吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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長谷工の本質は近隣対策屋?

これまでに何度か開催された長谷工主催の説明会ですが、提示される計画が毎回同じで、住民側の要請内容が全く反映されません。安易に変更に応じるとなめられるとでも考えているのかも知れませんが、住民側は長谷工の不誠実さに対する憤りを募らせるだけです。それに対して住民側から、「意思決定のできる人を連れてこい」という批判が何度か上がっていますが、遠藤課長、中村氏のご両人は、「我々が会社を代表して来ている」と取り合いません。まあ、サラリーマンとしては当然の対応ですけど。

そんな長谷工ですが、説明会に出席しているご両人の所属は「開発推進4部」となっています。彼らは、説明会以外の時間は何をやっているのでしょう? 今回の話題は、この点について見てみたいと思います。そこには、長谷工という会社の体質がはっきりと現れていました。

先ずは、長谷工のHP内の会社組織図を見てみると、確かに小さくですが【開発推進部門】として「開発推進1~4部」が載っています。しかし、不思議なことに、営業部門、建設部門、設計部門など、マンション建設に必要と思われる部門は全て他の箇所にもっと大きく載っているのです。一体、「開発推進部門」とは何なのでしょう?

この答えは、少し前の記事ですが、2004年7月17日付の週刊ダイヤモンドの「特集ゼネコン 新勝ち組と転落組」の中にありました。以下、その一部を抜粋します。

 長谷工の組織は他社とは大きく異なる。営業部員は少なく(118人)、ほかのゼネコンにはほとんどない、用地情報を収集する不動産部(188人)と、近隣対策や行政との折衝を行なう開発推進部(84人)がある。
「この二つのセクションはうちの要であり、ディベよりも充実しているという自負がある」(嵩聰久・長谷工社長)
 (中略)
 また、土地の売買で仲介手数料はほとんど取らない。右から左への取引である。その取り分は不動産業者や信託銀行に渡す。だから、長谷工に情報が集まるのだ。
 豊富な用地情報を基に商品を企画してディベに持ち込むため、ほかのゼネコンとの安値受注競争に巻き込まれることはない。
 (中略)
 長谷工の工事粗利益率が高いのは、近隣・行政対応の業務受託や設計監理のフィーをきちんと取っていることも一因である。



もうお分かりですね。そう、開発推進部門とは近隣対策屋だったのです。近隣対策についてご存じない方に簡単にご説明しますと、要は高層建築に際して周辺住民に計画を説明する業務です。但し、実際にはマンションデベロッパーは、「近隣対策屋」と呼ばれる近隣対策請負業者に説明の代行を行わせるケースが多く、近隣対策屋の住民側の要望を聞き入れない態度と相俟って、住民側の不信感を増幅させる結果になっていることは、各地のマンション紛争についての記録をご覧いただければ一目瞭然です。

これまでのエントリでも何度か触れましたが、長谷工はマンション建設に特化したゼネコン(建築業者)です。長谷工の仕事は、一義的にはマンションを建築することだけであり、売り主は別に存在するのです(法政跡地についても、水面下では複数のデベロッパーと交渉していることは想像に難くありません)。但し、長谷工が単なるゼネコンと異なるのは、「土地情報とセットでマンション計画をデベロッパー(売り主)に持ち込み、近隣対策まで全て請け負う」点にあります。

マンションは立地が全てとも言われます。その物件情報を押さえているから、売り主側は長谷工の言うことを聞かざるを得なくなる。これが、通常ゼネコン側の方が力関係が弱い(建築費を叩かれる)マンション業界において、長谷工がスーパーゼネコンをしのぐ利益率を上げている「特命受注方式」であると、彼らは事ある毎に自画自賛しています。更には、周辺住民の怒りを真正面から受ける近隣対策まで全て請け負うというのですから、デベロッパーからしてみたら非常に便利な存在なのでしょう。

このビジネスモデルで、長谷工が倒産寸前から立ち直ったことは事実でしょう。しかし、その弊害は確実に長谷工が建て続けている劣悪マンションに苦しむ近隣住民が負わされており、その被害は今もなお拡がり続けているのです。

話を法政跡地のマンション計画に戻しましょう。説明会に出席しているご両人は、正にこの近隣対策を専門に行っている人たちということです。であれば、勝手に設計変更を住民と合意する権利などある訳ないですよね。いかに住民側の要望を聞き入れず、自社の利益を守り通したかが、彼らの人事評価の全てでしょうから。

しかし、前回の説明会では、一応住民側の要望を全て聞いた上で対応できること、できないことを明確にすると明言しました。近隣対策屋として、住民側の要望事項を取りまとめ、関連セクションに報告するところまでは行った訳です(そのまま報告しているかどうかは不明ですけど)。後は、少しでも長谷工という会社に、良心が残っていることに期待するしかありません。

もう、紛争をおこしてまで巨大マンションを建て続けていくようなやり方は、住宅が大量に余っているこの時代、早晩行き詰まることは目に見えています。そのことに一日も早く気付き、方針を転換する聡明さが長谷工(をはじめとする事業者たち)に備わっていることを願っています。
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