吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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アゼル、逝く。

年度末も押し迫った30日の早朝、とうとう長谷工の忠犬の一社であるアゼルが自己破産を申し立てて倒産しました。恒例のTDB大型倒産速報マンション分譲、建築請負 東証1部上場 株式会社アゼル 破産手続き開始決定受ける 負債442億円によると、

 東証1部上場の(株)アゼル(資本金150億円、大田区西蒲田8-23-1、代表古江正氏ほか1名、従業員145名)は、3月30日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日同地裁より破産手続き開始決定を受けた(中略)。

 当社は、1956年(昭和31年)11月に創業、57年(昭和32年)11月に法人改組した。元々建築工事を主体としていたが、その後自社開発による分譲マンションの販売に進出するほか、パチンコ店経営なども行い、83年12月には東証2部へ、86年10月に東証1部へ上場を果たしていた。「エンゼルハイム」のブランド名を冠したマンション販売を主力に、グループ会社を通じて建設事業、金融事業、レジャー事業などを手がけ、97年3月期には年売上高約647億9300万円(単体ベース)を計上、中堅デベロッパーとしての地位を確立していた。

 しかし、競合の激化、不動産価格高騰の影響から用地仕入れが困難となり一部プロジェクトが停滞するなどしたことで、2005年3月期の年売上高は約282億2700万円にダウン。近時においては、不動産有効活用を目的とした収益物件の購入や転売、仲介など業務拡大を目指したことで売上高は400億円台を回復していた。

 しかし、昨今の不動産業界を取り巻く環境の厳しさから当社の業績も再び落ち込み、2008年3月期は年売上高約328億9600万円に対し、約38億6300万円の最終赤字を余儀なくされていた。昨年6月には、プロスペクトグループから代表ほか役員の派遣を受けるなどして再建を目指したが、昨年9月のリーマンショック以降は金融機関からの資金調達はさらに厳しさを増していた。このため、固定資産の売却を計画的に進めていたが、3月に入って第三者割当増資の中止とともに、今月の決済を予定していた売却案件において譲渡先からの入金がなされない事態となったことで資金繰りの目処が立たなくなり事業継続を断念、今回の措置となった(後略)。



この会社の忠犬振りについては、以前のエントリ輝く!長谷工忠犬度ランキング(第2の近藤産業を探せ!)を、苦境振りについては管理会社召し上げで忠犬はお役ご免?をご参照いただければと思いますが、とにかくいつ倒産してもおかしくない幽霊会社だった訳で、結局3月末は越せなかったようです。まあこれも、長谷工と付き合った代償だと思って諦めてもらう他はありません。

さて、最終的にアゼルはどれくらい長谷工に尽くし、そしてそのツケを払わされることとなったのでしょうか? アゼルのHPに掲載されている物件一覧でそれを確認してみたいと思います。自己破産申請時点で掲載されている物件は全14物件(東京・神奈川エリア各3物件、埼玉エリア2物件、千葉・茨城エリア各1物件、関西エリア4物件)。そのうち、戸建分譲案件1件を除いた13物件中、何と7物件が長谷工案件ということで、長谷工比率は54%にも上ります。特に、関西エリアは4物件中3物件が長谷工案件という集中振りで、安易に長谷工のクズ案件に乗った経営判断の甘さは、まさしく「後悔先に立たず」でしょう。

但し、個別の物件を見ていくと、先行した日本綜合地所やニチモのケースと異なる様子が見えてきます。長谷工案件の全7物件中、「春日部イーマークス」(2006年9月竣工済)、「サンプレージ吉川」(2007年2月竣工済)、「エンゼルフィールズ枚方公園」(2007年4月竣工済)の3物件については「完売御礼!」の文字が踊っています。これらがいつ完売したのかについては不明ですが、HPに掲載されていることから見て、おそらくは最近完売したものでしょう。それにしては、竣工時期が凄まじく古い物件ばかりです。マンション市況が大幅に悪化する前から深刻な売れ行き不振が続いた長谷工物件が、アゼルの資金繰りを圧迫した可能性もありそうです。

残る4物件(センターフォート、ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央、グランマークス久宝寺、サウスオールシティ)は、何れも長谷工の忠犬たちで構成されたJV案件ですから、アゼルの持分を長谷工が引き取って事業そのものは続けられるのでしょう。残念ながら、これらのデータからは長谷工の貸倒損失はそれほど多くなさそうです。

しかし、この4物件の中に、ニチモ倒産で、長谷工の損失ハウマッチ?でご紹介したニチモの長谷工案件が2物件含まれているのは実に象徴的です。長谷工にリスクを負わされていたデベロッパーの倒産が相次ぎ、事業リスクが長谷工に集中しつつあるという構図が、ここでもはっきりと現れています。マンションを取り巻く環境は、4月以降も悪化することはあれど、良くなる兆しなど全くありません。それでもただ闇雲に建て続ける長谷工には、どのような未来が待ち受けているのでしょう?
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ブランシエラ川口青木町公園

最近、表立って動きがないもので、ついつい更新が滞りがちです。一応、現地の近景をアップしておきます。依然として地下部分の工事中で、工事進捗ははかばかしくないようです。そのためかどうかは分かりませんが、建物竣工時期が来年の3月上旬に、引渡時期が来年4月上旬に延びたようです。3月決算を超えての引渡が、余裕のなせる技なのか、それとも赤字確定プロジェクトの赤字計上時期を少しでも送らせるための作為なのかは不明ですが、3月末の突貫工事が未然に防止されたということは望ましいことだと思います。

現場全景0321(依然として地下工事中、クリックで拡大)

上の写真ではちょっと(高圧線の鉄塔と重なって)分かりづらいのですが、写真の奥の方に櫓のような鉄骨が組まれています。場所的に、今後の躯体工事用のタワークレーンを設置するためのものではないかと推測しますが、また分かったところでお伝えしたいと思います。

さて、24日に今年の公示地価が発表されました。今更ながらという感はありますが、全国的に大幅な地価下落が確認される結果となりました。法政跡地に最も近い標準地(武蔵野-11)は528千円/m2と前年の590千円/m2から10.5%の大幅下落となっており、吉祥寺周辺のバブルの影響が大きかったことを窺わせる地価調整結果となっています。この点、以下の東京新聞の記事が参考になります。

 ■住宅地
 区部では、全二十三区で昨年までの上昇が下落に転じた。下落率が最も大きいのは14・2%の港区で、渋谷や品川など五区も二けたの落ち込み。渋谷区大山町は18・3%と全国最大の下落率を記録した。区部で下落率が最小だったのは足立区の2・7%だった。
 多摩地区の平均変動率は三年ぶりの下落。全二十六市で昨年の上昇から下落に転じた。武蔵野市の9・0%をはじめ三鷹、調布両市など都心近郊で下落率が大きかった。稲城、多摩、町田各市は比較的に下落幅が小さかった。



高値の時期に、武蔵野市の倍以上の価格を提示して購入した法政跡地が、今や長谷工にとってこの上もなく重荷になっていることは言うまでもないでしょう。本来、造って赤字を垂れ流すくらいなら更地のまま売り払いたいところでしょうが、それもままならずやむなく造り続ける。そんな吉祥寺レジデンシアに十分なクオリティは確保されるのでしょうか? それほどまでに、長谷工や興和不動産は慈善事業家なのでしょうか?

そんな素朴な疑問はさておき、本日は「オール長谷工でお贈りする」(笑)マンション、「ブランシエラ川口青木町公園」を採り上げてみたいと思います。このマンションの特長については、以下の週刊住宅onlineの記事が分かり易くまとまっています。

長谷工コーポレーション/建築コスト最大20%削減のマンション企画開発( 2009年03月17日 )

 長谷工コーポレーションは17日、蓄積してきたマンション建設のノウハウと顧客の声を生かしたマンション新企画「Be-Liv(ビーリブ)」を開発したと発表した。
 同企画は、シンプルな形状の構造躯体や、手すりや外部階段、化粧柱など主要構造部以外の軽量化、エンドユーザーの好みに対応したオプション(キッチン・トイレ収納・下足入れなど)の設定、ガス給湯器など設備機器のリース化など各要素のコスト検証を積み重ねた結果生まれた。敷地・地盤状況、構造・規模等によって幅はあるものの、同社の標準仕様に比べ最大で20%程度までコストダウンが可能になったという。特に郊外型マンションは、販売価格に対する建築費の占める割合が高く、「Be-Liv」を採用することで販売単価を抑えることが可能になる点を強調する。
 首都圏の初弾として自社分譲マンション事業「ブランシエラ川口青木町公園」(埼玉・川口市、総戸数59戸)に採用する。今後、顧客ニーズを把握しながら、事業主に対し積極的に採用を提案していく考え。同マンションは6階建て延べ床面積5185・7平方メートル。今年11月上旬に竣工する予定で、今月5日から販売を開始した。販売価格帯は、2398万円~4098万円。専有面積は63・73~90・54平方メートル。3LDK(80・03平方メートル)は2798万円から。京浜東北線西川口駅からバス10分。



どうせ、長谷工の造るマンションなど「現代版公団住宅」とでも言うような没個性な物件なのですから(と言うと公団住宅に悪いかも…)、徹底的に個性を排除するという方向性はありかも知れません。それなりのお値段のする吉祥寺レジデンシアだって、ワンパターンな田の字型(ウナギの寝床型)間取りばっかりなんですから、効率だけを重視したマンションの小手先だけの個性化など、無用の長物と言えるかも知れません。

オプション装備がほとんどだったりするのは、個々人の価値観次第ですから問題はないでしょう。それよりも、個人的には、手すりや外部階段を鉄骨むき出しで施工し、数年後に赤錆が発生しまくるのではないかとか、後々に判明する部分で手抜くのではないかと懸念してしまいます。私が買う訳ではないので余計なお世話ですけど。

しかし、このマンションの顧客無視のスタンスが顕著に現れているのは、「ガス給湯器など設備機器のリース化」という行(くだり)です。確かに、公式HPの物件概要には、「給湯器リース月額使用料:1,575円」という注記が、最後の部分にちょこっと書かれています。当然に設置されている給湯器をリースにするメリットって一体… 30年間同額を払い続けたとしても567千円に過ぎないこの経費を、当初に一括で支払わないメリットが理解できません。逆に、この程度の当初支払すら軽減せざるを得ない顧客層に住宅ローンを組ませるとしたら、それはアメリカのサブプライム問題と何ら本質的に異なるところはないでしょう。長谷工の思惑は、何か的外れな気がしてなりません。

因みに、この物件は全59戸という比較的小規模な物件であり、大規模大好きな長谷工がわざわざ丸抱えで手掛けるのは不思議な気がします。あくまで推測ですが、忠犬たちに売りつけて工事を受注しようとして仕込んだ土地が、マンションバブル崩壊とともに売り先がなくなり、やむなく自社で手掛けることとしたのではないでしょうか。この点、以前のエントリマンション大手「長谷工」危険水域、株価30円にで指摘した「カモたるデベロッパーがいなくなり、化けの皮がはがれて事業リスクが長谷工に集中してきた」ことの証左と言えそうです。所詮は、長谷工は自社施工のマンションデベロッパーに過ぎなかった、このことが確実に露見しつつあります。

「半値8掛け」(要は4割ということ?)と言われる高値で仕入れたマンション用地の時価ですから、取り敢えず更地で売って大損を出すより、建ててしまって赤字覚悟で売る方がまだマシと判断したのかも知れません。建てるも地獄、建てぬも地獄。何れにせよ、長谷工の行き着く先には変わりはなさそうです。

冒頭の公示地価下落の話に戻りますが、このニュースを受けて、不動産業界からは更なる公的支援策を要望する声が早くも上がっています。しかし、これまで建築規制緩和がバブルを引き起こし、それが崩壊すると更なる規制緩和を要求してきたという歴史を振り返れば、こうした要求には何ら正当性がないことは明らかです。更に、景気回復のために住宅投資を拡大させることが必要不可欠だという主張には何の根拠もありません。むしろ、右肩上がりの経済成長が期待できない現在、地価上昇神話を背景とした持家幻想は内需拡大の妨げとすら言えるのではないでしょうか?

無理に住宅を購入して過大なローンを組めば、その分のツケが通常の消費抑制に回ることは火を見るよりも明らかです。空室率が10%を超える中での、不動産業界だけの都合による無駄な開発競争が地価を高騰させ、それが家賃を高止まりさせている。こうした構造的な無駄を排せば、安価な家賃で良質な賃貸住宅も供給され、実質的な可処分所得も増加するでしょう。強精剤のように住宅投資を使うことの効果は、もはや非常に限定的です。継続的な内需拡大には、むしろ住宅投資は害をなすと言えるのではないでしょうか。未曾有の経済危機が叫ばれている今、業界の陳情だけに目を向けた景気対策ではなく、本当に国民が欲している内需拡大策を検討する時が来ている気がしてなりません。

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マンション底値買い

タイトルは、週刊ダイヤモンドの3月7日号から拝借しました。

その記事の内容については後述するとして、先ずは倒産情報から。噂の絶えなかった不動産ファンドのパシフィックホールディングスが、ようやく倒産しました。先ずは恒例、大型倒産速報私募不動産ファンド運用の持ち株会社 東証1部上場 パシフィックホールディングス株式会社など3社 会社更生法の適用を申請 負債3265億2200万円から。

 パシフィックホールディングス(株)(資本金196億3947万4550円、千代田区永田町2-11-1、代表織井渉氏ほか1名、従業員171名)と子会社のパシフィックリアルティ(株)(資本金1億円、同所、代表秋澤昭一氏)、(有)パシフィック・プロパティーズ・インベストメント(資本金300万円、同所、秋澤昭一氏)の3社は、3月10日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。

 パシフィックホールディングス(株)は、1990年(平成2年)3月に設立。95年4月に商号をパシフィックマネジメント(株)に変更し、投資家から出資を受けて不動産投資ファンド事業を主力としていた。その他、アセットマネジメント事業およびデューデリジェンス事業で構成される不動産投資コンサルティングサービス事業などの不動産投資事業を展開。2001年12月に株式を店頭公開(現・ジャスダック)、2003年9月には東証2部上場、さらには2004年10月には東証1部に上場するなど、不動産私募ファンドの大手としての地位を築いていた。また、不動産私募ファンドのみならず、グループで2004年3月には日本レジデンシャル投資法人、2006年9月には日本コマーシャル投資法人などでJ-REITも運営、2007年11月には年収入高約196億4700万円をあげていた。その後、2008年6月には持ち株会社に移行し、現商号に変更するとともに事業内容もグループの経営・事業戦略の立案、実行やグループの経営管理などに移行していた。

 しかし、サブプライムローン問題に端を発した金融機関の融資姿勢の厳格化および不動産市況の急速の悪化に伴い保有不動産の売却が進まず資金繰りが悪化。また物件購入見合わせによる違約金の発生や物件売却に伴う損失計上を見込み、2008年11月期では当期純損失約180億円に業績を下方修正。この間、財務体質の強化を図るべく2008年7月には(株)大和証券グループ本社による資本参加の基本合意を締結し9月末を目処に協議していたが、最終合意には至らなかった。11月には第三者割当増資による資金調達を発表したが、優先株式による調達資金約468億円のうち、現物出資を予定していた社債約270億円の払い込みはなされなかった。その後、新たに470億円の優先株式発行による増資交渉を進めていたものの、2008年11月期に大幅な赤字決算となり債務超過に転落したことから、金融機関からの借り入れに関し財務制限条項に抵触、継続企業の前提に関する注記がなされるなどしたことでその後も増資交渉が難航。監査法人からは意見不表明を受けるなど動向が注目されていた。



負債総額こそ大きいですが、はっきり言ってこんな会社あってもなくても社会には何の影響もありません。欲の皮の突っ張った金融機関とゼネコンで損失を被ってもらい、社会の一刻も早い正常化のために、さっさと消え去って欲しいものです。

話は変わりますが、最近の吉祥寺界隈の話題として、ようやくパークホームズ吉祥寺グランテラスの第1期分の販売価格が発表されました。今回発売されるのは全156戸中の55戸と、およそ3分の1です。公式HPでは間取り毎の販売価格は明らかにされていませんが、住宅情報ナビの部屋一覧には35戸分の販売価格が明示されています。これから算出される平均販売価格は261万円/坪となります。以前のエントリこんな値段で長谷工さん大丈夫?でご紹介した吉祥寺3丁目の「グランドメゾン吉祥寺コート」の販売価格は230万円/坪で、こちらは非常に短期間で完売しました。同物件はJR線路横という立地条件のハンディキャップを価格設定で克復した訳ですが、そのことと考え合わせると高圧線下というハンディキャップをグランテラスも価格設定で克服できるのかが注目されるところです。

このグランテラスの価格設定については、正式発表前からモデルルームでの情報が掲示板等に書き込まれていました。噂されていた270万円/坪という価格設定は、結果としてほぼ正しかったことが分かります。掲示板では、グランテラスのセールスマンの「吉祥寺レジデンシアは350万円/坪」という言葉が紹介されていますが、真相はどうなのでしょうか。長谷工が法政グラウンド跡地(パークホームズ吉祥寺グランテラス)よりも校舎跡地(吉祥寺レジデンシア)を相当高値で購入していることは、記念講堂・プール跡地の武蔵野市への売却価格一つ見ても明らかですので、グランテラス並みの価格で出してくることは不可能でしょう。吉祥寺アドレスしか売りのない住戸としての基本性能の劣る3流物件に、坪350万円/坪の価値があると購入希望者が判断するのかどうか、正式な価格発表が待たれるところです。

さて、本題です。週刊ダイヤモンドの「マンション底値買い」ですが、記事そのものについては正直あまり興味はありません。個人的には、大幅値引きされていると言っても、マンション自体は依然相当割高で販売されている(しかも、土地を割高で仕込んでいるため、専有面積が削られているケースが多い)と考えていますので、「大幅値引き」を煽るマスコミに踊らされることなく、冷静な判断が必要だと感じています。それでも、この記事の中の「全国254物件『値崩れランキング』」は面白く読ませてもらいました。今回は、このランキングを中心にご紹介します。

ランキングは、アウトレット編74物件(売主自体が何らかの値引きを行っていることを公表している物件)と平均単価編180物件(編集部の取材により価格改定などがあったことが判明した物件)に分かれています。本ブログ的には、その内容の詳細には興味はなく、この中にどの程度長谷工物件が含まれているのかを調べてみたいと思います。

先ずは、アウトレット編から。全74物件中、長谷工施工物件数は10物件(13.5%)と、意外とその数は多くありません(但し、これ以外に長谷工子会社の森組1物件、不二建設2物件あり)。しかし、これには訳があり、アウトレット編には長谷工エリア外の3大都市圏以外の物件が含まれているのです。3大都市圏以外の12物件を除外すると、その比率は16.1%に上昇します。

これでもそんなに高くないじゃないか、とお思いの方も多いと思います。これには一つの理由があります。全74物件中、売主が1社のみの物件は59物件と、約8割に上ります。ここからは、売主が2社以上の物件は(売主毎に懐具合も異なるため)値引き一つ取ってもなかなか足並みが揃わない様子が透けて見えます。結果として、大型物件に複数の忠犬達を参加させてマンションを建設することの多い長谷工の物件は、価格改定物件には登場しにくい、そんな事情がありそうです。

続いて、平均単価編です。こちらは、エリア別にランク付けされていますので、長谷工エリア外の北海道9物件、福岡4物件を除いた167物件を見てみたいと思います。エリア毎の状況は以下の通りです。

エリア全物件数うち長谷工備考
東京23区363他に不二建設1物件あり
東京市部162 
神奈川2810 
千葉131 
埼玉283 
愛知131 
大阪179 
滋賀42 
京都72 
兵庫51他に不二建設1物件あり


神奈川、大阪を除くと、長谷工の比率は低いようです。しかし、ここでも全167物件中売主が1社のみの物件は130物件と78%を占めています。足並みの揃わないJVは、値引き販売も難航しているようです。なお、売主が複数の全37物件中、長谷工物件は16物件(約43%)。こちらは、確固たる地位を確立しているようです。

この他、この特集記事の中では、「主要駅別底値接近度ランキング」の首都圏128駅中最下位が吉祥寺だったりしています(栄えある割高ランキング第1位)。本当に最も割高かどうかは別としても、最近の吉祥寺の分譲価格は高過ぎると感じることが少なくありません。割高なものは、熱が冷めれば必ず含み損を抱えます。このランキング一つ取ってみても、そのことを忠告している気がしてなりません。

大分、長くなりました。管理・修繕編の高値で管理会社を買い漁る長谷工を揶揄した「また長谷工か」というコメントを紹介している部分は、以前のエントリと重複しますので紹介は割愛します。ご興味をお持ちの方は、図書館などでご覧下さい。誰よりも、劣悪マンションを建て続けているにも関わらず、今後のマンション工事の先細りを心配している長谷工の滑稽な姿が、そこにくっきりと見て取れることと思います。

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