吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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栄泉不動産は二度死ぬ。

珍しく連日の更新です。

昨日もお伝えした通り、長谷工の突貫工事振りは日増しにエスカレートしています。今日もコンクリート打設工事を行っていたようですが、現場を皓々と照らすライトが消えたのは何と22時30分過ぎ。一体この会社は何を考えているのでしょう? そして、この近隣の迷惑を全く顧みない突貫工事は、一体どこまでエスカレートしていくのでしょう?

さて、話は全く変わりますが、本日、長谷工の忠犬幹部たる栄泉不動産が、民事再生法適用を申請しました。先ずは恒例帝国データバンクの大型倒産速報を見てみますと、

マンション分譲、不動産売買 栄泉不動産株式会社 民事再生法の適用を申請 負債580億円

 栄泉不動産(株)(資本金10億円、大阪市中央区高麗橋4-1-1、代表元原幹夫氏、従業員95名)は、1月29日に大阪地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。
 
 当社は、1953年(昭和28年)8月、住友生命保険(相)の100%出資により、(株)住友生命ビルディングの商号で設立。以降、度重なる商号変更を経て86年2月に現商号となった。老舗の不動産販売会社として、大阪や東京に加え、全国の主要都市に営業拠点を開設。「ロイヤルアーク」シリーズの分譲マンション事業を主力に、商業ビルの一棟売りなど大型不動産の販売業務や不動産賃貸業務を並行して手がけ、ピーク時の93年1月期には年売上高約645億8400万円を計上していた。
 
 しかし、2000年以降は全国的に不良債権処理問題が広がるなか、同年時点の金融債務が1500億円超に達するなど、多額の金融債務の圧縮が経営課題として浮上。このため、金沢、札幌、広島など全国の営業所を順次閉鎖するほか、保有不動産の売却を急ぎ賃貸業務から撤退するなどのリストラを推し進めた。

 2005年には、発行済み株式の95%をモルガン・スタンレーグループが保有する形となり、「アークアヴェニュー」シリーズなど木造戸建住宅事業も展開したが、2008年1月期の年売上高は約240億2200万円にまで減少。同期末までに分譲マンション約2万戸、宅地・戸建住宅約4000戸の供給実績を残してきたものの、2009年1月期末で保有する販売用不動産について、急速に悪化する不動産市況を鑑み、現在の不動産価格を反映させたところ、多額の評価損計上と大幅な資本毀損が決定的となったため、株主に対し資本増強や債務免除などの支援要請を行ったが、結局奏功せず、今回の措置に至った。



住友生命系列として発祥しながら、バブルにまみれて見捨てられ、果ては日本の不動産会社を買い漁っていたモルガン・スタンレーに拾われたまでは良かったのですが、結局は立ち直れなかったようです。モルガン・スタンレーが買い漁った不動産会社には、他にも栄泉不動産が販売中の7物件を譲り受け、事実上倒産しているプロバイスコーポレーション(旧丸増)や、住友銀行系の不動産会社だったが、やはりバブルにまみれたためにモルガン・スタンレーに売り払われた総合地所などがあります。

モルガン・スタンレーの投資先を全部調べた訳ではありませんが、これらの会社には共通した特徴があります。それはもちろん、「長谷工の忠犬」だということ。詳しくは、過去のエントリ輝く!長谷工忠犬度ランキング(第2の近藤産業を探せ!)をご参照いただきたいのですが、ここでは本日現在の栄泉不動産の販売物件から、その忠犬振りを見てみたいと思います。

本日現在、栄泉不動産販売物件一覧には、全25物件が掲載されています(内訳は、近畿圏9物件、首都圏10物件、名古屋圏2物件、福岡圏4物件)。このうち、長谷工が手掛けない福岡を除く全21物件中、何と11物件が長谷工施工によるものです。更には、長谷工傘下の不二建設の施工物件が1件、施工は前田建設工業ながら長谷工が売主に名前を連ねる物件が1件と、長谷工絡みの物件は全13物件と全体の6割強に及びます。

余談になりますが、長谷工が施工せずに売主のみに名前を連ねる物件「タワーザ上町台」は、「用地を長谷工が取得したものの、タワーマンションなど造る能力のない長谷工が前田建設工業に施工させた」というもっぱらの噂です。真偽の程は定かではありませんが、長谷工のタワーマンションは他のゼネコンが施工している物件ばかりなのは事実です。Beacon Tower ResidenceThe Kitahamaの物件概要をご参照下さい。

話を戻しますと、上記の物件中には、栄泉不動産がプロバイスコーポレーションから譲り受けた7物件がそっくりそのまま残っています。そして、それらは全てが長谷工物件です。プロバイスコーポレーション、栄泉不動産と、事実上2度の破綻劇を経験した販売不振物件たちに、果たして完売の日は来るのでしょうか?

「いやぁ、長谷工って本当に恐いもんですね~」(水野晴郎風に)
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消えたモデルルーム地図の怪

連日のようにマンションデベロッパーの倒産情報が流れる昨今、いよいよ大物の名前も噂に上るようになってきました。かなりの大手クラスが倒産するようなことになれば、一挙に在庫処分による大幅値引きが始まり、マンション業界は壊滅的な打撃を受けること請け合いです。ただでさえ、公表されている在庫数は(完成しても売り出していないという理由で)過少申告されているのですから。

そんな中、少しでも赤字幅を削減したい長谷工による吉祥寺レジデンシアの突貫工事は、その過密日程の度合いをいや増しています。週に2~3日行われるコンクリート打設の日は、必ず早くとも夜8時前にライトが消えることはありません(先日は9時半を過ぎてもライトが皓々と照らされていました)。また、別の日に夜8時頃に現地を通りかかると、何やらかなりの騒音が聞こえており、コンクリート打設以外でも夜遅くまで作業を行っている日もあるようです。作業内容が分かりませんでしたが、午後6時までという工事協定書の作業時間規定に違反している可能性も十分にありそうです。

どうせ、ルールを守る気などさらさらない長谷工のことですから、竣工間際には連日の突貫工事を重ねて、何とか期日までに無理矢理完成させるんだろうなとは思っていましたが、地下の基礎工事の段階からこれでは先が思いやられます。見たところ、地下水の問題も解決していないようですし、今後工期の遅れをどうやって取り戻す気なのかと考えると、正直空恐ろしくなります。

さて、そんな工事進捗の遅れが関係してかどうかは分かりませんが、吉祥寺レジデンシアの販売開始は当初予定の1月下旬から2月下旬に1ヶ月間先送りされました。これが、工期の余裕を見ての配慮などということは当然なく、単に競合するパークホームズ吉祥寺グランテラスの販売開始予定が、当初の1月上旬から2月上旬にずれ込んだことに平仄を合わせただけであることは、火を見るよりも明らかです。本当に、吉祥寺アドレスしか売りのない2流物件は、自ら何も決められずに辛い立場ですね。

そんな事情が関係しているのかどうか、先日、吉祥寺レジデンシアモデルルーム情報がひっそりと削除されました。と言っても、掲載されていたのは公式HP(長谷工アーベスト版野村不動産アーバンネット版)の何れでもなく、(何故か)住宅情報ナビの交通・案内図でした。リクルートの勇み足だったんでしょうか? 一応ご興味のある方のために、以前掲載されていた地図をアップしておきます。

モデルルームの地図(消されたモデルルームありの地図、クリックで拡大)

それにしても、このモデルルーム、非常にアクセスが悪いです。現地から約1.9km(直線距離ではなく、最短と思われる経路を辿った場合の距離。以下同様)もあることはもちろん、駅からも吉祥寺駅からは約1.25km、地図からはみ出している西荻窪駅からでも約1.1kmもあります。「来るなら車で来い」ということなんでしょうか?

なお、上の地図だけでなく、公式HPの物件地図(下図参照)もそうなのですが、何故か全て西荻窪駅がカットされています。下の地図など、三鷹駅が載っているにも関わらず、です。現地周辺は吉祥寺駅、西荻窪駅ともほぼ等距離で、用途によって使い分けられることも、利便性の一つだと思っていますが、長谷工にはそう言う意識はなく、西荻窪は販売戦略上、徹底的にその存在を無視すべき存在のようです。パークホームズ吉祥寺グランテラスが、南善福寺バス停から荻窪へのアクセスも売りにしていることと比較すると、その「吉祥寺」ブランドへの異常なまでの執着振りには、正直驚きを通り越して気色悪くなります。

公式HPの地図(公式HP掲載地図、中心がおかしくないか?、クリックで拡大)

西荻窪は、吉祥寺とはまた違った魅力を備えた良い街ですよ、長谷工さん。そんなに毛嫌いせずに、西荻窪へのアクセスもアピールポイントの一つにされてみては如何ですか?

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管理会社召し上げで忠犬はお役ご免?

最近、吉祥寺駅北口の西荻窪駅行きバス停前の壁面広告が、あの「吉祥寺レジデンシア」の醜悪な広告に変わりました。以前は、ルフォン吉祥寺だったり、パークホームズ吉祥寺グランテラスだったり、入れ替わりマンション広告だらけです。正直、駅の顔とも言うべき場所にまで、デカデカと広告を貼り付けるJR東日本のセンスを疑ってしまいますが、それに安直に乗ってしまうのもマンション業界だけという構図は何ともさもしいというか…

さて、年が明けても新興・中小デベロッパーの経営破綻の話題には事欠かない毎日が続いています。販売不振を極めるマンション業界を取り巻く暗い話題がこれだけ続けば、当然と言えば当然の話ですが、当事者たちはそんな中でも生き残りに必死なようです。そんな、生き残りを模索するマンションデベロッパーの資金捻出策として良く見られるのが、マンション管理子会社の売却です。

一定規模以上のマンションデベロッパーは大抵、自社の分譲したマンションの管理業務の委託先として自動的に子会社の管理会社を指名しており、分譲後も管理組合から管理委託費用を徴収して小遣い稼ぎをしています。但し、本業であるマンション管理の受託費用は業界内の競合によって下落傾向にあり(特に独立系最大手の某社が低価格提示による乗り換え営業に熱心とか)、管理受託自体はそれ程儲かる仕事ではないようです。

にも関わらず、デベロッパー各社が管理会社を囲い込むのは、将来のリフォームや大規模修繕工事を請け負うことで、その時にガッポリと儲けようという下心があるからに他なりません。何しろ、管理を受託して管理組合と懇意にしていれば、修繕計画などの情報は真っ先に入ってきますから、仕事が採れる確率も相当なものでしょう。

しかし、金繰りに窮している瀕死のデベロッパーにとって重要なのは、そんな将来の収益源よりも目先の現金です。という訳で、倒産間近のデベロッパーほど、将来収益のためにじっくりと育ててきた管理子会社を売却してまでも資金を捻出し、しばしの延命を図る訳です。実際、昨年倒産したデベロッパーの中でも、ダイア建設(4月に管理子会社2社を投資ファンドに85億円で売却、管理戸数は約10万戸、本体は12月に破綻)やシーズクリエイト(7月に管理子会社をライフポート西洋に2.5億円で売却(管理戸数不明)、9月に破綻)などにその例が見られます。

この他にも、破綻後に管理子会社を売却したゼファー(12月に野村不動産に売却(売却価格非公表)、管理戸数6,377戸)や、親会社である三菱地所に売却した藤和不動産(既に子会社株式の7割を売却済だったが、残り3割も12月に売却)などの例もあります。因みに、藤和不動産が管理会社を完全売却してまで利益を捻出しなければならない理由を作ったのが長谷工であることは、以前のエントリ来年は何社のデベロッパーが生き残れるか?でお伝えした通りです。

そんな中、最近管理会社の買い漁りにご執心なのが長谷工です。10月には、経営破綻した九州の不動産会社・丸美のマンション管理事業(管理戸数1.6万戸)を5.8億円で購入したのを皮切りに、11月にはアゼルの管理子会社(管理戸数1.8万戸)を30億円で購入。更には今月に入って、ニチモの管理子会社(管理戸数2.1万戸)を29.99億円で購入するなど、急ピッチで管理戸数の積み上げを図っています。

但し、こちらの記事によれば、丸美の管理物件は契約解除が相次ぎ、2月の譲受時期には1万戸まで減少しそうとのことで、わざわざエリア外の九州まで出張って勢力拡大を目指した長谷工の思惑は早くも外れつつあるようです。

それよりも、何と言っても注目すべきは、長谷工管理会社を買収した残り2社が、何れも長谷工の忠犬中の忠犬である点でしょう。これが偶然であるとはとても思えません。それが証拠(?)に、1戸当たり8万円が相場と言われる(一説には上述のダイア管理の買収額が根拠だそう)中において、アゼルは1戸当たり16.7万円で、ニチモは同14.3万円でと、相場を大きく上回る値段で購入しており、(破綻後の買収とはいえ)丸美の同3.6万円とはえらい違いです。本ブログ的には、「管理子会社を相場より高く買ってやるから、当社への工事代金支払いはちゃんとやれよ」という長谷工の恫喝があったのではないかと推測しますが、本当のところはどうなんでしょうか?

まあ、一つだけ確かなのは、今後縮小が続くことが間違いないマンション分譲業界の中でも、最もその影響を受ける一社であろう長谷工が、マンション工事だけでは早晩行き詰まると見てマンション管理業務の強化に乗り出したということでしょう(岩尾社長の年頭挨拶にある「ストック・サービス事業を強化する」という発言がそれを証明しています)。そして、そのための道具としては、忠犬達が最も使い勝手が良かったということではないでしょうか。忠犬は、骨の髄までしゃぶり尽くされて廃棄される運命にあるようです。

しかし、問題はそんなことにあるのではないと思います。そもそも、長谷工がグループでマンション管理業務を行うこと自体、本来あり得ない話ではないでしょうか。と言いますのも、先述の通り、マンション管理会社の事実上の収益源はリフォーム・修繕工事等です。デベロッパー系の管理会社なら、実際の工事は外部に発注しますから、そこには(当初の施工会社を優先的に使うかどうかは別として)競争原理が働く可能性はまだあります。しかし、長谷工が管理業務を行って、工事を長谷工に発注すれば、これは立派な利益相反でしょう。どこにも管理組合の利益などありません。

長谷工からすれば、「施工した当社が、当マンションのことは一番良く分かっている」とでも言って誤魔化しているのでしょうが、そんなものは本来引渡時に詳細な設計図書を管理組合宛に引き渡していれば何ら問題はない筈で、理由になどなりません。本来、管理組合が自ら施工業者に見積もりを採るなどするのが一番望ましいのでしょうが、現実的ではないケースも多いでしょう。管理会社の利益相反行為に対する何らかの規制が必要な気がしてなりません。

最後に、吉祥寺レジデンシアの物件概要に記載されている管理会社は、当然のように長谷工コミュニティであることを確認して、本日のエントリは終わります。将来ぼったくられないように、管理組合結成後の最初の仕事を「管理会社の変更」にすることをオススメしておきます。

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年頭所感(モラルなき長谷工に明日はあるか?)

皆様、明けましておめでとうございます。

昨年は、年半ばからマンションバブルが急速に崩壊し、マンションデベロッパー、ゼネコン各社の倒産が相次いだ年でした。その理由が、マンション業界に共通する「自分さえ良ければいい」という身勝手極まりない態度に基づいて、実需を無視して突っ走った結果であることは、本ブログでも再三指摘してきた通りです。外資という仮需がなくなった以上、今年は去年に輪をかけて悲惨な年になりそうですね。

そんな未来を予言するかのように、年明けからマンション業界は暗い話題からスタートしたようです。休み明けの5日、急激にアクセスが増加したので何かと思ったら、「小川建設+民事再生」といったキーワード検索でアクセスされた方が非常に多かったようです。以前のエントリ「吉祥寺レジデンシア(笑)」で興和不動産の分譲事例として「武蔵野レジデンシア」を紹介した際、「施工は小川建設」と書いただけなのですが… まあ、何にしても「ここ数年間は70%程度がマンション関連の受注となっていた」小川建設のことですから、これもマンション関連倒産と言えるでしょう。この他にも、中央興産、日本クリエイトと、連日マンションデベロッパーの倒産速報が後を絶ちません。

そんな中、究極のKY、岩尾崇長谷工社長による年頭挨拶が、今年も長谷工のHPに公開されました。去年に引き続き、ここでご紹介させていただきます。

新年あけましておめでとうございます。
平成21年の新春を皆さんと共にに明るく元気に迎えられたことを心より嬉しく思います。
昨年は、米国のサブプライムローン問題に端を発した金融危機が実体経済に影響を及ぼし、不況が米国から西欧・アジア・新興国へとほぼ同時に波及しました。国内の不動産・建設業は大変厳しい状況で、マンション市況は低迷を極め、建設投資も急激に縮小し、加えて金融機関の融資も厳しく、まさに嵐の一年となりました。

そうした環境の中、昨年4月から再生完了後の新たなステージの確立を目指してスタートした中期経営計画「SHIN PLAN」は、全役職員の懸命な努力にも関わらず、残念ながら所期の目標達成は困難な見通しです。しかし、昨年3月に再生が完了し、企業としての体力・信用を得ていたこともあり、なんとか耐えることができました。また、社員一人ひとりが逆境のなかで力をつけ人材が育ってきました。

年頭の心構えとして、漢字一文字でいえば「和」の精神でいきたいと考えております。「和を以って貴しと為す」という言葉にもあるように日本には「和」の精神が脈々と受け継がれております。こういう非常時こそ、グループ各社が各々の役割りをきっちりこなし、発揮するとともに、お互いが相手の立場も十分に考え、力をあわせグループ力の真価を発揮することが今年の課題です。

今年の厳しい状況に対しては、先ず、耐え忍ぶこと。ただ我慢するのではなく、やるべきこと、すなわちお客様に安心・安全・快適な“いい暮らしを創り”お客様の満足を得て、信頼を確立すること。そして、会社としてはもちろん、一人ひとりの個人が力をつけ、来るべき時のために力を蓄え備えること。

次に、将来への布石を打ち、着実に実行すること。コアビジネスである分譲マンション事業を強化する一方で、長期優良住宅(200年住宅)への取組みや、ストック・サービス事業を強化する。

最後に、三つの「シン(信・心・新)」をベースに、その上で「和」の力を出し、グループの総合力を結集した大きな「輪」を作り上げること。

ピンチはある意味でチャンスです。一人ひとりが自信を持って明るく前をしっかり見極め、気力・体力・知力を充実させて頑張っていきましょう。



相変わらずの三つの「シン」やら、「和」と「輪」やら、語呂合わせ満載の挨拶ですが、わざわざ下線まで引いて強調している部分が間違っています。「和」をグループが力を合わせることの意味で使用していますが、「和」は「仲良くする」と言うほどの意味しかなく、明らかな誤用です。更に言えば、自慢げにひけらかしている「和を以って貴しと為す」も「人と仲良くすることが最も貴いことである」という意味であり、紛争を起こしてばかりいる企業のトップの口から発されるのは、手の込んだギャグとしか思えません。

こんなユニークな岩尾社長を的確に紹介している東京アウトローズWEB速報版「東京アウトローズ 人物ミニデータ 御手洗冨士夫、岩尾崇」をご紹介させていただいて、本年最初のエントリは終わりたいと思います。岩尾社長の部分だけ引用させていただくと、

岩尾崇】(長谷工コーポレーション社長)[りそなの七光り] りそな銀行から出向。大栗育夫専務を次期社長に据え、岩尾は会長として院政を敷く予定。高輪の旧東京ホテル跡地の物件にまつわる全権限を総覧し、山口組フロント企業に対する利益供与事件を封印した。ただし、この事件が露呈すれば、東証の上場廃止基準に抵触する可能性がある。現場の実行責任者だった「都市再生事業本部」の加藤功時元常務を追放する〝蜥蜴のシッポ切り〟を断行。りそな銀行の威光を背景に社内独裁者に成りつつある。しかし、建設・不動産業務に関しては無能力で、直近の長谷工の業績は急激に悪化しつつある。



内容の真偽の程はさておくとして、紹介されている利益供与事件に関する記事は以下の通りです。長谷工に関心をお持ちの方は是非読んで、事件に一刻も早くメスが入ることを祈りましょう。



なお、本ブログ的に補足しておきますと、反社会的勢力との窓口だった加藤元常務は、左遷後に長谷工を退社。昨年7月22日付にて、ユニマットグループのユニマットリバティーというゴルフ場運営会社の社長に就任しています。ユニマットグループの様々な噂を知っている方なら、非常に味わい深い再就職だと感じていただけるものと思います。大量の不良在庫にまみれて資金繰り破綻するより、社会からの退場を命ぜられる方が、今年の長谷工にとっては早いかも知れませんね。

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