吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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輝く!長谷工忠犬度ランキング(第2の近藤産業を探せ!)

6月17日より、本格的に杭打ち工事を開始されました。ひっきりなしに響き渡るクレーンが動く音と振動、頻繁に出入りするコンクリートミキサー車や大型ダンプカーの振動や(バックする時の)電子音など、やかましいことこの上ありません。つくづくこのような住宅街にマンション建設は似つかわしくないということを、嫌でも再認識させられます。

新築工事の協定書が近々締結されるようです。内容については、また後日検証してみたいと思いますが、どうも長谷工は例によって譲歩する姿勢をほとんど見せなかったようです。唯一の例外は、隣接する家屋のすぐそばに移動式のクレーン車を配置するという非常識な計画を修正して、建物の中庭側にタワークレーンを設置するように変更したことでしょうか。これ自体は非常に評価できることですが、本ブログでも以前より指摘している通り、地域の住環境を考えれば当たり前の配慮です。非常識な行為を改めるだけで感謝されると思っているとすれば、それはあまりにも思い上がりが過ぎるというものでしょう。

さて、日を追う毎に悪化の一途を辿っているマンション市況ですが、その中で売り出しの当てもないままに工事着工に踏み切った長谷工に勝算はあるのでしょうか。大損覚悟で安く売り出せば、もちろん順調に販売できるでしょうが、果たしてそうするつもりで着工したのでしょうか。疑問は尽きません。

売り出しができない理由の一つに、共同事業者が見つからないという事情もありそうです。近藤産業の自己破産申請を見るまでもなく、長谷工の巨大物件の売れ行き不振振りは際だっており、誰もが尻込みしたくなる気持ちは分かります。没個性の下駄箱型外観、高級感とは無縁の安普請設計、無用の長物たる豪華共用施設などの化けの皮がはがれてきたことで、本当の資産価値を考えれば長谷工物件を敬遠したくなる気持ちも分かるというものです。

しかし、それでも長谷工に忠誠を尽くす事業者は多分いることでしょう。そんな忠犬振りを最も発揮しており、第2の近藤産業に最も近いポジションに付けている事業者を捜すべく、長谷工施工物件の一斉調査をしてみました。対象物件は、現在HPが開設されている全117物件(首都圏67物件、関西圏43物件、中部圏7物件)です。現在売り出されている長谷工物件を全て網羅しているとは思いませんが、かなりのカバー率ではないかと自負しています。

それでは早速ランキングを発表します。順位は、長谷工施工物件の数で付けています。長谷工率は、自社HP上で紹介されている物件(漏れがある場合は補正)のうち、長谷工施工物件が占める割合を意味します。

順位会社名長谷工数長谷工率備考
1名鉄不動産2370%首都圏長谷工率100%、関西圏90%
2ニチモ1464%森組(長谷工子会社)施工2物件を加えると長谷工率73%)
3三交不動産1141%首都圏は全て長谷工施工か長谷工アーベスト販売代理
3総合地所1139%首都圏長谷工率71%、関西は1物件のみ
3積水ハウス1131%長谷工エリア外12物件を除くと46%
3セントラル総合開発1130%長谷工エリア外14物件を除いた長谷工率48%
7アートプランニング1091% 
8東レ建設969% 
8アゼル953% 
8双日947%他2物件双日リアルネットが販売代理
11プロバイスコーポレーション8100%6/23付で7物件を栄泉不動産に譲渡済
参考栄泉不動産1158%プロバイスコーポレーション7物件譲受後
11有楽土地844% 
11新日本建設838% 
11新日本建物835% 
15神鋼不動産741% 
16中央コーポレーション667%首都圏6物件は全部長谷工
16新日鉄都市開発618%長谷工エリア外10物件を除いた長谷工率26%
     
参考近藤産業1493%自己破産申請済


上位には、本ブログでも紹介済の忠犬達が予想通りに並びました。今は亡き近藤産業が存命なら2位タイに付けていたことになります。個々の面子について一々言及するのは切りがないので止めますが、注目銘柄をいくつかピックアップしてみると、


  • ニチモ…長谷工子会社の森組を使うなど、忠犬振りが際だつ。長谷工・ニチモ両社のメインバンクであるりそな銀行が販売代理を務める物件が5つもあることも特徴の一つ。

  • アゼル…長谷工物件の負担感も相当だが、社債の不履行を起こしたランドコムから「つくば花畑」を代物弁済で物件を引き取るなど、それ以外も悲惨の一言。3月末の単体決算では現預金が7億円強しかなく、第2の近藤産業一番手。

  • プロバイスコーポレーション…ユニヴェルシオール学園の丘を除いた全ての物件を栄泉不動産に譲渡済。際だつ長谷工比率も勘案すれば、既に第2の近藤産業と呼べるかも。



といったところでしょうか。しかし、調査物件の55%が竣工済の完成在庫という悲惨さを見るにつけ、長谷工と付き合うことのツケの大きさを嫌でも感じてしまう結果です。

最後に、この調査を通じて気になった点をいくつか指摘しておきます。この辺にも、マンションデベロッパーの虚構体質が見え隠れすると感じるのは私だけなのでしょうか。


  • 「全○邸」という表現…戸数を「全○邸」と表記する例が目立つ。「邸(やしき)」と銘打つことで高級イメージを醸成したいのだろうが、「邸」に戸数を数える接尾語としての意味はなく、明らかな日本語の誤用。

  • 「堂々竣工」と謳いながら竣工日の記載なし…Flashを多用した重いサイト内に「堂々竣工」と大々的に謳いながら、物件概要の竣工予定には「竣工済」とあるだけ。この手の物件は関西圏に目立つ。他のマンション情報サイトで調べてみると、中にはもうすぐ竣工後2年が経過する物件も… 隠したくなる気持ちも分からなくもないかも?

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杭打ち開始~恐竜、戦艦大和、そして長谷工~

今日、長谷工が法政跡地に杭打ちのためのクレーン車を運び込みました。再三、考え直すチャンスはあった筈ですが、環境破壊を社是とするだけに、自らの頭の壊れ具合にも気付かないまま、工事を進めるという結論に至ったようです。

工事日程表
(本日スタートです、クリックで拡大)

杭打ち用クレーン車
(案の定夜もクレーンは下ろしません、クリックで拡大)

長谷工を取り巻く環境は、外部では日増しにマンション市況が悪化して完成在庫が積み上がっていく一方。そして、内部では子会社元役員の総額6億円余りの着服にも3年間も気付かないという杜撰さ。「内憂外患」を地で行く状態です。

横領事件は、別にマンションと無関係なので、敢えて本ブログで(揚げ足取り宜しく)採り上げるつもりはなかったのですが、「02年7月からは通帳や社印を1人で管理」するという上場企業にあるまじきチェック体制の不在振りに心底呆れ果て、やはり書かずにはいられませんでした。本ブログでも、再三に亘って長谷工という会社のチェック体制の不在を指摘してきましたが、会社の運営体制までここまで杜撰とは… この会社の体質が知れようというものです。

話が逸れてしまいましたが、杭打ちです。杭を打つということは、長谷工はまだ事業化を諦めていないということでしょう。再三指摘している通り、無計画に法政から土地を高値掴みしている長谷工ですから、何とかしてそれを回収しようと無理な販売価格での分譲計画を諦められないのも無理はありません。

一例として、本ブログの過去のエントリでもご紹介した東習志野の巨大マンション(1,453戸!、その名も「感動大陸(笑)ユトリシア」、京成本線「実籾」駅徒歩11分)を、このご時世に坪145万円で売り出すことを考えているというKY振り。これでは、素直に損切りを認める訳がない。それにしても、このマンションの売り主の面々(有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設)、見事なまでに長谷工の巨大マンションにしょっちゅう登場する忠犬ばかりですね。この中に、第二の近藤産業がいたりして…

しかし、冷静に考えれば、一段の市況悪化が目に見えているところに、敢えて売れる訳もない巨大物件ばかりを造り続けるというのは、風車に突進する「ドン・キホーテ」のようです(負けが目に見えている)。はたまた、環境変化に適応できずに滅び去った「恐竜」ないしは「戦艦大和」でしょうか(そう言えば、長谷工のマンション図面を見て「軍艦のよう」と評していた方がいましたが、見事なメタファーです)。

建築紛争界の象徴的存在だった明和地所ですら、分譲マンションを大幅に縮小してオフィスビルを多数手掛けるようになるなど、業界内からも逃げ出す動きが加速する中、一体長谷工は何がしたいのでしょうか? 身銭を切ってばらまくなら、もっと有効に使って欲しいものです。散々近隣住民を苦しめた代償として貯めた、後ろ暗くも貴重なお金なんですから。

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長谷工に関わる者の末路~近藤産業を例に

本題に入る前に、前回のエントリの杭打ち機横転についての補足をいくつか。追加で調べてみると、横転事例が次々見つかります。以下は、その一例です。

くい打ち機倒れ3人重軽傷 足場悪く、振動で傾く?

2002年6月12日河北新報社

 12日午後1時10分ごろ、大阪市港区築港4-1-6のマンション建築現場で、くい打ち機が倒れ、駐車中の車を直撃した。近くにいたガードマンの男性(69)が左足を骨折し重傷、現場責任者の男性(47)と、くい打ち機を操作していた作業員(65)が肩や手などに軽いけがをした。車は無人だった。
 くい打ち機は現場脇の国道172号の通称「みなと通」の東行き車線をふさいでおり、復旧作業が進められている。
 港署の調べでは、くい打ち機は高さ約15メートル、無限軌道が付いている。同署は建築現場の足場が悪く、作業の振動でくい打ち機が傾いて倒れた可能性があるとみて調べている。
 現場は、大阪市営地下鉄大阪港駅近くの住宅や倉庫が立ち並ぶ一角。


くい打ち機倒れる 東広島のマンション建設現場 市道ふさぐ=広島

(2004年2月27日大阪読売新聞)

 二十六日午後二時ごろ、東広島市西条町寺家のマンション建設現場で、作業中のくい打ち機(高さ二十四メートル)が倒れて南側の市道(幅約四メートル)をふさぎ、NTTのケーブルを切断した。この影響で付近の電話二十三回線が約二時間不通となった。くい打ち機の先端は民家まで約一メートルにまで迫ったが、けが人はなかった。
 西条署などの調べでは、操作中にバランスを崩したらしい。


くい打ち機 作業中転倒 岡山の建設現場

(2004年8月10日山陽新聞)

 九日午後四時半ごろ、岡山市西古松、マンション「サーパスシティ西古松公園第2番館(仮称)」建設現場で、作業中のくい打ち機(高さ二三・五メートル、重さ約六十トン)が敷地内で転倒した。作業員にけがはなかった。
 穴吹工務店(高松市藤塚町)によると、油圧ポンプユニット(重さ約五・五トン)をワイヤーでくい打ち機につり下げて移動中、バランスを崩したらしい。基礎工事段階という。
 近くに住む女性(17)は「大きな音がして揺れた。近くにはマンションや道路もあり、ほかの方向に倒れていたらと思うと怖い」と話していた。


住宅建設現場でくい打ち機横転 八潮/埼玉県

(2006年1月19日朝日新聞)

 18日午後3時ごろ、八潮市伊勢野のマンション建設現場で、基礎工事用のくい打ち機が横転、隣接する鉄骨2階建ての同市建設資材置き場の屋根が壊れる事故があった。
 工事関係者によると、高さ約20メートル、重さ約25トンのくい打ち機を移動中、曲がる際にバランスを崩したらしい。市資材置き場には市のシルバー人材センターが併設され、事故当時、数人の職員がいたが、事務所は重機が倒れ込んだ反対側にあったため、無事だった。



切りがないので、もうこれ位でいいでしょう。クレーン車ほどではないにせよ、くい打ち機の安全性も全く信用できないということが良く分かりました。

さて、本題に移ります。5月30日の朝一番から、本ブログの過去のエントリでもご紹介済のモラル欠落型マンションデベロッパー・ゼファーが、一つのプレスリリースを発表しました。「当社子会社の破産手続開始の申立ておよび債権の回収不能に関するお知らせ」と題されたリリースの詳細は、リンクを辿ってお読みいただくとして、経緯をかいつまんでご紹介しますと、

 連結子会社である近藤産業株式会社が、平成20年5月30日に大阪地方裁判所に対して破産手続開始の申立てをし、これに伴い、同社に対する債権について回収不能のおそれが発生。
 不動産市況の急激な変化等により、販売計画に大幅な遅れが生じ、資金繰りが逼迫。自力での資金調達が困難な状況となり、破産手続開始の申立てに至った。
 これまで直接貸付、債務保証の差入れにより、同社の資金調達を支えてきたが、同社への支援をこれ以上継続することは当社の財務状況をも悪化させることになり、経営上困難という判断に至った。



ということのようです。これに伴い、貸付金79億円、債務保証40億円の計119億円が焦げ付く見通しのようです。ゼファーの2008/3期の最終利益は12億円しかなく、純資産も466億円である一方、販売用不動産(完成在庫)が159億円(677戸)もあることを考慮すれば、ゼファー自身の今後については推して知るべしでしょう。

しかし、注目すべきはゼファーの今後などではなく、リリース中の子会社(近藤産業)の概要等という部分です。ここには、わざわざ主要取引先として「長谷工コーポレーション」と記載されています。この手のリリースで、わざわざ主要取引先を記載しているものはあまり見たことがありません。どういうことかと思って調べてみると、やっぱりと言うか何と言うか、長谷工などに関わったツケはあまりに大きかったようです。

近藤産業の概要
(プレスリリースより、クリックで拡大)

近藤産業のHP内には分譲中の物件として関西圏9物件、首都圏6物件の計15物件が紹介されています(なお、30日の午前中は見られた当該HPですが、現在は既に閉鎖されてしまったようです)。具体的な物件は、以下の通り。

関西圏
◎サウスオールシティ(施工:長谷工コーポレーション)
◎ガーデンシティ 庭都館 東三国(施工:長谷工コーポレーション)
フォートテラス舞子(施工:林建設工業大阪支店)
▲メロディーハイム西大路デュオ(施工:長谷工コーポレーション)
▲メロディーハイム平野(施工:長谷工コーポレーション)
▲メロディーハイム住道「ガーディア」(施工:長谷工コーポレーション)
◎森都OSAKA(施工:長谷工コーポレーション)
◎ヴューイスト泉ヶ丘(施工:長谷工コーポレーション)
アクトステージ伊丹(施工:長谷工コーポレーション)

首都圏
◎HEART BEAT BASE 横濱根岸(施工:長谷工コーポレーション)
▲プレディア大和(施工:長谷工コーポレーション)
◎▲メロディーハイム武蔵浦和プライムフィールド(施工:長谷工コーポレーション)
◎RIVER FACE リバーフェイス(施工:長谷工コーポレーション)
メロディーハイム草加(施工:長谷工コーポレーション)
◎ユニヴェルシオール学園の丘(施工:長谷工コーポレーション)

◎印は、長谷工グループが売主または販売代理の物件。
▲印は、公式HPが閉鎖済の物件。



何と、全15物件中14物件が長谷工という集中振り。もちろん偶然の筈はなく、長谷工から持ち込まれた物件を言われるがままに事業化していたツケに過ぎません。何せ、特命受注比率が100%に近いことを再三喧伝している長谷工さんですから。反対運動によって販売不振を極めており、竣工後2年近くが経過しても完売しない「ユニヴェルシオール学園の丘」が含まれているのも、実に象徴的です。

これなら、わざわざ主要取引先と記載したくなる気持ちも分からなくもありません。ゼファーの「長谷工、お前が悪い」と非難する気持ちが表れているようなプレスリリースです。もちろん、近藤産業とて独立して事業を営み、長谷工から強要されて事業化した訳ではないでしょうから、長谷工が法的にも道義的にも非難されるいわれはありませんし、ここでもそんな主張をするつもりもありません。

言いたいのは、「長谷工のような、ひたすら巨大な画一的マンションを建てて大量に売り捌くという発展途上国並みのビジネスモデルは既に『時代遅れ』であり、こんな会社に付き合っていると(近藤産業のように)自らの首を絞めることになる」ということです。再三指摘していることですが、住宅情報マンションズ辺りを見れば、巻頭のクローズアップ物件(=広告料をより多く払っている物件)と言う名の売れ行き不振物件の過半を長谷工の巨大マンション郡が占めていることは一目瞭然です。繰り返しますが、最早画一的巨大マンションは時代遅れです。

上記の近藤産業の物件一覧にも登場してくるS地所やN、他にも本ブログでの長谷工の忠犬振りを指摘しているM不動産やCコーポレーションなどなど。早くこんな会社とは縁を切らないと、第二の近藤産業になりかねないと一応忠告しておきます、大きなお世話でしょうけど。

6月2日追記
今朝、長谷工が「近藤産業株式会社に対する債権の取立不能または取立遅延のおそれに関するお知らせ」というプレスリリースを発表していました。それによると、約46億円の債権が貸し倒れとなる可能性があるとのこと。長谷工がどれだけ損失を計上しようが知ったことではありませんが、一応ご報告しておきます。

また、近藤産業の親会社であるゼファーですが、格付機関(JCR)の発表によると、格付をBBB-からB+まで一気に4段階引き下げられたようです。これだけ引き下げられて、なおアウトルックはネガティブとされていますので、格付機関の同社に対する厳しい目線がはっきりと現れています。その点は、格下げ理由にもはっきりと書かれており、

(前略)当社単体の当面の資金手当は完了しており、今後は営業活動及び財務体質改善に集中できるとしている。だが、JCRでは、当社を取り巻く事業環境は急速かつ大幅な悪化をみせる中、連結化して間もない子会社の支援を継続できないほど、キャッシュフロー創出力が低下していることから、当社財務の柔軟性も狭まっていると判断した(後略)。



と、これを読んでもゼファーは大丈夫と思える人がいるのかという程の厳しさです。なお、JCRは「マンション分譲、不動産流動化事業を主体とするデベロッパーに対する緊急レビュー実施について」という発表もしており、その中では以下の通り、デベロッパーの信用力に対してはっきりと懸念を表明しています。このろくでもない業界を、どんどん断罪して欲しいものですね。

サブプライムローン問題等の影響から、金融機関の不動産業界に対する融資姿勢がこれまでにないほど厳格化している。特に、マンションデベロッパーや不動産流動化事業を主体とする企業(以下、デベロッパー)ほど審査が厳しくなっている。また、コーポレートローンだけでなく、SPCに対するノンリコースローン、流動化案件の売却先である私募ファンド等への融資も大きく縮小している状況である。こうした状況下、デベロッパーの資金繰りは、従来JCRが想定していた以上に急速な悪化をみせている。外部環境の悪化は厳しい状況が継続しており、悪化の度合いが強まる方向にある。このため、JCRでは、デベロッパーに対し、緊急レビューを実施する。足元の契約状況、完成在庫、金融機関との関係、資金繰りの状況を確認する予定。とりわけ資金繰りの状況を精査した上で、必要に応じて、クレジットモニターの対象とするか、迅速に格付けの修正を行う方針である。

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