因みに、上記リンクは「町田市玉川学園のマンション紛争を考える」というサイト内のコンテンツです。同サイトでは、「ユニヴェルシオール学園の丘」という日本IBMのグラウンド跡地に長谷工が建設した巨大マンションについてのサイトです。ユニヴェルシオールについては、既に竣工・入居済の物件ですが、何故あれだけ広大な敷地がありながら、敷地内の環境に対する過剰なまでの配慮を、周辺環境に対する配慮に振り向けたプランニングができないのかと、心底不思議に思います。そうすれば、無駄な紛争もなく、いつまでも売れ行き不振で金利負担ばかりが増すこともないでしょうに… もっとも金利を負担しているのは、メインの売り主であるナイスやプロバイス・コーポレーションだから、長谷工には関係ない話ですか。周辺住民だけでなく、同業者にも冷たいって訳ですね。
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前置きが長くなりましたが、今日は、新築マンションの価格設定について少し考えてみたいと思います。新聞等で、マンション用地が不足しており、土地の仕入れコストが上昇している（その結果、販売価格の上昇も予想されている）ことは目にされたことがあると思います。しかし、業者側が喧伝するほど、現在のマンション販売は好調とは思えないことは、以前のエントリでご紹介した通りです。
更に、ここでは、いかに新築マンションの価格設定に妥当性がないかについて考えてみたいと思います。
住まいは、普通の方にとって借りるか買うかのどちらかです。借家に住んでいた人が新居の購入を決意し、ローンを借りて自宅を購入するケースが多いと思いますが、この場合に問題となるのは、支払可能な返済計画の範囲内で、希望する条件の物件を購入できるだけの住宅ローンを借りられるかどうかです。現状支払っている家賃とは支払額という意味では比較しますが、それが厳密に損か得かを検討する方は少ないと思います。
しかし、これが投資用物件を購入するとなると話が変わります。投資用物件を購入する場合、購入額に対して見込まれる賃料収入がどれ位のリターンになるかを検討して、投資の可否を決めます。つまり、投資対象としての不動産は、預金や株式と同じく、金融商品としての一面を有している訳です（これを突き詰めていくとREITのような金融商品そのものに転化します）。
つまり、投資対象としての不動産は利回りで買われますが、実需としての不動産は利回りが考慮されておらず、はっきりと割高な水準にあります。
具体例を挙げてみましょう。建築紛争界のカリスマ「クリオレミントンヴィレッジ国立」です。このマンション、竣工後5年以上が経過してもまだ完売していません。当然ですね、国立市の高さ規制条例を無視して竣工時から既存不適格物件なんですから。一部（東棟）は賃貸に回されており、新築（竣工後1年以上経過すると新築ではなくなるのでは？）分譲と賃貸が混在した状態となっています。
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不動産情報ポータルサイトのHOME'Sで同物件を検索すると、新築、賃貸ともに登録があります。多少面積に差はありますが、同じ4LDKで比較してみましょう。
新築分譲 74,403,000円（126.21平米）
賃貸 月額251,000円（113.08平米）
分譲価格を単位面積あたりに引き直すと、589.5千円/平米となります。一方、年間の単位面積あたりの賃料はというと、26.6千円/平米となります。つまり、この物件を購入して賃貸に出すと、
26.6÷589.5＝4.5％/年
で回る計算となります。
但し、これは賃料そのものですので、管理コストや購入資金の金利、そして空室リスク等は一切考慮されていません。それでもこの利回りです。一般に、レジデンス系の投資利回りはオフィス系より高く要求されますので、最低でも5%台は欲しいところです。仮に5％だとして先程の単位面積あたりの賃料を割り戻すと、新築分譲分の価格は、
26.6千円×126.21平米÷5％＝67.2百万円
となり、およそ7百万円割高に分譲されていることになります。5.5％で計算すれば61.1百万円ですから、13百万円以上も割高ということになります。これは、別にこの物件に限った話ではなく、新築物件で利回りを計算するとほとんどが精々3〜4％です。中古物件だと、6〜7％位の物件も多数あるのですが… 是非一度ご自分で計算してみることをオススメします。
勿論、購入を検討される方のほとんどはこのように物件を選んでいない以上、あくまでも机上の空論という面はあります。しかし、こうした根拠のない新築プレミアムによる超過利益の存在が、マンションデベロッパーの法外な高値入札を促進している面は否めません。申し上げたいのは、消費者側がこうしたカラクリを理解することで、マンションデベ側の超過利益を削ることができ、それが乱開発の抑止力になる可能性もあるのではないかということです。
もっとも、モラルのない彼らのことですから、手抜き工事等の更なるコストダウンを図ることに終始するだけかも知れませんが… それって薮蛇？
