吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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こんな値段で長谷工さん大丈夫(其の二)?

いよいよ春が近付いて来ました。あっという間に桜も満開となり、昨年の今頃はこれが最後と思っていた法政の桜も、何とか解体工事のすさまじい振動にもめげずに、見事な花を咲かせてくれました。昨年のエントリ「法政の桜」での懸念も、取り敢えず1年間は現実とはならずに済みました。

法政の桜(2008年)
(法政の桜、クリックで拡大)

来年もまたこの花を見ることができれば良いのですが、無粋な長谷工は工事の都合で桜の木を移植すると言っており、来年はこの場所でこの木が咲くのを見ることは難しそうです。しかも、工事後に元の場所に再移植するが、老木のため枯れる可能性もあるとか何とか言っていましたから、もう二度と見れなくなる可能性もないとは言えません。また一つ、無粋な乱開発で地域の風物詩たる景色が失われるかと思うと、土建国家・日本の文化度の低さを嘆かずにはいられません。

そんな中、上の写真にもありますが、新築工事に向けて仮囲いが新調されています。これまでは殺風景極まりないネズミ色むき出し(しかも汚れまくり)の鉄板だったのが、白の水玉模様のものに変えられました。あれ程、解体工事に際して「周囲の景観に配慮して欲しい」と要請したにも関わらず、センスの欠片もないネズミ色の鉄板を並べていたくせに、新築工事が始まるとなると少しでもイメージ良く見せようと必死になる身勝手さには、怒りを通り越して哀れさすら感じます。何しろ、マンションを購入検討する人の目に付かないと割り切っているのか、東側は以前のネズミ色の鉄板のままというお粗末さですから。

新調された仮囲い
(新調された仮囲い(法政通り側)、クリックで拡大)

新調されない仮囲い
(新調されないままの仮囲い(東側)、クリックで拡大)

隣地との境界の仮囲いがネズミ色のままなのは、隠れている部分(隠れてないけど)だからということで一応良しとしましょう。しかし、東側がそのままなのは、明らかに意図的な行為です。見込客に対して上辺を繕うことは厭わないが、近隣住民に対する配慮などする気もないし、する必要もない。たかが仮囲い一つ取ってみても、長谷工の身勝手で上っ面だけを取り繕う企業体質に満ち溢れています。このような企業が建築・分譲するマンションがどのようなクオリティか、想像することは決して難しいことではないでしょう。

何れにせよ、法政校舎の解体工事はほぼ完了し、跡地はすっかり空き地となってしまいました。住民との協議も終了していないのに、一方的に建築確認申請も出してしまい、4月から新築工事に着手すると一方的に宣言する始末。本当に、この会社にはがっかりさせられ通しです。

法政跡地(整地後)
(すっかり空き地になりました、クリックで拡大)

ところで、何故建築確認が下りる前から着工予定がそこまではっきりしているのでしょう。建築基準法改正で建築確認が厳しくなったのは一過性だったのでしょうか? 未確認ですが、今回も長谷工の申請先が都市居住評価センター(ユーイック)なのはほぼ確実でしょう。何しろ出資先、いわば身内ですから。ところで、このユーイックですが、HP内の会社紹介のページ内で、非常にセコい隠蔽工作を行っています。Internet Archiveで見ることができる当該ページの過去の履歴と比較すると、出資先企業が書き換えられているのが分かります。東京ガスを始め、過去・現在とも紹介されている企業がある一方で、消されている企業が何社か。具体的には、「(株)大林組・鹿島建設(株)・(株)鴻池組・清水建設(株)・大成建設(株)・(株)竹中工務店・(株)長谷工コーポレーション」と全てゼネコンです。資本金の額に変動はなく、制限業種からの出資比率が50%に上ることから考えても、これらのゼネコンが株主でなくなったということはあり得ないでしょう。確認検査機関の公正性に対する疑念に対する隠蔽工作としか思えず、親会社セコけりゃ子会社もセコい、といったところでしょうか。

話が大幅に逸れてしまいました。以前のエントリ「こんな値段で長谷工さん大丈夫?」長谷工の高値掴みの実態の一端をご紹介しましたが、その後もマンション市況は悪化の一途を辿っています。具体的には、値引き合戦が横行しているにも関わらず、完成在庫は積み上がる一方。需要サイドの意向を無視した一方的な高値の値付けが災いして、1棟の中でもグロス価格が低い低層階から先に売れ、売れ残った高層階は値引き幅を拡大せざるを得ないという負のスパイラルが続いています。とは言え、全ては自業自得です。完全に需要を大幅に超過する大量供給を続けていれば、何れマーケットが暴落するのは経済学の基本でしょう。

それは、決してここ吉祥寺も例外でいることはできないでしょう。強気な値付けが話題を呼んでいる「ルフォン吉祥寺」にしても、既に売れ残りを懸念する声が多数挙がっています。武蔵野税務署のそばなのである程度土地勘はありますが、吉祥寺、三鷹の両駅の何れからも中途半端な距離で、億ションを謳う割には屋外の立体駐車場というお粗末さ。これで坪4~5百万円の価格設定はどう見ても無理があるでしょう。しかも、売り文句の「週刊ダイヤモンド」首都圏新築70物件ランキング東京都下第1位ですが、こちらも2位以下の面子を見れば、ランキング自体の信憑性に疑問符が付くというものです。まあ、ルフォン吉祥寺に対する悪意は別にありませんので、この辺でこの物件に対するコメントは止めときます。

法政跡地マンションについても、全く同様です。前述の過去のエントリで試算した通り、原価から割り出した想定価格は坪3百万円を下ることはないと思われますが、これは明らかに割高でしょう。丁度、週末の新聞広告に法政跡地マンションの向かいのマンション「パームステージ吉祥寺東町」の中古物件の販売広告が入っており、専有面積60.00平米の1階住戸が販売価格3,880万円でした。坪単価に直すと2,138千円で、まあ妥当な線でしょう(詳細は省きますが、賃貸利回りから見ても概ね無理のない範囲です)。築12年経過していることや、新築プレミアムを考慮しても、(坪3百万円で)この1.4倍という販売価格はどう考えても無理があります。坪3百万円を超える価格で大量に物件を売り出せば、どうなるかはおよそ自明の理でしょう。

正直、吉祥寺は実勢より高くなり過ぎたという気がします。最低敷地面積制限の導入で戸建は1億円以上ないと手が出ない一方、マンションデベロッパーの見境のない入札競争でマンション価格も高騰する一方。どこかでこれらの矛盾が噴出する気がしてなりません。もういい加減、不動産を投機で弄ぶのは止めにして欲しいものです。過去のバブル景気とアメリカのサブプライム問題を見ても、なお学習することができなのでしょうか…
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キャンセル住戸の怪(Sレジデンス)

ここのところ、法政跡地問題にも表面上は何の進展も見られないので、しばらくブログを更新していなかったら、何と1ヶ月近くが経過していました(別に、住民側の弱い立場につけ込んで、こんなマイナーなブログの閉鎖を強要しようとしている輩を慮って更新を中断していた訳ではありません。念のため)。

解体工事も峠を越したようで、振動も一頃に較べればかなりマシになりました。土がむき出しになった法政跡地は、雨が降らないと周囲に土埃を撒き散らします。一応、下請け業者の方が散水してくれてはいるようですが、正直「焼け石に水」感は否めません。もっと抜本的な対策が必要に感じます(下の写真は、東側の仮囲いが一時的に外された折に撮影したものです)。

法政跡地内の様子
(仮囲いがない状態の法政跡地内部、クリックで拡大)

さて、このような状況なので、今回は法政跡地問題から離れて、管理人が考えるマンション広告の問題点について、具体例を基に考えてみたいと思います。なお、あらぬところからクレームを付けられたくないので、物件名等は伏せ字とさせていただきます。ご興味のある方は、固有名詞を推測の上、検索してみて下さい。

今回ご紹介するのは、2月下旬の1週間足らずの間に、某全国紙に2度も全5段の広告が掲載された「Sレジデンス」です。JR宇都宮線で久喜駅より更に先の「東○宮駅」徒歩5分を謳うこのマンション。(新聞広告とは離れますが)公式サイトは、英語で「交響曲」を意味する”S”をあしらってか、リンクボタンにカーソルを合わせるとドレミの音階が鳴るという懲りよう。思わず、「ドレミの歌」を演奏してみましたが、「ドレミファソラシド」までしかボタンがなく、最後の高い「レ」が弾けずにちょっとへこみました。

それはともかく、期末在庫を少しでも減らすため、必死の売り込みが続くマンション業界ですから、新聞のマンション広告も通常にも増して多いここ最近にも関わらず、この(最初の)広告が目を引いたのは「キャンセル住戸発生!! 先着順登録受付中!!」という文字が目に入ったためです。

「こんな郊外立地でほぼ完売しているとは大したものだ」と思い、良く広告を見てみると、マンション広告に付き物のアイコンパレードのように広告の下部に並ぶ「売主ロゴ」が見当たりません。代わりと言っては何ですが、広告の真ん中やや右下に「施工・受託販売・管理」業者として、マンション専業実績No.1を謳うゼネコンH社グループのロゴがあるではないですか。これは怪しいと睨み、細かい文字の「全体物件概要」をつぶさに見てみることにしました。

すると、全268戸の巨大マンションであることや、1月24日竣工で2月下旬引渡予定と、確かにキャンセル住戸らしいことが分かりました。更に見ていくと、何とこのマンション、売主が7社もいます(販売提携の2社を含めると何と9社!)。狭い広告スペースにロゴを並べられない訳です。面子を見ると、H社のマンション分譲にありがちな、毛織会社から不動産屋に転身した企業だったり、引っ越し屋の関連不動産会社だったり、三重県のバス会社の不動産関連会社だったり、一棟売りばっかりやっている新興マンションデベだったり… 例によって、ろくなもんじゃありません。

それにしても、たったの5戸のキャンセル住戸のために、これだけの広告を打つとは大した大盤振る舞いだと、妙に感心してこの日は終わりました。

それから1週間も経たないうちに、また同じSレジデンスの広告が同じく全5段で掲載されました。「まだキャンセル住戸売れないのか…」と思ってよく見ると、今度の広告には「キャンセル住戸」の文字は全く見当たりません。それどころか、「建物内モデルルームオープン」(要は完成在庫だということ)の文字が大きく躍っています。

「どういうことだ?」と思いながら物件概要を見始めると、いきなり「最終期物件概要(予告)」の文字が目に飛び込みました。そして、ようやく理解しました。「キャンセル住戸」は、あくまで期分け販売の中の「キャンセル住戸」であって、全てが完売した後の「キャンセル住戸」ではなかったことを(いや、もしかしたら、キャンセル住戸を装った「売れ残り物件」ですらあったかも知れません)…

最終期の販売戸数は20戸となっています。一体、この物件何回に分けて売り出され、先のキャンセル住戸は何戸中5戸だったのでしょうか? この点については、はっきりとしたことは分かりませんが、手許にある1月8日付の「住宅情報マンションズ」には、この物件の最終期予告広告が堂々と掲載されています。販売戸数が20戸なのは同じですが、販売開始予定は1月中旬となっていました。最終期の前の期分け販売がなかなか完売しないから、キャンセル住戸を装って、在庫一掃セールを行ったという見方もできなくはありません。

それにしても、正真正銘のキャンセル住戸だったとしても、期分け販売におけるキャンセル住戸であることを明示しない広告というのは、「不動産の表示に関する公正競争規約」の第23条(その他の不当表示)第70号の「物件について、完売していないのに完売したと誤認されるおそれのある表示」に該当しないんでしょうか? 該当しないとすれば、恐ろしく緩い(事実上意味のない)規制ですね。

また、この物件は「都心へダイレクトアクセス」として、「池袋駅へ38分/新宿駅へ43分」と謳っています。これは、何もこの物件に限ったことではありませんが、「乗り換え・待ち時間等は含まれておりません」と小さく但し書きされています。実際の(池袋駅までの)所要時間を乗換案内で始発から終電まで調べてみると、46~63分(上り)、42~73分(下り)と、何れも38分を上回っています(ほとんどは50分台)。しかし、最小4分のズレ(下りですけど)ですから、「この程度は大目に見てやれよ」という声もありそうです。しかし、同じく手許の「マンションズ」では池袋への所要時間は41分となっています(新宿は同じ43分)。この間にダイヤ改正がなかったことは言うまでもなく、売れ行き不振から、少しでも見栄えを良くするために、筆が滑ったとしか思えないようなお粗末な広告内容の変更だとは思いませんか?

もっとも、この手の広告はマンション業者の常套手段だということは、「マンション・チラシの定点観測」で、「キャンセル」とでも入力してサイト内検索をしてみれば良く分かります。特に、「キャンセル住戸に飛びつく前に」は、是非今回のエントリと併せてご覧下さい。上で表明した疑問が氷解すること、請け合いです。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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