吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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吉祥寺レジデンシア(笑)

先日のエントリで推奨?した通り、本日(26日)、シーズクリエイトが民事再生手続開始の申立てを申請し、事実上倒産しました。大変評判の悪い劣悪デベでしたから、自業自得と言えるのではないでしょうか。新興デベは一社残らず消えそうな勢いです。

こうなると、次の注目株は有価証券報告書の提出を遅延している(今後の資金繰りが未だ不透明な状況だそう)エルクリエイトか、はたまた県税事務所からの差押え(たったの8百万円の法人事業税を支払えず)をカミングアウトした総和地所あたりでしょうか。今月も残すところあとわずかですが、まだまだ色々とありそうです。

さて本題に移ります。負け戦に向けて、いよいよ長谷工が立ち上がりました。その名も「吉祥寺レジデンシア」(笑)。何を思ったのか、いきなりスペイン語(residencia=英語のresidence(邸宅))です。これが南欧をイメージした白壁の建物になるとか、ガウディを彷彿とさせるようなデザインの建物になるとか、そういうところからの命名ではなく、旧・法政通りを200mほど南下したところに既に「吉祥寺レジデンス」という名のマンションが存在するからに過ぎないことは想像に難くありません。いかにも長谷工物件らしい行き当たりばったりのネーミングです(末尾追記参照)

本家吉祥寺レジデンス(これが元祖吉祥寺レジデンス、クリックで拡大)

キャッチコピーは「真の吉祥寺アドレスを継ぐ、208邸」。以前のエントリ「パークホームズ吉祥寺グランテラス」で予想した通り、三井不動産物件に対する唯一のアドバンテージである「住所が真に吉祥寺」を前面に押し出してきました(それしか取り得がないから当たり前ですが)。

また、「継ぐ」とは何を「継ぐ」ことを指しているのかと思えば、このような記載がありました。

吉祥寺を継いでいく、あの桜の街角に。

多くの学生で賑わう「女子大通り」と「法政通り」とが交わる一角、その桜の木は、
ここで、数々の学生たちの巣立ちを祝福してきました。
その桜の街角に誕生する「吉祥寺レジデンシア」。歩く愉しさがあり、ふれあいの心があり、縁側のように心地いい。いわばこの邸は、人に尽くし、地域に尽くし、吉祥寺に尽くします。



もう何をかいわんや、です。その桜の木を勝手に移植(一本は切り倒している)しているにも関わらず、勝手に美化する。「人を苦しめ、地域環境を破壊し、吉祥寺の街並みを破壊します」が事実なのに、勝手に「尽くす」などと嘘をつく。この厚顔無恥さには言葉もありません。

大穴と看板(大穴掘ってます。「吉祥寺に深く埋まる人生を」の間違いでは?、クリックで拡大)

忘れないうちに、今回の忠犬たちをご紹介しておきます。売主は、興和不動産名鉄不動産、そして長谷工自身。販売提携(代理)として野村不動産アーバンネット、長谷工アーベスト、みずほ信託銀行が名を連ねています。

忠犬度ランキングトップの名鉄不動産は、まあ予想通りで順当なところでしょう。何回損しても、長谷工の忠犬が止められないようです。一方、興和不動産は意外感がありますね。あまり長谷工物件の事業者として登場してきたのを見たことがありません。HP上の分譲マンション一覧を見ても、本日現在、長谷工物件は一件もありません。

そもそも、興和不動産と言えば、広尾・赤坂・六本木界隈に多く存在する「ホーマット」ブランドの外国人向け高級賃貸マンションが有名(一部分譲もある)で、インターシティブランドでの都市再開発でも(かつては)名を馳せていた不動産会社です。

およそ長谷工とは無縁そうですが、実は意外とそうではないかも知れません。この興和不動産、事実上一度倒産しています。毎度お馴染み、帝国データバンクの大型倒産速報旧・日本興業銀行系列の不動産業者 ケイアール不動産株式会社(旧・興和不動産) 特別清算開始決定受ける 負債1677億6300万円を見ますと、

 旧・日本興業銀行系列だった不動産業者、ケイアール不動産(株)(資本金18億円、港区西麻布4-12-24、代表清算人河上裕章氏ほか1名)は、4月4日に東京地裁より特別清算開始決定を受けた。

 当社は、1952年(昭和27年)10月に旧・日本興業銀行系の不動産売買業者として設立。マンション分譲や戸建住宅などの不動産販売を主力に、オフィスビルや都心部での外国人向け高級アパートの賃貸管理を手がけていた。賃貸事業部門では、都心を中心に大阪、名古屋、福岡地区など大都市圏にオフィスビル「興和ビル」などを約70棟、その他外国人向け高級アパート約190戸や海外にも賃貸不動産を保有、賃貸収入を得ていた。バブル期には積極的に展開、2000億円に迫る売り上げを確保し1993年4月期には年売上高約1964億5700万円を計上していた。

 しかし、バブル経済の崩壊による影響で保有資産が劣化、不動産処分損や関係会社整理損の計上を余儀なくされ、旧・日本興業銀行の支援を得ながらリストラを進めていた。

 こうしたなか、抜本策としてグループを再編することになり、2004年9月には当社よりマンション販売業者として分離独立していた興和不動産販売(株)(97年設立、現・興和不動産(株))へ賃貸・分譲事業を譲渡、当社については商号を興和不動産(株)からケイアール不動産(株)へ変更していた。

 以降は、資産整理を進め今年3月6日開催の株主総会の決議により解散していた。



ここに長谷工と興和不動産を結ぶ線が浮上します。それは、もちろん旧・興銀(現・みずほコーポレート銀行)。旧・興銀と言えば、旧・大和銀行(現・りそな)、中央三井信託銀行と並ぶ長谷工の主力銀行。長谷工の2度に亘る債権放棄に加えて、1,500億円もの債務の株式化にも応じて、社会のダニ・長谷工を生き長らえさせてしまった責任のある、いわばA級戦犯です。そして、現在もりそなと並ぶ事実上の筆頭株主であり、長谷工が脱法行為を繰り返してもせっせと稼いで貰わないといけない立場にある銀行です。そこには何らかの口利きがあるのではないか、そんな気もしてきます。

それが証拠に、(古い話ですが)興和不動産が事業主を務めた品川インターシティの施工業者には、大林、清水建設、鹿島のスーパーゼネコンに混じって、何故かオフィスビルの施工が得意とはとても言えない長谷工が混じっています。長谷工が倒産待ったなしという状況下にあった1998年(平成10年)11月に竣工した事実を考え合わせると、旧・興銀による長谷工救済策の一環に興和不動産が一枚かんでいたと見るのが自然ではないでしょうか。

そんな腐れ縁再びということかも知れませんが、安普請に定評ある長谷工などと組んでは、過去の「ホーマット」ブランドの栄光を汚すことになるだけではないでしょうか。その程度のことも分からないのか、それとも背に腹は代えられないほど苦しいのでしょうか、この会社は。

この他、販売提携先としてみずほ信託銀行が目を引きます。みずほ信託と言えば、そもそも法政跡地の長谷工への売却を仲介したA級戦犯の一社です。その御礼に販売提携先に加えて貰ったということなのでしょうか。銀行にも関わらず、B級デベロッパー顔負けの(長谷工の)忠犬振りです。

モデルルームも来春(新春?)までオープンしないようで、細かい物件概要は不明です。しかし、物件概要の中の「敷地面積」欄には、「ただし、約7.5%(約680.14m2)は高圧線下により、建物その他の工作物の建築は禁止」という記載があり、本ブログでも再三指摘している住宅用地としての適性に疑問符が付くことを明示しています(CGで高圧線消すとかセコいことしないで下さいよ、長谷工さん)。

そんな物件でも購入を検討したい、そんな奇特な方のために、直近の動向を反映して予想価格を算出して、本日のエントリを終わりたいと思います。算出方法の詳細は、以前のエントリ「こんな値段で長谷工さん大丈夫?」をご参照下さい(なお、これまた以前のエントリ「武蔵野市が公園用地を取得」で、武蔵野市の公園用地取得価格から校舎部分の土地取得価格はもっと高いのではないかと推定していますが、ここではそれは勘案しません。ご興味のある方は計算してみて下さい)。

土地購入価格(推定) 8,799百万円
建築費 23,158m2(延べ面積)×121/400(坪に換算)×900千円/坪(施工単価)=6,305百万円
原価(広告費・手数料等除く)計 15,104百万円(72.6百万円/戸)

専有延床面積 17,441.04m2(物件概要中に記載ないため、以前の資料の数値)
 →866千円/m2(2,863千円/坪)

これらの原価に諸経費を10%と見積もって加算すると1戸当たりの原価は約80百万円になります。これに10%程度の利益を乗せれば、平均価格帯は90百万円に近い相当な高額物件になります。マンションが販売不振を極めている現環境下、どうなりますことやら… 奇特にも購入を希望される皆さんは、今後公表される販売価格を、ここでの予想値と是非比較してみて下さい。長谷工と忠犬達の懐具合が分かりますし、あまりに安いようだと欠陥マンションの心配をしなければいけませんから。

吉祥寺レジデンシア(それにしてもこのマークって一体何?)

<9月28日追記>
2004年に興和不動産が武蔵野市中町で武蔵野レジデンシアという名前のマンションを分譲(施工は小川建設)しています。別に、「レジデンシア」が興和不動産のマンションブランドという訳ではない(むしろプロパストが多くレジデンシアという名前のマンションを分譲している)ので、何故か武蔵野市で分譲するマンションは「レジデンシア」になるようです。興和不動産は、武蔵野市のどこにスペインの香りを見出しているのでしょうか?
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強欲の果て

しばらく更新しなかった間に、いろいろなことが起きました。次の更新は、法政跡地に何らかの動きがあった時にと思っていたのですが、長谷工が穴掘りに勤しむ他に大した動きがありません(一体いつになったら売り出すんでしょう? 売る気ないならさっさと尻尾巻いて逃げ去ってくれればいいのに)ので、この辺で一度、最近の動きをざっと見てみることにしました。

先ずは、8月29日に起こった高層マンション建設現場における作業用ゴンドラ落下事故から。同日付の東京新聞記事10階、ゴンドラ落下 作業員2人 呼び掛け応じずによれば

 二十九日午前十時十五分ごろ、東京都港区赤坂四の高層マンション建設現場で、作業用ゴンドラが落下したと一一九番があった。警視庁赤坂署によると、地下一階で落下したゴンドラ内に作業員二人が閉じこめられ、呼び掛けに応じない状態という。東京消防庁が救助を急ぐとともに、同署が落下原因などを調べている。
 施工主の大成建設によると、ゴンドラは地上十階から落下したという。
 東京消防庁などによると、閉じこめられたのは四十歳と五十二歳の男性。二人はエレベーター会社作業員で、ゴンドラでエレベーターの設置作業をしていた。ゴンドラは幅が約二メートルで腰の高さまで柵があり、ワイヤでつり下げる構造。ゴンドラの上には切れたワイヤやチェーンが積み重なっているという。ゴンドラは三十五階から地下一階の間で稼働していた。
 現場は地上四十三階地下二階の高層マンション「パークコート赤坂 ザ タワー」(高さ約百五十メートル)の建設工事中で、二〇〇六年八月に着工して来年六月完成予定。外壁は高層部分まで完成している。
 このマンション工事では今年五月、三十数階部分から約四トンの足場が八十メートル下の三階の足場に落下する事故があったばかり。都によると事故原因は足場を挟む金具の脱落の可能性が高く、大成建設から再発防止策の提出を受けていた。



同じ現場で相次ぐ事故。どこかで聞いたような話です。翌日の東京新聞の『会社の体質に問題』 ゴンドラ落下作業員死亡 事故続き住民憤りの中では、「再び事故を起こしたということは、会社の体質が関係あるのではないか」という近隣住民の声が紹介されていますが、その通りでしょう。法政跡地における長谷工という企業を見れば、そのことが嫌という程良く分かります。次は何時どんな事故を起こすのかという懸念が消え去ることは決してありません。取り敢えず、亡くなった二名の方のご冥福をお祈りします。

続いては、相次ぐ不動産関連業者の倒産です。これについてはもう数が多すぎますので、一々言及するのは止めますが、いくつか気になった事例だけお伝えします。

1件目は、不動産市況の低迷のあおりをうけたゼネコン倒産から。8月29日付で、りんかい日産建設が会社更生法の適用を申請しました。帝国データバンクの大型倒産速報総合建設業 りんかい日産建設株式会社 会社更生法の適用を申請 負債629億8380万円によれば、

 りんかい日産建設(株)(資本金70億5500万円、港区芝2-3-8、代表北川克弘氏ほか2名、従業員669名)は、8月29日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請した(中略)。

 当社は、1926年(大正15年)に創業、36年(昭和11年)1月に法人改組した。海洋土木工事のパイオニアとして羽田飛行場初期工事や八諸潟干拓工事など数多くの実績をあげ、2003年3月期には年売上高約426億6900万円を計上していた。同年7月には日産建設(株)(2002年3月会社更生法)を吸収合併し、陸上土木部門を取り込むことで総合的に土木工事を手がける中堅ゼネコンとしての地位を確立、2004年3月期には年売上高は約926億1800万円に達していた。

 また、新規部門の開発事業として都市再生に取り組み、不動産活用事業、コンバージョン事業などを手がけるなどしていたが、公共工事予算の縮小が続くなか、防衛施設庁談合問題により断続的な指名停止を受けるなどしたことで、2008年3月期は年売上高約805億6700万円にとどまっていた。

 しかし、SPC(特別目的会社)で手がけていた不動産開発事業において、昨今の不動産市況の悪化からファンドへの売却が思うように進まなかったことに加え、(株)NANBU(渋谷区、6月破産)および(株)ケイ・エス・シー(中央区、6月破産)に合計9億円内外の焦げ付きが発生したことで、資金繰りは急速にひっ迫。資金調達に奔走していたが、8月末の支払いが困難となり、今回の措置となった(後略)。



とあり、不動産開発事業の失敗、デベロッパーの倒産による焦げ付き発生が倒産に至った理由であることが分かります。この図式、某社にそのまま当てはまりますね。自ら事業企画して(事業企画力のない)忠犬達に金を出させてリスクを分散、近隣住民に多大なる迷惑を押しつける巨大マンションの建て逃げを繰り返す。しかし、需要を大幅に超過するマンション建設を続けた結果、市況は悲惨なほどに低迷。大量の完成在庫を抱えて、忠犬達は青息吐息… 忠犬振り出しの不渡手形と完成在庫の山にまみれて沈没していく某社の行く末を暗示するような倒産劇ではないでしょうか。

次に、先週末に倒産したばかりのHuman21という新興デベロッパーについて。あまり一般的な知名度はありませんが、それもその筈。売上の6割はファンド向け一棟売りだったのですから。例によって大型倒産速報ワンルームマンション1棟販売、戸建住宅販売 ジャスダック上場 株式会社Human21 民事再生法の適用を申請 負債464億374万円によれば、

 (株)Human21(資本金14億3644万5000円、台東区蔵前1-8-6、代表林悅美氏ほか1名、従業員104名)は、9月19日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した(中略)。

 当社は、1927年(昭和2年)に個人創業、49年(昭和24年)に法人改組した木材販売、内装工事を手がける(株)丸豊商事の木材販売部門を引き継ぐ形で69年(昭和44年)7月に(株)丸豊として設立された。

 1990年に不動産賃貸事業、98年に不動産販売事業を本格的に開始し、2003年には新規事業として動物病院を開業するほか、現商号へ変更。2004年以降は横浜、千葉、埼玉、仙台に相次いで支店を開設した。以後は同エリアにおける戸建て・ワンルームマンションの1棟販売を手がけ、業容を拡大。さらには連結子会社2社の設立(2004年、2005年)、2005年のジャスダック市場への株式上場の効果もあり、2000年4月期に約52億4500万円だった年売上高は、2007年4月期には約360億4400万円にまで伸長していた。

 しかしその後は、改正建築基準法、サブプライムローン問題などの影響から、主力のマンション販売事業において、買い手が資金不足に陥るケースが増えたことで、2008年4月期は、年売上高約338億3200万円、経常利益約4億7200万円(前期=約22億5700万円)と減収・減益を強いられていた。

 こうしたなか、“今後1年間の安定的な資金繰りの確定に関して疑義がある”などとして、法定提出期限である9月16日に2009年4月期第1四半期報告書の提出が出来なくなる事態となり、動向が注目されていたが、ここにきて自主再建を断念した(後略)。



記事の最後にあるように、「動向を注目」していましたが、きっちりと倒産に至りましたね。同じような四半期報告書遅延組としては「シーズクリエイト」にも要注目でしょう。各社の期末が集中する9月末に向けて、デベロッパーの倒産情報からは目が離せない日々が続きそうです。

一方、不動産USAJ、USJなどとして動向の注目されていたジョイント・コーポレーションは、倒産ギリギリのところでオリックスの出資を仰いで一息ついたようです。広告代金の支払いすら繰り延べていたという噂もあったジョイントですから、背に腹は代えられなかったというところでしょうか。オリックスとしては、大京でうまい汁を吸った経験が忘れられず、二匹目の泥鰌を当て込んだのでしょうが、さてどうなりますことやら…

過剰在庫という爆弾を抱えたまま、明日をも知れない破滅への道をひた走るデベロッパーと、その支払いがきちんと行われるかどうかに戦々恐々としているゼネコンに、果たして明るい未来はあるのでしょうか?

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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