吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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いつまで続く? 会員限定分譲

しばらく更新をお休みしておりましたら、いつの間にか、前回更新から2ヶ月近くが経過してしまいました。その間も、吉祥寺レジデンシアの無粋な姿は徐々にその高さを増しており、近隣に対する電波障害被害も聞かれるようになりました。方角による程度の差こそあれ、明らかにゴーストが強くなるなどの画質劣化が多発しており、これ以上の電波障害は勘弁して欲しいものです。

未だに、長谷工からは電波障害対策についての説明は(少なくとも説明会等では)行われていない状況ですし、「電波障害がひどくなったら個別に言ってこい。そしたら個別に検討してやる」という、一方的に被害を巻き起こしていながら、被害を訴え出なければ対策も講じないというスタンスなのでしょうか? 今更、長谷工の不誠実な態度に対しては何の驚きもありませんが、改めてこの会社の社会的常識の欠落振りに幻滅させられます。

さて、そんな迷惑マンション吉祥寺レジデンシア」ですが、先述の通り電波障害を引き起こすほどにその高さは高くなってきています。下の写真は、工事が一番進んでいるD棟(南東側)の様子です。現場に掲示されている工程表によれば、既に7階までは躯体が完成、現在8階部分の工事に取りかかったところのようなので、ほぼ下の写真の覆いが、完成後の建物の外観に近くなりそうです。但し、違う点は写真中央の一番高くなっている部分が写真右側までずっと伸び、巨大なコンクリートの壁(穴が沢山あるので下駄箱と言った方が良いかも…)となるということです。

レジデンシアD棟の様子(立ち上がるD棟の様子(左奥は高圧鉄塔)、クリックで拡大)

この点について、先行してその姿を現したパークホームズ吉祥寺グランテラスと比較してみれば、その違いは歴然です。第一種低層住居専用地域に位置していることから、4階建てまでしか建てられないという制約からこうなったまでで、用途地域がもっと緩ければ吉祥寺レジデンシアと大差ない建物を建てたであろうことは想像に難くありませんが、それにしても最大4階建で離隔距離も十分取られた設計には、改めて「せめてこれ位であれば…」との思いを強くせざるを得ません。

グランテラスの様子(対照的なパークホームズ吉祥寺グランテラスの外観、クリックで拡大)

しかし、とにかく竣工に向けてひた走る吉祥寺レジデンシアですから、近隣に住まうものとしては、住民が入居した後についても気になるところです。売れ行きについては、マンション掲示板でも意見が二分しているようですが、はっきりしたところは分からないようです。しかし、吉祥寺レジデンシアの奇妙な販売方法は、個人的には販売不振を誤魔化すためとしかとても思えません。

販売経緯を簡単に振り返ってみます。4月頃より予告広告が出始めた後、先ず、「6/13より会員限定分譲(80戸)」を行うという折込広告が出されました。同時期に、マンション情報サイトには、「第1期 91戸」の予告広告が出されました。同時期に2つの販売方法が公表されましたが、その間の関係は全く説明されていません。しかし、おそらくは「第1期91戸のうち80戸を会員限定で先行分譲する」という意味だったのだと、ここでは好意的に解釈しておきます。

しかし、この後も吉祥寺レジデンシアの販売方法は迷走を続けます。これらの広告が出されてからしばらく後、「会員限定分譲2次(2戸)」を行う旨が公式HPに掲載されます。この時点では、申込キャンセル分かとも思いましたが、その後も「会員限定分譲3次(2戸)」、「会員限定分譲4次(1戸)」が1週間おきに掲載されました。この分は、第1期91戸と最初に分譲した80戸との差の11戸を順次売り出しているものと考え、その次に掲載された「先着順申込受付中(8戸)」で第1期分を全て売り切るということなのだろうと、その時点では解釈することも可能でした。

しかし、その頃には、マンション情報サイトに掲載されていた予告広告の販売開始予定はいつの間にか8月下旬に延期されており、「いったい第1期91戸の本広告はどこに行ったんだ?」という疑問を禁じ得なくなります。予告広告に対する本広告を行わないことは、明確な不動産広告規約違反です。

そして、この疑問は次に行われた「会員限定分譲5次(11戸)」で、揺るぎないものとなります。先述した最初の会員限定分譲(1次~4次)までを合計した販売戸数は85戸。この中から、キャンセル分と売れ残り分を先着順8戸として売り出したと解釈することは自然ですが、この5次11戸に至っては、一体何なのでしょう? つまりは、最初の会員限定分譲にも、大量の売れ残りがあったと解釈せざるを得なくなります。

この推測を裏付けるように、更に「会員限定分譲6次(3戸)」があり、現在は再度「先着順申込受付中(8戸)」が行われています。一体、予告広告第1期の91戸は、本当は何戸売れているのでしょうか? これらが第1期とは別の住戸だとしても、先述の通り、本広告なしで次の分譲を開始することは不動産広告規約違反ですから、本来はあってはならないことです。脱法企業・長谷工にとっては、こんな業界自主ルールなど遵守する必要もないということなのかも知れませんが、一事が万事この調子では… 先が思いやられます。

さて、話は変わりますが、先週6日の木曜日に長谷工第1四半期決算が発表されました。マンション市況の厳しさを反映して、減収減益の決算内容でしたが、そんな表面的な数字以上に長谷工の苦境がにじみ出た決算でした。

以前のエントリ長谷工はどこまでもつか?でも見た通り、この四半期の売上と利益は過去の受注によってもたらされたものです。極端な話、この期間に1件の受注がなくとも売上、利益とも計上できます。しかし、その場合は、先細りを余儀なくされることになります。

この点、長谷工の決算説明資料では、下図の通り、受注が非常に低調であったことが分かります。今後も受注が急速に回復する見込みがないことは、当の長谷工が最もよく承知しており、最近では自らが事業主となってマンションを建設するケースが増えているようです。

長谷工受注推移(凋落の一途を辿る長谷工の受注高、クリックで拡大)

例えば、こちらのプレスリリースでは、「長期優良住宅」認定マンションとか、どうでも良いことを長々と書き連ねていますが、「本事業は、事業主・設計・施工を当社、販売をグループ会社の長谷工アーベスト、管理を長谷工コミュニティがそれぞれを手掛け」と、要は長谷工グループは自社施工のマンションデベロッパーだということをカミングアウトしています。

元々、販売リスクは他のデベロッパー(忠犬たち)に押しつけて、自らは土地持ち込みという優越的地位を生かして、忠犬たちから美味しい施工条件を引き出すというのが長谷工のビジネスモデルだった訳ですから、この流れは完全にかつてのビジネスモデルの終焉を意味します。

更に、上記プレスリリースで紹介されている物件が、それぞれ69戸、114戸と「大規模大好き」長谷工とも思えない小規模なマンションであることにも注目です。長谷工は、自分たちの間尺に合わない中小規模の物件を、用地情報に困っているマンションデベロッパーに転売し、設計料とかコンサル料とかの名目で手数料をむしり取るというのが、長谷工お得意のパターンでした。そのつもりで仕入れた物件が、マンションデベロッパーの大量倒産で売り先がなくなり、仕方なく自ら事業化する羽目になったという構図が見え見えです。

これらの結果、長谷工の手元現預金は3月末の555億円から6月末には415億円に急減しています。しかも、借入はほとんど減っておらず、仕入債務の支払で現預金が流出している様子が見て取れます。現預金の残高は常時増減しますので、これだけをもって「長谷工倒産待ったなし」というつもりはありませんが、長谷工が借入余力に乏しいことは長谷工はどこまでもつか?で指摘した通りです。マンション市況の本格回復など夢のまた夢という中、長谷工はいつまでもつのでしょうか? 建築途中の吉祥寺レジデンシアの工事が途中でストップし、廃墟として無残な姿をさらし続けるというようなことだけは、ご容赦願いたいものです。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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