吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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突貫工事で安普請仕上げの吉祥寺レジデンシア

昨日は土曜日にも関わらず、ほぼ終日コンクリート打設工事を行っており、ひっきりなしに現場を出入りするコンクリートミキサー車が女子大通りを多数通過し、コンクリートを流し込むポンプの騒音が周囲にそのまま垂れ流されていました。

コンクリート打設作業の様子(ひっきりなしに出入りするコンクリートミキサー車、クリックで拡大)

これまでは、土曜日にコンクリート打設工事を行ったことはなかったように記憶していますが、いよいよ突貫工事モードに突入したということでしょうか。多くの人が休日となり、在宅率もうんと高まる土曜日すら、安息の日ではなくなってしまうようです。長谷工に少しでも防音対策を強化しようという気があれば、ここまで周囲に騒音がまき散らされることもないと思うのですが、現場を見る限り、長谷工にそうした配慮を行う気持ちは皆無のようです。

そんな突貫工事の甲斐あってか、南東側のD棟を中心に、吉祥寺レジデンシアの無粋な姿が徐々に現れて来ました。下の写真は、現地をやや遠方から撮影したものに、大まかな吉祥寺レジデンシアの躯体を書き入れてみたものです。その周囲の低層住宅街から浮き上がる異様な姿が良くご理解いただけることと思います。今からでも遅くはないので、このような周囲に調和しない建築物は、根底から抹殺されれば良いのですが…

吉祥寺レジデンシアの外観ボリューム(周囲と全く調和しない外観ボリューム、クリックで拡大)

それは無理としても、せめて長年この地に存続することになる建物だから、少しでもマシなものが建ち上がることを期待しているのですが、残念ながら、工事現場を観察したり、HP等で公開される情報を見る限りでは、それはおよそ期待できないことのようです。いくつか、気になる安普請さを指摘してみたいと思います。

先ず、外階段です。何故か、ここの現場では必ず先に外階段が組まれ、その後に躯体が造られるようです。下の写真は、一番北東側の外階段の姿です。これを見ると、鉄骨が剥き出しの状態の階段であることが分かります。

鉄骨剥き出しの外階段外階段の様子、クリックで拡大)

実は、吉祥寺レジデンシアの配棟図などを見て、勝手に外階段は全て鉄筋コンクリート造だろうと想像していました。何しろ、まがいなりにもそれなりのお値段のする吉祥寺レジデンシアですから、最近では相当の安値マンションでしかお目にかかれない鉄骨剥き出しの外階段の訳がないと思い込んでいたのです。

しかし、こうして先に鉄骨だけの外階段を造り付けてしまえば、後からコンクリートを打設することなど不可能でしょうから、これはこれで確定なのでしょう。鉄骨剥き出しの外階段について、以前にもご紹介した碓井民朗著「マンションの常識・非常識」ではこう指摘しています。どう判断されるかは、皆さんにお任せします。

 (前略)しかし、このマンションを拝見して気になったことがありました。それは外廊下・外階段が鉄骨でできていたことです。デザイン的にはきれいにできていましたが、入居者の身になって設計していないな、というのが私の印象でした(中略)。

 鉄骨階段は、工場で製作し、錆止めされたものでも、建築現場で組み立てると、若干の調整が必要です。この組み立て調整の時にビス穴を若干削ったり、階段本体を若干削ったりして、錆止めが剥がれてしまいます。そこから錆が発生して錆汁が垂れてきます。このメンテナンス費用が結構かかります(中略)。

 こういうクレームがあちこちの分譲マンションからあり、最近の分譲マンションの外部階段は、90%近く鉄筋コンクリート造(RC造)です。また、大手デベロッパーの設計基準書でも外部階段の鉄骨階段仕様は禁止しています(中略)。

 外部階段を鉄骨で美しくデザインすると、きれいで工事費も鉄筋コンクリート造よりも安いです。でも、分譲マンションではご法度です(後略)。(P.177-179)

マンションの常識・非常識 (QP Books)マンションの常識・非常識 (QP Books)
(2005/06)
碓井 民朗

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次に、吉祥寺レジデンシアのHP内にある「設備・仕様」についての記載について。その中の、資産の礎という所には、吉祥寺レジデンシアの設備について、色々と説明があります。このうち、「24時間換気システム」についての説明については、こうあります。

住戸内の汚れた空気・湿気等を排出し、新鮮な空気を取り入れます。慢性的な換気不足を解消して、常に室内をクリアな状態へと導きます。

換気システム(24時間換気システム概念図、クリックで拡大)



しかし、この「24時間換気システム概念図」は、「マンションの常識・非常識」では「ピンからキリの24時間換気システム」の「キリ(安価)」として紹介されている「第三種機械換気」です。このシステムの特長とデメリットについては、こう記載されています。

 (前略)「第三種機械換気」とは、排気のみ機械で強制的に外部に排出するシステムです。吸気はどうしているかというと、昔ながらの外壁面についている吸気口(レジスター)から外気を導入しているわけです。これですと入居者は冬場、吸気口を開けていますとモロに寒いので、ほとんどの方が吸気口を閉めています。
 吸気口を閉めていますと、「第三種機械換気」では機械で強制排気いたしましても、マンション等は高気密ですので、入ってくる空気がなければ排気ファンは空回りしているだけです。住戸内の汚れた空気を排気いたしません(後略)。(P.203)



碓井氏は、吸気と排気を、双方別々のダクトと機械を設置して、強制的に吸排気する「第一種機械換気」で、かつ、熱交換器をつけて、冬場の冷たい外気と部屋の暖まった汚れた空気を強制排気によって熱交換するものがベストとしています。どちらが良いかは、言うまでもないでしょう。

なお、ついでながら、この「資産の礎」の中にある戸境壁の説明には、明らかな嘘が含まれています。

戸境壁の厚さは約180mm。さらに内装仕上げの下地材をコンクリート壁から離すことで隣戸間の遮音性能を高めています。
二重壁の説明図(二重壁の説明図、クリックで拡大)



二重壁が遮音性能で著しく劣ることは、「吉祥寺レジデンシア」の広告から透けて見えるものに既に記載しましたので、そちらをご参照下さい。このような嘘を平然と書き記す神経が理解できません。

なお、一応補足しておきますと、吉祥寺レジデンシアは長谷工標準仕様の直床仕様ではなく、二重床仕様です。この点だけは、一応ましな仕様だと評価しておきます(他社では当たり前ですが)。

他の安普請振りについては、ここまでご紹介した通りです。これが、2千万円台の格安物件ならともかく、7~8千万円もする高額物件です。高いのは土地代が高かったからで、建物は格安物件並みでは、ちょっと悲し過ぎるとは思いませんか?

最後に、余談ながら、前回ご紹介したプレミアムプランですが、個人的には全く「プレミアム」ではないと思っています(単に専有面積が多少広いだけ)。これまた「マンションの常識・非常識」の中で、「安っぽい"億ション"に注意」として、以下のように書き記しています。

 (前略)ここまでは良かったのですが、住戸の中に入ってびっくりです。まずプラン(間取り)が、高級マンションのプランではないのです(中略)。玄関を入って真正面に洋室のドアがあり、絵を飾る壁もないのです。通常「億ション」の住戸プランは、最低でも住戸内のプライベートゾーンとパブリックゾーンを分離(P・P分離)いたします。そうすれば、当然、玄関ホールはパブリックゾーンですので、プライベートゾーンの洋室の扉が正面に来ないはずです。
 さらに中に入ってよく見ますとびっくり仰天でした。なんとLDKなのです(中略)。
 高級マンションの台所は、クローズドキッチンにすべきです。居住者がお客様をお呼びした時には、一流ホテル等からケータリングサービス(食事の宅配でシェフも一緒)をしてもらいますので、台所の中が見えないように設計します。このマンションの設計者は、全く高級マンションに住む人のライフスタイルがわかっていませんでした(後略)。



吉祥寺レジデンシアの売主の一社である興和不動産が真っ当だった頃に手掛けていたホーマットシリーズをはじめとする高級マンションに入ったことのある方なら、この指摘がもっともだということはご理解いただけることと思います。個人的には、吉祥寺という立地でここまでする必要はないと思いますが、何が「プレミアム」なのか、その点についてはしっかりと考える必要がありそうです。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

コメント

このHPはヒガミにしか感じられない。
吉祥寺に素敵なマンションが出来て大歓迎。

  • 2009/07/24(金) 22:19:50 |
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