吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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「浅草寺マンション問題」はマンション問題の縮図!

いよいよ、10月4日の武蔵野市長選挙に向けて、立候補者の告示がなされました。立候補した邑上守正・現市長と田中節男・前市議の主張・略歴については、以下の毎日jpの記事「選挙:武蔵野市長選 現職、新人一騎打ち 秋空に第一声--告示 /東京」が参考になります。

 任期満了に伴う武蔵野市長選(10月4日投開票)は27日、告示され、前市議の新人、田中節男氏(64)=自民、公明推薦=と元都市プランナーの現職、邑上守正氏(51)=民主、共産、社民、生活者ネット支持=が、いずれも無所属で立候補を届け出た。1期4年の邑上市政への評価を最大の争点に、現新一騎打ちの7日間の選挙戦に突入した。

 投票は10月4日午前7時から午後8時まで、市内23カ所で行われ、同日午後9時から市総合体育館で開票される。2日現在の有権者数は11万6172人(男5万5401人、女6万771人)。【野口由紀】

 ◇誇りある武蔵野市作る--田中氏
 田中氏は午前9時、武蔵野市西久保1の選挙事務所前で前市長の土屋正忠前衆院議員らと並んで第一声を上げた。「私は市民参加の名の下に政策決定を引き延ばしません」と邑上氏を批判。「誇りある武蔵野市を作る」と訴え、近隣自治体に比べて多い職員数を100人削減し、その財源で子育てや高齢者支援を行うことを提言した。土屋前市長は「市民参加は当たり前で、今必要なのは経営能力。それがあるのは田中候補」と援護した。

 ◇市民参加の街づくりを--邑上氏
 邑上氏は午前10時半、JR三鷹駅北口で第一声。邑上氏は「市民参加の街づくりをこれからも進めていきたい」と訴えた。鳩山新政権の発足に触れ、「地方分権を待つのではなく、自ら市民自治の街を実現し、新政権にプレゼントしたい」と述べた。午後には、菅直人副総理が衆院選後初の遊説としてJR吉祥寺駅北口を訪れ、「邑上さんに2期目の4年間をいただき、市民参加の市政をより発展させていただきたい」と支持を呼びかけた。

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 ◇武蔵野市長選立候補者(届け出順)
田中節男(たなか・せつお) 64 無新

 不動産会社役員▽市ボウリング連盟会長[歴]不動産会社員▽市議5期・議長▽明大=[自][公]

邑上守正(むらかみ・もりまさ) 51 無現(1)

 市長▽1級建築士[歴]都市計画会社員▽保育園父母会役員▽市立中PTA役員▽早大=[民][共][社][ネ]



本ブログ的にはどうしても、地区計画策定の経緯における邑上現市長のリーダーシップ欠如に辛口になってしまいますが、市政は法政跡地問題だけではないので、この4年間のそれ以外の実績等も勘案して判断したいと思っています。一方の田中前市議については、正直全くと言っていいほど存じ上げません。自身のHPやブログもないようで、日常の主義主張についてはほとんど情報がありません。市議会の会議録で発言を辿れば、どのような考え方の持ち主かはおよそ分かると思いますので、一度関心のあるテーマで会議録の検索をしてみるのが、投票する候補者を決めるためには参考になると思います。

因みに、本ブログでも法政跡地問題についての市議会の討議内容を検討しましたが、その中に田中前市議の発言がありました。ご興味をお持ちの方は、事業主の忠実なパートナー、武蔵野市をご参照下さい。

さて、武蔵野市長選挙の話題はこれ位として、本題に移ります。新聞やニュースでも紹介されていましたので、ご存じの方も多いと思いますが、浅草寺の近隣で計画されている高層マンションに関し、浅草寺と周辺住民が東京都と建築確認機関(ベターリビング)を相手取った訴訟を起こしました。その概要は、47NEWSの浅草寺が高層マンションで都提訴 「周辺環境悪化」と東京地裁にが詳しく伝えています。

 東京・浅草で着工された高さ約133メートルのマンションをめぐり、景観などの住環境が悪化するとして、浅草寺や周辺住民らが24日、東京都に対し、建築物の高さ制限や容積率などを緩和できる「総合設計許可」の取り消しを求め、東京地裁に提訴した。

 総合設計許可は建築基準法に基づき、500平方メートル以上の敷地に一定以上の空き地を持つ建築物について、市街化環境改善への見返りとして容積率や高さ制限などの緩和を認める制度。

 原告側はマンション建設自体に反対ではなく、総合設計許可の適用による高層建築の是非が争点となりそうだ。

 浅草寺は「都市開発に関する制度の乱用で、大規模建築が無計画に行われれば街のたたずまいの急激な変質を招き、寺の荘厳さも損なわれ、東京のまちづくりや観光にも悪影響を及ぼす」とのコメントを発表した。

 訴状によると、マンション建設は藤和不動産(東京)が計画し、施工はフジタ(同)。今月、浅草寺から西に数百メートルの台東区西浅草3丁目で着工した。地上37階建て、高さ約133メートルで2012年完成予定。
2009/09/24 12:50 【共同通信】



藤和不動産、フジタという金融支援によって生き長らえたゾンビ企業が、「恩を仇で返す」行為に及んでいるという構図は、吉祥寺レジデンシアの興和不動産、長谷工と全く一緒です。全てこの世から抹殺しておいた方が、世のため人のためだったと言えるでしょう。なお、このマンション計画は、当初は事業主にモリモトも名を連ねていましたが、同社の経営破綻によって藤和不動産の単独事業になったようです。

この他、日経BP社のケンプラッツは、浅草寺が都を提訴、「総合設計制度の運用に問題」(閲覧には無料の会員登録が必要)で、専門サイトらしく具体的な景観の変化を写真で示すなどして、この問題を非常に分かり易く解説しています。

その眺望のシミュレーションを見ると、そもそもマンションの手前に既に浅草ビューホテルが所在しており、既に景観は充分に破壊されているようにも見えます。しかし、この浅草ビューホテルは築23年で、既に既存不適格となっているとのこと。景観に対する議論が高まってきたのがここ数年であることを考えれば、浅草ビューホテルが既に景観を破壊していることが、このマンションが肯定される理由にはならないようです。

率直に言って、このニュースを見たとき、現在の高層マンション問題の縮図を見た思いがしました。具体的には、景観破壊総合設計制度、マンション建て替え問題と、およそマンションに絡む問題がこれでもかと集まっているのです。

先ずは、問題の発端となっているのは、総合設計制度による容積率緩和です。提訴に先立って、台東区議会に対して近隣住民が行った陳情20-36によれば、このマンション計画は総合設計制度の活用によって、容積率が500→800%と何と1.6倍にも拡大していることが分かります。単純計算なら、高さ約133mの計画は、本来は約83mにしかならなかったことになります(現実は、公開空地等で建ぺい率(100%)を半分ほどしか消化していないようなので、もっと高さは下がる筈です)。

総合設計制度が、利益のためには景観や住環境破壊などものともしない事業者たちに悪用されてきたことについては、様々なところで言及されていますので、ここでは深入りしません。しかし、1.6倍という異常な容積率緩和については、到底容認できるものではないでしょう。現に、2002年に東大大学院の大方教授他によって表明された(総合設計制度一般則化を含む)建築基準法改正案に対する反対声明では、

(前略)たとえば、ニューヨーク市でも1960年から同様な制度を導入しているが、当初の容積率割増は2割増を限度としていた。その後、1970年代からは市の財政難を背景に容積率割増対象となる整備要素や割増の限度を大幅に拡大した時期もあったが、1980年代半ばからは、容積率割増による弊害が大きく、特に主要街路に面した広場の設置はむしろ街並みの形成を妨げる場合が多いとして、この制度の乱用を制限するため、容積率割増の限度を容積率で100%というきわめて低い量に下げ、これに代えて街区内部の(つまり開発敷地外の)ポケットパークの設置などに対し容積移転を認める改正を行い今日に至っているところである。

ところが日本では、「都心居住促進」を目的として、1980年代半ばから総合設計制度による容積率割増の対象と割増量の拡大が繰り返されてきたところである。2001年現在、たとえば東京都の都心居住型総合設計制度では、十分な空地を確保しかつ延床面積の3分の2以上が住宅である開発の場合、容積率割増の限度は基準容積率の2倍まで(ただし割増分の容積率は400%を限度とする)という制度創設当初の主旨からは相当逸脱した運用が行われている。こうした拡大は、法改正によらず、政令や準則の改正によって行うことが可能であったため、安易に行われてきた面があることを否めない。

その結果、今日の東京の総合設計制度による容積率割増は、周囲の市街地の実態とも、都市計画として決定された用途地域の想定する市街地の形状とも、大きくかけ離れた高さのマンション開発等を可能にしている(後略)。



と、日本の総合設計制度の異常な運用実態を指摘しています。こんな悪制度、即刻廃止ないしは適用を厳格化すべきでしょう。

次に、マンション建て替え問題です。実は、先の陳情と同じタイミングで、対象地に以前所在していた旧藤和西浅草コープ住民たちからも陳情20-40が出されています。この中では、「当該地の北側の一部住民より、法定根拠の乏しい反対の動きによって、本計画が遅延させられることを危惧してい」る一方、「竣工の遅れは即ち仮住いにおける膨大な諸経費が圧し掛かってくるなど、様々な障害が想定される」ことを訴えています。

既に、建て替えに向けて既存建物を取り壊しており、仮住まい生活に入っておられることを考えれば、陳情にも故なしとはしませんが、この主張には著しい穴があります。それは、「マンション建て替えには容積率緩和がつきもの」だということを前提にしている点です。いや、むしろ「容積率緩和なしにはマンション建て替えはほとんど実現不可能」と言った方が良いかも知れません。

そもそも、マンションは一つの建物を実質的に入居者全員で共有しているに過ぎないにも関わらず、それを「区分所有権」というまやかしの権利によって、あたかも各々が所有しているように見せかけている代物です。そのこと自体は、普段は自由に売買できるので意識されませんが、建物の終末期にはその矛盾が一気に顕在化します(この点については、以前のエントリマンションは「終の住処」?で考察しています)。

当初の購入時から何十年も経過して、入居者の置かれている立場も大きく変化する中、建て替えの費用を捻出できない人も多く、建て替えに必要な多数決が確保できない。そのため、容積率の緩和を実現し、増床分を分譲してその利益を立て替え費用に充当することで負担を軽減する。これが、マンション建て替えに容積率緩和が絡む理由です。住民主導のマンション建て替えとして注目された原宿のコープオリンピアも、総合設計制度による容積率緩和を利用しようとしていました(このケースについては、日経ビジネスの“日本初”、住民による住民のためのマンション建て替えが詳しく伝えています)。

しかし、自らの住まいを建て替えることが、何故自己責任で実現できないのでしょうか? 戸建住宅に住まう人たちは、皆が自分の費用で建て替えているにも関わらず、です。多くの利害関係者が存在するからだと説明するのであれば、そもそもその問題を過剰なアメ(容積率緩和)でしかクリアできないようなシステムは、完全に制度として崩壊していると言わざるを得ないでしょう。

そもそも、一旦アメを与えて緩和した容積率は、その後また建て替え問題が数十年後に発生したら、また容積率緩和でクリアしようとするのでしょうか? それは、単なる問題の先送りに過ぎません。終末期を迎えるマンションが増加する今、抜本的な制度の見直し(区分所有権幻想の解体)が必要とされていると感じます。

なお、余談になりますが、先の陳情は「陳情20-36」は不採択、「陳情20-40」は採択という明暗分かれる結果となったことを、一応付言しておきます。

最後の、景観破壊問題については、最早言わずもがなでしょう。高層マンションによる景観破壊は、近年その度合いをどんどん高めています。世界遺産に限っても、原爆ドーム(広島)、平等院鳳凰堂(京都)などの後背地に高層マンションが建設され、景観が著しく破壊されたことは記憶に新しいところです。今後、景観の破壊を理由に世界遺産登録が廃止される可能性だって、ないとは言えないでしょう(海外でもそのような実例が出ています)。そのような究極の事態が惹起されるまで、我々はマンションデベロッパーによる景観破壊活動を黙認し続けるしかないのでしょうか?
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MSCB、キタ━(゚∀゚)━!!!!!

前回のエントリをアップした後も、連日長谷工は夜遅くまで金属打音を響かせながら、深夜の工事に勤しんでいます。

掲示されている工程表を見ても「躯体工事」とあるだけで、「作業時間が延長されると予想される工事に」関する記載は一切ありません。別のお知らせ看板には、決まり切ったコンクリート打設についてのお知らせが掲示されていますが、工事を行っているのが既にコンクリート打設済である低層階であることから、「週間工程表に記載」せずに時間外の工事を行っていることは明白です。

今更、「ルールを守る」という人間としての基本的な素養すら持ち合わせていない長谷工に、このようなことを言うだけ無駄なのかも知れませんが、その無神経ぶりにはほとほと呆れさせられます。

そんな長谷工に、今日は別の観点から呆れさせられました。長谷工が公表した「第三者割当による第2回無担保転換社債型新株予約権付社債(転換価額修正条項付)の募集に関するお知らせ」という長ったらしいタイトルのプレスリリースがそれです。内容は、ライブドア事件でワイドショーにまで登場した悪名高き「MSCB」を発行するというものです。

MSCBの内容については、検索すれば解説がたくさん見つかると思います(例えば、こちらの野村證券の証券用語解説集など)が、簡単に言えば「株式に転換できる権利を持つ社債で、その転換する株価が時価に伴って変動するもの」のことです。元々、以前から転換社債はその発行期間中に1~2度の転換価格の見直し条項が含まれているのが普通でした(発行後の株価が低迷した場合、全く転換が進まないことを防ぐためのもの)が、この転換価額の修正を極端に多くしたものが、一般的にMSCBと呼ばれているようです(日本証券業協会の規則では、「6か月間に1回を超える頻度」で転換価額が修正されるものと定義されています)。

MSCBの発行が乱発されていた頃(ライブドア事件の頃と言い換えてもいいかも)、MSCBについては、「MSCBを引き受けた投資家が株の空売りを仕掛けて株価を下落させ、自分たちが手にする株式数を増加させるので、既存株主は損失を被ってしまう」という主張が盛んになされ、「MSCBは株価下げ要因になる」というイメージが定着しました。

実際は、「発行後の株価が下落一方になるかどうかは、発行会社の業績等にもよるので、一概に下げ要因と決めつけるのは良くない」という主張もあるようなので、ここではこの点には触れません。但し、必ず投資家が儲けられる仕組みとなっているMSCBの発行は、通常の新株予約権付社債の発行と異なり、明らかな有利発行ですから、株主総会の特別決議を経ていない発行は会社法違反だと、個人的には思っていることは付け加えておきます。

しかし、一般にMSCBのイメージが悪い最大の理由は、それを発行した会社に、あまりにも倒産予備軍が多かったことにあると思われます。規制が強化される前の一時期は、新興市場の倒産待ったなしという企業が次から次へとMSCBを発行していましたし。つまりは、「真っ当な手段で資金調達できなくなった企業の駆け込み寺がMSCBである」というイメージが定着してしまったことにあるのでしょう。

そんなイメージの悪いMSCBを、長谷工は敢えて発行することを決議しました。そのプレスリリースを見てみますと、冒頭から言い訳のオンパレードです。先ずは、「募集の目的及び理由」の中の<資金調達の主な目的>で、

 (前略)当社のコア事業である建設事業の分譲マンション工事受注においては、新規着工物件の減少に伴い、従来の土地持込受注に加え、事業主様の仕入済用地における特命受注など土地持込以外の受注の獲得にも注力している状況であります。これらの受注工事においては、当社に工事費用の一時的な資金負担が生ずる入金条件となるケースもあるものの、優良取引先からの受注についてはこれらの受注も積極的に拡大していく方針であるため、この資金負担に耐え得る資金を十分に確保しておくことが課題となっております。
 (中略)現下の経営環境においては株主価値の向上・安定化のためには自己資本の充実が必要と判断しており(中略)、本件新株予約権付社債の普通株式への転換による自己資本の量的及び質的な増強により、経営環境の変動に耐えうる財務体質の安定化を図り、取引先及び金融機関からの信用の維持向上につなげることは、長期的な株主価値向上に資するものと考えております(後略)。



と、「土地持込による特命受注のビジネスモデルが破綻したので、一般受注を増やすことにした。しかし、先立つものがなく、金融機関からの信用もないので、既存株主の損失を無視してMSCBの発行を決めた」ことを明らかにしています。更に、<本新株予約権付社債の商品性>として、

 本社債の発行価額総額は150億円、償還期限は発行期日の3年後、利息は付されないこととされており、当社が多額かつ長期間の資金を利息の負担無く調達できることとされています。
 (中略)本新株予約権付社債では転換価額の下限値が60.5円に設定されているため本新株予約権の行使により交付される株式数は限定されています。また、本新株予約権付社債の転換価額の修正条項には上限値の定めがないため、株価が上昇する局面では交付される株式数は常に減少し、希薄化を抑制する効果があります(後略)。



と、一方的に利点だけを述べ立てています。現状の株価の1/2まで転換価額が下落する可能性があるのに、「交付される株式数は限定」的とはよく言ったものです。しかし、一番呆れるのは「ゼロクーポンだから有利に調達できる」という主張です。この主張は、この後にも「本新株予約権付社債には利息が付されない(ゼロクーポン)ため、負債コストを抑制することができる」、「利息は付されないこととされており、当社が多額かつ長期間の資金を利息の負担無く調達できる」と、何度も登場します。

正直、未だにこんな主張をする経営者がいるとは思いませんでした。正に、バブルの頃に「調達コストが低いから」という間違った認識のもとにエクイティファイナンスを乱発し、その後の資本コストの増大に苦しんだ数多くの日本企業の教訓から何一つ学んでいないことを露呈しています。今や、負債コストよりも資本コストの方が割高なのは、ファイナンス理論の基本中の基本です。この程度のことも知らない経営陣が発行を決議したMSCB、それは既に株主に対する背信行為以外の何者でもないでしょう。

もっとも、長谷工という企業は、以前も自らの生き残りのために99%減資をやってのけた会社ですから、株主の利益保護などという観念はおよそ持ち合わせていないのでしょう。だからこそ、最大19.7%にも及ぶ希釈化率(下限転換価額60.5円で行使された場合の議決権の増加割合)を「既存株主への希薄化の影響に配慮した設計」などと言い切れるのでしょう。

また、「調達する資金の具体的な使途」として、

 概算手取額14,970百万円については、下記の通り全額を、当社のコア事業である建設事業における、工事費(外注費・労務費・材料費)及び人件費経費等の運転資金に充当する予定であります。



とありますが、これも企業運営としては著しい誤りです。上述の通り、割高な資本調達で増加運転資金をまかなうことなど、株主利益の極大化の観点からはあり得ません。運転資金の増加は、本来は短期借入などでまかなうべきであり、百歩譲っても、数年後には全額償還される長期借入等でなければおかしいでしょう。その程度のことも分からないのか、それとも、背に腹は代えられないほど、台所事情が苦しいのか…

何れにせよ、以前のエントリ「いつまで続く? 会員限定分譲」で長谷工の受注高の凋落ぶり、手元現預金の急減ぶりを指摘していますが、正に自らの行動でそれを裏付けた訳です。発行期日は9月28日、第2四半期決算には間に合う期日が設定されています。決算内容を楽しみに待つこととしましょう。

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長谷工の辞書に「約束」の文字はない!

本当に、長谷工という企業にはモラルというものはないのでしょうか?

本日、午後10時過ぎに女子大通りと美大通りの交差点付近を通っていると、夜間にも関わらず、何やら「カーンカーン」という金属を叩くような甲高い音が反復的に聞こえてきました。もしやと思い、吉祥寺レジデンシアの工事現場を仰ぎ見ると、案の定、東棟の一番北側の辺りに、防音シートから漏れてくる明かりが見えます。そして、音は明らかにそこから漏れ聞こえてくるようです。

下の写真、真っ暗でほとんど何も見えませんが、良く見ると写真中央部に窓明かりが見えています(写真下側は、電柱が自動車のテールランプに照らされているもの)。どうやら、ここで室内工事を行っていたようです。

夜遅くまで…(何時まで作業するつもりなのか…、クリックで拡大)

その後、ずっと確認していた訳ではありませんが、少なくとも午後11時頃までは明かりが消えず、打音も聞こえていたことをこの目と耳で確認しました。実は、以前にも同様の夜間工事を目撃していたのですが、何時頃まで作業していたのかが分からなかったので、特にご紹介していなかったのですが、今日は自分の目と耳で確認できたので、ここにご紹介した次第です。

一体、長谷工という会社はどこまで非常識なのでしょうか。明かりにせよ、音にせよ、非常に耐え難いほどひどいものではありませんでした(もしそうなら、とっくに近所から苦情が入っているでしょう)。逆に、途切れ途切れに聞こえてくる金属打音からは、極力近所にばれて苦情が入らないよう、こそこそと作業をしている様子が窺えてくるようです。

常識で考えて、深夜に近い時間まで、住宅地で工事をしていい訳がありません。そして、そのことは当の長谷工自体が自覚しており、工事協定書の作業時間にも明確に謳われています。長谷工と2Hの会の間で締結された(新築)工事協定書には、こうあります。

第2条(作業時間及び休日)
1.~2.(略)
3.本件工事の作業時間は、原則として午前8時より開始し、午後6時までとする(片付け・翌日の準備作業は含まない)(中略)。
尚、コンクリート打設工事等(コンクリート打設後の電動機を使用しない床ならしは除く)、作業時間が延長されると予想される工事については、週間工程表に記載するものとする(後略)。



第2条第3項の尚書きを最大限に悪用して、深夜まで床ならし作業を行っていたことは以前のエントリ忠犬は 用が済んだら 使い捨て(ニチモ残酷物語)に記載した通りです。今度も、尚書きを悪用して、週刊工程表に記載することで深夜までの作業を正当化しようとするのでしょうか? 少なくとも、私自身は工程表にそのような記載を見た記憶は全くないのですが…

因みに、この協定書締結については、解体工事の時と異なり、途中の住民向け説明会がほとんど行われなかったため、詳しい経緯は分かりませんが、途中で2Hの会が配布した経緯説明のペーパーによれば、作業延長条項の削除を要請したものの、長谷工がそれを拒否したようです。正に、最初からこのように大幅な作業時間の延長を想定し、そのための根拠となる条項は絶対に譲らなかった訳です。この点だけでも、長谷工が当初から深夜作業という非常識な行為を念頭に置いていたことが分かります。

広告のルールは破る、工事の安全確保には努めない、常識外れの時間まで作業を行う、既存不適格の建物を建てまくる。一体この会社はどうなっているのでしょう?

漏れ伝わってくるところによれば、既に発生している電波障害に対する対策を延ばし延ばしにしたり、一連の工事によって生じた近隣家屋の損傷に対する修繕を難癖付けてやらなかったりと、近隣住民に対して及ぼした被害をまるで何とも思っていないような態度も見せているようです。こうした体質の会社だから、施工したマンションの分譲後の不具合に対する補償についても不誠実になれるのでしょう。

とにかく、長谷工という企業は、約束を守るという最低限のモラルすら持ち合わせていない、その辺のごろつきと大差ない連中です。一日も早く、社会から退場してくれることを望んで止みません。

と、ここまで書いてきて、新築工事の協定書についてご紹介するエントリをアップしていないことに、今更ながらに気付きました。前述の通り、途中の検討経緯に不明な部分もありますが、最終的な協定書の中味とともに、近日中にご紹介してみたいと思います。

P.S. このエントリをアップ後、深夜0時半頃になっても、問題の工事を行っている部屋は消灯することもありませんでした。のみならず、依然として金属的な打音が散発的に聞こえて来る始末。今からこれだけルールを無視してまで過密日程を組まざるを得ないとは、およそこの物件のクオリティが知れようというものです。

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