吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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こんな値段で長谷工さん大丈夫?

今日は土曜日でしたが、長谷工解体工事はそれを考慮することなく全開で行われていました。体育館の入り口辺りの解体工事をやっているようですが、北側に防音壁がなく、騒音が全部外に漏れていました。近隣への配慮など微塵も感じられません。また、内装の撤去作業も同時に行われているようですが、教室の窓を全開にして作業しており、室内の騒音が外に全部漏れていました。これまた、近隣への配慮などどこ吹く風といったところです。

窓開けっ放し
(クリックで拡大)

因みに、東側の騒音・振動計は道路に接するドアを取り外して、外から見えるようになっていました。東側では本格的な作業を行っておらず、表示される騒音は60dB程度に止まっていました。北側は結構うるさいのですが、設置位置が騒音源からやや遠く、表示される騒音は時折80dBを越える程度でした。まあ、今後作業が本格化すれば、85dB超えは確実ですね。

騒音・振動計1013
(クリックで拡大)

前回のエントリの最後に、「法政跡地マンションの売り主は誰になるのか? 苦戦必死の高値掴み物件は敬遠されているということか?」と書きました。今回は、この点(法政跡地マンションは一体いくらになるのか)について、開示されている情報を基に(一部推測も交えて)考察してみたいと思います。

先ず、長谷工法政跡地の買取金額です。これについては、長谷工は頑として口を割りません。しかし、売買の相手先は、公共性も有する学校法人法政大学です。法政が開示している資料の中に、そのヒントがありました。

法政のHPの中には、財政の概要を開示しているページがあります。ここでは、そこで開示されている各種資料の中から法政跡地の売却代金を推計していきます(以下の記載では、より詳細な数値が記載されている予算書や決算書を適宜参照しておりますが、一々お断りいたしません。ご興味のある方は、上記リンクより適宜原データにアクセスしてみて下さい)。

先ずは、2007年度事業計画書の中から、資金の動きが記載されている資金収支予算書を見てみます。その中には、「法政大学中学高等学校移転に伴う旧校地売却などによ」り、132億9千万円の不動産等売却収入が見込まれることが記載されています。これが全て法政一高跡地の売却代金なのかは明らかではありませんが、過去3期間に不動産等売却収入が全くないことを考えれば、今期だけ法政一高以外にも売却収入が発生するとも考えにくいので、ここでは上記金額が全額法政一高跡地分と仮定させていただきます。

また、2005年度事業報告書の前受金収入の注釈には、「一中高校地売却の契約締結により手付金が入金となりました」との記載があり、その他前受金収入が26億7千万ほど上振れしていることが決算書から分かります。また、2006年度事業報告書にも、前受金収入の注釈として「中学高等学校校地売却代金の一部が入金となりました」との記載があり、決算書からその他前受金収入が35億9千2百万円ほど上振れしていることが分かります。ここでは、これらの上振れ分を法政跡地関連と見なします。

これらを合計した金額は、195億5千2百万円となりますが、この中には本校舎、テニスコートおよびプール以外に、練馬区立野町のグラウンド分も含まれていますので、上記金額を適当に按分しなければいけません。と言っても、その比率は勿論分かりませんので、ここでは各々の面積に路線価による重み付けを行ったものに基づいて按分しました(面積は、建設通信新聞掲載のものを使いました。長谷工の資料に基づく本校舎部分の面積は9,569.07平米ですから、多少の誤差はありますが、推計には十分な精度と判断しました)。

 ・本校舎…9,400平方メートル
 ・記念講堂・テニスコート…2,540平方メートル
 ・プール…670平方メートル
   以上、吉祥寺東町計12,610平方メートル
 ・グラウンド…10,661平方メートル

これに、契約時点(グラウンドはH17/12、本校舎他はH18/1)に近い平成18年度分の路線価(グラウンドは295千円/平米、本校舎他は380千円/平米)を乗じた推定時価を基に、先程の売買代金を按分すると、本校舎他の分は118億4百万円となります(長谷工の方が三井不動産より高値買いしている気もしますが、ここではそうした恣意的な判断は採用しません)。更に、これから本校舎部分のみの価格を算出すると、マンション用地の簿価は87億9千9百万円と推定されます(因みに、この価格は936千円/坪と路線価の約2.5倍です。武蔵野市・市用地課が「数十億円の開きがあった」(H18.2.24付産経新聞より)と言うのも頷けます)。

次に建築費です。長谷工提示の建築計画による延べ床面積は23,030.76平米です。建築費を1坪当たり70万円と仮定(8階建てのマンションの建築費としてはやや高い気もしますが、資材の高騰、地階の存在、そして何より長谷工の暴利を考慮してこの価格としました)すると、48億7千7百万円となります。この土地代、建築費計136億7千6百万円を85%で割り戻す(デベロッパーの利益や販促費等の諸経費を合わせて分譲総額の15%と仮定)と、160億8千9百万円となり、これが推定分譲収入の総額となります。

この分譲総額を専有延べ床面積17,441.04平米で割ると、922千円/平米(3,050千円/坪)となります。主要な間取りを勝手に設定して価格を算定すると、

 ・3LDK(75平米)…6,915万円
 ・4LDK(90平米)…8,298万円

となります。一説には、坪330万円とか、平均価格8千万/戸とか言われていますので、上記想定価格はやや安すぎる気もします。しかし、大はずれとはいえない程度の精度はあるのではないでしょうか(解体工事費用を考慮外としていますので、それを含めると上記価格により近付くかも知れません)。分譲時期は異なりますが、同一需給圏内で現在分譲中のグランドメゾン吉祥寺コートは、坪230万円前後での分譲です。JR線路横というハンディキャップはある(もっとも、法政跡地は高圧線下ですので、似たようなものです)ものの、土地の広さ等を考えれば、これだけの価格差を正当化する理由は何一つないと言えるでしょう。しかも、この物件は法政跡地と違って全16戸の小規模分譲です(多少値付けが強気でも売り切り可能な規模)。

長谷工さん、マンション市況が冷え込む一方の現状で、この価格で全209戸を売り捌く自信がありますか? ないなら、今からでも5階建てに変更して、住民との軋轢も解消し、平和にプロジェクトを遂行した方が良いと思いますけど…
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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