吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

終わりのないマンションバブル崩壊

本日また一社、長谷工の忠犬が逝きました。その名はノエル。「グランノエル」ブランドのマンションを展開する中堅デベロッパーです。本日、破産手続開始の申立てを行い、即日開始決定がなされました。恒例、帝国データバンクの大型倒産速報総合不動産業 東証2部上場 株式会社ノエルなど2社 破産手続き開始決定受ける 負債417億円によれば、

「神奈川・東京」 東証2部上場で総合不動産業の(株)ノエル(資本金 22億6879万4466円、川崎市高津区二子5-1-1、代表金古政利氏、従業員283名)と(株)ENR(資本金5777万5000円、港区虎ノ門1-4-3、代表奥村秀哉氏ほか1名、従業員16名)の2社は、10月30日に東京地裁へ自己破産を申請し、破産手続き開始決定を受けた(中略)。

 ノエルは、1969年(昭和44年)9月創業、72年(昭和47年)2月に法人改組した中堅デベロッパーで2007年8月に東証2部へ上場を果たしていた。東急田園都市線中心に「グランノエル」シリーズのマンション分譲や用地売買を主体に運営、そのほか建売、仲介・管理も手がけ、近年はマンション用地の需要が旺盛であったほか、投資用賃貸マンションや商業施設など不動産ファンド向けの開発物件が好調で年々業績を伸ばし、2007年8月期には年売上高約777億9200万円をあげていた。

 しかし、改正建築基準法による建築確認の遅延、分譲住宅価格上昇に伴う顧客の買い控えに加え、サブプライムローン問題に端を発した金融市場の混乱等、不動産業界を取り巻く急激な変化で、2008年8月期の年売上高は約653億円にまで落ち込み、売買契約の解除等に伴う費用などで最終損益は約54億3000万円の欠損に転落する見通しを発表。ここ数年は、拡大路線を推し進めてきたことで資金需要は旺盛で、これらを金融機関からの借り入れに依存してきたため、不動産市況の悪化が経営を圧迫。販売用不動産の販売促進による棚卸資産の圧縮や経営効率化を目指すとともに、資本提携先を模索してきたが実現に至らず、保有物件売却計画の大幅な遅れや借入金の返済遅延、その他未払いの発生など資金繰りはひっ迫し、今回の措置となった(後略)。



このノエル、以前のエントリ輝く!長谷工忠犬度ランキング(第2の近藤産業を探せ!)ではランク外でしたが、有名な長谷工忠犬の一社です。既に同社のHPは閉鎖されており、中身を見ることはできませんが、Internet Archiveで同社のマンション一覧(昨年の10月20日のキャッシュが最後)を見ると、グランノエルシリーズで5物件、共同事業で4物件が掲載されています。共同物件の4物件は既に全て完売しており、且つ長谷工物件ではありませんが、自社ブランドのグランノエルシリーズは5物件中2物件が現在も販売中のようです。しかも、その2物件は、グランノエル湘南菫平が3月竣工済、グランノエル南町田が6月竣工済にも関わらず完売していないダメっぷりです。そして、何より5物件中、完売していない2物件だけが長谷工物件なのです。ここでも、長谷工様のお力の偉大さを垣間見ることができます(マツヤハウジングの時とそっくりです)。

ところで、このノエルですが、破産手続開始のプレスリリースと同時に、「平成20 年8月期計算書類に対する監査意見不表明について」というプレスリリースを出しています。それによれば、「連結計算書類に『継続企業の前提に重要な疑義を抱かせる事象又は状況』の注記を記載する予定でありました」が、「会計監査人である監査法人トーマツは、当社の継続企業の前提について、当該監査時点では適正な監査意見を表明するための合理的な基礎を得ることが出来ないと判断」し、「監査意見の表明をしない旨の監査報告を」行ったとのことです。これが直接の破産申立ての原因となった模様であり、例によって監査法人が死刑宣告を行った形となっています。これから来月中旬まで、3月決算の企業の中間決算公表が続きます。一体、監査法人にダメ出しされて、何社のマンションデベロッパーが逝くのでしょうか。片手くらいでは済まないような気もしますが…

話は変わりますが、現在日経ビジネスオンラインの「日経ビジネスが描いた日本経済の40年」という特集企画として、「マンションが危ない」という連載が行われています。過去の日経ビジネスの記事を再掲したものですが、そのあまりにも同じ失敗を繰り返している不動産業界の姿に、思わず失笑してしまいます。印象的な部分を順次引用してみます(長いので適宜はしょって引用しております。やや文章が飛んでいる箇所もありますがご容赦下さい)。

マンション大異変、驚愕の新築物件投げ売り現場を行く
2004年3月15日号より

 地方都市や関西圏、埼玉県や千葉県など首都圏でも郊外に当たる地域では1年余り前からマンション販売に黄信号がともったという声が目立っていた。だが、「ここだけは大丈夫」とマンション各社が殺到した東京都区部のマンション市場に異変が起きている。

 1999年以降、首都圏のマンション供給戸数は5年連続で8万戸を超えた。バブル末期の91年の供給戸数は2万6000戸だ。それを考えると、近年のマンション供給がどれだけ過熱しているかが分かるだろう。地価や工事単価の下落、ローン減税や空前の低金利などマンションを購入しやすい素地が整っていたことは事実だ。郊外から都心へと人口が回帰する動きや団塊の世代の子供が住宅購入の適齢期になるといった新たな需要層の登場もある。しかし、5年連続の大量供給に見合うほどの需要があるのか、疑問も残る。

 「これまでのパターンであれば、政策面からの後押しで在庫は減っていく。ところが、今のところ、これといった需要喚起策はない。マンション業者は供給の先送りでしのいでいるが、潜在的な在庫は増え続けており、いずれ限界を迎えるのは間違いない」(アトラクターズ・ラボの沖有人社長)。

 多くのマンション業者は、完成前から販売を開始する。売れ行きがよければ販売を前倒しする。一方、売れ行きが落ちれば「第2次3期」というように1回当たりの売り出し戸数を減らし、販売時期を細かく分ける。時間をかけて販売することで売れ行きの悪化が表面化しないよう工夫してきた。

 不動産経済研究所のデータが悪化しないのは、こうした販売手法により目先の在庫や契約率が隠された結果だ。しかし、相次ぐ値引き販売は、販売時期の先送りが完成・入居という期限に間に合わなくなった現実を示す。

 アトラクターズ・ラボのデータは、需要が供給を消化できず、いよいよ在庫が臨界点に差しかかかってきたとも読める。業界大手、野村不動産の高井基次副社長も、現在の市場を「心情的に、8万戸の供給は多すぎ。今後、需要は増えないと思う」と打ち明ける。

 鋼材など建材価格は、中国の旺盛な需要で上昇している。工事費の圧縮による原価低減が難しい中で、値引き販売の多発はマンション業者の利益を直撃する。投げ売りとも言える極端な値引き販売は、今春だけで終わらず、来春にかけてさらに広がる恐れがある。

 もっとも、マンションの供給過剰は2005年3月期で解消するわけではない。2006年3月期も大規模マンションの建設が目白押しだ。「適正な供給戸数は首都圏で6万~7万戸。2004年3月期決算は乗り切れても、2005年3月期決算で影響を受けるデベロッパーは出てくると思う」(ジョイント・コーポレーションの田中克巳副社長)という慎重な声はある。しかし、マンション業界全体で供給調整が進む気配が見えないのはなぜか。そこには、ある構造的な問題が横たわっている。



どうですか。とても4年半前の記事とは思えないほど、現在の状況とうり二つです。記事中の慎重な声がマンションデベロッパーの行動に生かされた形跡が全く見られないのが残念ですが、この4年半、問題の顕在化を遅らせた要因は何だったのか。それは、世界的な投機マネーの流入による不動産ファンドバブルです。それが、次の引用箇所で見事に明らかになります。

「1棟お買い上げ」の上得意で千客万来
2005年9月5日号より

 緑豊かな東京・世田谷にある総戸数772戸の大規模マンション「深沢ハウス」。東京都立大学の跡地を長谷工コーポレーションが取得し、分譲マンションとして一般に販売したものだ。

 ところが、高い評価とは裏腹に販売では苦戦した。最寄り駅から歩いて15分という立地の悪さや販売価格の高さなどが苦戦の理由だ。建物が完成した2004年7月以降、1年以上も経っているのに、現地では今も売れ残り住戸の販売が続いている。

 今春、ある投資家が、敷地内に13棟あるマンションのうち販売を開始していなかった2棟、全住戸の16%に相当する124戸を取得した。買い主は、パワーマネージメント(東京都港区)という不動産ファンドの運営会社だ。同社の野瀬一成社長は、「あれほど住環境の優れた物件はそうはない。高級賃貸マンションとしての競争力は高い」と取得の意図を語る。

 他の棟の購入者には了承を取ったうえでの一括売却だったというが、購入者にすれば、投資ファンドと1つの敷地を共有することになろうとは、契約時には想像もしなかったに違いない。現在、ファンドが購入した住戸では、賃料28万~55万円の高級賃貸マンションとして入居者を募集している。

 同じ日本レジデンシャルが所有する「パシフィックタワー乃木坂」も分譲マンションの1棟買いの物件。都心でも人気エリアの港区、しかも地下鉄の駅の真上に立つ新築マンションだ。

 マンション業者の新日本建設が分譲物件として売り出したものの、販売開始後、契約済みの購入者に対して手付金の2倍を返金することで契約を解除。改めて投資ファンドに1棟売却するという異例の取引が話題を集めた。

 首都圏の大規模マンションが続々と完成する2005年3月期。物件の大量供給で在庫が急増し、デベロッパーの淘汰が起こる「2005年問題」が、業界ではまことしやかにささやかれていた。それから1年半。予想に反して、マンションが飛ぶように売れている。

 もっとも、個人が先を争うように買っているわけではない。

 世界的な過剰流動性、カネ余りは銀行を不動産向け融資へと走らせ、東京都心のオフィスビルに投資家主導のミニバブルを作った。投資ファンドがオフィスビルに次々と高値をつけたことから「ファンドバブル」とも呼ばれる。

 その投資マネーは、オフィスビルにうまみが少ないと見るや、次の標的をマンションに定めた。販売不振にあえぐマンション業界に、ファンドバブルの神風が吹いたわけだ。東京のマンションにまで流れ込む投資マネー。今、バブルは住まいに飛び火している。

 賃貸マンションの供給過剰に、当の投資ファンドは怯えている。

 「大量供給が続く今の賃貸市場は異常。本当に客はいるのだろうか」

 首都圏の賃貸市場で20年以上のキャリアがあるという不動産ファンドの幹部は不安を隠さない。特に、月20万円を超えるマンションの契約が年々、悪くなっているという。

 人口の都心回帰という要素があるとはいえ、日本は人口減少社会に突入する。社会の2極化が進み、借り手の所得が右肩上がりで増えていく時代でもない。



ファンドマネーが過ぎ去れば、そこには実需を無視して建て続けたマンションがあたかも墓標のように林立する。これが無秩序な規制緩和が招いた醜い日本の都市風景の正体です。

最近、分譲マンションに入居している知人に必ず聞くことがあります。「周りはみなそのマンションを購入した人ですか」。答えは程度の差はあれど、大凡決まっています。「いや、結構借りている人がいますよ」と。ファンドだけでなく、個人でも投資目的で購入した人たちが少なからずいるようで、竣工間もない物件でも何故か賃貸情報が出るようです。全ての物件がそうだとは言いませんが、これも一つの現実です。分譲マンションの賃貸化が、マンション管理の運営に大きな支障を来していることはあちこちで問題視されています。最早、分譲マンションという事業形態自体が曲がり角に来ていると言ったら、それは言い過ぎでしょうかね。
スポンサーサイト

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

コメント

大京労働組合公式ホームページ
http://geocities.yahoo.co.jp/gl/daikyouakutoku

貴重な情報「公益通報」(内部告発)です。多くの人に回覧願います。

<ライオンズマンション大京グループ会社の犯罪・事件ファイル>

「給与天引」「偽装請負システム」「賃金搾取」「非正規高齢労働者を酷使」

「高額管理費の詐取、手抜き・金抜きマンション管理の実態!」

 コンプラ違反・パワハラの差別分断・暴力支配で「組合つぶし」の悪徳資本!

■「管理組合・理事長宛信書隠匿!」

■「ポスト開錠番号リストの悪用!」

■「大京グループ社員のマンション居室侵入窃盗事件!」

■「エントランスの鍵悪用(鍵箱=開錠番号リストばら蒔き)杜撰・危険なセキュリティ!」

■「フロント社員が10年間に18管理組合から管理運営費8000万円横領事件!」


□「管理委託会社を変更して成功した(実例)物件リスト」


<ライオンズマンション管理組合・理事長・区分所有者の怒り!>

大京との「管理委託契約」を打ち切り、成功した賢明な「区分所有者」の喜びの声!

「自主管理」「他社による管理」 管理費の減額 

60戸数(物件)で、管理委託費(年間)300万円の削減!

外観は「ライオンズマンション」でも、大京の管理とは縁を切り、

経費削減で適正高品質の管理、快適マンションライフを満喫している

「自主管理」「他社管理」を成功させた区分所有者が住む物件リスト公開!

◎「大京労働組合公式ホームページ」http://geocities.yahoo.co.jp/gl/daikyouakutoku


◎「大京労働組合日記」http://blogs.yahoo.co.jp/daikyoyunion


◎「大京不買」http://blogs.yahoo.co.jp/daikyokyudan5555

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://higashichomanshon.blog86.fc2.com/tb.php/133-f2d7ee57
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。