吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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不動産・ゼネコン マンション大激震!

今回のタイトルは、先週号の週刊東洋経済の特集記事から拝借しました。カバーストーリーはこちらで読めます。根拠が今一つ希薄な経営要注意ランキングが掲載されているのはご愛敬ですが、全体的にはなかなか面白い内容です。ご興味のある方は、図書館などでバックナンバーをお読み下さい。

さて、このようなタイトルを拝借したのは、また一つそれを地で行く倒産劇が繰り広げられたためです。本日、中堅ゼネコンの新井組が民事再生手続開始を申し立て、倒産しました。この会社も、既に9月29日の時点で「継続企業の前提に関する事項の注記」を付されたことを公表しており、倒産秒読み状態だったので何ら違和感はありませんが、不動産・ゼネコン業界の苦境をかいま見る思いがします。

なお、毎度お馴染み帝国データバンクの大型倒産速報兵庫県下・最大手ゼネコン 東証・大証1部上場 株式会社新井組 民事再生法の適用を申請 負債427億3700万円によれば、

 東証・大証1部上場の中堅ゼネコン、(株)新井組(資本金21億9245万1727円、兵庫県西宮市池田町12‐20、代表酒井松喜氏、従業員519名)は、10月8日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。

 当社は、1902年(明治35年)に創業、44年(昭和19年)5月に企業整備令により、他社と合同し法人改組した。兵庫県下最大手の総合土木建築工事業者で、1950年代以降は全国各地に事業所を順次開設。一時は、北海道から沖縄まで支店・営業所を構えるなど、全国を営業エリアとする中堅ゼネコンに成長。63年8月には大証2部へ、84年6月には東証・大証1部に上場していた。建築工事を主体に、大阪高等地方簡易裁判所庁舎、晴海ビュータワー、兵庫県立芸術文化センター、山陽自動車道新宮インターチェンジなどの実績を有し、ピーク時の96年12月期は年売上高約1771億2700万円を計上していた。

 バブル期に、当時の連結子会社などを通じてゴルフ場、リゾートなど不動産開発を手がけたが、バブル崩壊に伴い頓挫して不良化。開発に伴う資金を借入金で調達していたため財務内容の悪化を招き、連結ベースでは2002年12月期まで7期連続の当期赤字を計上していた。このため、抜本的な処理策を迫られ、2002年8月にメーンバンク主導の下で、①約655億円の金融債務免除②90%減資および鴻池組(大阪市)との資本提携(2007年8月解消)、③地域特化型への事業規模縮小、創業者一族退陣などを骨子とした「経営改善計画」を策定し再建を進めてきた。

 2006年12月にはNISグループ(東証1部)が筆頭株主となり、同社傘下で民間マンションを中心に受注確保に努めてきたが、受注価格の低迷、改正建築基準法施行や資材高騰から業況は低調に推移、2007年12月期は年売上高約694億8500万円、当期利益約1億4800万円となっていた。今年に入って、不動産市況の悪化によりマンションデベロッパーの倒産が相次ぐなか、マンションデベロッパーの振り出した手形の割引等が困難となったほか、株価下落により取引先から決済サイトの短縮を要請されるなどで資金繰りは悪化。今年7月末には当社株式時価総額が20億円を割り込み1部上場維持基準を割り込んでいたほか、2008年6月中間期では不良債権発生などにより約12億3500万円の中間純損失計上を余儀なくされ、ゴーイングコンサーンの注記を強いられていた。こうしたなか、10月10日の支払いについて資金調達が困難となったことから今回の申し立てとなった。



とあり、マンションデベロッパーの倒産続出のあおりを受けての倒産であることが分かります。今や、ゼネコンにとってマンションデベロッパー振出の手形は時限発火装置の様相を呈していますね。

サブプライム問題に端を発した世界的な景気の急速な冷え込みによって、株価も急落が続いており、本日の日経平均終値は9,203.32円(前日比952.58円安)という惨状です。当然、我らが長谷工の株価も悲惨なことになっており、今や昔で言う額面割れ寸前です(現在では全ての株式が無額面になっており、50円という株価に意味はありません、念のため)。参考までに、本日までの株価比較チャートをアップデートしておきました。比較銘柄は、本日倒産した新井組(1854、緑の線)と、今や株価が一桁寸前の飛島建設(1805、青い線)です。見事に同レベルなのが笑えます。なお、ブログパーツとして長谷工の株価推移が見られるようにしました。興味のある方は、右下の方をご覧下さい。

株価推移2(下落率約90%!、クリックで拡大)

話を先程の東洋経済の記事に戻します。記事の中で、いくつか気になった点をご紹介しつつ、某マンション専業ゼネコンの一日も早い倒産を祈念して終わります。

「マンションはどこまで下がる 値下げしても売れない、破綻の連鎖の幕開けか」より(P.80)

(前略)だが、そもそも需要が伴わないという見方もある。「もともと首都圏の分譲マンション市場規模は年間5万戸程度と考えられていたのに、過去数年は年8万戸という大量供給が続いた。これが将来の需要を食い尽くした。今後供給が減っても需要がついていかない懸念がある(J-REITアナリストの山崎成人氏)(後略)。


「INTERVIEW トータルブレイン社長/久光龍彦 『郊外でのマンション事業はもはや成り立たない!』」より(P.81)

(前略)これからは以前のように7万戸、8万戸という大量供給の時代にはならないだろう(中略)。8万戸というのは、郊外の駅遠、バス便でも何でもオーケーという物件も含めての話だから(中略)。そうすると、都内、郊外を問わず、立地や環境がいいところとなっていくと、供給できるのはせいぜい4万から5万戸。住宅業界は再び原点に返って、中古や戸建てや賃貸とのすみ分けに戻っていくだろう。そうするとマンションデベロッパーの数もこんなにはいらない。半分になりかねない(後略)。

(注)この久光社長は、長谷工元専務です。


「本誌が初試算!  本当の買い時がひと目でわかるマンション理論価格」より(P.84)

「中央線沿線は様子見がベストか」
(前略)このように、超郊外を除くと、理論価格上での物件価格は多少の下落ないしせいぜい横ばいということになる。ただし、注意すべき重要な点がある。現在の「高すぎる」マンション価格では売れないとして、あちこちで大幅赤字での価格改定や値引きが行われているという点だ。物件によっては、かなりお買い得というケースもある(中略)。
逆に中央線の中野~阿佐ヶ谷、荻窪~西荻窪、吉祥寺~三鷹(中略)といったエリアは、もともと建築コストに占める土地の比率が高いため、今後さらに割安な物件が出てくる可能性があるということになる(後略)。

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