吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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ニチモ倒産で、長谷工の損失ハウマッチ?

最近、本ブログの内容がマンション関連ニュースに偏っている気がします。それは、それだけバッドニュースに事欠かないからでもあるのですが、今回もまたそのような話題です。

13日の金曜日(!)、長谷工の忠犬中の忠犬、ニチモ民事再生法の適用を申請して倒産しました。恒例のTDB・大型倒産速報マンション分譲 東証2部上場 ニチモ株式会社 民事再生法の適用を申請 負債757億円によりますと、

 東証2部上場のマンション分譲業者、ニチモ(株)(資本金40億6397万321円、千代田区神田美土代町7、登記面=大阪府大阪市北区堂島浜1-4-4、代表辻征二氏、従業員183名)は、2月13日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。

 当社は、1955年(昭和30年)9月設立の南海ブロック(株)が前身で、70年(昭和45年)10月に額面変更のため、46年(昭和21年)11月設立のニチモプレハブ(株)に吸収合併された。71年3月に大証2部、78年3月に東証1部に株式を上場し(2004年2月に東証2部に指定替え)、この間の77年1月に現商号に変更した。

 マンション分譲を手がけ、設立以来順調に業容を拡大してきたが、バブル期の拡大路線が裏目に出て、2003年9月期に固定資産売却損失引当金繰入額の特別損失を計上し、大幅な債務超過に転落。このため、2004年3月に取引金融機関より債務免除約294億6100万円、債務株式化約88億8600万円の金融支援を受け、経営再建に努めていた。

 近年では、首都圏(約7割)、近畿圏(約3割)など都市部を中心に中高層マンションの分譲を手がけ、「ルイシャトレ」「ヴォアール」「ジョイシティ」などの自社マンションブランドを展開。ファミリーマンションを得意とし、近年では、ワンルームマンション、DINKS・シルバー世代向けのコンパクトマンション開発にも注力し、コンパクトマンションは不動産ファンドへの一棟売りも実施。好調なマンション市況を背景に2007年9月期の年売上高は約609億6100万円を計上していた。

 しかし、サブプライムローン問題のほか、土地や資材価格高騰などからマンション販売の遅れが顕著となり業況は急速に悪化。資金調達環境も厳しさを増すなか、引き渡しを予定していた大口取引先との売買契約が解約となるなどしたことで2008年9月期の年売上高は約290億9000万円に落ち込み、約102億6300万円の最終赤字を余儀なくされ、継続企業の前提に関する重要な疑義が付されていた。加えて、キャッシュフローも厳しく、一部借入金について金融機関と合意のうえ11月末の返済期日を延期、動向が注目されていた。



もうずっと、株価も一桁(どころか発表前の金曜日の終値は2円!)という状態が続いていましたので、誰もが生き残るなどとは全く信じていない会社だった訳です。それにしても、ニチモ長谷工はりそな銀行主導で金融支援を受けた過去といい、もう地獄の底まで一緒に旅立ってもらいたいほど、強い絆で結ばれているようです。

そんなニチモの忠犬振りについては、以前のエントリ輝く!長谷工忠犬度ランキング(第2の近藤産業を探せ!)でもお伝えした通り(ランキング第2位)ですが、相も変わらずの忠犬振りを最後まで発揮していたようです。本日現在で物件一覧に掲載されている全14物件中、実に8物件(57%)が長谷工物件です(長谷工の子会社森組の1物件を加えると、全9物件(64%)に上昇)。安易に長谷工の安普請PJに首を突っ込んだ代償は、非常に大きかったようです。

本日現在では、長谷工のニチモ倒産に伴うプレスリリースは出ていません(週明けになるものと思われます)が、ここで日本綜合地所と同様に、ニチモ関連の長谷工の工事債権額を試算してみたいと思います。まあ、余興と思ってお付き合い下さい。先程の(森組分を加えた)全9物件のうち、竣工時期が古い「森都OSAKA」を除いた8物件について、前回同様の試算をしてみると、

物件名戸数(戸)建築確認竣工予定進捗度未収分総工費(百万円)未収額(百万円)備考
トリニティレジデンス(ブライトコート)762008/42009/1152.8%32.8%7222372社JV(当社持分50%と仮定)
トリニティレジデンス(アルトウィング)2272008/72010/630.7%10.7%2,1572312社JV(当社持分50%と仮定)
ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央3272008/12009/487.1%67.1%1,5531,0424社JV(当社持分25%と仮定)
ザ・ガーデンアイル(第2工区)1642007/62009/395.6%75.6%1,0397853社JV(当社持分33%と仮定)
ルイシャトレ戸田公園セレスタ70不詳2008/11100.0%80.0%1,3301,064施工:森組
ours(アワーズ)4322008/32010/346.2%26.2%2,0525374社JV(当社持分25%と仮定)
サウスオールシティ(RW、LW)5602007/52009/395.8%75.8%1,7731,3456社JV(当社持分17%と仮定)
サウスオールシティ(FW)2312007/52010/362.0%42.0%7323076社JV(当社持分17%と仮定)
シティオアシス東三国イーナ283不詳2009/2100.0%80.0%2,6892,1512社JV(当社持分50%と仮定)
ルイシャトレ岸和田春木RYUGA1492007/32008/10100.0%80.0%2,8312,265 
合計2,519    16,8779,964 


という結果になりました。この試算においては、以前のエントリ因果応報日本綜合地所向け工事債権の試算を行ったときと同様の仮定を置いています。ニチモの場合は、大分前から信用不安が囁かれていましたので、回収ペースを速めて試算しようとも思いましたが、JV案件が多いことから前回同様としました。

結果は、今回も100億円近い債権残高と、長谷工の悲惨さを物語る数値となっています。週明けに発表されるであろう長谷工のプレスリリースが楽しみです。但し、先述したように、信用力に大いに懸念のあったニチモに対しては、相当回収条件を厳しくしていた可能性もあり、その場合は債権額が試算結果より相当少ないこともあり得ます。

本来であれば、このこと自体は債権回収を確実にするための企業行動として何ら問題はないでしょうが、長谷工だけは違います。何故なら、長谷工案件は、長谷工が土地を持ち込んで工事を受注、そして多くのケースでは販売まで(長谷工アーベストで)請け負っており、デベロッパーはいわば「長谷工におんぶにだっこ」状態にあった訳です。そのような事情を勘案すれば、回収条件を厳しくして自らのリスクは極小化し、一方で販売リスクだけをデベロッパーに丸々転嫁するのは、道義的には論外でしょう(もっとも、こんな案件を受けるデベロッパーの自己責任という気もしますので、どっちもどっちですが)。

何れにせよ、長谷工の公表するニチモ向け債権額次第で、長谷工が忠犬(デベロッパー)達をどう見ていたかが判明する訳です。事業パートナーとしてリスクを共有していたか、使い捨ての単なるカモと見ていたか、その点については後日改めて検証してみたいと思います。

最後に、日本綜合地所の倒産についても、多少補足しておきます。福岡の信用調査機関である株式会社データマックスが提供しているNet-IBに日本綜合地所の主要債権者が掲載されています。工事債権関係としては、竹中工務店71億円(買掛金)、安藤建設32億円(支払手形)が群を抜いて高額です。しかし、この一覧の中には、どこを探しても長谷工の名前が見えません。一体、長谷工発表の119億円の工事債権はどこに隠れているのでしょう?

債務者と債権者の発表内容にこれだけの差があると、何らかのカラクリが潜んでいるのではないかと勘繰りたくなります。この問題については、長谷工が奈落の底に落ちていくスピードにも密接に関連していますので、是非詳細を知りたいところですね。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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