吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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こんな値段で長谷工さん大丈夫(其の二)?

いよいよ春が近付いて来ました。あっという間に桜も満開となり、昨年の今頃はこれが最後と思っていた法政の桜も、何とか解体工事のすさまじい振動にもめげずに、見事な花を咲かせてくれました。昨年のエントリ「法政の桜」での懸念も、取り敢えず1年間は現実とはならずに済みました。

法政の桜(2008年)
(法政の桜、クリックで拡大)

来年もまたこの花を見ることができれば良いのですが、無粋な長谷工は工事の都合で桜の木を移植すると言っており、来年はこの場所でこの木が咲くのを見ることは難しそうです。しかも、工事後に元の場所に再移植するが、老木のため枯れる可能性もあるとか何とか言っていましたから、もう二度と見れなくなる可能性もないとは言えません。また一つ、無粋な乱開発で地域の風物詩たる景色が失われるかと思うと、土建国家・日本の文化度の低さを嘆かずにはいられません。

そんな中、上の写真にもありますが、新築工事に向けて仮囲いが新調されています。これまでは殺風景極まりないネズミ色むき出し(しかも汚れまくり)の鉄板だったのが、白の水玉模様のものに変えられました。あれ程、解体工事に際して「周囲の景観に配慮して欲しい」と要請したにも関わらず、センスの欠片もないネズミ色の鉄板を並べていたくせに、新築工事が始まるとなると少しでもイメージ良く見せようと必死になる身勝手さには、怒りを通り越して哀れさすら感じます。何しろ、マンションを購入検討する人の目に付かないと割り切っているのか、東側は以前のネズミ色の鉄板のままというお粗末さですから。

新調された仮囲い
(新調された仮囲い(法政通り側)、クリックで拡大)

新調されない仮囲い
(新調されないままの仮囲い(東側)、クリックで拡大)

隣地との境界の仮囲いがネズミ色のままなのは、隠れている部分(隠れてないけど)だからということで一応良しとしましょう。しかし、東側がそのままなのは、明らかに意図的な行為です。見込客に対して上辺を繕うことは厭わないが、近隣住民に対する配慮などする気もないし、する必要もない。たかが仮囲い一つ取ってみても、長谷工の身勝手で上っ面だけを取り繕う企業体質に満ち溢れています。このような企業が建築・分譲するマンションがどのようなクオリティか、想像することは決して難しいことではないでしょう。

何れにせよ、法政校舎の解体工事はほぼ完了し、跡地はすっかり空き地となってしまいました。住民との協議も終了していないのに、一方的に建築確認申請も出してしまい、4月から新築工事に着手すると一方的に宣言する始末。本当に、この会社にはがっかりさせられ通しです。

法政跡地(整地後)
(すっかり空き地になりました、クリックで拡大)

ところで、何故建築確認が下りる前から着工予定がそこまではっきりしているのでしょう。建築基準法改正で建築確認が厳しくなったのは一過性だったのでしょうか? 未確認ですが、今回も長谷工の申請先が都市居住評価センター(ユーイック)なのはほぼ確実でしょう。何しろ出資先、いわば身内ですから。ところで、このユーイックですが、HP内の会社紹介のページ内で、非常にセコい隠蔽工作を行っています。Internet Archiveで見ることができる当該ページの過去の履歴と比較すると、出資先企業が書き換えられているのが分かります。東京ガスを始め、過去・現在とも紹介されている企業がある一方で、消されている企業が何社か。具体的には、「(株)大林組・鹿島建設(株)・(株)鴻池組・清水建設(株)・大成建設(株)・(株)竹中工務店・(株)長谷工コーポレーション」と全てゼネコンです。資本金の額に変動はなく、制限業種からの出資比率が50%に上ることから考えても、これらのゼネコンが株主でなくなったということはあり得ないでしょう。確認検査機関の公正性に対する疑念に対する隠蔽工作としか思えず、親会社セコけりゃ子会社もセコい、といったところでしょうか。

話が大幅に逸れてしまいました。以前のエントリ「こんな値段で長谷工さん大丈夫?」長谷工の高値掴みの実態の一端をご紹介しましたが、その後もマンション市況は悪化の一途を辿っています。具体的には、値引き合戦が横行しているにも関わらず、完成在庫は積み上がる一方。需要サイドの意向を無視した一方的な高値の値付けが災いして、1棟の中でもグロス価格が低い低層階から先に売れ、売れ残った高層階は値引き幅を拡大せざるを得ないという負のスパイラルが続いています。とは言え、全ては自業自得です。完全に需要を大幅に超過する大量供給を続けていれば、何れマーケットが暴落するのは経済学の基本でしょう。

それは、決してここ吉祥寺も例外でいることはできないでしょう。強気な値付けが話題を呼んでいる「ルフォン吉祥寺」にしても、既に売れ残りを懸念する声が多数挙がっています。武蔵野税務署のそばなのである程度土地勘はありますが、吉祥寺、三鷹の両駅の何れからも中途半端な距離で、億ションを謳う割には屋外の立体駐車場というお粗末さ。これで坪4~5百万円の価格設定はどう見ても無理があるでしょう。しかも、売り文句の「週刊ダイヤモンド」首都圏新築70物件ランキング東京都下第1位ですが、こちらも2位以下の面子を見れば、ランキング自体の信憑性に疑問符が付くというものです。まあ、ルフォン吉祥寺に対する悪意は別にありませんので、この辺でこの物件に対するコメントは止めときます。

法政跡地マンションについても、全く同様です。前述の過去のエントリで試算した通り、原価から割り出した想定価格は坪3百万円を下ることはないと思われますが、これは明らかに割高でしょう。丁度、週末の新聞広告に法政跡地マンションの向かいのマンション「パームステージ吉祥寺東町」の中古物件の販売広告が入っており、専有面積60.00平米の1階住戸が販売価格3,880万円でした。坪単価に直すと2,138千円で、まあ妥当な線でしょう(詳細は省きますが、賃貸利回りから見ても概ね無理のない範囲です)。築12年経過していることや、新築プレミアムを考慮しても、(坪3百万円で)この1.4倍という販売価格はどう考えても無理があります。坪3百万円を超える価格で大量に物件を売り出せば、どうなるかはおよそ自明の理でしょう。

正直、吉祥寺は実勢より高くなり過ぎたという気がします。最低敷地面積制限の導入で戸建は1億円以上ないと手が出ない一方、マンションデベロッパーの見境のない入札競争でマンション価格も高騰する一方。どこかでこれらの矛盾が噴出する気がしてなりません。もういい加減、不動産を投機で弄ぶのは止めにして欲しいものです。過去のバブル景気とアメリカのサブプライム問題を見ても、なお学習することができなのでしょうか…
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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