吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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また一社、そしてその背後には…

今日(7月29日)、また一社マンションデベロッパーが倒産しました。その名はマツヤハウジング。「エム・ブランド」ブランド(ややこしい…)のマンションを展開する中堅デベロッパーです。

以前より、本ブログに「マツヤハウジング+倒産」というキーワード検索で飛んでくる方が結構おり、個人的には注目銘柄だったのですが、ここ数日は同キーワードでの訪問が激増し、しかも某メガバンクからのアクセスも増加するとあっては「その時近し」を感じざるを得ませんでしたが、一応未確認情報なので公表は控えておりました。結構アクセス解析は様々なことを教えてくれるものです。

さて、マツヤハウジングです。例によって、帝国データバンクの大型倒産速報「マンション分譲 マツヤハウジング株式会社 民事再生法の適用を申請 負債279億円」によりますと、

 マツヤハウジング(株)(資本金14億9696万円、品川区南大井6-26-2、代表久保棟男氏、従業員102名)は、7月29日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した(中略)。

 当社は、1975年(昭和50年)1月創業、76年(昭和51年)4月に法人改組されたマンション分譲業者。東京・城南地区を中心に23区内、神奈川県を商圏とし、従前は不動産仲介が主体であったが、その後は売買事業に注力。ワンルームマンション「ハイタウンマンション」「ベルサイユマンション」、シングル向けの「シティオ」「リシェ」、ファミリータイプの「ガーデンホーム」「グレイスガーデン」などのオリジナルブランドを展開し、2004年2月には伊田テクノス(株)(埼玉県東松山市、JASDAQ上場)の出資を受け(持分法適用子会社)、2005年3月期には年売上高約97億8600万円を計上。その後も新築マンションの販売が好調に推移、城南エリアではトップクラスの販売実績を有し、近年では不動産流動化事業にも参入、2008年3月期には、「エム・ブランド」にブランド名を統一し、年売上高は約235億9800万円にまで伸長していた。

 しかし、急速な不動産市況の悪化に起因した販売価格の下落、エンドユーザーの消費マインドの低下などに加え、買い取りを予定していたファンドの撤退などもあり販売不振が深刻化。損切り販売を実施したことで営業欠損計上を余儀なくされ、これにより、主要株主の伊田テクノスが当社に対して持分法投資損失を計上するなど信用が悪化していた。資金繰りが悪化するなか、資本政策による立て直しを模索していたが結実せず、7月末の手形決済のメドが立たず、今回の措置となった(後略)。



また不動産流動化ですか… 安直に金儲けに走ったツケはあまりにも大きかったようですね。この後も、不動産流動化事業比率の高い業者の倒産は続きそうです。

ところで、そんなマツヤハウジングの施工業者はどこなのでしょう。本ブログ的には気になるところです。そして、ここで敢えて採り上げる以上、その結論はお約束とも言えるでしょう。本日現在、同社のHP内の分譲物件一覧に掲載されている7物件の施工業者は以下の通りです。

エム・ブランド八千代緑が丘(総戸数109戸)…施工:長谷工コーポレーション
エム・ブランド鶴見(総戸数25戸)…施工:合田工務店
エム・ブランド川崎(総戸数129戸)…施工:長谷工コーポレーション
エム・ブランド亀戸(総戸数78戸)…施工:川田工業
エム・ブランド亀有(総戸数31戸)…施工:本間組東京支店
エム・ブランド越谷(総戸数209戸)…施工:長谷工コーポレーション
エム・ブランド岩国(総戸数27戸)…施工:土屋組中国支店



例によって、100戸を超える大型物件は全て長谷工長谷工比率は7分の3(長谷工エリア外の岩国を除けば半分)と、かなりの忠犬振りを示しています。そして、最大規模の越谷物件は、2月7日竣工済でまだ第3期の販売途中というダメっぷり。長谷工様のお力はかくも強力です。

近藤産業、ゼファー、そしてマツヤハウジング。これだけ続けば、もはや偶然とはとても言えないでしょう。この事実を踏まえて、長谷工の忠犬達に今一度問いかけたい気持ちです。「長谷工との付き合い止めますか、それとも会社止めますか」と。
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この会社は、一体どこまで無神経なのか?

毎日暑い日が続きます。外出すると思うだけで気が滅入るような季節ですが、そんな中、長谷工は遂に暑さで頭をやられてしまったとしか思えないプレスリリースを出しました。

「現場仮囲いを利用し、企業メッセージを発信 ラッピングボードは美観のみならず周辺環境や安全にも配慮」と銘打たれたプレスリリースは、以下のような出だしで始まります。

 長谷工コーポレーションは、今後新規着工する建設現場において、仮囲いを利用して周辺の地域住民や通行人に企業メッセージを発信するプロジェクト「RCP=リボン コネクション プロジェクト(Ribbon Connection Project)」を展開します。
 「RCP」の活動は、現場仮囲いをコミュニケーションの基点とし、施工者である当社、事業主、地域社会の3者を結ぶリボンになることを目指します。「包む、結ぶ、届ける」のプロジェクト・メッセージのもと、「デザインされた包装紙のような仮囲いラッピングボード)で現場を包み、地域とのコミュニケーションを取り結ぶ。それによって美しく、親しみのもてる新しい街をお届けしたい」との思いが込められています。
 第1号物件のJV東大島(東京都江東区、219戸、68戸 事業主:名鉄不動産株式会社他)、JV新所沢(埼玉県所沢市、759戸、 事業主:双日株式会社他)を皮切りに、首都圏・近畿圏の工事現場で順次展開してまいります。



「リボン コネクション プロジェクト」というセンスの欠片も感じられないネーミングや、「美しく、親しみのもてる新しい街をお届けしたい」という一方的かつ迷惑な思いこみはさておき、目を疑ったのはそれに続く【「RCP」の特徴】という部分です。最初に、「基本仕様」として以下のような文章が登場します。

【「RCP」の特徴】
・現場仮囲い(一部)に「ラッピングボード」を採用
 工事現場の敷地内とその周辺地域を仮囲いで安全に仕切るだけでなく、現場をプレゼントに見立て、「ラッピングボード」で綺麗に包装して地域住民の方へ贈ります(後略)。



これを読んで、思わず「冗談じゃない!」と怒鳴りたくなりました。一体、誰が長谷工の迷惑マンションを「プレゼント」として「地域住民の方へ贈」って欲しいと思うのでしょうか? とてもじゃないですが、この会社は正気とは思えません。我々、迷惑マンションの被害に苦しめられている地域住民にとって、長谷工からの「プレゼント」は「マンション計画の白紙撤回」以外にはあり得ません。

肝心の仮囲いにしても、ここ吉祥寺東町では、あまり目につかない東側はネズミ色のままに放置されていることは再三お伝えしている通りです。同じ法政跡地でも、大林組施工のグラウンド跡地の方は、隣接家屋と接する部分も含めて白い仮囲いで統一されており、かつ隣接家屋と接する部分は採光を確保するため仮囲いの高さを下げているという配慮振りです(これはこれで工事の際の騒音の問題はあると思いますが)。長谷工のRCPなど、所詮は形だけだと最初から言っているようなものです。

法政グラウンド跡地の仮囲い(こういうのが本当の配慮でしょう、クリックで拡大)


ほぼ全ての住宅地のマンション建設現場で建築紛争を起こし、一方的に建て逃げを続ける、モラルなどとても持ち合わせているとは思えない企業体質。日照・風害・交通渋滞といった、およそ地域環境にとってプラス材料となることは一つもないような問題の数々を引き起こす巨大マンション建築を強行し、地域住民に多大なる負担を押しつけておきながら、一方的にそれを「地域住民へのプレゼント」と言い放つ無神経さ。この会社あってこそのこのプレスリリースだと、怒りを通り越して心底呆れ果ててしまいました。

と同時に、「人は、金のためならここまで他人に対して無神経になることができるんだ」と、もはや同情にも似た気持ちすら湧いてきました。この会社が更生することなどあり得ないでしょう。もう何も言うことはありません。ただ一言、「頼むからこの世から早く消え去ってくれ」という言葉以外は。

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ゼファー倒産は単なる序曲

前回のエントリの更新以降、アクセスが急増しました。それらアクセスには明確な特徴があります。特定の検索キーワードからのアクセスが以上に多いのです。

もちろんそれは、「六会コンクリート+長谷工」に他なりません。しかも、全く同じキーワードで1日に何人もアクセスして来る。このキーワードが持つ意味に着目する人が如何に多いかが分かろうというものです。

そのことは、長谷工社員にとっても全く同様のようです。毎日、長谷工社内からこのキーワード検索で複数の社員が本ブログにアクセスして来ます。長谷工の社員は、一体何が知りたいんでしょうね。

そんな中、昨日から新たにアクセスが急増するキーワードがまた一つ追加されました。それは、18日の金曜日に民事再生法の適用を申請したマンションデベロッパーゼファーに関する検索キーワードです。これには色々とバリエーションがありますが、中には「長谷工+ゼファー」なんてのも… 因みにこれは、長谷工社内からのアクセスです。

帝国データバンクの大型倒産速報「株式会社ゼファー 民事再生法の適用を申請 負債949億4800万円」によると

 (株)ゼファー(資本金134億4337万8674円、中央区日本橋浜町3-3-2、代表飯岡隆夫氏、従業員198名)は、7月18日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた(中略)。

 当社は、1994年(平成6年)2月に(株)和幸開発の商号で設立されたマンション分譲会社。東京、千葉、埼玉、神奈川を主要エリアとしていたが、近時は地方都市での展開も積極的に展開していた。96年8月に、大手冷凍食品メーカーの加ト吉およびその関連会社からの出資を得て、実質的に同社の子会社となり、現商号となった。2000年7月に店頭上場、2001年12月に東証2部上場、2004年11月には東証1部に上場し、業容を拡大していた。

 しかし、2005年3月に関連会社(持分法適用外)の(株)ホテルシステム研究所(福岡市)が東京地裁に民事再生手続開始を申請(その後破産)。2005年9月にはSBIホールディングス(株)(東証1部)との資本提携によって、SBIグループが筆頭株主となっていた。2006年1月には、近藤産業(株)(大阪市)の株式50%を取得して子会社化し、同年11月には連結子会社としていた。この間、不動産ブームの追い風もあって業績は急拡大、2007年3月期の年売上高は約1099億600万円を計上していた。

 ところが、昨年後半からの不動産市況の急激な冷え込みから、物件の売却が滞るなどしたことで、2008年3月期は年売上高約810億5200万円にとどまっていたうえ、今年5月には近藤産業(株)が自己破産を申請したことで関係会社整理損約142億6400万円を計上、大幅な最終赤字を余儀なくされ、当社への信用不安が再燃するなど動向が注目されていた(後略)。



とのこと。ゼファーについては、本ブログでも「マンションデベロッパーのモラル~ゼファー編」「長谷工に関わる者の末路~近藤産業を例に」などで取上済ですが、予定通りきっちりと倒産に至ったようです。今か今かと待っていたので、全く以外感はありませんでしたが、事情をよく知らない方からすれば「マンション業界はそこまで不況なのか」という思いを強くさせるニュースかも知れませんね。

さて、上記のエントリで言及したゼファーによる石垣島のリゾート開発についてですが、このろくでもない会社はまだ諦めずに事業化しようとしているようです。しかし、流石にこのご時世、分譲による売り切りでは捌き切れないと見たのか、コンドミニアム形式に変更したとのこと。八重山毎日オンラインの6月6日付記事「ゼファー社開発計画を大幅に変更 分譲宅地からコンドミニアムへ」によると

元名蔵の約8ヘクタールで計画されている「名蔵宅地開発」(仮称)で、開発業者の(株)ゼファー(本社・東京)は、計画内容を変更したことが5日までにわかった。昨年8月21日の住民説明会で示した127区画の宅地を17棟のコンドミニアムに変更し、緑地エリアを増やす内容。詳細について同社は「住民説明会で説明したい」と話し、近く隣接住民を対象にした説明会を開催したい意向だ。

同社の土地利用計画図によると、敷地7万9858平方メートルに2階建てコンドミニアム計17棟、レストランを完備した共用棟や屋外プール、駐車場などの共用施設ゾーンを予定。計画地内の小山2カ所、古墓を保存するほか、緑地用地の割合を約68%に増やした。緑地用地は、同社が前回案の約13%から大幅に拡大した。
 当初は分譲宅地という位置づけだったが、今回の変更案はコンドミニアムという賃貸型リゾートマンションのような形態。同社が恩納村で展開予定の「コンド・ホテルズ」では、客室を区分所有権として分譲し所有者は利用しない期間を客室として運用できるシステムとなっているが、同社は名蔵宅地開発の運営方法などについて説明会で詳細を伝えるとしている。
 一方、隣接の元名蔵部落会では前回の説明会をボイコットした経緯があり、今回の案についても「全体を一つのものとして考えると前回の趣旨と同じ」として反対する声が挙がっている。



この計画変更の是非については判断する術を持ちませんが、この計画変更が環境に配慮した自主的なものでは決してないこと、そしていくら緑地エリアを増やそうが、開発による環境破壊は不可避であること、だけは明白でしょう。経営破綻とともに、こうした乱開発もお蔵入りとして欲しいものです。

それにしても、これでいよいよマンションデベロッパーの淘汰に向けた動きは加速していくことが予想されます。聞くところによると、マンションPJに資金を付けている銀行が期限の延長を一切認めないため、完成在庫を大量に抱えてゼネコンへの支払いが滞り、日増しに資金繰りが悪化しているデベロッパーがゴロゴロしている様子。銀行も、もうちょっとうまく売れる物件とそうでない物件を見極めて軟着陸を目指せばいいと思うのですが、そこは横並び大好きな銀行のことですから、一律デベロッパーには厳しい対応を採っているのでしょう。

残念ながら、いくら今あるデベロッパーを潰しても、残党どもがモグラたたきのように新しい会社を作って事業を始めますので、環境破壊型デベロッパーを根絶やしにすることはできないと思われます。しかし、最早マンションを大量に供給しても市場が吸収できるという時代は終わりを告げましたので、この業界に春が来ることはもう決してないでしょう。首都圏でも、賃貸住宅の空室率が10%を大幅に上回るほど住宅が余っているご時世に、大量供給を続けていけば結末はどうなるかなど、誰の目にも明らかだと思うのですが… 欲の皮が突っ張った不動産業界の方だけはそれが分からないようです。

デベロッパー淘汰の動きは、どれ位の大手までを巻き込んでいくのでしょう。今後の動きには要注目です。しかし、この淘汰の流れの本丸は、マンション市況を一社で完膚無きまでに破壊した、どうしようもない某マンション専業ゼネコンしかあり得ないでしょう。地域環境への影響など一顧だにせず、ひたすらボリュームだけを追求する。付和雷同型の存在意義のないデベロッパーが多数存在することに目を付け、そいつらに金だけ出させて実際の事業は全て自社で手掛ける。こうした最低のビジネスモデルも終焉の時を迎えつつあります。おとなしく、さっさと再度の経営破綻を迎えて欲しいものですね、長谷工さん。

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コンクリート偽装問題から見えるもの

耐震偽装以降、建設業界に対する信頼は地に墜ちたままですが、それにとどめを刺すような問題が勃発しました。今度の問題は、神奈川県藤沢市の六会コンクリートが、生コンにJIS規格で認められていない溶融スラグを混ぜた製品を出荷していたというもので、問題の生コンを納入した物件が同県内に196物件あり、昨年12月から今年3月にかけ納入した8物件(マンション7件、工場1件)でポップアウト現象(コンクリートの表面部分が、コンクリート内部の膨張圧により部分的に飛び出し、剥がれてくる現象)が生じている、とのことです。

溶解スラグ自体は、ごみなど廃棄物の焼却灰を溶かして固化させた粒状のリサイクル資材で、側溝やアスファルトなどに骨材としての使用はJIS規格で認められています。しかし、生コンや柱などの主要構造部分に用いるのは建築基準法違反です。1立方メートル当たりの原価は、砂に比べて100円ほど安いそうで、同社の小金井社長は記者会見で「砂など素材の高騰に苦しんでいたため、JIS規格違反であることを知りながら違反を続けていた」と発言しています。

もちろん、この六会コンクリートの行為は断じて許されるものではありませんし、原料高騰に苦しむ中でも安定した製品出荷をしている他の業者からすれば、迷惑千万でしょう。しかし、こうした不心得な事業者が現れる背景には、建設業界が抱える本質的な問題が見え隠れしているように思われてなりません。

それは、一言で言えば「過剰なまでのコストカット要求」です。耐震偽装問題にしても、その本質は「過剰なコスト削減要求に対して、鉄筋を削減しても耐震基準を充足しているかのように構造計算書を偽装した」ことにありました。今回の問題も、その本質は何ら耐震偽装問題と変わるところはなく、問題は(チェックが難しいという点において)更に根深いように思えます。

重層的な請負体質により、末端に行けば行くほど過剰なコストカット要求に苦しめられる業界体質が、今回の問題の引き金となっているのではないでしょうか。そして、そのような重層的請負体質の頂点に君臨するのが、いわゆる「ゼネコン」です。ゼネコンはGeneral Contractorの略で「総合請負業」のことです。間違っても「Constructor(建設業者)」ではありません。ゼネコン自体には、施工能力・ノウハウなど全くなく、あくまでも施工能力・ノウハウは彼らが言うところの「協力業者」が持っているものです。これが、よく言われる「ゼネコン不要論」の根拠であり、日本の建築の高コスト体質の根源です。本来、きちんと原材料に行き渡るべき建築費が、途中のこのような不要な業者にピンハネされている。それが一連の建築偽装問題の本質でしょう。いくら上っ面の法改正をしたところで、ゼネコン問題を放置したままでは実効性は限りなく薄いと考えます。

話を六会コンクリート問題に戻します。現時点で、六会コンクリート生コンを使用していることが判明しているマンションは、以下の通りです。

グランドメゾン東戸塚(売主:積水ハウス)、 施工:長谷工コーポレーション
ブリリアアーブリオ戸塚(売主:東京建物・東電不動産)、施工: 淺沼組
サンクタス戸塚(売主:オリックス)、 施工:大洋建設
レーベンハイム鎌倉マナーハウス(売主:タカラレーベン)、施工:熊谷組
プラウド藤沢イースト・ウェスト(売主:野村不動産)、 施工:淺沼組
パークホームズ大船(売主:三井不動産)、 施工:三井住友建設
ヴェレーナ湘南海岸(売主:日本綜合地所)、 施工:長谷工コーポレーション
グレーシアステイツいずみ野(売主:相鉄不動産)、 施工:五洋建設
グレーシアパーク藤沢善行(売主:相鉄不動産)、長谷工コーポレーション
レクセル藤沢(売主:扶桑レクセル)、施工:東海興業
ヴェレーナ戸塚(売主:日本綜合地所)、 施工:長谷工コーポレーション



一瞥していただければお分かりの通り、施工業者にはある特徴があります。それはもちろん、11物件中4物件と長谷工が突出した存在感を示していることに他なりません。この場合、デベロッパーはどこから生コンを仕入れているかなど知る由もありませんから純粋な被害者と言えるかも知れませんが、ゼネコンはそうはいかないでしょう。

この問題に対して、ゼネコンは建材商社経由で生コンを仕入れており、建材商社が生コン協会と話し合って仕入れ先が決まるという護送船団まがいの共同販売形態が未だに採られているため、ゼネコンも被害者であるとゼネコンを擁護する声が聞かれます。しかし、その程度の管理能力しかなくて、一体何のための「総合請負」なのでしょうか? ゼネコンは、自らが手掛ける製品の原材料の品質すら、全く管理できないということなのでしょうか?

更に、上記の物件リストには、いわゆるスーパーゼネコンは一社も登場してこないことはどう説明するのでしょうか? 単なる偶然、または今後名前が挙がってくるのかも知れませんが、過剰なデベロッパー側の施工請負価格の引き下げ圧力に屈した二流ゼネコンが、少しでも安い資材を使用した結果が、一連の偽装問題ではないかと考える方が、現段階では自然ではないでしょうか。

とすれば、長谷工の責任は更に重いでしょう。何故なら、長谷工の請負価格は直床、二重壁の安普請仕様にも関わらず、他社より低いどころか、むしろスーパーゼネコン並に高いのですから。その理由が土地情報持ち込みによる「特命受注」にあることは再三本ブログでも言及してきましたが、それだけの工事代金を貰っておきながら、使用する資材は二級品とは… 自らの利益以外には何ら関心はなく、住まいを造るという発想は皆無であることがはっきりと出ています。

ゼネコンは、大規模物件用に日本に数社しかいらないでしょう。そして、二流ゼネコンは淘汰されるべきで、どこが真っ先に淘汰されるべきか、この生コン偽装問題がはっきりと指し示している気がしてなりません。

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