吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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本当は何戸売れてるの?

吉祥寺レジデンシアの工事は、周囲に騒音を撒き散らしながらも日に日に進んでおり、先週末頃から北側の妻側住戸のネットが取り払われ、マンションの外壁が見えるようになりました。南側の妻側住戸は既に以前からネットが取り払われており、外観の一部を見ることができましたが、それが一層進んだ印象です。

但し、その外観は今一歩という印象が否めません。焦げ茶色をメインとしたタイル貼りの外壁に、バルコニー部分の上下の縁取りとして白いラインが入っているのですが、これが色のコントラストのせいか、非常にチープなのです。本当にチープな素材を使用しているのかどうかは定かではありませんが、色の組み合わせがマッチしていないと感じます。この辺りは趣味の問題もありますので、一概にこれが悪いと決めつけることはできませんが、少なくともそのように感じる者がここに一人いるということです。この物件を検討している奇特な方も、一度実物を見てみることをオススメしておきます。

北側妻側住戸の外観(この配色はちょっと…、クリックで拡大)

さて、吉祥寺レジデンシアのルール無視の奇妙な販売方法については過去のエントリいつまで続く? 会員限定分譲ここに究まる吉祥寺(笑)でお伝えした通りですが、売れ行き不振を隠して販売を続ける手法は、早くも破綻を来しつつあるようです。

上記エントリでもお伝えした「会員限定分譲」という名の実質第1期販売は、1次から6次までを合計すると99戸が売り出された勘定となります(これ以外に、同時期に先着順で16戸が売り出されています)。HPを中心に掲載されていた「第1期91戸」の予告広告との因果関係は不明ですが、この点については公式HPの物件概要に以下のような「お詫び」が掲載されていました(現在は既に削除済)。

<お詫びと訂正>
※本物件については、物件ホームページ等にて予告広告・本広告を実施し、2009年6月20日(供給戸数:91戸)より販売を開始しており、総戸数208戸に対し110戸については供給済となっております。

本来、予告広告を行った広告媒体については、同媒体で本広告を行わなければならないところ、本サイトにおいては予告広告を行ったにも係わらず、本広告を行いませんでした。また、本サイトにて2009年8月18日まで掲載しておりました物件概要については、未供給住戸98戸の予告概要とすべきところ、総戸数 208戸の全体概要となっておりました。ここに深くお詫び申し上げます。

なお、未供給住戸98戸の予告概要は、販売予定価格6300万円台~10600万円台(変更前:5000万円台~18100万円台)、専有面積67.39m2~94.91m2(変更前:60.24m2~142.74m2)となります。



「ルールを守る」などという社会人として当たり前の概念が根底から欠落している長谷工にとって、この程度のルール無視は朝飯前な訳ですが、この「お詫び」にはいくつか注目すべき点があります。一つは、供給済とされている住戸の数(110戸)が実際の会員限定分譲戸数(先着順を除くと99戸)と合致しないこと、そしてもう一つは、会員限定分譲ではほとんど分譲されていなかった1億円超の「プレミアムプラン」が、すべて供給済に変更されていることです。

これはすなわち、単に本広告を行わなかっただけでなく、それ以外でも分譲を行ったと考えないと説明が付きません。会員限定分譲を行っている最中の、「会員限定分譲」。どこまでルールを無視すれば、長谷工という会社は満足するのでしょうか? もっとも、そこまでして本当の売れ行きを隠さなければならないという深刻な事情もありそうです。

会員限定分譲の後に行われた「第1期」という名の実質第2期販売は、22戸を売り出し、さる10月11日に抽選が行われています。先の「供給済110戸」と併せて考えれば、順調に売れているように見えます。しかし、この実質第2期である「第1期」(ややこしい…)販売が終わった途端、今度は「商談順位先着順住戸」として21戸の販売が開始されました。これって一体…

他の物件でも、期分け販売の売れ残りを「先着順」として売り捌くケースは多く見受けられますが、この場合、そう考えてしまうと「第1期」22戸中21戸は売れなかったということになってしまい、いくら販売不振を極める吉祥寺レジデンシアといえども、そこまで売れないとは考えにくいでしょう。とすれば、「供給済」と称する110戸の中から、「供給はしたが売れ残っている」分を「第1期」22戸の売れ残り分に紛れ込ませて処分していると見るのが妥当でしょう。

こんなことを書くと、「売れ行きがいいから未供給分の追加販売を行っているのではないか」と、長谷工シンパ(いるのか、そんな奇特な人)からクレームが入りそうですが、それだけ順調に売れるのであれば、「第2期」として堂々と売り出せば良いだけの話です。それができないのは、やはり大量に売れ残っているからに他ならないでしょう。

個人的には、ルールを無視してまでこのような奇妙な販売方法を採った理由は、「供給済110戸」という数字を創りたかったのではないかと睨んでいます。現に、マンション関係の掲示板には、モデルルームで語られるこの数字を鵜呑みにしたと思われる「既に半分以上は売れている」という発言がしばしば登場します。しかし、冷静に見てみれば、とてもこれだけの矛盾を抱えている以上、その数字を信じることはできません。

最近の吉祥寺レジデンシアの折込広告は、以前にも増して「吉祥寺アドレス」と「希少な大規模」の連呼状態です。「アドレスは武蔵野市吉祥寺東町」とか、「吉祥寺の大規模プロジェクト」とか、ほとんど宗教ですね。

アドレスと大規模(アドレスと大規模物件を強調、クリックで拡大)

吉祥寺ランキング(ランキングで吉祥寺の人気を強調、クリックで拡大)

大規模だから何?(希少な大規模物件であることを強調、クリックで拡大)

しかし、吉祥寺レジデンシアが356分の1と希少性を謳う変なピラミッド状の図も、良く見ると非常に恣意的です。「吉祥寺アドレス」とかで絞り込むのはまあいいとして、「住居専用地域」という絞り込み(24→9物件に減少)は何でしょう? 簡単なことです。こうしないと、分譲済の駅近物件(吉祥寺本町アドレス)である「グローリオ吉祥寺本町」(2003/11築、総戸数134戸)や「サンクタス吉祥寺ハートランド」(2003/11築、総戸数88戸)が含まれてしまい、長谷工謳うところの「希少性」が雲散霧消してしまうからです。

用途地域が「住居専用地域」でなくとも、マンションとしては「吉祥寺本町」アドレスの方が駅に近くて便利なのは言うまでもないでしょう。戸建エリアに無理矢理建てている迷惑マンションだから、このような無理な絞り込みをしてまで希少性を演出せざるを得ない訳です。涙ぐましいというか、どこまでも身勝手というか…

絞り込みは更に続き、「総戸数200戸以上の大規模プロジェクト」という基準で絞り込みを行っています。これは、ここまでの絞り込みでも残ってしまう「井の頭公園パークハウス吉祥寺南町」(2005/10築、総戸数119戸)を排除するためであることは言うまでもないでしょう。約13,000m2と吉祥寺レジデンシアよりも広い敷地内に、「全ての駐車場の地下化、自然林の保護、歩道状空地と敷地内遊歩道の設置等」の配慮を施した(三菱地所のHPより引用)低層の建物は、分譲時から非常に評価が高く、私も実際に訪れた際にそれを実感することができました。

Wikipediaの記載によれば、「大規模マンション(だいきぼマンション)とは、一般的に総戸数が100~300戸を超える住居用集合住宅のこと」とされています。個人的な感覚から言えば、300~500戸以上はないと大規模ならではの共用施設の充実は得られないと思いますし、逆に世帯数の規模から言えば、100戸以上あれば大規模という感もあり、200戸で区切るのはいかにも恣意的です。まあ、所詮は広告ですから、自分たちを良く見せるための虚飾を施すのは常套手段です。嘘を書いていないだけマシと言えるかも知れません。

因みに、この折込広告からは、以前のエントリここに究まる吉祥寺(笑)でその日本語能力の欠落振りを指摘したキャッチコピー「ここに始まる吉祥寺。ここに究まる吉祥寺。」が消え去り、以前の「吉祥寺に深く染まる人生を。」にメインキャッチコピーが戻っています。さすがにこのブログの影響とは思いませんが(それではあまりに情けなさ過ぎますから)、一応指摘しておきます。

広告一つ取っても、これだけの虚飾と矛盾に充ち満ちている吉祥寺レジデンシア。その虚構が、建物自体にまで及んでいないことを祈るばかりです。既にマンション掲示板にも、「標準仕様がオプションだらけで、露骨なコストカットの影響が顕著。表面に現れる設備がこの状態では、躯体にまで無理なコストカットの影響が及んでいると見るのが自然ではないか」との意見が掲載されています。数年来、長谷工の身勝手な企業体質を散々見てきた身としては、その可能性は相応にあるのではないかと考えざるを得ません。

話を売れ行きに戻すと、本当は何戸が売れているのか、それは今後もこの奇妙な販売方法が続く中で徐々に明らかにされていくことと思われます。個人的には、どうせ建ってしまうのだから、嘘で塗り固めた詐欺的な販売方法など採らずに、きちんと適正な価格で販売してちゃんとした人に早く買ってもらいたいと思いますが、モラルの欠片も持ち合わせていない長谷工軍団にそれを期待するのは酷というものでしょうか?
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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