吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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事業比率発表

懸念(期待?)された9月末にかけてのデベロッパーの大量倒産は、結果だけを見れば、先日のシーズクリエイト以降は29日のランドコム(民事再生手続開始の申立て)だけに終わり、一見平穏に終わりました。しかし、その間もサンシティ(東北地盤のマンションデベロッパー。不動産流動化事業の比率が高いことで有名)に「継続企業の前提に関する事項の注記」(いわゆるゴーイングコンサーン注記)が付されたり、エルクリエイトが資金繰りの不透明さを理由に有価証券報告書の提出を遅延したりと、倒産予備軍の排出には事欠かない状況ですので、今後もデベロッパー各社の倒産情報には要注目です。

しかし、ここまでの記述で既にいわゆる「横浜3L」のうちの2社が登場しました。残る一社は三鷹駅前の「武蔵野タワーズ」の事業主の一社として名を連ねています。そこは果たして、同物件の竣工までもつのでしょうか?

さて、そんな中、最近本ブログへのアクセスで急増中なのが「長谷工+倒産」というキーワード検索経由でのアクセスです。中には、長谷工社内からもこのキーワード経由でアクセスしてくる社員もいますので、長谷工社内はなかなか面白い状況になっているようですね。まあ、そんな気持ちも分からなくはありません。何しろ、カモにしてきたデベロッパーが次々と倒産し(倒産しないまでも青息吐息状態)、自らも破滅への道をまっしぐらに突き進んでいるのですから。

いくつか例を挙げましょう。株式相場は、サブプライム問題に端を発して下落の一途を辿っていますが、その中でも長谷工の株価は悲惨なことになっています。10月1日の終値76円も凄いですが、前日の年初来安値66円は更にインパクトがあります。しかし、株価の絶対値だけを云々してみても始まりません。下のグラフをご覧下さい。

株価推移(もの凄い下落率、クリックで拡大)

これは、2007年2月から現在までの株価推移で、赤い線(1808)が長谷工の株価です。実に約1年半ちょっとの間に8割以上下落しています(しかもほぼ一貫して下落)。因みに、同期間の日経平均(N_225、ピンクの線)の下落率は4割弱、東証33業種(建設業)(SEC2050、オレンジの線)は約4割の下落に止まっており、長谷工の株価が極端に弱含んでいることが分かります。

これが、市場の評価する長谷工の姿です。そして、それは長谷工の忠犬達にも当てはまり、長谷工比率の高い上場デベロッパーとして、アゼル(1872、青い線)、ニチモ(8839、緑の線)と比較すると、途中の軌道は異なれど、ほぼ8割強の下落率に収束し、これらの銘柄の一蓮托生振りが窺われます。参考までに、先日破綻したシーズクリエイト(8921、黒い線)も載せておきました。途中から一貫して長谷工を上回る下落率を記録していますが、その推移はそっくりです。

まあ、とは言え株価は所詮株価です。だから長谷工は破綻するなどと言う気は毛頭ありません(願望は非常に強くあります)。しかし、業績の悪化は別問題でしょう。長谷工の2008年3月期の有価証券報告書を見ると、純資産1,109億円(純資産比率22.8%)に対して、繰延税金資産を(流動・固定合わせて)505億円計上しています。これは、注記を見ると繰越欠損金や販売用不動産等評価損などがその発生原因であることが分かりますが、そもそも繰延税金資産は今後も利益を出せなければ取り崩さざるを得ない会計上の資産です。長谷工の業績は、第1四半期を見ると営業利益で前期比▲67%、最終利益では▲91%の大幅減益です。このような状況では、今期の決算では繰延税金資産を大幅に取り崩さなければならないでしょうから、純資産は大幅に目減りすることになるでしょう。このことを併せ考えると、株価の低迷ももっともかも知れません。

前置きが非常に長くなってしまいました。本題に移ります。法政跡地の登記簿謄本(正式には全部事項証明書ですが、登記簿謄本の方が分かり易いのでそう書きます)を取ってみました(下図参照)。すると、色々と面白いことや、長谷工の嘘が色々と分かりましたので、ここでご報告させていただきます。

登記簿謄本法政跡地の登記簿謄本、クリックで拡大)

先ず注目すべきは、土地の持分(=事業比率)です。謄本によれば、興和不動産:名鉄不動産:長谷工=55:40:5の持分比率であることが分かり、筆頭事業主が興和不動産であることや、長谷工の販売リスク負担が非常に低いことが分かります(他人のフンドシで相撲を取るとはこのことです)。

しかし、ここでそれ以上に注目したいのは、売買契約日と登記受付日の関係です。長谷工が法政に売買代金を支払って所有権を移転したのが平成19年8月9日。その日にすぐ登記に持ち込んでいます。一方、長谷工から忠犬2社(興和不動産、名鉄不動産)が所有権の一部移転を受けたのが平成19年9月12日となっているにも関わらず、所有権移転登記は平成20年9月12日まで行われていません。これらが意味するところは一体何でしょう?

先ず、事業者に昨年9月の段階で既に土地を売却していたことについて。昨年9月12日と言えば、武蔵野市が地区計画の高さ制限を25→24mに変更して色々と揉めていた時期です。そのような時期に、既に事業者と契約を締結しているということは、相当事前に武蔵野市の素案を入手して計画に織り込んでいたことを窺わせます。住民向けの高さ制限に伴う計画変更の説明は、10月28日の説明会において行われており、さも長い検討期間を要したように見せかけていましたが、小芝居はバレてしまったようです。更に、この後も「売り主は誰だ」との質問に対して、再三「まだ決まっていない」と回答していましたが、これも全て嘘だった訳です。言いたくないならそう言えばいいものを、つくづく嘘にまみれた会社です。

次に、売買から丁度1年後に所有権移転登記に持ち込まれたのは何故でしょう。推測に過ぎませんが、この売買が何らかの停止条件付契約となっていたものと思われます。その条件の期限が契約締結日から1年以内となっていたため、長谷工はカモを逃がしてなるものかと死に物狂いで準備を進めたのではないでしょうか。

では、その条件とは何でしょう? 建築確認なら3月31日に下りていますし(当然のようにUHEC。便宜を利かせて3月中に確認を下ろす辺り、御用業者と言われても仕方ありません)、住民との新築工事協定書も7月4日に締結済です。あくまで推測に過ぎませんが、契約キャンセルの動きがあったのではないでしょうか。現在の環境下では、本PJがとても採算が採れないことは本ブログで再三指摘してきました。腰の引けた事業者を、契約を盾に何とか説き伏せ、登記に持ち込んだ。そんな構図が謄本を通して見えて来るような気がします、あくまで推測ですが。

このような中、負けを覚悟で突き進む「吉祥寺レジデンシア(笑)」。その経過は、今後も逐次ご報告させていただきます。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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