吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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続・圧迫感を検証してみました

説明会の様子でもお伝えしましたが、長谷工は事前に予測された通り、圧迫感を数値化した形態率(=天空遮蔽率)を提示することはありませんでした(子供じみた「出さない理由」はちょっと想定外でしたけど…)。

とは言え、今後の長谷工との交渉において、具体的に何がどう良くなるのか、または悪くなるのかが、ある程度具体的なイメージできる状態で提示されないと、建築の素人がほとんどである住民側は理解できませんし、そもそも検討もできません。そこで、前回圧迫感を検証したプログラムを使って、いくつかのパターンで形態率の変化を計算してみました。今回は、その結果についてご報告させていただきます。下のグラフをご参照いただきながら、お読み下さい。

形態率の変化
(クリックで拡大)

先ずは、現状(法政校舎)の圧迫感の検証です。と言っても、当方に法政の正確な図面がある訳ではありませんので、多少の誤差は承知の上で、住宅地図の法政校舎の形状を元に、3次元モデルを作りました(衛星写真で見る限りは、概ね正確な形状をしていましたので、それ程の誤差はない筈です)。建物の高さも、4階建ての校舎は15m、体育館は10mと仮定しました。なお、体育館部分は東側の隣地境界線よりも道路側に張り出しており、この部分は誤差があります(と言うより、モデル作成ができずに途中までで計算を断念しています)。

このようにして求めた法政校舎の形態率は、グラフの茶色い線です。振幅が大きくなっていますが、これは、4階建てとはいえ隣地境界線ギリギリまで校舎が張り出しているためで、局所的に圧迫感が非常に大きくなっていることが見て取れます。

続いては、長谷工が建設を計画しているマンションによる圧迫感です。現在長谷工が提示している8階建て、隣地境界線から7.2mセットバックによる形態率は、グラフの青い線(何本か並んでいる一番上の線)です。一枚板のような形状(軍艦とも言う)ですので、建物に隣接するほとんど全ての箇所で高い圧迫感をもたらすことが一目瞭然です。特に、現状校舎が隣接している箇所は圧迫感が軽減されるものの、グラウンドに面している家の方々にとっては、圧迫感が急増することが見て取れます。

さて、このような圧迫感を軽減する方策はないものでしょうか。長谷工の計画を少しいじって、この点を検証してみました。先ずは、単純に東側の建物を7階建てに1階だけ削ってみました(黄色い線)。圧迫感は少し減少しますが、さほど効果は大きくありません。

次に、8階建てのまま、セットバックする距離を7.2mから道路側と同じ10mとしてみました(ピンクの線)。するとどうでしょう、高さを削るよりも圧迫感の軽減度合いは大きくなりました。圧迫感の軽減には、高さを削るよりも建物をセットバックさせる方が効果が高いことが分かります。

おまけとして、住民提案の地区計画が成立したケースとして、高さを15mに抑えて、セットバック距離を7.2m(水色の線)、10m(紫の線)としたケースも計算してみました。5階建て、10mセットバックなら、現在の法政校舎との比較においても、深刻な反対運動は起こらないで済む範囲内ではないかという気がしますが… 長谷工が善良な企業としての矜持を持ち合わせていれば、このような設計を行う可能性も十分あるのにと考えると、非常に残念です。そうなれば、もっと社会から尊敬される存在にもなると思うのですが。

最後に、長谷工に替わって販売計画を立ててみます。8階建てで209戸に対し、容積対象面積は17,441.04平米(約5,276坪)です。これを坪単価3百万円で販売すると仮定すると、総分譲収入は約158億円となります。これを209戸で割ると、平均分譲価格は7,573万円となり、まあ当たらずとも遠からずという感じではないでしょうか。

これを、5階建てに削る(現状の計画では153戸)代わりに、敷地をもう少し有効に活用することで平均分譲価格を約1千万円引き上げて85百万円とする。すると、総分譲収入は約130億円となり、従前の8割強の分譲収入は確保できます。もう少しプランを工夫して計画戸数を増やす、1戸当たりの専有面積を増やすなりすれば、十分8階建てのプランに替わる分譲計画を5階建てでも実現できると思うのですが…

圧迫感の問題も、既に見た通り、5階建てなら大幅に緩和できます。そのような計画なら、住民側も好意的に受け入れてくれる可能性は十分あると思います。マンション施工実績No.1を謳う長谷工さんのことですから、それ位の設計能力は十分にある筈でしょう。そうした設計にもチャレンジして、社会から尊敬される企業への転身を図ってみては如何ですか?
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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