吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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ここに究まる吉祥寺(笑)

本日、8月30日は衆議院選挙でした。吉祥寺東町の投票所は三中でしたが、下の写真はその校庭から見た吉祥寺レジデンシアです。2本のクレーンに挟まれた辺りの戸建住宅と比較して、建築途中にしてこれだけボリュームの差があります。写真上部に写っている送電線との距離も近付こうというものです。

三中校庭から(三中校庭から見た吉祥寺レジデンシア、クリックで拡大)

選挙速報では、事前の予想通り「民主圧勝、自民大敗」が伝えられています。個人的には、民主党政権になったからといって抜本的な改革がなされるとは思っていませんが、少なくとも「現状を変えたい」という民意が反映された結果として、歴史に残る選挙だったのではないでしょうか。今にして思えば、小泉元首相が叫んでいた「自民党をぶっ壊す」というのは、このことだったのでしょうか。だとすれば、小泉さんは希代の政治家だったと言えるかも知れません。

一般市民に民主党政権を歓迎する声が高い一方、自民党との長年の癒着構造を根本から見直さざるを得なくなる官僚および財界にとっては、これからが大変でしょう。特に、公共事業や一方的な規制緩和による恩恵で延命してきた不動産・建築業界にとっては、これからの流れ次第では死活問題に発展するかも知れません。

さて、そんな民主党のマニフェストには、住宅政策については以下のように記されています。

44. 環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する

【政策目的】
○住宅政策を転換して、多様化する国民の価値観にあった住宅の普及を促進する。
【具体策】
○リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。
○建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、必要な予算を地方自治体に一括交付する。
○正しく鑑定できる人(ホームインスペクター)の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する。
○多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する。
○定期借家制度の普及を推進する。ノンリコース(不遡及)型ローンの普及を促進する。土地の価値のみでなされているリバースモーゲージ(住宅担保貸付)を利用しやすくする。
○木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。



やや理想論に過ぎる嫌いはありますが、「リフォームを最重点に位置づけ」るなど、既に供給過剰となっている住宅ストックのこれ以上の供給に歯止めを掛けようとする点、「家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する」など、持ち家支援との大幅な乖離を是正しようとする点など、業界との癒着がひどすぎる自民党政権ではなしえない政策が謳われています。これが実現され、無駄なマンション乱造が一日も早くなくなることを期待します。

話を本題に移します。今更ながらの印象が否めませんが、吉祥寺レジデンシアがようやく第1期販売を開始するようです。しかし、これは6月に一度公表された第1期販売(91戸)とは別物のようで、販売戸数は未定とされています。

会員限定分譲の実態が、売れ残りを先着順販売で処分していたことからも明らかな通り、会員限定分譲とは名ばかりの一般分譲だったことは既に露見しています。それにも関わらず、未だに「第1期 新発売」と称する神経が理解できません。

また、既に削除されていますが、公式HPの物件概要には「お詫び」と称して、以下のような文言が記載されていました。

<お詫びと訂正>2009年8月19日まで記載していました物件概要については、6月20日より販売を開始していたため、未供給住戸98戸の物件概要を記載すべきところを全体概要(総戸数208戸)の記載となっておりました。
 
なお、予定価格は6300万円台予定~10600万円台予定(変更前:5000万円台予定~18100万円台予定)、専有面積は67.39m2~94.91m2(変更前:60.24m2~142.74m2)となります。

ここに訂正するとともに深くお詫びいたします。



「6月20日より販売を開始していた」と堂々と記載していながら、「第1期」と平然と言い抜ける点に、「深くお詫び」する気などないことがはっきり現れています。なお、この中に「未供給住戸98戸」の記載があり、既に110戸を供給済であることが分かります。但し、これが全て販売済であると考えるのは、あまりに業者の思うつぼです。一旦売り出して売れ残った住戸を、後でまた売り出すことなどこの業界の常套手段ですから、これだけで「既に半分以上売れてしまっているんだ」などと早とちりすることのないようにと忠告しておきます。

まあ、ルール無視の販売方法についてはこれ位にして、先週末に入ってきた第1期の折込広告に話を移します。広告を開くと、「ここに始まる吉祥寺。ここに究まる吉祥寺。」のキャッチコピーが先ず目に飛び込んできます。これを見て、思わず苦笑せざるを得ませんでした。

折込広告のキャッチコピー(呆れてしまうキャッチコピー、クリックで拡大)

お分かりにならない方は、試しに「きわまる」を変換してみて下さい。「極まる」か「窮まる」しか出てこないことが確認でき、「究まる」は「究める」からの誤用であることがすぐに理解できると思います。「きわまる」という言葉を用いたのは、「極まる」の「この上ない。最上だ」という意味に使いたかったのだと思いますが(因みに、「窮まる」だと「行き詰まる」という意味になります(笑))、「究める」は「深く研究する」という意味ですから、全くキャッチコピーとして意味が通じなくなります。一番目立つキャッチコピーですらこの有様です。無理して使い慣れない言葉を使って、かえって世間に赤っ恥をさらすという典型的な構図が見て取れます。

もっとも、吉祥寺レジデンシアの広告群には、以前から言葉の誤用が多数見受けられました。きりがないので、一つだけ例を挙げます。現地の美大通り沿いに掲示されている物件広告には、いくつかの完成予想図とともにキャッチコピーが並びます。その中の一つに、以下のようなものがあります。

文教エリアとの調和をもたらす「桜の街角」

心象深いふたつの道が交わるこの場所に、モダンな外観が新しいシンボルとしてよく映えます。

心象深い看板広告(使い慣れない言葉を使うと…、クリックで拡大)



「心象」とは「心の中に描き出される姿・形。心に浮かぶ像。イメージ」のことですから、「心象深い」という表現は使いません。「印象深い」との混同による誤用です。敢えて無理にひねって使い慣れない表現を持ち出すから、結果としてこのような間違いが起こる訳です。こんなこともチェックできずに広告を出稿するとは、業者のレベルが知れようというものです。もっとも、このマンションの最大の売りである「真の吉祥寺アドレス」自体、「偽の吉祥寺アドレスがあるのか」と突っ込みたくなることについては吉祥寺レジデンシアの価格差が意味するもので指摘した通りなのですが…

こんな「揚げ足取り」のようなことをしても仕方ない気もしますが、お伝えしたいのは「このマンションに関わる事業者たちは、一事が万事このような虚飾に充ち満ちている」ということです。広告のキャッチコピーなどという些末な点に止まるものではなく、肝心の住戸のクオリティについてもそれが当てはまることは再三指摘してきています。少なくとも私には、このような事業者が供給する物件が「吉祥寺の新たな象徴となるに相応しい」とは到底思えず、この程度もミスのそのまま通過するような杜撰な業者が建築する物件であるということを皆様にも改めて認識して欲しいと思います。
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いつまで続く? 会員限定分譲

しばらく更新をお休みしておりましたら、いつの間にか、前回更新から2ヶ月近くが経過してしまいました。その間も、吉祥寺レジデンシアの無粋な姿は徐々にその高さを増しており、近隣に対する電波障害被害も聞かれるようになりました。方角による程度の差こそあれ、明らかにゴーストが強くなるなどの画質劣化が多発しており、これ以上の電波障害は勘弁して欲しいものです。

未だに、長谷工からは電波障害対策についての説明は(少なくとも説明会等では)行われていない状況ですし、「電波障害がひどくなったら個別に言ってこい。そしたら個別に検討してやる」という、一方的に被害を巻き起こしていながら、被害を訴え出なければ対策も講じないというスタンスなのでしょうか? 今更、長谷工の不誠実な態度に対しては何の驚きもありませんが、改めてこの会社の社会的常識の欠落振りに幻滅させられます。

さて、そんな迷惑マンション吉祥寺レジデンシア」ですが、先述の通り電波障害を引き起こすほどにその高さは高くなってきています。下の写真は、工事が一番進んでいるD棟(南東側)の様子です。現場に掲示されている工程表によれば、既に7階までは躯体が完成、現在8階部分の工事に取りかかったところのようなので、ほぼ下の写真の覆いが、完成後の建物の外観に近くなりそうです。但し、違う点は写真中央の一番高くなっている部分が写真右側までずっと伸び、巨大なコンクリートの壁(穴が沢山あるので下駄箱と言った方が良いかも…)となるということです。

レジデンシアD棟の様子(立ち上がるD棟の様子(左奥は高圧鉄塔)、クリックで拡大)

この点について、先行してその姿を現したパークホームズ吉祥寺グランテラスと比較してみれば、その違いは歴然です。第一種低層住居専用地域に位置していることから、4階建てまでしか建てられないという制約からこうなったまでで、用途地域がもっと緩ければ吉祥寺レジデンシアと大差ない建物を建てたであろうことは想像に難くありませんが、それにしても最大4階建で離隔距離も十分取られた設計には、改めて「せめてこれ位であれば…」との思いを強くせざるを得ません。

グランテラスの様子(対照的なパークホームズ吉祥寺グランテラスの外観、クリックで拡大)

しかし、とにかく竣工に向けてひた走る吉祥寺レジデンシアですから、近隣に住まうものとしては、住民が入居した後についても気になるところです。売れ行きについては、マンション掲示板でも意見が二分しているようですが、はっきりしたところは分からないようです。しかし、吉祥寺レジデンシアの奇妙な販売方法は、個人的には販売不振を誤魔化すためとしかとても思えません。

販売経緯を簡単に振り返ってみます。4月頃より予告広告が出始めた後、先ず、「6/13より会員限定分譲(80戸)」を行うという折込広告が出されました。同時期に、マンション情報サイトには、「第1期 91戸」の予告広告が出されました。同時期に2つの販売方法が公表されましたが、その間の関係は全く説明されていません。しかし、おそらくは「第1期91戸のうち80戸を会員限定で先行分譲する」という意味だったのだと、ここでは好意的に解釈しておきます。

しかし、この後も吉祥寺レジデンシアの販売方法は迷走を続けます。これらの広告が出されてからしばらく後、「会員限定分譲2次(2戸)」を行う旨が公式HPに掲載されます。この時点では、申込キャンセル分かとも思いましたが、その後も「会員限定分譲3次(2戸)」、「会員限定分譲4次(1戸)」が1週間おきに掲載されました。この分は、第1期91戸と最初に分譲した80戸との差の11戸を順次売り出しているものと考え、その次に掲載された「先着順申込受付中(8戸)」で第1期分を全て売り切るということなのだろうと、その時点では解釈することも可能でした。

しかし、その頃には、マンション情報サイトに掲載されていた予告広告の販売開始予定はいつの間にか8月下旬に延期されており、「いったい第1期91戸の本広告はどこに行ったんだ?」という疑問を禁じ得なくなります。予告広告に対する本広告を行わないことは、明確な不動産広告規約違反です。

そして、この疑問は次に行われた「会員限定分譲5次(11戸)」で、揺るぎないものとなります。先述した最初の会員限定分譲(1次~4次)までを合計した販売戸数は85戸。この中から、キャンセル分と売れ残り分を先着順8戸として売り出したと解釈することは自然ですが、この5次11戸に至っては、一体何なのでしょう? つまりは、最初の会員限定分譲にも、大量の売れ残りがあったと解釈せざるを得なくなります。

この推測を裏付けるように、更に「会員限定分譲6次(3戸)」があり、現在は再度「先着順申込受付中(8戸)」が行われています。一体、予告広告第1期の91戸は、本当は何戸売れているのでしょうか? これらが第1期とは別の住戸だとしても、先述の通り、本広告なしで次の分譲を開始することは不動産広告規約違反ですから、本来はあってはならないことです。脱法企業・長谷工にとっては、こんな業界自主ルールなど遵守する必要もないということなのかも知れませんが、一事が万事この調子では… 先が思いやられます。

さて、話は変わりますが、先週6日の木曜日に長谷工第1四半期決算が発表されました。マンション市況の厳しさを反映して、減収減益の決算内容でしたが、そんな表面的な数字以上に長谷工の苦境がにじみ出た決算でした。

以前のエントリ長谷工はどこまでもつか?でも見た通り、この四半期の売上と利益は過去の受注によってもたらされたものです。極端な話、この期間に1件の受注がなくとも売上、利益とも計上できます。しかし、その場合は、先細りを余儀なくされることになります。

この点、長谷工の決算説明資料では、下図の通り、受注が非常に低調であったことが分かります。今後も受注が急速に回復する見込みがないことは、当の長谷工が最もよく承知しており、最近では自らが事業主となってマンションを建設するケースが増えているようです。

長谷工受注推移(凋落の一途を辿る長谷工の受注高、クリックで拡大)

例えば、こちらのプレスリリースでは、「長期優良住宅」認定マンションとか、どうでも良いことを長々と書き連ねていますが、「本事業は、事業主・設計・施工を当社、販売をグループ会社の長谷工アーベスト、管理を長谷工コミュニティがそれぞれを手掛け」と、要は長谷工グループは自社施工のマンションデベロッパーだということをカミングアウトしています。

元々、販売リスクは他のデベロッパー(忠犬たち)に押しつけて、自らは土地持ち込みという優越的地位を生かして、忠犬たちから美味しい施工条件を引き出すというのが長谷工のビジネスモデルだった訳ですから、この流れは完全にかつてのビジネスモデルの終焉を意味します。

更に、上記プレスリリースで紹介されている物件が、それぞれ69戸、114戸と「大規模大好き」長谷工とも思えない小規模なマンションであることにも注目です。長谷工は、自分たちの間尺に合わない中小規模の物件を、用地情報に困っているマンションデベロッパーに転売し、設計料とかコンサル料とかの名目で手数料をむしり取るというのが、長谷工お得意のパターンでした。そのつもりで仕入れた物件が、マンションデベロッパーの大量倒産で売り先がなくなり、仕方なく自ら事業化する羽目になったという構図が見え見えです。

これらの結果、長谷工の手元現預金は3月末の555億円から6月末には415億円に急減しています。しかも、借入はほとんど減っておらず、仕入債務の支払で現預金が流出している様子が見て取れます。現預金の残高は常時増減しますので、これだけをもって「長谷工倒産待ったなし」というつもりはありませんが、長谷工が借入余力に乏しいことは長谷工はどこまでもつか?で指摘した通りです。マンション市況の本格回復など夢のまた夢という中、長谷工はいつまでもつのでしょうか? 建築途中の吉祥寺レジデンシアの工事が途中でストップし、廃墟として無残な姿をさらし続けるというようなことだけは、ご容赦願いたいものです。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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