吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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9割が売れ残り!? 冷え込む新築マンション市場

扇情的な見出しでスタートしますが、これは私が考えたものではありません。日経BP社の「SAFETY JAPAN」というサイト中のコラム「不動産の達人が教える『失敗できない時代の住宅選び』」第73回分のタイトルです。

コラムの細かい内容は上記リンクからお読みいただくとして、内容をかいつまんで引用してご紹介すると、

 国土交通省は9月19日、2007年の基準地価(7月1日時点)を発表した。
(中略)
 東京圏では、旺盛なマンション需要や不動産投資の活発化を背景に、2年連続で都区部の住宅・商業地の調査地点すべてが上昇したとされる。
(中略)
 ところが、実態はかなり違う。新築マンションの販売現場には今、報道とは大きく異なる異変が起きている。新築マンションの販売現場では一体、何が起きているのか。
(中略)
 新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。
(中略)
 異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。
(中略)
 今後、吉祥寺では坪400万を大きく上回る新築マンションが複数販売される。その結果が果たしてどうなるのか、業界では注目が集まるところだ。このブランド立地での失敗がもし明白になれば、新築マンション市場はいっそう冷え込むことにもなりかねない。
(中略)
 現在の新築マンション市場では、旧価格と新価格、新々価格の物件が入り乱れているが、多くのケースで新価格物件には購入者がついてきていない。8月の契約率は70%弱といわれているが、実情はもっと厳しいのだ。
(後略)



如何でしょう。正に、法政跡地マンションはここに言う今後販売される吉祥寺物件です(下記追記参照)。坪400万円超ですか。問題外ですね。それだけ出せば、マンションなぞに固執する必要は全くなくなります。100平米で1億2千万円のマンションを購入する予算があれば、ここ吉祥寺でも戸建てが買えます。私は別に、マンションより戸建てが絶対的に良いとは思っていませんが、資産価値を考えれば、相応のグレードを有するマンションでなければ、それだけの価格はとても正当化できないでしょう。マンションデベロッパーは、そうしたマーケティングの基本から考え直した方が良いのではないでしょうかね。

(10月13日追記)この記事の吉祥寺物件とは、御殿山1丁目のJR社宅跡地の長谷工落札物件と、御殿山2丁目の横河社宅跡地(ルフォン吉祥寺)のことのようです。誤解を招く表現をお詫びします。なお、10月13日のエントリ)「こんな値段で長谷工さん大丈夫?」法政跡地の価格の検証を行っていますので、ご興味をお持ちの方は併せてご覧下さい。

「この記事ちょっと極端では」と思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、新築マンションが売れていないことなど、ちょっと関心を持っていればすぐ分かることです。販売はどんどん長期化して完成在庫が増加、小出しにして数字を捏造しても低下が止まらない初月契約率などについては、本ブログでもお伝えしてきた通りです。更には、大事な広告主であるマンションデベロッパーに対するネガティブな情報をあまり書かない(と思われる)新聞ですら、マンション販売には厳しい目を向けつつあります。

9月14日付の日経新聞では、「首都圏マンション 契約率70%割れ 8月、購入者が選別」の見出しで、初月契約率が65.6%まで下がったことを伝えています。もっとも、この期に及んでも「都心や神奈川など人気の高い地域では『デベロッパー各社が売り渋り傾向を強めた』(不動産経済研究所)ため、優良物件の発売が減少」という○○の一つ覚えの大本営発表を鵜呑みにして掲載しているのはご愛敬ですが。

この他、同業者でも心ある方は既にこの異常な状況に対して警鐘を鳴らしています。「建築閑話」というブログを書かれている建築家・飯沼竹一さんは、8月31日のエントリ「こんなマンションデベロッパーはもう要らない!」で、「数年前より分譲マンションは供給過剰であることなど周知の事実であ」り、「今年に入り、千葉市内でも新築分譲マンションの販売不振が顕著になってきているように感じる」こと、そして、「一企業の杜撰な事業企画から新築分譲マンションは格安に販売され、その周辺の既存マンションの資産価値が下落する」という理不尽さを指摘しておられます。

更に、「住環境の悪化、急激に生じる人口過密の問題、学校、ゴミ、駐車場、防犯、そして景観の問題… 多くのデベロッパーが街を創るという考えをほとんど持たない」ため、「マンションデベロッパーの社会的な役割は、疾うの昔に終わっている」と結ばれています。慧眼と言う他ありません(もっとも、私個人としては、大手不動産会社、大手商社も含めた「マンション建設に携わる全ての企業の社会的な役割」に変えるべきだとまで思っています)。

本来、メーカーには諸悪の根源である在庫を極力圧縮すべく、生産調整を行うということが、経営の最も基本的なノウハウとして備わっています(これをはずした会社がどうなっているかは数々の倒産事例が如実に物語っているでしょう)。その中で、「住宅(マンション)を造って売る」というメーカー的機能を有するデベロッパーのみが、将来の販売物件が枯渇することを過度に恐れて、ろくに採算も考えずに闇雲に土地を仕入れ、「売り出す頃には地価が上昇して販売価格に転嫁できるだろう」という極甘な見通しの元に突っ走ってきたツケが、今まさに噴出し始めている訳です(生産調整したくとも、次から次へと竣工するので調整しようがない)。自業自得という他ありません。この機を捉えて、今度こそ大幅にマンションデベロッパーの淘汰が進むことを、心から願わずにはいられません。

但し、特殊なノウハウなど一切不用(用地さえ仕込めば、企画・設計・施工・販売、全て外注可能)なマンションデベロッパーですから、淘汰された分だけ新興勢力がのし上がってくるだけです。根本的に、入り口の部分で公益の一部を担う住宅供給業者としての適性をチェックする仕組みを整えない限り、残念ながら抜本的な解決を図ることは難しいのが現実です。善良な市民の無駄な犠牲は、いつになったらなくなるのでしょうか。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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