吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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パークホームズ吉祥寺グランテラス

今日(8月22日)、練馬区立野町の法政グラウンド跡地に建設予定のマンションの情報が公開されました。名前は、「パークホームズ吉祥寺グランテラス」。「グランテラス≪Grand Terrace(d House)≫=大きな集合住宅」とはそのまんまなネーミングですが、まあ意味不明な造語よりは100倍マシでしょう。

この物件については、比較的低層であることもあり、個人的には(周囲との調和という観点から)基本的には許容範囲内ではないかと考えています。そのせいかは不明ですが、知っている限りではあまり反対もなかったようですし。但し、いくつか考えさせられることがなくはありません。

先ず、この法政グラウンド跡地は第一種低層住居専用地域でした。そして、そのことは物件概要で見ても変わっていないようです。そして、練馬区が公開する用途地域図によれば、ここは絶対高さ制限10mの地域です。にも関わらず、この物件は最高高さ11.99mの地上4階建てです。これはどうしてなのでしょうか? 例によって、行政による業者に甘い特例措置が採られたことは容易に想像できます。一戸建てを建てる一般市民には絶対高さ制限を守らせる一方、業者の便宜はすぐ図る。行政と事業者の癒着構造が、この物件にもたっぷり染み込んでいそうです。

法政グラウンド付近の用途地域図(高さ制限は10mです、クリックで拡大)

建築計画お知らせ1(なのに高さは11.99m?、クリックで拡大)

次に、この物件は総戸数156戸に対して駐車場が88台(56%)しかありません。法政グラウンドを知る方なら、周辺道路が非常に狭いことはよくご存じでしょう。道路渋滞や違法駐車が懸念されます。

そして、この物件もいつも通り、周囲には敷地境界に向けて壁のように建物を配置し、「住む人々だけが愉しめる」と称する中庭を置く「城砦型マンション」です。そこには、「プライベート」という言葉に名を借りた「エゴ」がむき出しになっています。

グランテラス配棟図(例によって城砦型、クリックで拡大)

最後に、予想通りと言うか、敷地上空を真っ二つに横切る高圧線の存在は完全に消されていました。中庭の完成予想CGからも(これは角度次第では見えないのでまあ良し)、空撮写真からも(こちらは意図的な改ざんなのでNG)、その存在は完全に抹殺されています。広告はあくまでイメージですから、多少の嘘は許されるとは思いますが、住宅における高圧線の存在はどうなんでしょう。気にしない人がいるのも事実ですが、一般には嫌悪施設に分類されていますので、完全に消し去るのは道義的に問題あるのではないかと思いますが…。因みに、法政校舎跡地の方が校舎でもなく空地でもなく、まるで戸建て住宅のような街並みになっているのは、同業者に対する配慮なのか、それとも街並みを美化するための詐術なのか、どちらなんでしょうね、三井不動産さん。

グランテラス1(中庭上空にその影なし、クリックで拡大)

グランテラス2(空撮写真にもその影なし、クリックで拡大)

在りし日の法政グラウンド(衛星写真にはくっきり白線が、クリックで拡大)

とにかく、グラウンド跡地物件は売り出されました。一方の校舎跡地の長谷工物件は一向に売り出されません。同一需給圏内にこれだけ大規模なマンションが同時期に2つも売り出されれば、互いに客を奪い合うのは目に見えています。顧客の三井に対する反応を見てから売り出そうという魂胆でしょうか。

概ね物件としての条件は似たり寄ったり。長谷工が勝てるのは住所が真に「吉祥寺」であることだけ。「三井不動産+大林組」のタッグには、「長谷工+忠犬(未定?)」ではネームで到底勝てっこありませんから、それも賢明かも知れません。いっそ、試合放棄してくれればもっと賢明なのですが… そんな聡明さは期待するだけ無駄というものでしょう。
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期分け販売は廃止すべきでは?

お盆前の8月13日、色々と噂の絶えなかったアーバンコーポレイションが遂に民事再生手続開始の申立てをを行って事実上倒産するなど、新興不動産業者を取り巻く環境は厳しさを増す一方です。マスコミは例によって、「不動産USA」とか語呂合わせの造語を造っては次の餌食を探していますが、本当に節操がないですね。真に糾弾すべき巨悪は、不動産業界一つ取ってみても他にいるというのに…

最近、長谷工の工事の様子をお伝えしていませんでしたが、相も変わらず環境破壊にいそしんでいます。8月上旬には、工事車両のゲートを新たに設置していましたが、其の位置には目を疑いました。何と、交差点のすぐ脇、横断歩道のど真ん前です。もはや、この横断歩道を日中安全に渡ることができる日は、工事終了まで来ないかも知れません。警察にでも許可を取ってやっているのでしょうが、あまりに非常識です。もっとも、長谷工の非常識振りは今に始まったことではありませんので、非常識な出来事が一つ加わっただけですが。そんな非常識さに慣れてしまう自分が少し恐ろしくもあります。

信じられないゲート位置(自分良ければ全て良しですか…、クリックで拡大)

さて、本題です。21日付の日経夕刊に以前のエントリ「雑誌で長谷工ウォッチング」でも紹介したプレミアムレジデンスという長谷工物件の広告が掲載されていました。3月竣工済で未だに販売しているダメっぷりはいつもの通りですが、広告に透けて見える浅ましさに思わず目を奪われましたので、ご紹介させていただきます。

広告には、「土浦駅徒歩3分」、「オール電化」、「3LDK・76m2台 2,100万円台」などの字がデカデカと並び、その下に小さい文字で物件概要が並びます。その一番最後の方に、「最終期2次予告物件概要」の文字があり、その続きには「●販売戸数/1戸●予定販売価格/2,100万円台(1戸)●間取り(専有面積)/3LDK(76.95m2)」の文字が… 何と新聞にデカデカと広告を掲載しておきながら、販売戸数は1戸だけ。このやり口、以前にも見たことがあります。そう、「キャンセル住戸の怪(Sレジデンス)」でご紹介した「シンフォニーレジデンス」とほとんど同一の手口です。本当に長谷工って会社は…

ここで一つの疑問が湧いてきて、「プレミアムレジデンス」の公式HPの物件概要を見てみることに。すると案の定、そこには「先着順物件概要」の文字が。しかも、販売戸数は15戸も… どうやらカラクリが見えてきました。

上記の予告広告(806号室)は、価格を2,100万円台の上限(2,190万円)と仮定すると、専有面積当たりの単価は941千円/坪となります。一方、先着順物件は部屋毎の条件が分かりませんので、販売価格と専有面積の上限・下限がそれぞれ同じ物件と仮定すると、1,073~1,273千円/坪で売り出されています。

おかしいと思いませんか? わざわざ1戸だけ新聞広告まで出して売り出す物件の方が、販売不振で余っている先着順物件より価格が低いなんて。もちろん、階数、間取り等で部屋毎の価格は違いますので、可能性としてはこうしたこともあり得ます。しかし、それにしても不自然すぎます。「おとり広告ではないのか?」。そんな疑問すら湧いてきます。

このような到底誠実とは言えない広告が成り立つのも、全ては悪名高き「期分け販売」のなせるワザでしょう。期分け販売のまやかし振りについては、「本当にマンションは好調なのか~初月契約率のまやかし~」でも見た通りですが、本来期分け販売など廃止すべきではないでしょうか。百歩譲っても、一定の大型物件に限るとか、1回の戸数に下限を設けるなど、何らかの歯止めが必要なのではないでしょうか。それがないから、このような無法が横行する訳ですし。

このような誠意ない企業に消費者が対抗するには、企業の言うことを鵜呑みにせず、全てを疑ってかかることが必要かも知れません。少なくとも、長谷工相手にはそれが必要なことを、数々の事例が雄弁に物語っています。

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今度は生コンが…

この暑い中、近隣住民の不快感を更にアップさせるべく、毎日長谷工は騒音と振動を撒き散らしながら、環境破壊に邁進しています。値段を大幅に引き下げなければ売れる当てもないだろうに、面子だけで工事を続ける様は滑稽と言うほかありません。それとも、未だ発表されていない共同事業者(=忠犬)から美味しい施工条件でも勝ち得たのでしょうか?

そんな中、また建設現場の危険を世間にアピールする事故が起きました。東京新聞の「生コン8トン歩道へ落下 芝浦工大 通行人に直撃、重傷」によれば、

 一日午後二時十五分ごろ、東京都港区芝浦三の芝浦工大で、建て替え工事中の校舎八階から大量の生コンクリートが歩道に落下し、通行人の男性会社員(39)を直撃した。男性は肋骨(ろっこつ)や腕、足の骨を折る重傷。
 警視庁三田署の調べなどによると、柱を造るために型枠に生コンを流し込んでいたところ、型枠のパネル(高さ約四・三メートル・幅約一・二メートル)が外れ、約三・五立方メートル(約八トン)分の生コンが流出。約三十二メートル下の道路に落下し、会社員に当たったほか、通行人十数人に飛散した。生コンは幅約十メートル、長さ約四十メートルの範囲に広がった。
 同署は業務上過失傷害に当たる可能性もあるとみて、工事をしていた戸田建設(東京都中央区)の作業員らから事情を聴いている。同社は「多大なご迷惑をお掛けしましたことを心からおわびします」とコメントした。



もう、工事現場の近くはリスクが高すぎて通ることもできません。この件については、当事者である芝浦工大戸田建設ともにプレスリリースを出して謝意を表明しています。どんな事故を起こしても知らぬ存ぜぬのどこかの会社とは大きな違いです。

この事故については、事故原因はまだ分かっていないようですが、おそらくコンクリート打設時に圧力を上げすぎて型枠を吹き飛ばしてしまったといった事故ではないでしょうか。何故なら、建設現場はどこでも工期短縮で長時間に亘る作業時間と余裕のない工程が日常茶飯事になっており、それが事故を誘発する原因となっているのは周知の事実ですから。長谷工も、建物のボリュームからすると短すぎるんじゃないの?と思われる工程を平気で組んでいますから、コンクリート打設時にも目一杯無理をするでしょう。このような事故にも注意が必要なようです。

この業界は、危険が伴うにも関わらず、どだい無理な工程を長時間労働でこなすという前近代的な体質が染みついています。そのツケを、労働者や周囲に一方的に回すのは、もう止めにして欲しいものです。こんな事故からも、そのようなことを感じずにはいられませんでした。

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