吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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来年は何社のデベロッパーが生き残れるか?

昨日(19日)、また一社マンションデベロッパーが倒産しました。その名はダイア建設。「ダイアパレス」ブランドで有名な老舗ですが、以前も倒産の危機に陥り、今度は本当に倒産しました。株価もずっと5円前後という悲惨な状態でしたから時間の問題だと見られていましたが、年は越せなかったようです。恒例のTDB・大型倒産速報マンション分譲 東証2部上場 ダイア建設株式会社 民事再生法の適用を申請 負債300億円によれば、

 ダイア建設(株)(資本金71億8100万円、新宿区新宿6-28-7、代表加治洋一氏、従業員322名)は、12月19日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した(中略)。

 当社は、1976年(昭和51年)3月に設立された中高層マンション建築分譲業者。77年6月に現商号となり、89年12月に東証2部へ上場を果たした。「ダイアパレス」シリーズのマンションブランドは全国的に知名度が高く、ピーク時の91年3月期には年売上高約2306億8100万円に達していた。バブル期にはリゾート事業およびゴルフ場事業にも進出、新潟県苗場地区、山梨県山中湖地区などにおけるリゾートマンション販売や海外でのコンドミニアムなどの販売も手がけていたが、バブル崩壊以降はこれらが重荷となり業況は低迷。98年3月期は年売上高約2003億3500万円にとどまり、資産リストラの一環として完成在庫と未事業化用地に対する評価損などで約377億6600万円の最終赤字となっていた。

 その後、主力行が特別公的管理(一時国有化)の決定を受けたことで動向が注目されたが、準メーン行をはじめとした支援のもと再建が進められ、2000年には米大手投資ファンドのサーベラスグループと資本・業務提携で合意するとともに整理回収機構と債務弁済協定を締結。2002年には整理回収機構の債権がサーベラスグループに譲渡されたうえで、その一部は金融機関に再譲渡することで合意していた。

 しかし、その後も不動産価格下落に伴い所有不動産が含み損を抱える事態となり、2003年には大幅債務超過となったことで、同年5月には「ダイア・リバイバル・プラン」を発表。同年8月に産業再生機構の支援第1号の決定を受け、同年末には金融機関より900億円を超える債務免除を受けていた。

 この間、支店の統合・廃止、関係会社の整理などリストラを断行、マンション事業に特化し立て直しに努めてきたが、売り上げは年々減少。昨今においても販売市況の低迷から2008年3月期は販売戸数が計画を大きく下回ることとなり、年売上高約409億7600万円に対し、約31億9500万円の経常赤字を余儀なくされていた。さらに3月には子会社株式を売却することで資金を捻出、仕掛物件や完成在庫の販売に注力していたが、10月以降、マンション販売がさらに落ち込むこととなり資金繰りはひっ迫、今回の措置となった。



この会社も、破綻前にマンション管理の子会社を売却しています。これは、破綻に至るマンションデベロッパーの資金捻出の常套手段で、シーズクリエイトなども実施しています。その他、親会社支援組の大京、藤和不動産なども親会社に管理子会社を売却しており、管理子会社を売却するデベロッパーは逃散警戒水域に位置していると言えそうです。

ここで名前の出た藤和不動産ですが、管理子会社を売却したのには訳があります。12月12日には、上記管理子会社売却のプレスリリース以外にもう一つ、「特別損失の計上に関するお知らせ」というプレスリリースが出されています。それによれば、「東京都江東区潮見2丁目において計画中のマンション事業について、その事業性を再検討した結果、当計画からの撤退を決定」し、「4,393百万円の特別損失を計上することとな」ったため、その埋め合わせとして子会社売却による特別利益を計上せざるを得なくなったことが分かります。

この潮見の土地というのは、実はアパレルの三陽商会の潮見商品センターであることが、同社のプレスリリース「固定資産の譲渡契約の解除に関するお知らせ」から判明します。それによると、「当初の譲渡契約先である(株)長谷工コーポレーション(現契約持分10%)及びその地位譲渡先である藤和不動産(株)(現契約持分90%)の都合により、契約解除の申し出があ」ったとのこと。つまりは、長谷工持ち込み案件に乗ったばかりに、最終的な損失をドーンと負担させられたというのが、藤和不動産の特別損失のカラクリという訳です。

因みに、当初の「固定資産の譲渡に関するお知らせ」によると譲渡価格は215億円となっており(譲渡先は当然長谷工一社)、2割の手付金(43億円)を没収されたことが特別損失の中身です。

藤和不動産にとっては、長谷工持ち込み案件などに飛びついた自社の判断の甘さを後悔しても、長谷工などと付き合った代償だと思って諦めるしかありません。三菱地所というスポンサーのいる藤和不動産だから倒産せずに済みましたが、こんなの食らったら、他の会社なら確実に倒産でしょう。噂によれば、長谷工には他にもこのような案件がゴロゴロしているとのこと。デベロッパーにリスクを転嫁してうまく立ち回ってきたつもりでしょうが、最後はバブルのツケを自分で購う必要がありそうですね。

そんなマンションデベロッパーの窮状を示す面白いものを見付けました。住宅情報マンションズの12月16日号に「不動産会社ガイド 2009年版」と銘打たれた特集記事が掲載されています。毎年、年末になると掲載されている恒例の記事ですが、これを昨年の「全90社掲載! 有力不動産会社最強ガイド 2008年版」と比較してみると、実に愉快な結果となりました(タイトルの力強さがなくなっていることも実に象徴的です)。以下、2008年版と2009年版の比較表を掲載します(五十音順)。

社名2008年版2009年版寸評
旭化成ホームズ
アゼル×H21/3期2Qは96億円の大赤字、忠犬
アートプランニング忠犬
穴吹工務店×非上場、H21/3期は25億円の大赤字
アールエー
アンビシャス×テレ東「ガイアの夜明け」出演でお馴染み
伊藤忠都市開発×意外と忠犬
栄泉不動産忠犬
NTT都市開発マンデベの金蔓
エルクリエイト×10月2日自己破産済
FJネクスト×
オリックス不動産地下室マンション業者
風と大地×
近鉄不動産忠犬
グローバル住販×H21/6期1Qは4億円の赤字
グローベルスH21/3期2Qは41億円の大赤字
京阪電鉄不動産
康和地所×10月31日民事再生申請済
興和不動産吉祥寺レジデンシア、忠犬
コスモスイニシア
近藤産業×5月30日自己破産済、忠犬
サンケイビルルフォン吉祥寺完売の日は来るか?
三交不動産×忠犬
サンピア×
JFE都市開発ちょっと忠犬
シーズクリエイト×9月26日民事再生申請済
ジョイント・コーポレーションオリックスに身売り
章栄不動産×広島地盤
新星和不動産日本生命系、ちょっと忠犬
新日鉄都市開発忠犬
新日本建設×忠犬
新日本建物H21/3期2Qは15億円の赤字、忠犬
住友商事
住友不動産
西武不動産×
セコムホームライフマンション開発からの撤退を表明済
ゼファー×7月18日民事再生申請済
セントラルサービス×大阪地盤
セントラル総合開発H21/3期2Qは66億円の大赤字、忠犬
創建ホームズ×8月26日民事再生申請済
総合地所忠犬
双日忠犬
相鉄不動産ちょっと忠犬
大京H21/3期2Qは440億円という凄まじい大赤字
ダイナシティ×10月31日民事再生申請済
ダイヤモンド地所×
大和ハウス工業×
タカラレーベン
中央コーポレーション忠犬
TFDコーポレーション
東急不動産
東急電鉄
東京建物
東京レジデンシャル不動産×中山豊社長は元・ダイナシティ社長
東新住販
東邦ハウジング×福岡の不動産屋
東レ建設×忠犬
藤和不動産三菱地所に身売り済
トーシンパートナーズ×本社は吉祥寺
ナイスユニヴェルシオール学園の丘でお馴染み
ニチモH20/9期は103億円の大赤字、忠犬
日鉱不動産忠犬
NIPPOコーポレーションH21/3期2Qは14億円の赤字
日本エスコン
日本ワークス
野村不動産
ハウジング大興×7月30日民事再生申請済
阪急不動産
ヒューマンランド×
フォーユー
フージャースコーポレーション×H21/3期2Qは33億円の大赤字
扶桑レクセル×大京の完全子会社化
プロバイスコーポレーション×栄泉不動産に事業譲渡済、忠犬
プロパスト×
平和不動産忠犬
丸紅×
三井物産
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
三菱商事
名鉄不動産吉祥寺レジデンシア、忠犬
明豊エンタープライズH21/7期1Qは7億円の赤字
明和地所×
モアコーポレーション×
モリモト×11月28日民事再生申請済
山田建設×
有楽土地×忠犬
ユニカ×福岡の不動産屋
ユニホー×名古屋の不動産屋
陽栄
ランドコム×9月29日民事再生申請済
リスト×
リビングライフ
リブラン×
菱重エステート三菱重工系
合計9057


3分の2以下に激減した社数をはじめ、改めて倒産件数の多さに驚かされます。この調子では、来年は何社掲載されることやら…

15日の不動産経済研究所発表によれば、新築マンション販売戸数は15ヶ月連続で前年割れとなり、バブル崩壊直後(90年11月~91年12月)の14ヶ月連続を超えて過去最長となったそうです。新聞の論調は、その原因を地下や資材の高騰による価格上昇が顧客離れを起こしたこと、景気の減速感の広がりで購入に慎重な家庭が増えたことに求めていましたが、それはあまりに表層的な見方でしょう。

そもそも、(資材高騰はともかく)地価の上昇はバブルに踊った不動産業者が勝手に買値をつり上げた結果です。また、下のグラフは、16日の日経新聞に掲載されていた90年以降の販売戸数の推移ですが、94年以降、適正水準といわれる5万戸を大幅に超過した戸数が供給され続けてきたことが見て取れます。これが需要を先取りして刈り尽くし、潜在的な顧客を減少させていることが「下げても売れない」状況を作り出しているのですから、全てはマンション業界の自業自得なのです。「100年に一度の経済危機」などと、環境のせいにする資格は、ことマンションデベロッパーについては全くありません。「山高ければ谷深し」です。今後もマンションデベロッパーの淘汰は高水準で持続すると断言しておきます。

販売戸数の推移(供給過剰は明らかです、クリックで拡大)
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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