吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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管理会社召し上げで忠犬はお役ご免?

最近、吉祥寺駅北口の西荻窪駅行きバス停前の壁面広告が、あの「吉祥寺レジデンシア」の醜悪な広告に変わりました。以前は、ルフォン吉祥寺だったり、パークホームズ吉祥寺グランテラスだったり、入れ替わりマンション広告だらけです。正直、駅の顔とも言うべき場所にまで、デカデカと広告を貼り付けるJR東日本のセンスを疑ってしまいますが、それに安直に乗ってしまうのもマンション業界だけという構図は何ともさもしいというか…

さて、年が明けても新興・中小デベロッパーの経営破綻の話題には事欠かない毎日が続いています。販売不振を極めるマンション業界を取り巻く暗い話題がこれだけ続けば、当然と言えば当然の話ですが、当事者たちはそんな中でも生き残りに必死なようです。そんな、生き残りを模索するマンションデベロッパーの資金捻出策として良く見られるのが、マンション管理子会社の売却です。

一定規模以上のマンションデベロッパーは大抵、自社の分譲したマンションの管理業務の委託先として自動的に子会社の管理会社を指名しており、分譲後も管理組合から管理委託費用を徴収して小遣い稼ぎをしています。但し、本業であるマンション管理の受託費用は業界内の競合によって下落傾向にあり(特に独立系最大手の某社が低価格提示による乗り換え営業に熱心とか)、管理受託自体はそれ程儲かる仕事ではないようです。

にも関わらず、デベロッパー各社が管理会社を囲い込むのは、将来のリフォームや大規模修繕工事を請け負うことで、その時にガッポリと儲けようという下心があるからに他なりません。何しろ、管理を受託して管理組合と懇意にしていれば、修繕計画などの情報は真っ先に入ってきますから、仕事が採れる確率も相当なものでしょう。

しかし、金繰りに窮している瀕死のデベロッパーにとって重要なのは、そんな将来の収益源よりも目先の現金です。という訳で、倒産間近のデベロッパーほど、将来収益のためにじっくりと育ててきた管理子会社を売却してまでも資金を捻出し、しばしの延命を図る訳です。実際、昨年倒産したデベロッパーの中でも、ダイア建設(4月に管理子会社2社を投資ファンドに85億円で売却、管理戸数は約10万戸、本体は12月に破綻)やシーズクリエイト(7月に管理子会社をライフポート西洋に2.5億円で売却(管理戸数不明)、9月に破綻)などにその例が見られます。

この他にも、破綻後に管理子会社を売却したゼファー(12月に野村不動産に売却(売却価格非公表)、管理戸数6,377戸)や、親会社である三菱地所に売却した藤和不動産(既に子会社株式の7割を売却済だったが、残り3割も12月に売却)などの例もあります。因みに、藤和不動産が管理会社を完全売却してまで利益を捻出しなければならない理由を作ったのが長谷工であることは、以前のエントリ来年は何社のデベロッパーが生き残れるか?でお伝えした通りです。

そんな中、最近管理会社の買い漁りにご執心なのが長谷工です。10月には、経営破綻した九州の不動産会社・丸美のマンション管理事業(管理戸数1.6万戸)を5.8億円で購入したのを皮切りに、11月にはアゼルの管理子会社(管理戸数1.8万戸)を30億円で購入。更には今月に入って、ニチモの管理子会社(管理戸数2.1万戸)を29.99億円で購入するなど、急ピッチで管理戸数の積み上げを図っています。

但し、こちらの記事によれば、丸美の管理物件は契約解除が相次ぎ、2月の譲受時期には1万戸まで減少しそうとのことで、わざわざエリア外の九州まで出張って勢力拡大を目指した長谷工の思惑は早くも外れつつあるようです。

それよりも、何と言っても注目すべきは、長谷工管理会社を買収した残り2社が、何れも長谷工の忠犬中の忠犬である点でしょう。これが偶然であるとはとても思えません。それが証拠(?)に、1戸当たり8万円が相場と言われる(一説には上述のダイア管理の買収額が根拠だそう)中において、アゼルは1戸当たり16.7万円で、ニチモは同14.3万円でと、相場を大きく上回る値段で購入しており、(破綻後の買収とはいえ)丸美の同3.6万円とはえらい違いです。本ブログ的には、「管理子会社を相場より高く買ってやるから、当社への工事代金支払いはちゃんとやれよ」という長谷工の恫喝があったのではないかと推測しますが、本当のところはどうなんでしょうか?

まあ、一つだけ確かなのは、今後縮小が続くことが間違いないマンション分譲業界の中でも、最もその影響を受ける一社であろう長谷工が、マンション工事だけでは早晩行き詰まると見てマンション管理業務の強化に乗り出したということでしょう(岩尾社長の年頭挨拶にある「ストック・サービス事業を強化する」という発言がそれを証明しています)。そして、そのための道具としては、忠犬達が最も使い勝手が良かったということではないでしょうか。忠犬は、骨の髄までしゃぶり尽くされて廃棄される運命にあるようです。

しかし、問題はそんなことにあるのではないと思います。そもそも、長谷工がグループでマンション管理業務を行うこと自体、本来あり得ない話ではないでしょうか。と言いますのも、先述の通り、マンション管理会社の事実上の収益源はリフォーム・修繕工事等です。デベロッパー系の管理会社なら、実際の工事は外部に発注しますから、そこには(当初の施工会社を優先的に使うかどうかは別として)競争原理が働く可能性はまだあります。しかし、長谷工が管理業務を行って、工事を長谷工に発注すれば、これは立派な利益相反でしょう。どこにも管理組合の利益などありません。

長谷工からすれば、「施工した当社が、当マンションのことは一番良く分かっている」とでも言って誤魔化しているのでしょうが、そんなものは本来引渡時に詳細な設計図書を管理組合宛に引き渡していれば何ら問題はない筈で、理由になどなりません。本来、管理組合が自ら施工業者に見積もりを採るなどするのが一番望ましいのでしょうが、現実的ではないケースも多いでしょう。管理会社の利益相反行為に対する何らかの規制が必要な気がしてなりません。

最後に、吉祥寺レジデンシアの物件概要に記載されている管理会社は、当然のように長谷工コミュニティであることを確認して、本日のエントリは終わります。将来ぼったくられないように、管理組合結成後の最初の仕事を「管理会社の変更」にすることをオススメしておきます。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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  • 2009/02/17(火) 13:17:56 |
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