吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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マンション業界救済は不要な政策

センスないことで定評のある吉祥寺レジデンシアの広告ですが、外観パースを基にした新たなキャッチコピーが加わったようです。それは、「吉祥寺を込めた208邸」(笑)。最早、その意味するところすら不明です。吉祥寺アドレスしか売りがないのは分かりますが、あまりに「吉祥寺」を連呼するバナナのたたき売りのような姿勢には哀れさすら漂います。

新設された看板(看板が増えました、クリックで拡大)

なお、あるニュースサイトに「吉祥寺レジデンシア」のバナー広告が出ていました。後にも先にも一度きりしか見たことがありませんので、結構貴重かも知れません。ここでも「吉祥寺」を連呼する下品な広告を、ご興味のある方はご覧下さい。

バナー広告(吉祥寺連呼の広告、クリックで再生)

吉祥寺レジデンシアについてはこれ位にして、話は止まるところを知らないマンション不況に変わりますが、それをもたらしたのはマンション業界の非常識なまでの強欲さです。規制緩和を悪用して、周囲との均整のとれない巨大マンションを次々と供給した結果、実需を大幅に超過する大量供給を全国的に展開して需要を先食い。自分たちが勝手に土地の買値をつり上げた分は、「新価格」、「新・新価格」と称して顧客に転嫁しようと目論んだ結果、顧客からそっぽを向かれて値下げの嵐。これ程までに身勝手な業界を、私は他に知りません。

このような業界は、一旦徹底的に浄化して需要と供給のバランスをとることが必要だと思いますが、何故か必ず業界と癒着した政治による救済が図られることは、以前の不況期における規制緩和の嵐が示す通りです。今回も、既に御用学者による規制緩和キャンペーンと、それを受けた容積率緩和というワンパターンな業界へのアメが配られようとしていることは、以前のエントリ「御用学者、出動。」「バラマキ追加経済対策と容積率緩和」でも触れましたが、政府およびその忠犬たる御用学者たちによるキャンペーンは止まるところを知りません。

いくつか例を挙げましょう。先ずは、第一生命経済研究所が11月12日に発表した「容積率緩和が住宅投資に及ぼす影響」というレポートから。このレポートは、サブタイトルの「20%の緩和で名目GDP1.3兆円分の潜在需要創出」が示す通り、「容積率緩和→内需拡大」というワンパターンな主張ですが、その内容は実に稚拙なものです。

内容については、「バラマキ追加経済対策と容積率緩和」でも紹介済の御用学者・八代尚宏氏による週刊東洋経済11月1日号の「容積率の引き上げで内需拡大を」参考文献に挙げていることでも分かる通り、その単なる焼き直しです。細かく引用する価値は皆無ですので、ご興味をお持ちの方はリンクを辿ってご覧下さい。

しかし、冒頭から引用する総務省による統計名を間違えており((誤)「住宅・土地基本調査」、(正)「住宅・土地統計調査」)、論文としての体をなしていません。更には、築30年以上を経過した老朽化共同住宅が「全体の7.9%もあり、安全面からもその建て替えが緊急の課題となっている」とありますが、同じ統計中の住宅の空室率は13.0%に上り、老朽化住宅を全て解体しても依然として総世帯数を上回る住宅が供給済であることは見事にスルーされています。何故、この手の輩の主張する共同住宅の終末処理は、建て替えしかないのでしょう?

確かに、老朽化した住宅に住み続けることは酷な面もありますが、だからといってアメを与えないと建て替えができないような「分譲マンション」というシステム自体に問題があることは明白です。戸建住宅は自己責任で建て替えを求められる一方で、マンションだけが特別扱いされる。これでは「共同住宅が普遍化した」とは到底言えないでしょう。普遍化した存在だと主張するなら、特別扱い自体止めるべきです。上で見た住宅の空室率を見ても分かる通り、これだけ住宅供給超過の中で、敢えて分譲マンションのような欠陥だらけのシステムに固執するのは、持家幻想の弊害とまで言ったら言い過ぎでしょうか。

話をレポートに戻すと、別の箇所では容積率と地価の関係を回帰分析で求め、高い相関関係が認められると結論付けています。このこと自体は当然の帰結ですが、決定係数は0.997と異常に高い相関関係を示しており、個別性の高い地価・賃貸料からはにわかには信じられない結果となっています。どうも「結論先にありき」的な匂いがすると思ったら、回帰分析のサンプル数が23しかなく、その抽出方法も全く示されていません。また、容積率のt値が有意水準を10%に落としているにも関わらず-1.985と(有意性を棄却される)絶対値2を下回っていることもスルーです。

こんな穴だらけのレポート、よく公表したなと思ったら、その秘密は筆者にありました。筆者として名前が挙がっている主席エコノミスト・永濱利廣氏ですが、こちらに経歴が紹介されています。それによれば、1998年より2年間、(社)日本経済研究センターに出向しています。

この日本経済研究センターですが、こちらの概要を見れば分かる通り、歴代の会長・理事長には、八代尚宏のような御用学者をはじめとして、学者・エコノミストでも官僚・政府系金融機関出身者ばかりが名を連ねています(それ以外は何故か日経出身者)。これらの人物の共通した特徴は、官費で海外留学して博士号を取得し、その後学者やエコノミストに転じていることです(御用学者共通の特徴でもあります)。このような国に大きな借りのある人物が、政府の忠犬となってさも政府の施策を学術的にも正しいかのように喧伝しているのが、多くのマスコミに登場する学者・エコノミストの姿です。

話が逸れましたが、このエコノミストとして大した実績もない永濱利廣氏が色々と重用されるのも、こうした経歴が大きくモノを言っていることは想像に難くありません。別に処世術としてそれ自体は何ら批判されるものではありませんが、およそ門外漢の問題にまで首を突っ込んで、政府のマンション業界救済策に便宜を図るのは勘弁して欲しいものです。

この他にも、11月19日付の日経新聞に掲載された「経済教室」には、八田達夫・政策研究大学院大学学長による「不況期こそ規制改革推進」と銘打たれた小泉構造改革の自己弁護が掲載されています。小泉構造改革による規制緩和事例として、「都心の容積率緩和やタクシー台数の自由化などが(中略)不況時の失業拡大を食い止めるのに決定的な役割を果たした」と自画自賛する一方、「派遣労働の自由化は、不況が生んだ失業を抑制した」と規制緩和の負の側面には目もくれません。

また、タクシー台数の自由化について、「高齢者雇用が顕著に増加し(中略)、合算すると現役世代より高い収入が得られているという話を多くの年配の運転手から筆者は聞く」と書いていますが、ここではタクシー運転手の大宗を占める現役世代は完全に無視されています。タクシー乗車の際に「最近どうですか」と聞くことは多いですが、残念ながら八田氏が紹介するような声に接したことは一度もなく、「過酷なシフトによる長時間労働」、「厳しい歩合制による収入減」、「乗車率の低下による顧客減少」といった嘆きの声ばかりです。余程、八田氏は高齢ドライバーのタクシーばかりを選んで乗車されているようです。

そして、肝心の容積率緩和ですが、「不況対策として有効なのは(中略)住宅であろう。(中略)波及効果の大きさを考えて住宅部分の規制改革を進めることも重要だ」として、「都心のマンションの基準容積率引き上げ」を提唱しています。具体例として、「東京・八重洲地区を職住接近型に再開発するケース」を検証していますが、ここではその詳細は割愛します。

しかし、高層マンション建設に伴う居住人口増加に伴う公共インフラ(学校・病院など)をどうするかは完全に無視しており、机上の空論も甚だしい内容です。急速な居住人口増加に伴う公共インフラ不足が、住民に著しい不利益を与えるかについては、豊洲地区の巨大マンション林立が既に実証済ですが、その程度のこともご存じないままに書いているのだとすれば、八田氏の良識が疑われるというものでしょう。

八田氏については、もう少し真っ当な経済学者だと思っていたのですが、残念ながら八代氏との共著が多いことでも分かる通りの御用学者に過ぎなかったようです。拡大一方の経済政策が限界に達していることは明白です。同じ景気対策であれば、低炭素社会を目指した投資や、小中学校などの耐震化推進など、後世にも生かせる投資を拡充すべきでしょう。それが結果として景気の下支えになるのであれば、無駄な公共投資や住環境を破壊し尽くす容積率緩和とは違って、意義ある投資だったと後々までも評価されることになると思うのですが…
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「吉祥寺レジデンシア」の広告から透けて見えるもの

景気が悪化の一途を辿る中、末期症状の麻生政権は、選挙対策のバラマキを「高額所得者は辞退して欲しい」などと脳天気な議論を延々と続ける一方。政治のアメ玉にすがるしかないマンション業界には、この兵糧攻めはさぞかし苦しいことでしょう。自業自得というものです。

そんな中、先週末の新聞に「吉祥寺レジデンシア」の折込広告が入っていました。相変わらずの井の頭公園方面からの遠景(どこが物件所在地だかも良く分からない)と、黒装束のちょいワル夫婦が登場する醜悪なデザインであることは以前の新聞広告と一緒ですが、配棟図、ルームプランなどが掲載されて多少中身が増えていました(なお、公式HPにも同時期に掲載され始めました)。それを見て、いつもながらの無神経さと、相変わらずの長谷工(安普請)仕様にほとほと呆れ果ててしまいましたので、今回はその辺を見ていきたいと思います。

先ず始めに、これだけは絶対に許せないという点を一つ。「LOCATION 井の頭と善福寺。2つの公園の間に。」という駄文にはこうあります。

緑薫る住宅街、吉祥寺東町三丁目。

井の頭恩賜公園と善福寺公園の間にある閑静な住宅街。東京女子大学の豊かな緑景の傍らでもある吉祥寺東町三丁目は、武蔵野市「吉祥寺東町地区 地区計画」に沿って、緑豊かな住環境の創出が進められています。



こういうのを「盗人猛々しい」というのでしょう。この地区計画は、そもそもこの迷惑マンションの建設を防ぐために、地域の9割以上の住民が賛同して住民主導で発案されたものです。それを、長谷工とべったり癒着した武蔵野市政が骨抜きにし、法政跡地のみ高さ制限を緩和するという非道を押し通して成立した経緯は、本ブログでも詳細にご報告してきた通りです。

そんな地区計画すら、我田引水で広告内に臆面もなく登場させる。長谷工ほど厚顔無恥な企業は、世界広しと言えどもそうはいないでしょう。因みに、武蔵野市HP内の吉祥寺東町の地区計画についてにはこう記されています。地区計画を謳うのは、低層住宅街による良好な住環境を地域に戻してからにして欲しいものです。

吉祥寺東町地区の地区計画について

 本地区は、良好な低層住宅地と、複数の学校施設と住宅が共存・調和する良好な住環境を形成するまちづくりを進めてきた地域です。近年、学校施設の移転にともない、新たな土地利用の転換が図られる状況となっています。
 そこでこの地区計画では、引き続き良好な住環境を保全し、周辺の低層住宅地との調和を図るため、公園や歩行者用通路等の公共空間を確保するとともに、緑豊かで安全安心なまちづくりの推進と、さらなる良好な住環境の形成を図ることを目標としています。



次に、このマンションの様々な問題点を見ていきます。最初にお断りしておきますが、これはあくまでも私見に過ぎません。指摘した問題点をどう捉えようと、お読みになった方の自由です。吉祥寺アドレスのマンションがどうしても欲しいという方は、売出の際は是非ご契約下さい。本ブログは、長谷工の企業としての姿勢は徹底的に糾弾しますが、購入する方を誹謗中傷する意図は一切ございませんので。

問題点その1、地下駐車場。

下の配棟図の右側に、地下駐車場へ続くアプローチが見えます。このアプローチ、一目見れば分かる通り、途中がヘアピンカーブよろしく鋭角にカーブしています。更に、女子大通りに出る直前の直線部分も、車一台がやっと待機できるかどうかという短さです。この点に対して、歩行者の安全や、駐車場を出入りする車の事故に対する懸念の声が説明会で絶えなかったにも関わらず、長谷工はほとんど設計を変更しませんでした。効率を最重要視し、住む人や地域に住まう人のことなど一顧だにしない長谷工という企業の体質が、このアプローチに凝縮されています。これだけ危険な駐車場出入り口周辺に、樹木を植えて更に見通しを悪くするという設計センスには、正直設計者の良識を疑いたくなります。

配棟図(補正後)(配棟図、クリックで拡大)

地下駐車場アプローチ(地下駐車場アプローチ、クリックで拡大)

問題点その2、構造。

現時点では、公式HP上の「設備・仕様」欄は準備中で、詳細は分かりません。しかし、それでも金太郎飴よろしく各所で無個性なワンパターンマンションを乱造し続ける長谷工ならではの安普請ぶりが、ルームプランを見ただけでも透けて見えてきます。ここでは、最も数が多い(であろう)にも関わらず、折込広告には登場しない(HP上には紹介されている)「e-80F type」を例に取ってみます。

e-80F type(e-80F typeの間取り図、クリックで拡大)

いわゆる「羊羹の輪切り」タイプであることも含め、細かい間取りについては言及しません。ここで注目したいのは、図の左右両側の壁の部分です。図をよく見ると、灰色の戸境壁が二重線になっているのが見て取れます。長谷工仕様として名高い「二重壁」は、吉祥寺レジデンシアでも健在のようです。

マンション掲示板などで長谷工物件について議論されるとき、必ずと言っていいほどこの「二重壁」と「直床」という長谷工おきまりの仕様の是非が登場します。そこで交わされる議論は、「二重壁」と「(クロス)直貼り」、「直床」と「二重床」のどちらが優れているかではなく、「二重壁」、「直床」の方が遮音性に劣ることは明らかだが、「低価格なのでまあ納得できる」(肯定派)、「やはり遮音性は重要であり、手抜きはいけない」(否定派)という意見の衝突です。

二重壁イメージ(深大寺レジデンスにおける二重壁の説明図、クリックで拡大)

しかし、少なくとも「吉祥寺レジデンシア」については、長谷工の鼻息が荒かった頃は「平均価格帯は8千万円位はする」と説明会で豪語していたのですから、相当の購買力を有する層をターゲットにしていることは間違いないでしょう。にも関わらず、それだけの価格に見合った構造で造ろうという考えは、長谷工にはないようです。それとも、赤字覚悟で価格帯を大幅に切り下げる覚悟を決めたのでしょうか。そうはとても思えませんが…

マンション設計者が書いたマンション選びの本では、必ずと言っていいほどこの「二重壁」は否定されています。一例として、碓井民朗氏の「買っていい一流マンションダメな三流マンション」を見てみます。著者の主張する三流マンションの典型例として二重壁が何ヶ所にも登場しますが、以下、代表的な箇所を引用してみると、

 もうひとつ、大手デベロッパーが何社も名前を連ねて販売しているマンションで驚いたケースをご紹介します。内覧会の立ち会いを頼まれたのですが、調べてみると両隣の住戸との戸境壁(2面)のうち、一方がコンクリート壁の手前に間柱を立て、石膏ボードを使ってクロスを張った二重構造になっていたのです。
 一般の方にはちょっと分かりにくいかもしれませんが、マンションの戸境壁には、鉄筋コンクリートにクロスを直貼りにする方法と、鉄筋コンクリートの壁から少し離して間柱を立て、そこに石膏ボードを張ってクロス仕上げにする方法(二重構造)があります。
 20年ほど前、大手ゼネコン各社がそれぞれの技術研究所で実験し、コンクリート壁に直にクロスを貼ったほうが、遮音性が高いという共通の結論を発表しました。二重構造では、コンクリートと石膏ボードとの隙間の空気が振動する太鼓現象を起こし、音が伝わりやすくなるのです。
 従来、ほとんどのゼネコンは、戸境壁をクロス直貼りでつくっていました。ほぼ唯一の例外は、マンションの設計・施工で知られるA社です。ところが最近は、他のゼネコンでも戸境壁を二重構造にしたり、さらには乾式工法にしたりして、コストダウンをはかるケースが出てきたのです。(P.34-35)

 ところが、ゼネコンの中にはいまだ、マンションの戸境壁を二重構造にしているところがあります。コスト対策で未熟な職人を使っており、コンクリート壁の仕上がり精度が悪いからです。コンクリートの壁が大きく傾いていたり表面が凸凹だったりすると、少々の修正では間に合いませんが、二重構造にすれば分からないように仕上げられます。こうした二重構造のマンションは、同じ専有面積でも実際に使える室内の面積が狭くなります。購入者にとって、何も良いことはありません。(P.122-123)

買っていい一流マンションダメな三流マンション買っていい一流マンションダメな三流マンション
(2006/01/20)
碓井 民朗

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注釈を加えなくとも、文中のゼネコンA社がどこかはお分かりでしょう。実質的に名指しされているようなものです。更にはこのA社、他の箇所でも名指しで登場します(因みにこの本の中で、事実上名指しされている会社は、A社以外にはB社(大京)しか登場しません)。如何に碓井氏が、このA社を評価していないかが知れようというものです。ご参考までに、他のA社登場箇所を簡単に引用すると、

 マンションそのもののレベルダウンとはちょっと違いますが、最近増えている「怪しい」動きを挙げておきましょう。
 それは、売主に複数の会社が名前を連ねたジョイント・ベンチャーの物件で、更に工事を行うゼネコン(建設会社)まで売主に入っているケースです(中略)。
 さらに、こうしたジョイント・ベンチャーの物件で、売主の中にマンションの工事を受注しているゼネコンが参加していたら、注意レベルは一挙に上がります。
 建築工事おいて、発注者と受注者の利害は、コストにしろ工事内容にしろ、基本的に相反します。それなのに、発注者(売主)と受注者(ゼネコン)が一部でも同じであればどうなるでしょう。
 おそらく、工事費についてゼネコンが出してきた見積もりを、他の発注者は厳しく査定できません。こうした場合は受注者であるゼネコンが設計も一緒に行っていることが多く、工事中の監理もほとんど機能しません。
 ここで思い出すのが、昭和40年代から50年代にかけて、マンション建設をよく手がける大手ゼネコンA社が行っていた「買取り保証」です。A社はいまでもデベロッパーに対してマンション用地を紹介し、バーターで設計と工事を受注し、更に系列の販売会社で販売も代行します。以前は、売れ残りが出たら買い取る保証まで行っていたのです。デベロッパーにとっては事業資金さえ負担すれば、リスクのないおいしい話でした。しかし、商品企画や工事内容はA社の言いなりです。この「買取り保証」はその後。さすがにリスクが高いということで、当のA社がやめてしまいました。(P.46-49)



この他、「直床」に関係する箇所でもA社は名指しで登場しますが、こちらはまた近日中にきっとご紹介できることと思いますので、今回は割愛します。

碓井氏の著書は、大体内容はいつも一緒なのですが、他の著書にもA社の二重壁に関する面白い記載がありましたので、併せてご紹介します。「マンションの常識・非常識」という本の中に、マンション購入を検討している方から、A社施工物件についての相談を受けた際の話として、

 相談依頼者は小生に、なせこのゼネコンはそのよう(注・直貼り工法)にできないかを尋ねてきました。小生は、「このゼネコンのコンセプトは、スキルのない職人でも施工できるマンション作りだからです」と回答いたしました。それはどういうことかと再度尋ねられたので、「すなわち、隣戸間のコンクリート壁の仕上がり精度が良くないとできない工法ですので、このゼネコンの下職はそのスキルがないからだと思います」と回答いたしました。(P.152)

マンションの常識・非常識 (QP Books)マンションの常識・非常識 (QP Books)
(2005/06)
碓井 民朗

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という遣り取りが紹介されています。この指摘を裏付けるものとして、週刊東洋経済2008年1月19日号に掲載された「『長谷工』という生き方」という記事は、長谷工の高収益の秘密の一つとして「標準化志向」を挙げており、こう結ばれています。

 マンションという製品の量産モデルを確立し、購入者の嗜好や傾向をマーケティングしながら改良。作業工程ではコスト改善を突き詰める。長谷工はまさに「長谷工という生き方」を貫いているのだ。



長谷工の高収益の秘密の一つして、地域との軋轢をものともしない脱法まがいの設計(いわゆる「数の偽装」など)があることなどはスルーした一方的な内容の記事ですが、「マンションの量産化」は言い得て妙ですね。しかし、その量産化の過程におけるコスト削減が、住居としての品質を維持しながらのものではなく、単に効率性のために品質が劣る工法を採用しているのであれば、それは単なる「粗悪品の大量生産」に過ぎないことになります。この記事はその点を完全にスルーしている点において片手落ちと言わざるを得ない内容です。

話が少し逸れてしまいました。ここまでお読みになった方の中には、「碓井民朗は、長谷工が嫌いだから極端なことを言っているだけじゃないのか」と思われる長谷工ファンもいらっしゃるかも知れませんので、船津欣弘氏の「あなたのマンション選びを絶対失敗させない本―建築検査のプロが教える」からも二重壁に関する記載を引用しておきます。

 壁も、仕上げの工法については、「直貼り工法」と「GL工法」に代表される「ふかし壁仕上げ」に大きく分かれます(中略)。
 「直貼り工法」は(中略)、コンクリートの表面を平滑にする必要があるので、若干の手間がかかります。手間がかかるということは、平滑にするためのモルタルの費用(直接コスト)と、モルタルが乾くまでの養生期間(間接コスト)が発生するということです。しかし、遮音性能を考えると、コンクリートの厚さそのものが性能となるので、遮音的には好ましい仕上げです。
 対して、GL工法に代表される「ふかし壁仕上げ」は、直貼り工法と違い、コンクリートの表面はそのままで、GLボンドや軽量鉄骨、木軸などを使った下地に石膏ボードを貼り付け、クロスなどで仕上げます(中略)。
 二重壁になるので遮音性能が高まると思われるかも知れませんが、実は逆です。問題は、コンクリートの壁と壁仕上げの下地である石膏ボードとの間に空洞があることです。
 この空洞部分が太鼓のように共鳴して音が増幅され、隣戸の音が聞こえやすくなる、いわゆる「太鼓現象」が起こることがあります。GL工法を採用すると、D値が40以下になることもあり、外壁はともかく、界壁には使用しないことです。
 なお、住宅性能表示制度では最低の等級1です。すぐ上の等級2がコンクリートの厚み120mm相当とされているので、その評価がいかに低いかがわかります。いまだにこの工法を採用している業者もありますが、隣同士の音に悩まされる可能性が高いですから、やめておいたほうが無難です。(P.85-86)

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(2005/12)
船津 欣弘

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問題点その3、配棟計画。

広告には、ルームプランとしてe-95Rと称する4LDK(前掲配棟図中、水色の丸の箇所(2-4階))、w-85Aと称する3LDK(同じくオレンジの丸(3-4階))、そしてPremium-Eと称する2LDK(同じく黄緑色の丸(7階))の3タイプが掲載されています(HP上にはあと2タイプが掲載されています)。ここでも、間取りの是非は言及しません。申し上げたいのは、住民側からの要望・忠告をことごとく無視して突っ走った長谷工の、あまりにも購入者を軽視した設計の是非についてです。

具体的に、e-95Rを例にとって説明します。広告の配棟図中に記載が省略されている高圧線の位置を、上に掲載した配棟図上に赤線で記載しました。見るとお分かりの通り、この部屋の角辺りの上空を、高圧線が通過しています。このプランの中で一番高い部屋(4階)はおよそ地上10mの高さで暮らすことになります。高圧線の高さが20mとしても、部屋のどこにいても高圧線から常に20m前後の至近距離で暮らすこととなります。

e-95R type電磁波シャワーを満喫できるe-95R typeの間取り図、クリックで拡大)

電磁波の健康被害については諸説ありますが、WHO(世界保健機構)は、電磁波の健康影響に関する報告書の中で「小児白血病と電磁波の因果関係があると断定できるほど科学的証拠が固まったわけではないが、何らかの対策を必要とするほどには十分な証拠と見なせる」との警告を発しています。敷地を目一杯使うことだけに拘泥せず、もう少し余裕をもたせた設計にはできなかったのでしょうか。

この他のプランにも申し上げたいことはありますが、あまりにも長くなってしまいましたので、この辺りで終わりにしたいと思います。

最後に、今回指摘した問題点について、ちょっと面白いことがわかりましたのでご報告まで。問題点その2の引用によれば、「ジョイント・ベンチャーの物件で、更に工事を行うゼネコン(建設会社)まで売主に入っているケース」は要注意とされていました。具体的に、このようなケースがどれ位あるのかを、11月11日号の「住宅情報マンションズ」で調べてみました。

すると、掲載されている全224物件中、上記の条件を満たす物件は全11件。内訳は、西松建設1件を除くと、他は全て長谷工でした。そして、これら11件は全て二重壁物件だったのです。長谷工物件は、その全てが二重壁ですから当然ですが、西松建設施工物件は、この1件を除くと二重壁物件は見当たりませんでした。この点からも、上記の指摘は非常に正鵠を得ていると言えるでしょう。

住宅は高い買い物です。イメージだけに惑わされず、その中身を十分に吟味することが必要ではないでしょうか。そして、その中には、施工会社がどこかということをチェックすることの重要性が多分に含まれている気がしてならないのは、私だけの妄想なのでしょうか。

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バラマキ追加経済対策と容積率緩和

10月30日のノエルに続き、31日にも康和地所ダイナシティマンションデベロッパーが相次いで倒産しました。お馴染みの帝国データバンクの大型倒産速報によりますと、

不動産販売、介護事業 康和地所株式会社 民事再生法の適用を申請 負債143億5300万円

 康和地所(株)(資本金5億2054万円、千代田区麹町4-8、代表夏目康広氏、従業員120名)は、10月31日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。

 当社は、1999年(平成11年)2月に設立。「リリーベル」のブランド名でファミリーマンションの自社開発分譲を主力に、その他不動産開発・企画および仲介・販売代理を展開。外断熱工法(断熱材を外壁の外に配す手法で、冷暖房効率の向上や結露の予防が見込める工法)を使ったマンション「リリーベルサーモス」シリーズを2002年2月末に首都圏で初めて販売。高付加価値機能を取り入れたマンション開発による他社との差別化に加え、2003年10月から新たに介護事業にも参入し、東京都世田谷区内3ヵ所にて「ケアステーションすずらん」の運営ほか、2007年5月に「デイサービス梅丘」を開設するなど訪問介護、通所介護事業を展開し、2007年9月期には年売上高約135億1700万円をあげていた。

 しかし、改正建築基準法による建築確認の遅延、分譲住宅価格上昇に伴う顧客の買い控えに加え、サブプライムローン問題に端を発した金融市場の混乱など、不動産業界を取り巻く急激な変化で、2008年9月期に入り売り上げが減少、金融機関からの借り入れ負担も重く資金繰りが悪化していた。こうしたなか、10月末の決済資金が確保できず、支えきれず今回の措置となった(後略)。


マンション開発・販売 ジャスダック上場 株式会社ダイナシティ 民事再生法の適用を申請 負債520億7700万円

 (株)ダイナシティ(資本金114億9764万966円、港区虎ノ門4-3-1、代表吉田雅浩氏、従業員190名)は、10月31日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した(中略)。

 当社は、1994年(平成6年)9月に設立。コンパクトマンションの開発・販売を主体に「ダイナシティマンションシリーズ」などの企画・開発・販売を手がけていた。開発物件は、独身・夫婦世帯などジュニアファミリー層向けに都心駅近くの物件を得意としており、2001年12月には店頭公開(現・ジャスダック)を果たし、その後も関係会社の設立や大阪支店の開設、上場投資会社との事業提携など積極的に事業を展開、2001年3月期に約169億1600万円だった年売上高は2005年3月期には約506億2600万円に達していた。

 こうしたなか、2005年6月には当時の代表取締役社長、中山諭氏が覚せい剤取締法違反により逮捕される事件が発生。同氏は社長を解任されたほか、同年8月には子会社の前代表が強制わいせつ容疑で逮捕されていたことが報道されたことで信用悪化を招いていた。同年12月にはライブドアグループと資本・業務提携したものの、翌2006年1月には(株)ライブドアが東京地検特捜部と証券取引等監視委員会から証券取引法違反容疑で家宅捜査を受ける事態となっていた。同年6月にはライブドアグループが所有する当社株式を(株)インボイス(東京都)に譲渡されることが決議され、同社グループの傘下に入り再建を図っていた。

 この間、本業面においては2006年3月期に年売上高約604億7500万円を計上するなど堅調な推移をみせていたが、得意としていたコンパクトマンション市場への大手マンションデベロッパーの参入や同業界を取り巻く環境の悪化から2008年3月期の年売上高は約315億6000万円にダウン、損益面はソリューション事業(物件のバリューアップ)において保有している物件および収益性が低いプロジェクト物件の評価見直しなどで多額の特別損失を計上したことで約92億2100万円の当期損失を余儀なくされていた。今期に入り、不動産市況が大幅に悪化したことで保有物件の売却も進まず、資金調達も急速に厳しくなったことで今回の措置となった(後略)。



前代表が覚醒剤所持で逮捕されたような非常識なワンルームマンション業者の倒産などどうでもいいですが、外断熱マンションにこだわりを持って事業展開していた康和地所の倒産は残念な気もします。知名度、割高感などで仕方ない面もあるのでしょうが、すくなくとも安普請の大型マンションを造り続けて平然としている某社がのさばる業界に、良いものを造れば消費者は評価してくれるという変化を起こしてくれればと期待していたのですが。あれ程高額の物件の中身が、依然としてきちんと評価されていないことが、マンション業界のモラルのなさを助長している気がしてなりません。

さて、そんな深刻なマンション不況が続く中、30日に政府の追加経済対策が発表されました。その中身は首相官邸のHP内に紹介されています(概要1(2ページ)概要2(11ページ)概要2の詳細版(25ページ))し、報道でも再三解説されていましたので、いちいち詳しく言及しませんが、バラマキ型だとの批判が強いことはご承知の通りです。

最大2兆円の生活支援定額給付金(仮称)という「史上最大の愚策」として定評のある地域振興券の失敗から何も学んでいなかったとしか思えない愚策や、ETCに限定した高速道路1000円乗り放題(大都市圏除く)という需要喚起の衣を被ったETC普及策など、突っ込みどころも満載ですが、本ブログ的には無関係なので割愛します(なお、同時に3年後の消費税率引き上げを明言するなど、追加経済対策の名を借りた各省庁の要望実現を感じさせる点が多い点に、麻生政権の底の浅さが見え隠れしていますね)。ここでは、「住宅投資・防災強化対策」という施策の中心である住宅ローン減税と、そこにどさくさ紛れに盛り込まれた容積率の緩和について採り上げたいと思います。

先ずは、住宅ローン減税について。減税の規模を過去最高水準に引き上げるという方針がマンション需要を刺激するという声がありますが、非常に眉唾ものです。先ず、そもそも減税で需要を喚起できるということは、相応の需要があるということが前提ですが、現在のマンション販売低迷は過去の大量供給によって需要を先食いしてしまった部分が相当に大きいと見るのが妥当でしょう。そのようなニーズ自体が減少している中で、一体何の需要を喚起すると言うのか? 単に、たまたま今購入する人が漁夫の利を得るだけではないのか? そんな疑問を感じて仕方ありません。

唯一救いがあるとすれば、減税の中身として「環境・高齢化問題等のための省エネ・バリアフリー等の住宅リフォーム減税の検討」が謳われていることでしょうか。最早、「建て続けることで景気を高揚する」という高度成長期の経済施策が時代遅れであることは明白です。こちらに減税の主眼が置かれるようなことになれば、日本も成熟した社会へと変貌を遂げたのだと実感できるのですが… 報道を見る限りは難しそうです。

そして、今回の本題とも言えるどさくさ紛れに盛り込まれた「容積率の緩和」についてです。景気対策としての容積率緩和の荒唐無稽さは、以前のエントリ「御用学者、出動。」でも見た通りですが、そこでも紹介した御用学者・八代尚宏氏は、週刊東洋経済11月1日号の「経済を見る眼」という記事でも、「容積率の引き上げで内需拡大を」という業界の陳情そのまんまな主張を性懲りもなく繰り返しています。

そのワンパターンな内容を詳しく紹介することは時間の無駄なので止めますが、「規制改革の効果が表れるまでには長い時間がかかるという『常識』があるが、その例外が容積率規制の改革である」、「納税者の負担で整備された公共性の高い都市空間では、地権者の財産権についても一定の制約を設けることが必要になる」、「建物の前面道路の幅員規制の見直しも合わせて行うことで、現状の容積率自体が、たとえば東京都区部では半分強しか活用されていない状況を改善できる」、「もし未利用容積率がない場合でも、住民の安全性が確保できるならば、特例として容積率を割り増すことが建て替えに有効な手段となる」といった部分を引用しただけでも、「これって不動産業界の陳情書?」と思わざるを得ない内容です。

容積率緩和が、時によって景気低迷対策、地価高騰対策と全く正反対の場面で主張されてきたことは無視して、根拠のない容積率の緩和の経済対策としての有用性を説くところや、高層建築物の被害を受ける側の財産権の制約だけを一方的に主張するところ、はたまたマンションの終末処理は建て替えしか頭にない点など、流石は業界の利益の代弁者たる御用学者の面目躍如たるところです。このようなエセ経済学者をいつまでものさばらせておくのは、はっきり言って日本の恥ですね。

話が追加経済対策から逸れてしまいました。一般の報道の中では、追加経済対策の中身としてこの「容積率の緩和」に触れたものはほとんど見られません。首相官邸のプレスリリースの中でも、「住宅ローン減税や容積率の緩和などを通じて住宅投資等を促進するとともに、省エネ、子育て等に資する住宅の普及を支援する」として、具体的施策の中に「容積率の緩和(高度な環境対策を行う建築物、優良な都市開発プロジェクト等)」と簡単に書かれているに過ぎません。

しかし、過去の総合経済対策や緊急経済対策に盛り込まれた容積率の緩和や、地下室の容積不算入が、都市景観にどのような問題を引き起こしたかを考えれば、この施策が如何に国民生活に多大なる負荷を与えるものかは一目瞭然でしょう。それを更に緩和しようとする。熱心な規制緩和論者である森ビルをはじめとする一部都市型不動産業者や、長谷工のような脱法巨大マンション群を建てまくる環境破壊型事業者だけに多大なるメリットのある容積率の緩和を、更に推し進めようとすることが本当に必要なのでしょうか。先程の住宅ローン減税の箇所でも指摘した、住宅の質的向上を図る方向にシフトすることが、環境への負荷を軽減するサステイナビリティに配慮した対策だと思うのですが。

このような観点の指摘を行っている、さくら事務所・長嶋修会長の「今こそ内需拡大を、住宅政策を」をご紹介して、本日のエントリを終わります。世界的に低成長時代に突入していることが顕著な今、これまで以上に税金の使い道には目を光らせる必要があることを今一度真剣に銘々が考え、このような火事場泥棒的な規制緩和に断固反対する必要があるのではないでしょうか。

「量の追求」より「質の追求」へ

 テレビのとある政治討論番組で中川財務相が、「建物の耐震」「容積率の緩和」について触れていた。

 「建物の耐震」を推進するのはとてもいいことだ。現在、オフィスビルや学校はもちろん、既存住宅の耐震診断、耐震補強はほとんど進んでいない。「お金がかかるから」がその主な理由だ。一般的な住宅について耐震補強を施せば、平均的に120万円以上かかる。これに対する補助をいくつかの自治体が行っているが、補助額はせいぜい50万円が上限で、あまりにも低すぎるため、耐震診断・耐震補強はなかなか進んでいない。補助金の増額や、固定資産税の減免、ローン金利補助などについて、思い切った策を講じたい。住宅の安全性も高まり、災害対策としても非常に有効であり、必要のない道路を造るよりはよほどマシだ。

 一方、「容積率の緩和」は、主に都心部・都市部のオフィスをイメージした政策と見られるが、これは、ほかから需要を吸い取る「ストロー現象」を生み出すため、今度はそれに対処しなければならならない。効果は限定的だし、政策としてはやや苦しい。局地的な地価上昇を生み出し、需要を吸い取られた地域との格差を拡大させてしまう。

 もし新築需要を生み出したいなら「容積率緩和」のような「量の追求」より、先述した「耐震性」や断熱などの「省エネ性」、修繕や更新のしやすさとしての「メンテナンス性」など、「質の追求」に向かったほうがいいだろう。これはオフィスだけなく、住宅についても言えることだ。将来に建物という確実な資産を残すことにつながるし、省エネルギーな国づくりができる(後略)。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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