地上高1.5mの位置の窓(高さ24m)の場合、
  ・採光補正係数=7/(24-1.5)×6-1.4=0.467
  ・許容床面積=1.5×0.467×7=4.9平米(約3畳)



しかし、開放廊下に面する窓については別途定めがあり、開放廊下の幅が2mを超える場合は、窓の面積の7割を基に計算ができることとなっているため、7.35平米(約4.5畳)の部屋は確保できることとなります。

ここで長谷工の図面に戻ります。上記の図面は、図面が小さく、且つ寸法が入っていないので正確なことは分かりませんが、建物の離隔距離が7mあることから考えると、通常の廊下が幅1.75m、壁をへこませた部分が幅2.15m程度と推察されます。上記の採光に関する規定に照らせば、この設計は階段の存在とは何の関係もなく、開放廊下に面した部屋の居室表示を確保するためのものだと言えるのではないでしょうか(但し、この議論は建築の素人が素人考えで述べており、間違っている可能性は高いものと思います。是非、この辺に詳しい方からの情報提供をお待ちしています)。

すると、こういう取引は考えられないでしょうか。利便性を確保するために階段を確保しても良いが、開放廊下側の出部屋はカットし、開放廊下は南北に貫通する形とする。その上で、開放廊下の幅を2m以上確保して、居室表示できる状態を確保する(廊下が容積対象面積となることを懸念するのであれば、現状と同じ、窓の前部分だけ広げる形でも可)。結果として、居室表示を維持したまま中庭を削減できるので、その分東棟を西にセットバックする。但し、建物の一部が南北の高さ規制に抵触するので、その部分はカットする。

これだと、一方的に長谷工が譲歩する形となりますので、例えば2mセットバックできたら、1.5mは中庭の削減に、残り0.5mは居室の拡大に使って、床面積の削減分を回復させる。そのような妥協点を、長谷工、住民協議の上で見出すよう努力する。こういう提案をしてくれれば、住民側も「長谷工は良くやってくれたな」と好印象を持って話もスムーズにいくと思うのですが。欲の皮が突っ張りすぎた長谷工にとっては、とても呑める案ではないのでしょうかね。皆さんはどう思われますか?
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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