吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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溺れる者は藁をもつかむ?

昨日の冷たい雨も上がり、晴れ間の広がった日曜日でしたが、かなり風が強く、長谷工の工事が休みだったことに胸をなで下ろしました。何しろ長谷工ときたら、かなりの強風が吹き荒れる日でも、クレーンを下ろすことなく作業をし続けますから。下の写真のように、周囲に(高圧線の鉄塔以外に)高いものがない低層住宅街だろうが、そんなことは全くお構いなしです。あのクレーンを見るたびに転倒の危険性に怯えなければならない毎日に、早く別れを告げたいものです。

3台のクレーン(周囲から浮き上がるクレーン群、クリックで拡大)

さて、先日のエントリ消えたモデルルーム地図の怪でお伝えした吉祥寺レジデンシアモデルルームの件ですが、コメントをいただいた通り、既に(少なくとも外観上は)完成しているようです。

モデルルーム全景(全景。外観は完成済です、クリックで拡大)

モデルルーム正面(正面から。かなり地味な外観です、クリックで拡大)

はっきり言って現地からは相当遠いのですが、モデルルーム敷地内には駐車場はありません。近くに別途駐車場を借りるのだと思いますが、利便性は相当悪そうです。モデルルームは駅のそばか現地近くに設営するのが普通ですが、吉祥寺駅すぐそばのルフォン吉祥寺のモデルルーム跡地とかは借りられなかったのでしょうかね。まあ、モデルルームと現地の上空を何れも同じ高圧線が通っていますので、それを北西の方角に辿っていけば、絶対迷わずに現地に辿り着けます。そういう意味では良い場所なのかも知れません。

現地の近況をもう一つ。「市報むさしの1月15日号」で発表されていた通り、法政跡地西側を通る市道5号線の名称が「法政通り」から「美大通り」に変更されました。教育機関の矜持など一切持ち合わせず、自らの金儲けだけを最優先して長谷工に跡地を売却して逃げ去っていった法政の忌まわしい名前がようやく消え去ることとなりました。後は、ムーバスのバス停から「法政通り」の名称が消え去れば、名実ともに法政のデリートは完了です。一緒に、「長谷工」もデリートできればいいのですが… もう暫く時間がかかりそうです。

美大通りの標識(法政の跡は着実に消えつつあります、クリックで拡大)

前振りが長くなってしまいましたが、そろそろ本題に移ります。着実に崩壊が進むマンション業界ですが、いよいよ大手の経営危機が表面化してきたようです。先週金曜日(1月30日)に、コスモスイニシア(旧リクルートコスモス)が発表した2本のプレスリリースからは、そんな様子が垣間見られるような気がします。

先ずは、たな卸資産評価損の計上、平成21年3月期(連結・個別)業績予想及び期末配当予想の修正並びに役員報酬の減額に関するお知らせという長いタイトルのプレスリリースから見てみます。内容のポイントは、第3四半期に棚卸資産評価損約156億円を計上することによって、通期連結業績予想が110億円の黒字から170億円の赤字に転落するというものです。このパターンは、既に第2四半期の時点で赤字転落を発表した大京と同じですね。

大京、コスモスイニシアとも、バブルの後遺症からスポンサー企業による増資を受け容れて(大京はオリックス、コスモスイニシアはユニゾンキャピタル)経営再建を図った過去がある点で共通しています。大京の場合は、大赤字転落の発表とともに、スポンサー・オリックスによる増資引受を協議中であることを発表して、信用不安の払拭を図っていました。コスモスイニシアの場合、スポンサーであるユニゾンはいわゆる企業買収ファンドですので、世界的な金融危機の中、そこまでの資金力がユニゾンにあるかどうかが助かるかどうかのポイントになりそうです。

その点について重要な示唆を与えるのが、子会社株式の譲渡及び業務提携に関するお知らせというもう一本のプレスリリースです。こちらの内容は、マンション管理を手掛ける100%子会社・コスモスライフの株式をユニゾン傘下のファンドに100億円で売却するというものです。

但し、以前のエントリ管理会社召し上げで忠犬はお役ご免?で見たような一連の管理子会社売却とは少し内容が違うようです。それは、プレスリリース中に、「コスモスライフ株式の譲渡は、上記の通り、資金調達を目的としていることや従前の業務提携関係及び協力関係に実質的な変更はないことなどから『金融取引』として会計処理することになりますので、コスモスライフは、引き続き、当社の連結子会社であります」とある通り、実質的に管理子会社を担保に、スポンサー・ユニゾンキャピタルから金を借りたということのようです。

これをどう考えるかは、微妙ですね。将来的に買い戻す予定があることから、そこまで業績は悪化していないと見るか、こんなことまでしないと資金が調達できないほど、中身が悪化していると見るか… 個人的には後者に一票ですが、真相はどうなのでしょうか?

なお、コスモスライフの会社案内によれば、分譲マンション管理戸数は123千戸(平成20年3月末)とありますので、その後の増加等も考えると、まあおおよそ相場と言われる1戸当たり8万円での売却ということになります。管理会社召し上げで忠犬はお役ご免?で見た長谷工の買値は、やはり突出して高いようです。是非カラクリが知りたいものです。

<2月3日追記>
さる方から、コスモスライフの売却について「純資産は100億、純利益16億から考えると100億は格安」ではないかというコメントをいただきましたので、若干の補足をさせていただきます。
純資産と買収額(≒時価評価額)がほぼイコールですので、PBRがほぼ1倍の状態に相当することになります。現在の不動産市況においてはPBR1倍割れ銘柄がゴロゴロしていることを考えれば、相応の評価でしょう。
一方、利益については、確かに純利益は約16億円ありますが、営業利益は21億円程度であり、当期純利益が過大な気がします(特別利益があるか、納税額が過小か)。コスモスイニシアのセグメント情報による不動産管理事業の営業利益は14億円程度ですから、営業利益7億円は別の事業で稼いでいる計算になります。この事業の安定性如何で、コスモスライフの評価額は大きく変わってくるような気もします。
何れにせよ、本件は「金融取引」とのことですから、「コスモスライフ株の評価額はもっと高かったが、担保掛け目を差し引かれた」というのが真相かも知れません。何にしても、虎の子の子会社売却のプレスリリースとしては、明らかに開示不足ですね。


何れにせよ、業界大手の2社がここまでの棚卸資産評価損を計上した以上、他社も3月末に向けて計上を検討せざるを得ないでしょう。大幅赤字転落が続出、結果として破綻に至るマンションデベロッパーが頻発しそうな予感です。そう言えば、ゼネコンなのにマンション用地の棚卸資産を大量に計上している会社がありましたね。その会社が評価損を計上するのはいつなのでしょうか?
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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  • 2009/02/03(火) 00:02:03 |
  • |
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迷惑マンション建てすぎ

日綜は逝ってしまいましたが、
コスモスイ二シアも日本全国で迷惑マンションを建てまくっていますが、そのあまりの強引さにいよいよ天誅がくだるのでしょうか?
敷地一杯に建物を詰め込み、近隣への配慮は両社共に殆どありません。
自社の利益追求ばかりでひどいもんです。
現在横浜市神奈川区で建設中の物件は、トラストスペースという悪質な近隣対策屋を使って近隣住民を蹴散らすように進めています。
こんなやり方しかできない会社は遅かれ早かれ社会から抹殺されるべき。
株価の下落も当然でしょう。

  • 2009/02/14(土) 16:50:06 |
  • URL |
  • HAMAJIN #-
  • [ 編集]

このトラストスペースという会社、本当に最悪ですね。
コスモスイニシアの共同事業主? ただの対策屋でしょう!
近隣住民に対する嘘や揺さぶり、ある意味詐欺や恐喝にも通じる行為を平気で行いますから。
こういった近隣対策という仕事を平気でやれる人間は、一体どんな神経なのでしょう?普通の人格ならできない仕事。自分の家族に
こういった仕事をしていると説明できるのか疑問です。
表面はキレイなことを言ってCM流してましたが、コスモスイニシアのCSRってどうなっているのですかね? 株価20円代 当然でしょう!
マンデべはどこもこういった近隣対策屋を使っていますが、あまりにも利益追求のみで本当にひどい業界です。

  • 2009/02/18(水) 20:42:31 |
  • URL |
  • SATHO #-
  • [ 編集]

トラストスペースって最悪

このトラストスペースという会社、本当に最悪ですね。
コスモスイニシアの共同事業主? ただの対策屋でしょう!
近隣住民に対する嘘や揺さぶり、ある意味詐欺や恐喝にも通じる行為を平気で行いますから。
こういった近隣対策という仕事を平気でやれる人間は、一体どんな神経なのでしょう?普通の人格ならできない仕事。自分の家族に
こういった仕事をしていると説明できるのか疑問です。
表面はキレイなことを言ってCM流してましたが、コスモスイニシアのCSRってどうなっているのですかね? 株価20円代 当然でしょう!
マンデべはどこもこういった近隣対策屋を使っていますが、あまりにも利益追求のみで本当にひどい業界です。

  • 2009/02/18(水) 20:43:57 |
  • URL |
  • SATHO #-
  • [ 編集]

トラスト知ってる

知っています。トラストスペースって評判悪いみたいですね。
近隣対策会社の中でもひどい方でしょ。ヤクザと同じ!
この会社が関わった物件を購入する人は考えた方が良いのでは?
近隣住民から恨まれてる。買ってから気がついても遅い。

  • 2009/02/25(水) 20:01:04 |
  • URL |
  • HIGUTI #-
  • [ 編集]

まともな会社じゃ無いんです!

コスモスイ二シアにはまともなCSRなんて無い!
あればトラストスペースなんて使わないし、各地で紛争なんて起こさないだろう。
とにかく自社の利益追求のみ。

悪質な近隣対策会社使って街壊しばかりやっているからこうなる。 「株価19円」
時間の問題か?

  • 2009/02/28(土) 12:05:07 |
  • URL |
  • FUKUMIMI #-
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  • 2009/03/07(土) 20:03:47 |
  • |
  • #
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  • 2009/03/10(火) 21:09:41 |
  • |
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遂にマンション住民との共闘スト決行

大京ライオンズマンション住民と管理員との
共闘無期限ストに突入!
by ニュースリリース!

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