吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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本当にマンションは好調なのか~初月契約率のまやかし~

今回は、ちょっと違う観点からマンションについて検討してみたいと思います。皆さんは、毎日のように新聞に折り込まれているマンションのチラシや、あちこちに新築されているマンションを見て、「こんなに建てて買う人そんなにいるのかなあ」と思ったことはありませんか。確かに低金利が続いており、住宅ローンも好調ですので、それなりに売れてはいると思うが、いくら何でも建て過ぎじゃないかと感じられる方が多いのではないでしょうか。

一方で、マンション販売についてのニュースは、引き続き好調が伝えられています。国土交通省のサイト上に掲載されている「土地関連市場マンスリーレポート」の中の2007年2月分「新築マンション市場の動向」によれば、昨年12月までの首都圏における契約率は、好不調の目安である70%を23ヶ月連続で上回り好調を維持しているものの、前年同月比は8ヶ月連続でマイナスとなり、やや減速傾向が見受けられるというのが、一般的な見方です。また、在庫状況については、前年同月比を10ヶ月連続で上回り、12月末時点の在庫数8,180戸(市場悪化の目安は1万戸)は2004年水準を上回ったものの、各社がマンション価格の上昇を見込んで売り急がなかった結果と、一般的には言われています。

しかし、この一般的な見方は本当にそうなのでしょうか。新聞等の報道は、この一般的な見方(=業者サイドの見解)をそのまま載せているケースが多いのですが、先程の「市場動向」に掲載されている販売価格には、明確に上昇傾向を示す程の結果は出ていません。この点、昨秋頃から「新価格」だの「新・新価格」だのと先高感を煽ろうとしていたマンションデベロッパーの目論見は、見事に外れたと言えます。

それに、そもそも指標として参照されている「(初月)契約率」というのが、非常に眉唾物の指標なのです。これは、一般的に「発売開始後1ヶ月間に契約された割合(=契約戸数/発売戸数)」として定義されています。契約戸数に調整の余地はありません(数字を捏造しなければですが)ので、数字を操作しようとすれば、発売戸数を調整するしかありません。そして、事実、発売戸数は調整されているのです。

これは、一般に「期分け販売」として行われています。つまり、1件のマンション分譲プロジェクトを数回に分けて販売開始する訳です。全100戸のマンションが1ヶ月で40戸販売できるとすれば、全戸一括で販売開始した場合の初月契約率は40%に留まりますが、半分(50戸)ずつ売り出せば初月契約率は80%となり、販売好調なマンションを演出できる訳です。

もちろん、分譲戸数が多いプロジェクトや、複数棟から成っており、竣工・引渡時期に差が生じるケースなどでは、期分け販売には十分な合理性があります。しかし、そうではない50戸強の案件まで期分け販売を行っていることは、どう説明すれば良いのでしょうか。一般的には、適正な値付けを行いたいので少しずつ売り出すと説明しているようですが、当然ながら販売開始ごとに販促費用がかかりますので、販売効率は期分け販売を増やすごとに悪くなります。それを上回る程、期分け販売は効果があるというのでしょうか。

また、期分け販売の間が伸びていることや、期分けの回数が増えていることはどう説明するのでしょうか。この点は、町中でタダで配られている「住宅情報マンションズ」でも定期的にご覧になれば一目瞭然です。「2期3次」や「3期2次」など、一体何回に分けて売るつもりなのかと思う物(中には余程多くて公表できないのか「最終期最終次」(笑)なんてのまであります)や、総戸数2~30戸の小規模分譲なのに期分け販売するものまで… そんなに売れてないんでしょうか?

個人的には、どうしても住みたい場所でもなければ、今マンションを急いで買うのは得策ではないと思います。売れ残り物件の値引き販売も今後大量に出てくると思われますし、耐震偽装問題以降、中古マンションが見直されてきているからです。リノベーション後の中古マンションなら、新築とクオリティに差はありませんし、既往住民に聞けば、建物の不具合等も分かりますしね。

話がそれてしまいましたが、このような環境下で、バブル期以上のハイペースでマンションを建て続けているマンションデベロッパーは、完全にデススパイラルに陥っています。何とかそのツケを周辺住民に負わせる前に、間違いに気付いて乱開発をストップしてくれることを切に願います。

ちなみに、以前は住宅金融公庫の融資を受けるために、当該マンションの募集戸数を明示しなければならなかったので、販売不振を隠蔽する手段として期分け販売が横行した訳ですが、公庫が融資業務から撤退した後はどうなるんでしょうかね。「フラット35」の利用にも同様の制約があるんでしょうか。なくなると、販売戸数も明示しなくなって、ますますマンション業者の情報開示が悪くなるような気がします。どなたか詳しい方、ご教示願えれば幸いです。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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