吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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我が世の春の終焉 - マンション販売の変調

ここ数日、一寸法師さんのブログ「吉祥寺☆武蔵野市はお好き??」から飛んでこられる方が非常に増えています。武蔵野市議会議員選挙があった関係だと思いますが、選挙結果については法政跡地問題を中心に見る限り、やや寂しい結果となりました。開票結果については、武蔵野市のHPをご覧いただきたいと思いますが、市議会の討議内容についてのエントリでご紹介した「議員提出議案第11号・法政大学第一中学校・高等学校移転に関する決議」の提出者8名についての結果を見ますと(定数26名に対して立候補者は33名)、

2位:深沢 達也(2,069票)
20位:寺山 光一郎(1,478票)
22位:梶 雅子(1,445票)
25位:桑津 昇太郎(1,323票)
---
30位:大野 まさき(1,073票)
31位:鈴木 有臣(1,007票)
引退:金子 武、小林 清章

と、2位で当選した深沢氏(民主党武蔵野支部長)以外は、法政跡地問題に対して(少なくとも表向きは)問題意識を表明したことが直接票に結びつくことはなかったようです。また、この他にも市議会の一般質問で積極的に法政跡地問題を採り上げていた山本ひとみ議員も、28位(1,289.48票)で落選しています。法政跡地問題で何ら進展の見られない市議会に対する市民の不信任、本宿小PTA出身の深田きみ子氏に地域の票を奪われた等の理由が考えられますが、いずれにせよ引き続き法政跡地問題に対する取組を市議会全体で継続していただけることを願っています。

さて、市議会議員選挙の話はこれ位にして、本題に入りたいと思います。社会に害悪をもたらし続けるマンションデベロッパーの活動を抑制するには、何が最も有効だと思われますか? 色々ご意見はあると思いますが、私は入り口を閉める、すなわち物件の仕入れを抑制させることが一番効果的だと思っています。現在、マンションデベロッパーが馬鹿みたいに環境破壊型マンションを建築しているのは、それに資金を供給している銀行があるからです。

ここ1、2年のマンションデベロッパーの棚卸資産(特に仕掛販売用不動産)の伸びは異常ともいえる状態でした。前期比の1.5倍や2倍がざらで、(感覚が麻痺した)不動産業以外なら確実に倒産予備軍入りの財務内容の会社ばかりでした。そんな状態でも、銀行がどんどん融資すれば物件は仕入れられます。低金利の恩恵を受けて住宅販売も比較的堅調に推移したため、「先行仕入れ」という体のいい表現でごまかして土地を買い漁ってきた訳です。銀行がいかに不動産業者に野放図に融資してきたかは、東京商工リサーチの「銀行123行、2006年9月期中間連結決算ベース 不動産業・建設業向け貸出金残高調査」をご覧下さい。

しかし、こんな状態が長く続く訳はありません。既にあちこちで指摘されている通り、日本の住宅戸数は世帯数を大幅に上回っており、その中でマンションの大量供給を続ければ、いずれは大量の売れ残りが生じることは、小学生でも分かることです。その意味で、私はこの3月のマンションデベロッパーの決算内容に非常に注目しています。ひとたびネガティブな状況になれば、横並びの好きな銀行が一斉に不動産融資に慎重になることは目に見えています(金融庁も相当問題視しているようです)ので、一挙にマンションデベロッパーは苦境に陥ることになります。

3月決算の企業の決算が発表され出すのはゴールデンウィーク明けからだと思いますが、数は少ないですが2月決算のマンションデベロッパーの決算から、既に潮目の変化を十分読み取ることができます。いくつか例を挙げましょう。

先ずは、新興マンションデベのランドから。ここは、悪名高き三鷹駅前の超高層ツインタワー建築計画の主要事業主です(この劣悪計画については「駅前の空はだれのものか」をご参照下さい)。この会社の平成19年2月期の決算短信(細かい勘定科目が分からない連結ではなく単体の方)を見ると、販売用不動産の残高が前期末の460百万円から7,046百万円(何と15倍!)に増加していることが読み取れます。因みに、この間に売上高は219億円から289億円と3割強しか増えていません。通常、不動産業者の決算における「販売用不動産」とは完成在庫のことを指しますので、この会社は売れ残りの在庫が1年間で一挙に15倍にも膨れ上がったことになります。皆さんはどうお感じになりますか? こんな会社の株を買いたいと思いますか?

次にいきます。同じく新興マンションデベの総和地所です。この会社の平成19年2月期の決算短信(単体)も、販売用不動産が2,466→4,538百万円と2倍近くに膨らんでいます(同じくこの間の売上高の伸びは11,885→14,705百万円と2割強に過ぎません)。15倍に比べたらかわいいもんですが、完成在庫が2倍になれば、メーカーなら倒産水域です(本当は不動産業者でもこの点に変わりはないのですが…)。

更に、決算期は9月ですが、長谷工と同じくりそな銀行の債権放棄で生き長らえた中堅マンションデベ・ニチモ「業績予想の修正に関するお知らせ」を見ておきましょう。ここでは、「マンションの引渡戸数が想定を下回ったことなどにより連結・個別とも売上高は減少します」として、平成19年9月期中間期の業績予想(売上高)を下方修正しています。決算書が開示されていないので詳細は不明ですが、これが売れ残りが発生したことによるものであることに疑いの余地はないでしょう。

極め付きは、これまた新興マンションデベのフージャースコーポレーション「平成19年3月度 営業概況のお知らせ」です。ここでは、販売状況として、平成19年3月期の計画戸数1,654戸に対して契約済戸数が1,440戸と、進捗率87%に止まったことが報告されています。これに先立つ業績予想の下方修正では、「当期の未引渡住戸(約260戸=見込み)は、平成20年3月期の引渡予定戸数に追加されることとなりますが、粛々と販売活動に取り組む方針であります」とされています(平成18年3月期の引渡戸数は1,254戸であり、売れ残りが年間供給戸数の2割にも上ります。余談ですが、この会社の正直なディスクローズ方針には好感が持てます。事業内容は別ですけど)。

マンションデベロッパーは、価格の先高感から売り急がない方針だとか何だとか理由を付けて販売不振を誤魔化そうとしていますが、数字は正直です。多くの企業の3月決算が出揃えば実態がより明らかになると思いますが、今後マンションデベロッパーの業績は急速に悪化する可能性もあると思います。現に、以前本ブログでも紹介したベルディオ三鷹レジデンスは、1~2週間前から残り5戸と盛んに宣伝していますが、本日時点でまだ3戸が売れ残っています。本来この程度の在庫であれば、3月中に売り切っていて当然なのに、月を越えても売るのに時間を要している、この事実が全てを物語っているとは思いませんか? 販売長期化、事業化の遅れを懸念して、計画の修正を行うプロジェクトも増えてくるかも知れません。環境破壊型マンションと戦っている皆さん、最後まで諦めずに頑張っていきましょう。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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