吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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マンション底値買い

タイトルは、週刊ダイヤモンドの3月7日号から拝借しました。

その記事の内容については後述するとして、先ずは倒産情報から。噂の絶えなかった不動産ファンドのパシフィックホールディングスが、ようやく倒産しました。先ずは恒例、大型倒産速報私募不動産ファンド運用の持ち株会社 東証1部上場 パシフィックホールディングス株式会社など3社 会社更生法の適用を申請 負債3265億2200万円から。

 パシフィックホールディングス(株)(資本金196億3947万4550円、千代田区永田町2-11-1、代表織井渉氏ほか1名、従業員171名)と子会社のパシフィックリアルティ(株)(資本金1億円、同所、代表秋澤昭一氏)、(有)パシフィック・プロパティーズ・インベストメント(資本金300万円、同所、秋澤昭一氏)の3社は、3月10日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。

 パシフィックホールディングス(株)は、1990年(平成2年)3月に設立。95年4月に商号をパシフィックマネジメント(株)に変更し、投資家から出資を受けて不動産投資ファンド事業を主力としていた。その他、アセットマネジメント事業およびデューデリジェンス事業で構成される不動産投資コンサルティングサービス事業などの不動産投資事業を展開。2001年12月に株式を店頭公開(現・ジャスダック)、2003年9月には東証2部上場、さらには2004年10月には東証1部に上場するなど、不動産私募ファンドの大手としての地位を築いていた。また、不動産私募ファンドのみならず、グループで2004年3月には日本レジデンシャル投資法人、2006年9月には日本コマーシャル投資法人などでJ-REITも運営、2007年11月には年収入高約196億4700万円をあげていた。その後、2008年6月には持ち株会社に移行し、現商号に変更するとともに事業内容もグループの経営・事業戦略の立案、実行やグループの経営管理などに移行していた。

 しかし、サブプライムローン問題に端を発した金融機関の融資姿勢の厳格化および不動産市況の急速の悪化に伴い保有不動産の売却が進まず資金繰りが悪化。また物件購入見合わせによる違約金の発生や物件売却に伴う損失計上を見込み、2008年11月期では当期純損失約180億円に業績を下方修正。この間、財務体質の強化を図るべく2008年7月には(株)大和証券グループ本社による資本参加の基本合意を締結し9月末を目処に協議していたが、最終合意には至らなかった。11月には第三者割当増資による資金調達を発表したが、優先株式による調達資金約468億円のうち、現物出資を予定していた社債約270億円の払い込みはなされなかった。その後、新たに470億円の優先株式発行による増資交渉を進めていたものの、2008年11月期に大幅な赤字決算となり債務超過に転落したことから、金融機関からの借り入れに関し財務制限条項に抵触、継続企業の前提に関する注記がなされるなどしたことでその後も増資交渉が難航。監査法人からは意見不表明を受けるなど動向が注目されていた。



負債総額こそ大きいですが、はっきり言ってこんな会社あってもなくても社会には何の影響もありません。欲の皮の突っ張った金融機関とゼネコンで損失を被ってもらい、社会の一刻も早い正常化のために、さっさと消え去って欲しいものです。

話は変わりますが、最近の吉祥寺界隈の話題として、ようやくパークホームズ吉祥寺グランテラスの第1期分の販売価格が発表されました。今回発売されるのは全156戸中の55戸と、およそ3分の1です。公式HPでは間取り毎の販売価格は明らかにされていませんが、住宅情報ナビの部屋一覧には35戸分の販売価格が明示されています。これから算出される平均販売価格は261万円/坪となります。以前のエントリこんな値段で長谷工さん大丈夫?でご紹介した吉祥寺3丁目の「グランドメゾン吉祥寺コート」の販売価格は230万円/坪で、こちらは非常に短期間で完売しました。同物件はJR線路横という立地条件のハンディキャップを価格設定で克復した訳ですが、そのことと考え合わせると高圧線下というハンディキャップをグランテラスも価格設定で克服できるのかが注目されるところです。

このグランテラスの価格設定については、正式発表前からモデルルームでの情報が掲示板等に書き込まれていました。噂されていた270万円/坪という価格設定は、結果としてほぼ正しかったことが分かります。掲示板では、グランテラスのセールスマンの「吉祥寺レジデンシアは350万円/坪」という言葉が紹介されていますが、真相はどうなのでしょうか。長谷工が法政グラウンド跡地(パークホームズ吉祥寺グランテラス)よりも校舎跡地(吉祥寺レジデンシア)を相当高値で購入していることは、記念講堂・プール跡地の武蔵野市への売却価格一つ見ても明らかですので、グランテラス並みの価格で出してくることは不可能でしょう。吉祥寺アドレスしか売りのない住戸としての基本性能の劣る3流物件に、坪350万円/坪の価値があると購入希望者が判断するのかどうか、正式な価格発表が待たれるところです。

さて、本題です。週刊ダイヤモンドの「マンション底値買い」ですが、記事そのものについては正直あまり興味はありません。個人的には、大幅値引きされていると言っても、マンション自体は依然相当割高で販売されている(しかも、土地を割高で仕込んでいるため、専有面積が削られているケースが多い)と考えていますので、「大幅値引き」を煽るマスコミに踊らされることなく、冷静な判断が必要だと感じています。それでも、この記事の中の「全国254物件『値崩れランキング』」は面白く読ませてもらいました。今回は、このランキングを中心にご紹介します。

ランキングは、アウトレット編74物件(売主自体が何らかの値引きを行っていることを公表している物件)と平均単価編180物件(編集部の取材により価格改定などがあったことが判明した物件)に分かれています。本ブログ的には、その内容の詳細には興味はなく、この中にどの程度長谷工物件が含まれているのかを調べてみたいと思います。

先ずは、アウトレット編から。全74物件中、長谷工施工物件数は10物件(13.5%)と、意外とその数は多くありません(但し、これ以外に長谷工子会社の森組1物件、不二建設2物件あり)。しかし、これには訳があり、アウトレット編には長谷工エリア外の3大都市圏以外の物件が含まれているのです。3大都市圏以外の12物件を除外すると、その比率は16.1%に上昇します。

これでもそんなに高くないじゃないか、とお思いの方も多いと思います。これには一つの理由があります。全74物件中、売主が1社のみの物件は59物件と、約8割に上ります。ここからは、売主が2社以上の物件は(売主毎に懐具合も異なるため)値引き一つ取ってもなかなか足並みが揃わない様子が透けて見えます。結果として、大型物件に複数の忠犬達を参加させてマンションを建設することの多い長谷工の物件は、価格改定物件には登場しにくい、そんな事情がありそうです。

続いて、平均単価編です。こちらは、エリア別にランク付けされていますので、長谷工エリア外の北海道9物件、福岡4物件を除いた167物件を見てみたいと思います。エリア毎の状況は以下の通りです。

エリア全物件数うち長谷工備考
東京23区363他に不二建設1物件あり
東京市部162 
神奈川2810 
千葉131 
埼玉283 
愛知131 
大阪179 
滋賀42 
京都72 
兵庫51他に不二建設1物件あり


神奈川、大阪を除くと、長谷工の比率は低いようです。しかし、ここでも全167物件中売主が1社のみの物件は130物件と78%を占めています。足並みの揃わないJVは、値引き販売も難航しているようです。なお、売主が複数の全37物件中、長谷工物件は16物件(約43%)。こちらは、確固たる地位を確立しているようです。

この他、この特集記事の中では、「主要駅別底値接近度ランキング」の首都圏128駅中最下位が吉祥寺だったりしています(栄えある割高ランキング第1位)。本当に最も割高かどうかは別としても、最近の吉祥寺の分譲価格は高過ぎると感じることが少なくありません。割高なものは、熱が冷めれば必ず含み損を抱えます。このランキング一つ取ってみても、そのことを忠告している気がしてなりません。

大分、長くなりました。管理・修繕編の高値で管理会社を買い漁る長谷工を揶揄した「また長谷工か」というコメントを紹介している部分は、以前のエントリと重複しますので紹介は割愛します。ご興味をお持ちの方は、図書館などでご覧下さい。誰よりも、劣悪マンションを建て続けているにも関わらず、今後のマンション工事の先細りを心配している長谷工の滑稽な姿が、そこにくっきりと見て取れることと思います。
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