吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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プレミアムプランの行方

関東地方もいよいよ梅雨入りとなり、不快指数の増す日々が続いています。そんな中、吉祥寺レジデンシアの不快な姿が徐々に高くなってきており、さらに不快さが増していくのを感じてしまう今日この頃です。

建築中のD棟(建築中のD棟の様子、クリックで拡大)

さて、そんな吉祥寺レジデンシアですが、いくつか動きがありました。先ず、入居時期が早まっています。「物件概要に記載の入居時期については平成22年4月上旬予定と掲載しておりましたが、平成21年6月9日をもって平成22年3月下旬予定に変更となりました」とあり、3月末に間に合わせるべく、スケジュールを前倒しにしたことが分かります。マンション工事が大幅に減少しているので、大幅に余っている人員を、残った数少ない現場に集中投下することにしたのでしょうか? それにしては、建物竣工時期は3月上旬と、相変わらず引渡しまで長くても3週間程度しかないタイト過ぎるスケジュールのままですが…

もう一つの動きとしては、スケジュールとして「6/13(土)より会員限定分譲」が謳われるようになりました。会員限定分譲なるものに何のメリットがあるのか知りませんが、長谷工一味の提示するバカ高い値段をそのまま受け容れる上顧客向けの分譲というほどの意味でしょうか? そんな人いるとも思えませんが…

因みに、販売戸数91戸、販売価格5,110万円~9,990万円、専有面積60.24m2~94.70m2といったデータもようやく開示されました。この数値に基づけば、販売坪単価は2,804~3,487千円/坪と、ほぼ吉祥寺レジデンシアの価格差が意味するもので検証した通りの結果となります。はっきり坪30~50万円程度は割高でしょう。将来的に1千万円前後の値引きは必至と推測しますが、果たしてどうなりますことやら… 販売第1期から第1次、第2次…と延々と分割せざるを得ないような悲惨な結果になるかも知れません。水面下の大幅値引きで好調を装うのかも知れませんが。

ここで、この物件概要を見て、非常に不思議に感じたことがあります。それは、わざわざモデルルームまで用意しているプレミアムプランの分譲が1戸もないことです。「Premium Planは全邸100m2超」とHPに謳われている以上、最大で94.70m2の今回の分譲住戸にはプレミアムプランの対象住戸は1戸も含まれていないようです。これは一体どういうことでしょう?

プレミアムプランのページには、「オーダーメイドシステム(Premiun Plan限定)」と銘打って、「設備・仕様や間仕切りの変更などが可能」ということがアピールされています(これ自体は、「スケルトンインフィル仕様」として全面的に採用されているマンションもありますので、特筆するほどのことではありませんが)。そこにはわざわざ注釈として、「オーダーメイド(設計変更)のお申し込みには期限がございます」と記載されており、普通に考えれば早期に販売開始するのが筋というものでしょう。にも関わらず、第1期には1戸もプレミアムプラン住戸は販売されない。実に不思議な気がします。

ここに、一つの仮説があります。それは、長谷工プレミアムプランを売りにはしているが、もしかして、実際に販売する気はそれほどないのではないか。プレミアムプランの存在は、モデルルームの質感等を増すための方便なのではないか、というものです。

この仮説には、いくつかの根拠があります。一つは、長谷工の工事の進捗度合いです。現在、最も建物が立ち上がって来ているのは、長谷工言うところのD棟(東南側)です。しかし、残るA~C棟のうち、プレミアムプランが用意されているのは、北側のA、C棟だけです(B棟は低層なのでちょっと性質が異なります)。つまり、穿った見方をすれば、プレミアムプランの対象となる住戸の工事進捗を意図的に遅らせているようにも見えます(因みに、プレミアムプランがあるのは5階以上です)。

単なる工程上の都合なのかも知れませんが、それ以外にもそう思わせる根拠はあります。実は、吉祥寺東町の地区計画が導入される前後で、吉祥寺レジデンシアの総戸数は209戸から208戸に1戸だけ減少しています。絶対高さ制限が25→24mと強化されたことによるものと説明されましたが、非常に不自然な感は否めません。というのも、高さ制限が強化されても、それによってわざわざ1階の部屋を地盤面より低くしてまで戸数を維持しようとしたほど強欲な長谷工です。この程度のことで戸数を自発的に削減する訳がありません。

このとき削減された1戸というのは、7階西棟の北端妻側住戸なのですが、このとき、他にも一部の住戸の分離・統合がなされています。それは、6階東棟の北端妻側住戸が1戸から2戸に(e-75Dとpremium-A1に分離)、6階西棟の北端妻側住戸が2戸から1戸に(2戸を現在のpremium-Cに統合)と変更されました。つまり、これらの住戸は間取りの関係上、使い勝手の悪い部分をむりやり1戸にくっつけたから床面積が広い訳です(下の図は、やや見辛いですが、5階と6階のルームプランを重ね合わせたもので、右上のw-75Dとw-80Cがpremium-Cにぴったりと重なることが分かります)。こうした観点から見ると、長谷工言うところのプレミアムプランが北端の妻側住戸と西棟の最上階に集中している理由も理解できます。

プレミアムC(premium-Cのカラクリ、クリックで拡大)

要は、日影規制等で削らざるを得なくなり、下の階と同じ間取りを確保できなくなった余りの部分をくっつけて、専有面積が広くなっただけの部屋を、プレミアムプランと称して高値で売りつけようとしている訳です。「プレミアム」と称してみても、所詮は長谷工仕様の二重壁物件です。住戸としての基本性能の劣る物件を、設備・仕様や間仕切りの変更だけで割高に売りつけようとする。こういうものを世間では「プレミアム」とは呼ばないと思いますが…

何れにせよ、販売不振を極めるであろうミスプライス物件ですから、このプレミアムプランが売り捌けるとはとても思えません。最後には、先ほどのpremium-Cのように1戸を以前の2戸に分ける計画変更を行って、強引に売り切るかも知れません。吉祥寺レジデンシアの総戸数の変化には注意が必要かも知れませんね。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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