吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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吉祥寺レジデンシアの価格差が意味するもの

売れ行き不振の続くマンション業界、週末ごとの新聞折り込み広告の数も半端ではありません。正確に数えた訳ではありませんし、全ての新聞をチェックした訳でもありませんが、折り込み広告の半分以上はマンション広告ではないでしょうか。しかも、中身も竣工後相当の期間が経過しているにも関わらず完売にはほど遠い物件や、期分け販売の戸数から推定すると、一体何回に分けて販売する気なのかと呆れてしまう物件ばかり… 自業自得とはいえ、悲惨の一言に尽きます。

業界あげて一生懸命、新規販売戸数を大幅に絞った上で、契約率が上昇しているように見せかける小細工を続けていますが、既にそのようなまやかしは消費者に見透かされています。マンションデベロッパー淘汰の波は、まだまだ続きそうです。

さて、そんなマンション広告ですが、吉祥寺レジデンシアも先週末は連日折り込み広告が入っていました。内容は相変わらず「真の吉祥寺アドレス」なる意味不明なものを連呼するお笑い広告(「偽の吉祥寺アドレス」なるものがこの世には存在するのでしょうか?)ですが、「吉祥寺の、新たな象徴となる」とか「『真の吉祥寺アドレス』にふさわしい邸のあり方を標榜すべく誕生します」とか、地域の94%から”NO!”を突きつけられた(迷惑マンションは「真の吉祥寺アドレスを継」いでなどいない!を参照)存在にあるまじきフレーズが並んでいる点にも要注目です。

それはさておき、先週末の広告の中では、代表的(と思われる)4タイプの間取りについて、予定販売価格の下限が掲載されていました。以下、それらを見てみますと、

w-75H(2~6階) 74.52m2 6,500万円台~ 坪単価:2,883千円
w-80C(2~5階) 81.92m2 6,900万円台~ 坪単価:2,784千円
w-85B(2~4階) 86.01m2 7,500万円台~ 坪単価:2,882千円
e-90H(2~8階) 87.68m2 8,600万円台~ 坪単価:3,242千円

となります。価格が割安に設定されている西棟中心に紹介しているのは、当然高過ぎるという批判が多いことから、少しでも安さを演出するためでしょうし、下限価格は当然2階住戸の価格でしょうから、現実の平均単価はもう少し上振れるでしょう(百万円未満の端数分も上昇します)。およそ、西棟が坪単価3,000千円、東棟が坪単価3,400千円とすれば、全戸平均では3,200千円/坪程度となり、およそ事前の噂通りとなります。やはり、土地を思いっきり高値掴みしたツケは、割高な価格設定に反映せざるを得なかったようです。

しかし、西棟と東棟でそれほどの価格差を設ける必要はあるのでしょうか? 個人的な見解は「大いにあり」です。吉祥寺レジデンシアの掲示板では、「南向きの住戸がほとんどない」配棟計画に対する非難の声が強いですが、これはひとえに効率だけを重視した長谷工の事業計画に起因するもので、もう諦めてもらう他はありません。しかし、個人的には、それに加えてこの西棟と東棟の採光の格差もかなり問題のある計画だと以前から感じていました。

下に示したのは、吉祥寺レジデンシアの時間別の日影図(冬至の日の建物の影を示したもの)です。一般的には、建物の造る影による近隣の影響を示すために用いられます(その点でも巨大な影を造ることが見て取れます)が、どの時間にどの方向から日が当たるかも良く分かります。

吉祥寺レジデンシアの日影図吉祥寺レジデンシアの日影図、クリックで拡大)

このような観点から図を見ると、東棟は13時過ぎまでバルコニーに日が差し込むのに対して、西棟は14時頃になってようやくバルコニーに日が差し込むことが見て取れます。しかし、実際は吉祥寺レジデンシアのバルコニーも容積不算入を最大限に悪用すべく、約2mの奥行きがありますので、室内に日が差し込むのは更に遅れるものと思われます。西向きの部屋は西日が長いので敬遠される方も多いようですが、こと吉祥寺レジデンシアについては、その心配はなさそうです。何しろ、冬の間は、午後3時頃からしか日が差し込まないんですから。

日当りに対する考え方は人それぞれですから、これでも安い方が良いという方もいらっしゃるでしょう。しかし、その点はしっかり説明されるべきでしょうし、何となく東、西に向いているということを認識しただけで部屋を選ぶと、後で後悔することにもなりかねません。

そもそもは、効率だけを重視した無理な配棟計画が住戸としての基本性能を劣化させている訳です。こんな物件が、「『真の吉祥寺アドレス』にふさわしい邸のあり方を標榜」しているとは、個人的にはとても思えないのですが…

P.S. ジョイント・コーポレーションの倒産についても書き記そうと思いましたが、かなり長くなりましたので、また次回以降に。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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