吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第7回長谷工説明会

前回のエントリで、有楽土地と大成建設は同じドメインを使用しているのではないかと推測しましたが、あっさりと解決しました。ポストに投函されていた有楽土地住宅販売の「土地求む」のチラシに、吉祥寺営業所のメールアドレスが堂々と「kitijoji@yuraku.taisei.co.jp」と書かれていました。やはり、ビンゴのようですね。まあ、販売会社になっているかどうかについてはまだ分かりませんけど。

なお、この件についてトラックバックをいただきました。ご興味のある方は、リンクを辿ってご覧下さい。

さて本題です。11日の日曜日、前夜からの雨も上がった午前10時より、2週間振りに長谷工の新築説明会が開催されました。前回までの説明会に対する長谷工の態度から、大した譲歩は期待できないとは思っていましたが、長谷工の説明は予想以上に不誠実なものでした。

先ず初めに、8月5日に2Hの会より文書で手交した要望事項に対する回答があり、順次説明がなされました。以下に、その内容を掲載します(誤字等そのまま)。

1.建物に関する要望
(1)高さ・規模に関すること

・全高15m以内に
・二棟を一棟に(中庭をなくす)
・容積に入らないものは極力なくす
・GLを道路面に設定


〈回答〉
計画建物の高さや規模を下げて欲しい等のご要望を頂戴しておりましたが、高さについては地区計画制限(25mを24mに変更)もあり、以下の点を改善することで前計画24.98mを23.99mに変更しました。
・東棟の各階高(1階~8階)を5cmずつ、合計40cm下げる。
・東棟の屋上パラペットの高さを4cm下げる。
・1階の床を設計GLより55センチ下げる。
以上の点を変更した為、商品性、居住性に大きな影響が発生した為、西棟については、7階のみ階高を3.11m確保すると共に、防水性能を確保する為にパラペットを直立し、ルーフバルコニーに庇を設けることで商品性、居住性の回復を図っております。
また、計画戸数は1戸減となり、また容積対象面積は、当初約17,441.04平米から17,274.59平米と約166.45平米減となる等、全体のボリュームを下げております。

(2)品質・見映えに関すること

・外周は周囲と調和のとれた材質と色彩に(照り返しのない素材)
・建物全体形状は見苦しくないように
・グレードの高いマンション
・外観を含む設計仕様の事前開示と協議(外観素材 色彩 照明)


〈回答〉
本計画は、当該地に相応しい高品質な住宅建設を予定しておりますので、外観も自然界のアースカラーを基調としたデザインを検討しております。

(3)風害に関すること

風害軽減のため建物は流線型に
風害防止(軽減)の樹木(植栽計画)は住民と協議
風害は敷地内に収まる設計に
・植栽は四方に・常緑樹
・風工学研究所データ


〈回答〉
風環境の変化に伴う実害発生のご心配ですが、弊社と致しましては、本計画が最高8階建てであること、西側が7階、南側が4階、北側が5階等という様に変化のある形状となっており、かつバルコニーの凹凸があること等から、市街地の高層建築物から生じる様な風害の発生はないと認識しております。しかしながら別添「風速増加領域予想図(25mの高さ)」の様な風環境の変化があることから、敷地内の緑化計画を検討すると共に、万一、本計画建物に起因した風環境の変化により本計画周辺家屋等が損傷する等の実害が発生した場合は、弊社が窓口となり対象者と協議の上解決させて頂く事を基本としております。

(4)避難経路に関すること

マンション住民と地域の避難路


〈回答〉
本計画における東側の避難路は、東京都の建築安全条例に基づき、1階住戸の前に窓先空地として幅員4mの空地を確保しておりますが、本計画建物としての避難路であり、地域の避難路ではありません。

2.建物周辺要望
(1)圧迫感・離隔距離に関すること

・東側セットバック(10m)形態率30%以下に
・女子大通り側の離隔は都市計画道路から4m離す
・東側出部屋はカット
・受水の音懸念


〈回答〉
圧迫感の考え方につきましては、視野により検証した結果を説明させて頂きましたが、今般の見直しに当たり東側出部屋はカット致しました。
東側離隔につきましては、建物高さは下がりましたが、日影規制以外にも北側の15mの高さ規制及び南西側の東電高圧線の制限があり、西側にずらすには更に建物ボリュームを減少させることになりますが、弊社は前記1.でご説明した通り全体的ボリュームを減少しておりますので、これ以上の減少は対応致しかねます。
尚、東側離隔約7.2mを更に広げて欲しい旨(減少した分の回復も念頭に入れて)のご要望を代表役員の方より頂きました。この点につきまして弊社として再度検討致しました結果、約7.2mを約7.35mに、約15cm改善することとし、弊社の最終回答とさせて頂きます。
また、女子大通り側は、建物の壁面を道路境界から6mまでセットバックしました。
さらに、水道は直結方式にし、受水槽をとりやめました。

(2)駐車場・駐輪場に関すること

・駐車場の禁止公開空地で緑化
・野外駐車場は全部地下に且つ出入り口のカーブは緩やかに
・駐輪場の台数アップ


〈回答〉
東側の8台分の屋外平面駐車場を地下駐車場に移動し、公開空地として整備します。
また、地下駐車場へのアプローチ道路は、より緩やかなカーブに変更し、安全に出入りができるよう、女子大通りと直交するようにしました。
駐輪場は各戸2台置けられるように台数を増加整備しました。

(3)地域貢献(利便性・環境)に関すること

・バスベイ整備
・桜はできるだけ残す
・地域に貢献する施設(会議室等)の設置


〈回答〉
道路管理者及びバス会社と協議した結果、現在のバス停にバスベイを整備します。その際、歩道が削られますが、その分は敷地内の歩道状空地を歩道として利用して頂くことになります。尚、歩道状空地は、都市計画道路ラインまで拡幅致します。
現在ある女子大通りの桜の木は提供公園に移植させて頂きますが、ほぼ同じ場所に新たな桜の木を植樹し、景観の回復に努めます。
また、弊社が独自で開発した非常用飲料水生成システム(E WELL)を敷地内に設置します。これは、地震時などで断水した場合、地下水を利用して飲料水を供給するシステムです。マンション内住人だけでなく、地域住民へも提供可能な非常災害時に活用する設備です。ご近隣が利用可能な会議室等の設置は、本計画の事業性質上、お断り致します。尚、居住者とご近隣との関係が良好で、地域コミュニティ形成上必要となれば、管理組合との係りにおいて集会室の利用が可能になる場合もあろうかと思います。

(4)その他

・メインエントランス・サブエントランスの位置再考


〈回答〉
メイン・サブとも位置の変更はありませんが、地区計画の壁面後退として北側現状道路境界より6mの壁面後退となった為、サブエントランス部分の面積は縮小致しました。

3.日影規制に関する要望

・第1種中高層の基準ではなく低層の基準に
・建築後両者立会いで測定、違法ならて替える


〈回答〉
日影は、周辺地域の用途地域による規制を受けて計画しています。
尚、建築後のご近隣立会い測定の件は、お断り致します。

4.プライバシーの侵害対策要望
(1)ルーフバルコニーに関すること

・ルーフバルコニーは原則禁止
・設置する場合は2メートル以上の不透明な囲いが必要
・屋上へは立ち入り禁止


〈回答〉
当初計画時のルーフバルコニーから見渡せる状況を検討した結果、ルーフバルコニーを減らしております。今後、ルーフバルコニーから見渡せる範囲を具体的に説明させて頂き、協議させて頂きます。

(2)バルコニーに関すること

・バルコニー立ち上がり壁面は最上階まで全戸不透明防音効果のあるもので、高さ2m以上
・室外機は、バルコニー床面に・中廊下側に(一台で3台可動式)
・干し物はバルコニー内側に(取り付け装置)
・照明はバルコニー内側壁面に


〈回答〉
バルコニー形状は、プライバシーや外観を考慮した結果、一様にコンクリート立ち上がり(約75cm)の上にトップレール(約40cm)がある形態とします。
また、エアコンの室外機は、バルコニーの床面に設置し、直接ご近隣から見えない様に致します。尚、開放廊下側居室の室外機は開放廊下側に設置します。
物干し設備は、バルコニー手摺りの高さより下に設置します。バルコニーには照明設備はございません。

(3)室内の間取り・窓ガラスに関すること

・北側リビングは不可
・北側開口部はすりガラス
・○階以上の窓ガラスは半透明ガラスに
・窓は30cmぐらい離した二重サッシかはめ殺し窓


〈回答〉
本計画建物の北側窓ガラスにつきましては、プライバシー対策の必要性について、今後協議させて頂きます。



ちょっと住民側の要望事項にも無茶なものが混じっていますが、これは意見を集約したときに、内容について一切手を加えなかったことによるものと思われます。しかし、中心はもちろん建物の高さや圧迫感、建物による風害やプライバシー侵害といった点に集中しており、それらの点については見事なまでに住民の意見を取り入れない回答内容となっています。

中には、バスベイ設置のように住民提案が生かされた点も見受けられますが、これは必ずしも地域住民に配慮したというより、マンション入居者へのアピールとなる点を重視したという考え方もできるでしょう。とすれば、ほとんど住民の声は通らなかったことになります。

このような回答内容ですから、当然のごとく質疑応答の時間は、建物の高さと西側へのセットバックの問題に集中しました。その中でも、特に議論になったのは以下の2点です。

先ずは、各階の高さが引き下げられているにも関わらず、西棟7階のみ天井高が15cm高いこと、また、以前はなかった庇が設置され、結果として等時間日影による西側のセットバック余力がなくなっていることです。

西側庇
(クリックで拡大)

これについての長谷工の言い訳は、セットバックできない理由は上記回答の通り日影に関係なく、南北それぞれの高さ規制に抵触するというものですが、それは「ボリュームについて住民に譲歩する気はない」と言っているのと同義ですから、はっきり言って理由になっていません。それに、彼らが恩着せがましく地区計画変更により「全体のボリュームを下げて」いると何度も主張している点についても、減少幅はわずか1%未満です。長谷工には、「許容容積率は全て俺のもの」というジャイアン並みの発想しかないようです。

また、南側の高圧線の高さ規制に抵触する部分というのは、下図の通り、バルコニーから高圧線がすぐそばに見えるような5、6階の部屋です(図の左上の点線3本のうち、両端が送電線)。正直、こんな部屋を買う人がいるとは思えないんですけど。一応、この2部屋分の販売促進用キャッチコピーを考えてみました。長谷工さん、採用の検討をお願いします。

「手を伸ばせば送電線。電磁波シャワー、満喫」

電磁波シャワールーム
(クリックで拡大)

続いては、中庭を削れないかという問題です。この問題について長谷工が「既に階段前の部屋は廊下側の壁を斜めにしている位。2棟の離隔距離(7m)はこれ以上縮められない」と回答したのに対して、「それは2棟の離隔とは無関係で、建物中央部に階段があるからではないか。これをなくせば中庭を削れるのでは」との意見が出ました。すると、「このプランは、各階東西各4戸ずつで一つの階段とエレベーターを共有する設計であり、4戸の端の部屋は中庭に向かって出部屋がある。7mないと、この部屋の居室表示ができなくなる(納戸になる)。階段の数は、商品性の観点から減らせない」と、唐突なことを言い出しました。

中庭離隔距離
(クリックで拡大)

あれ程、中庭は一切削れない(居室表示ができなくなる)と言い続けてきて、住民側もある程度それを信じていたのに、居室表示できなくなるのが出部屋部分とは… 嘘をついていたとまでは言いませんが、「知識のない住民だから、こう言っとけばそれ以上追求しないだろう」というスタンスだったことが見え見えです。こうなると、誰が長谷工の言うことなぞ信じるのでしょう? 因みに、ここでも「南北の高さ規制に抵触するのでずらすことはできない」との主張を繰り返しましたが、それも含めた計画の再検討を要請していること、南側は送電線間近な劣悪環境であることについては1点目と同様です。

(11月15日追記)中庭についての考察をエントリ「中庭問題を考える」に書きました。併せてご覧下さい。

この他に、風害を懸念する声や、いつから新築工事が始まるのかを問う声が出ましたが、満足な回答は得られませんでした。最後には、15cmだけずらした提案を最終回答とし、建物の形状についての説明は今後一切しない(今後の説明会は、プライバシー関係や新築工事についてのみ)と一方的に宣言して閉会してしまいました。

しかし、少なくとも開放廊下を南北に貫通させ、廊下側出部屋をカットすれば、中庭を削減して建物が西側にずらせることが判明した以上、このままで話が終わるとは到底思えません。説明会は紛争予防条例に基づくものであることを考えれば、任意の話し合いで妥協点が見出せなければ、斡旋・調停まで行くことも可能性としては十分考えられます。まだまだ、問題は長引きそうですね。
スポンサーサイト

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

コメント

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://higashichomanshon.blog86.fc2.com/tb.php/88-5d516044
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。