吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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2008年はマンション業界崩壊の年?

2007年も残すところあとわずかとなりました。長谷工のモラル欠落振りと武蔵野市政の身勝手さに振り回された年も、もうすぐ終わりです。来年こそは、こうした心配のない明るい年にしたいものです(このままでは、新築工事だ何だととても無理そうなのが残念ですが…)。

法政跡地の解体工事ですが、いよいよC校舎(西側北棟)もほぼ解体されてしまい、女子大通り側からは今までになく視界が開けた状態になりました。これがそのまま低層の町並みに置き換われば言うことはないのですが、巨大な下駄箱のような長谷工マンションが建てられるまでの一時的な開放感というのが非常に残念です。

法政跡地(交差点側)
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法政跡地内側
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それにしても、西側といい、今度の北側といい、防音壁をさっさと撤去しての解体工事は一体何なんでしょう? C校舎は法政通りにも女子大通りにも非常に近いので、両者の交差点周辺の住民の方にすれば、騒音は相当なものと思われます。少しでも騒音被害を軽減するつもりがあるなら、こんなに早い防音壁撤去はあり得ないと思うのですが…

先日、また長谷工より次回説明会の案内状が投函されていましたが、そのタイトルがこれまでの「説明会開催のご案内」から「協議会開催のご案内」に一方的に変わっていました。元々、説明会は市の紛争予防条例に基づいて行われていたものであり、現在まで住民側が要望している事項に対して満足がいく説明は行われていません。その中で、一方的に「プライバシー等に関する協議」を行うと称して「説明会」を「協議会」に変更するというのは、「近隣住民に対するこれ以上の説明は一切行わず、計画は一方的に進める。プライバシー対策に係る工事等についてだけ、個別の住民との協議には応じてやる」という宣戦布告でしょうか。紛争予防条例に基づく斡旋・調停への移行も含めて、また一悶着ありそうな気配です。

さて、本日が今年最後のエントリになると思いますので、最近、大量在庫を抱えて自壊へ向かうマンション業界についてのニュース増加の動きをご紹介して、来年のマンション業界崩壊を祈念したいと思います。マンション業界の方々にとっては、今が自省して計画を縮小する最後のチャンスですよ。

先ずは、週刊東洋経済12月22日号の「中堅業者が破綻 ブーム終焉のマンション市況」から。この記事は、雑誌に掲載されたのと同じ内容が、上記リンクから読めます。是非ご一読下さい。事件自体は、横浜の中堅業者・グレイスが実質倒産したというもので、まあ良くある話と言えばその通りです。にも関わらず、わざわざ記事にされているのは、この倒産劇が「販売価格の高騰による需要の冷え込み」を背景として「マンション市況の減速感が際立つようになった」ことや、「かつてない長期のブームが、主力購買層である団塊ジュニアの需要を先食いした可能性が高い」ことなど、単なる一業者の個別要因ではなく「マンション販売は長きにわたる空前のブームが終焉。業界は淘汰のとば口に立っている」との見方が強いことによるものでしょう。それでも、立ち止まって自省することができないのが、マンション業界のマンション業界たる所以なのですが…。

また、少し前ですが12月14日付の日経産業新聞の「マンション価格 戸建てに接近」という記事では、「マンションデベロッパー各社が郊外で演じた用地取得合戦」でコスト増となり、「結果的に一戸建ての価格水準に並んでしま」い「一戸建ての供給量の多い郊外では、マンションは苦境に立たされ」ていると分析されています。更に、「冷え込む市況にゼネコンが見切りを付ける動きも出始め」、「マンション市場から離脱しようと準備に入ったゼネコンもある」ことが紹介されています。因みに、この記事の最後は「1994年から続いたマンションブーム。その終焉は今、確実に近づいている。マンションデベロッパーを始め、その恩恵に浴してきた関連企業も今、着実に試練に立たされようとしている」と結ばれています。奇しくも、二つの記事には「終焉」というキーワードが共通して登場しています。宴はもう終わりました。今一度、現実を見つめ直すことが業界関係者には必要だとの警鐘が鳴らされているようです。

最後は、「“新築で1000万円引き”も夢じゃない! 高騰するマンションの『在庫一掃セール』始まる」という刺激的な見出しの記事のご紹介で終わりたいと思います。

記事自体は、「新築マンションが売れていない」こと、その原因が「購入者の所得が上昇していない」中で「用地価格や資材価格の高騰をもろに販売価格に転嫁したことによる失敗」にあることを指摘。結果として、「積みあがった在庫の『一掃セール』が、2007年度の期末に向けて始まるだろう」と予測しています。煽動的なタイトルの割には、至極もっともな内容の記事です。

しかし、この在庫の積み上がりは着実に進行しています。実名は出せませんが、既に販売不振で約3分の1を賃貸に切り替えて無理矢理完売を装った中堅マンションデベロッパーのケースや、某商社が某マンション専業ゼネコン(あれ?)施工物件の完成在庫を一括して再販業者に大幅に割り引いてしまったケースなど、悲惨な話がそこかしこにごろごろしています。このような状況下でも、大量にマンション用地を買い漁ったツケとして、来年以降も次々とマンションが竣工していく。そして、原価は上昇する一方で、販売価格には転嫁できず。結論は、言うまでもないでしょう。

来年こそ、地域環境を無視するマンション事業者達にとって”不”幸多い年でありますように。
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第8回長谷工説明会

今週18日の火曜日、平日の夜にも関わらず、長谷工の新築説明会が開催されました。皆が忙しい夕食時に呼び付けておきながら、その内容はお寒いほどに寂しいものでした。

一言で言えば「説明会の様子を報告することがない」、これに尽きます。プライバシーの問題と称して、バルコニーからの視界を検討するという以前から使い回している図を基に、バルコニーの壁面やトップレールの形状を変えるつもりがないことを再三繰り返す始末。住民側から、具体的にメジャーまで使って「バルコニーの目隠しの高さ(115.5cm)は、マンションの室内で座っていても外が見える高さ」と指摘されても、答えになっていない答えを繰り返すばかり。「見直す気がないなら、はっきりそう言え」、「建築基準法上は、もう少しトップレールを高くしても採光上の問題はない筈」などの指摘を受けて、漸く「1~3階部分については、もう少しトップレールの形状を検討してみる」と約束しました。

結局、このバルコニーの目隠しの問題と、ルーフバルコニー絡みの問題(ルーフバルコニー面積の縮小、手すりの不透明化等)で所定の時間は終わってしまい、離隔の問題はおろか、風害や電波障害、完成後の管理規約の問題など、それ以外の問題点は全て未回答に終わりました。先に回答書を資料として用意し、それに基づいて話を進めれば良いものを、この日渡されたのは以前と同じ各階平面図と、バルコニーの断面図と立面図、そして完成予想イメージ図のみ。この程度の準備では、いたずらに時間が過ぎていくばかりです。下のイメージ図も、「西棟の裏側にある筈の東棟が描かれておらず、空が広すぎる。実態に即した図にして欲しい」という住民の要望で、作成し直しとなりました。

法政跡地マンション外観図
(クリックで拡大)

一応、この日、長谷工側から建築確認申請はまだ行っていない旨が明言されました。建築確認を申請するのは、当然お抱えの都市居住評価センター(UHEC)でしょうから、出せば通るのは火を見るよりも明らかです(この問題については、以前のエントリ「指定確認検査機関の公正性」をご参照下さい)。但し、4月には販売を開始したいと言い出しましたので、年明け早々には申請すると言い出すのは確実です。何一つ住民の要望する事項に満足な回答をしていない現段階で、確認申請など問題外ですね。

さて、それはそうと、武蔵野市のHP内の「吉祥寺東町の地区計画について」に動きがありました。「都市計画決定について」と称して、

 平成18年10月2日に吉祥寺東町文教地区地区計画協議会の皆様より、地区計画原案の申出がありました。
 市では、市のまちづくり計画との整合性について検討を重ね、以下の経緯により平成19年12月3日に都市計画決定・告示いたしました。  【武蔵野市告示 第133号】



との報告がなされています。添付ファイルには、都市計画審議会に寄せられた住民意見等は掲載されていませんが、「吉祥寺東町地区 地区計画パンフレット」なるものが新たに掲載されています。内容に見るべきものはありませんが、上記リンクを辿って一度ご覧になることをオススメしておきます。

本日最後は、恒例の「市長の活動日誌」から。文中の「今後もさらに地域の皆さんと協働で」という行(くだり)には、今までどこに「協働」があったのかと思わず首を傾げてしまいました。「地域の"事業者"さん」の間違いでしょうかね?

12月14日(金)建設委員会
 建設委員会では,法政一中高跡地の地区計画に関する建築条例の審議と関連する陳情審査を行いました。地区計画には,さまざまな議論がありましたが,最終的に都市計画審議会での承認を経て,都市計画決定を告示しました。当初,事業者が計画していた高さ34mの建物は認めず,高さは24m以下に規制します。建築条例は,地区計画の基準を実現するために必要な制限などを定めるもので,本会議で可決されれば,正式に地区計画制度の運用となります。今後もさらに地域の皆さんと協働で,地区周辺の魅力あるまちづくりを進めたいと考えています。

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こんなマンションだったら良かったのに…

前回更新日よりかなり日が空いてしまいましたが、ここのところ法政跡地問題について表立った動きはありません。但し、関東バスのバス停名が、15日付をもって「法政高校」から「武蔵野第三中学校」に変更になったのは大きな変化でしょうか。「法政」の跡は着々と消えつつあります。

また、解体工事も着々と進捗しており、C、D両校舎はほとんどその姿を失ったようです。また、B、D校舎の基礎解体が始まったため、周囲の揺れが一段と激しくなったように感じます。ジャイアントブレーカーを使う前からこの状態では、先が思いやられるというのが正直なところです。

校舎全景2
法政跡地全景、クリックで拡大)

話は変わりますが、先日、長谷工主催の次回説明会が18日(火)に行われるという案内状が投函されていましたが、今回はどのような内容になるのでしょう? 前回、「これ以上の建物形状の説明は一切しない」と一方的に宣言した以上、今更、全面的に非を認めて再設計を表明する筈もないですし。適当に住民側のガス抜きだけしてお茶を濁そうとでも考えているのでしょうか。そうだとすれば、甘過ぎる見通しと言わざるを得ません。誰も建物の高さや離隔について納得していない(諦めている人はいるかも知れませんが)以上、紛糾して終わるだけなのは火を見るよりも明らかでしょう。

そんな中、ちょっとこんな素敵(?)なマンションを見つけ、彼我の差異に愕然としてしまいました。それは、三井不動産が分譲する「パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート」です。勿論、三井不動産と言えども、通常は近隣住民との軋轢を厭わないことについては変わりなく、当該物件の用途地域が異なればまた違う設計もあったと思うのですが、容積率を確保しつつ、周囲に対する圧迫感のないマンションとして、十分成功しているように思われましたので、長谷工とのセンスなき設計との比較として、思わず紹介してしまいました。

パークホームズ外観
(クリックで拡大)

三井不動産の物件は、第1種低層住居専用地域の物件ということが法政跡地と異なり、且つ、敷地面積も12.8千平米と法政跡地より多少広いですが、敷地の形状等は良く似通っています。計画されている配棟図も、法政跡地問題とよく似ています。にも関わらず、地上4階建てで全207戸を配置する、周辺環境に配慮した設計には、長谷工との差異に驚きを禁じ得ませんでした。

両社比較図
(両者敷地形状比較、クリックで拡大)

千歳烏山配棟図
千歳烏山マンション配棟図、クリックで拡大)

この配棟図、以前の長谷工の5階建て検討案にそっくりです(特に、横の出っ張りにまで建物を配置する辺りが)。これだけの制約の中で、全207戸が確保できるのであれば、長谷工の言う全208戸など、8階建てよりもっと低層でも十分可能だと思われます。長谷工は、単に建物を高くすることをハイクオリティと勘違いしていなければ(その可能性は非常に高いです)、こうした設計で十分高級感を醸成しつつ、近隣住民との軋轢を回避できるのにと思うと、彼我の差異に落胆せずにはいられません。まあ、こんなに周囲と調和しない物件を設計・施工する位ですから、仕方ないですけどね。

深大寺レジデンス
(深大寺レジデンス、クリックで拡大)

長谷工のセンスのなさについては、明日の説明会の内容でまたご報告させていただきます。今は、ただただ法政跡地の買い主が長谷工であった不幸を嘆くばかりです。グラウンドと一緒に、三井不動産が買ってくれていれば、また違った展開もあったのかも知れないのに…

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どこまで行っても長谷工は長谷工

いよいよ12月に入り、色々と望みもしないのに長谷工の身勝手さに振り回された2007年も、いよいよ終わりが近付いてきました。来年こそこのような問題に悩まされることのない心の安寧が得られる年にしたいところですが、新春早々、長谷工による新築工事がスタートしてしまいそうですので、それも難しい話かも知れません。

さて、法政校舎の破壊解体工事ですが、多少当初スケジュールからは遅延しているものの、着々と進んでいるようです。最近は、A校舎(南側)が防音壁を残してほぼ解体された他、B校舎(西側南棟)はほぼ消滅、D校舎(北側)も一部を残して解体されてしまいました。それに伴って、工事による騒音・振動も本格化しており、隣接地では立っているだけで揺れが感じられる程です。2Hの範囲内であれば、震度1まではいかずとも、常に揺れが感じられる状態ではないでしょうか。

校舎全景
法政跡地全景、クリックで拡大)

A(南側)校舎
(A校舎、クリックで拡大)

A校舎内側
(A校舎遠景、クリックで拡大)

C(西側北)校舎
(C校舎)

そんな中、あまりに長谷工の杜撰(というか周辺住民無視)な工事の実態が垣間見えましたので、ご報告させていただきます。それは、いつの間にか、西側の防音壁(B校舎沿いの部分)が跡形もなく取り払われ、騒音が周囲に漏れまくっていることです。上に掲載した一連の写真でも、周囲の景観との調和を隔絶するように屹立していた防音壁が取り払われてしまっていることがお分かりかと思います(防音壁があれば、このように内部の様子は撮影できません)。

解体工事説明会では、再三「防音壁を設置するから騒音は大幅に軽減される」と言っておきながら、いざ工事が進めばこの通りです。正に「やったもん勝ち」で、多少文句が来ようが工事を進めてしまえば押し切れるという身勝手さに溢れた行動と言わざるを得ません。勿論、防音壁を校舎で支える形となっているため、解体作業が進めば最後は防音壁を取り払って工事を進めることになりますが、まだC校舎(西側北棟)、D校舎の解体が残る中でB校舎を全部解体して防音壁を取り払ってしまうのは、西側住民を馬鹿にした話です。

解体工事説明会の時は、西側は防音壁で完全に覆われているのに対し、東側は中庭部分の防音壁が低くなっていたため、騒音防止のために防音壁の高さを上げて欲しいと要請し、長谷工も支柱を設置して多少高さを引き上げました。その対応と、この西側の対応のギャップはどう考えれば良いのでしょうか。「東側住民はうるさいから多少配慮した振りをしておこう。西側住民はあまり文句を言わないから最初は黙っておいて、防音壁を取り払ってから苦情が来ても無視しとこう」という計算が働いたとしか思えません。

しかも、北西の角に設置された騒音・振動計は、騒音が概ね60dB台、振動が40dB台中心の表示で、少し南の防音壁がない部分の騒音の実感とは大幅な乖離があります。北西の角の騒音・振動計で測定されている数値は、大部分が車によるものではないでしょうか。長谷工は、西側への騒音・振動計の設置を最後まで拒んでいたようですので、最初から西側の防音壁の早期撤去は織込済だったのかも知れませんね。

このようなことをすれば、今後予想される新築工事に関する工事説明会でも、長谷工の言うことなど誰も信じなくなり、説明会が紛糾することは必至でしょう。自分の損得だけに拘泥するのではなく、もう少し人のことを考えた対応はできないのでしょうか。

最後に、11月27日に東コミセン(九浦の家)で開催されたタウンミーティング(市長との懇談会)について、「市長の活動日誌」に記載されていたものをご紹介します。

市民と市長のタウンミーティング(吉祥寺東コミュニティセンター)

 故後藤喜八郎元武蔵野市長を偲ぶ会をスイングで行いました。多くの参列者のもと,後藤さんの4期16年の市長時代の功績を振り返り,現在の武蔵野市政の大きな礎を築かれた方と再認識いたしました。近藤和義議長,土屋正忠衆議院議員,佐藤竺成蹊大学名誉教授から心温まる弔辞をいただきました。後藤さんのご冥福をお祈り申し上げます。
 午後からは,来春から導入される医療制度改革の概要について,市議会全員協議会で説明しました。後期高齢者医療制度や新たな特定健診などの制度です。
 第16回市民と市長のタウンミーティングを吉祥寺東コミュニティセンターで開催しました。同コミセンは民家を改造した小さなコミセンですが,多くの地域の皆さんが参加してくださいました。吉祥寺東町は,法政中高跡地の地区計画問題,外環道路問題,交通問題などのまちの課題に対して,多くの意見が述べられました。今回のタウンミーティングで,すべてのコミセンを巡回しました。来年からは,テーマ別や地域別のタウンミーティングを予定しています。詳細が決まりましたらお知らせしますので,どうぞ今後も大いに注目し,参加してください。



具体的な発言内容は一切ありませんが、まあスペースの問題として割り切りましょう。それよりも、東町コミセンでのタウンミーティングが一番最後の開催って、これは偶然なのでしょうか? 地区計画問題がある程度決着するまで触れずにおいたと感じてしまうのは、下衆の勘繰りというものでしょうかね。今までの経緯からすれば、十分あり得る邑上市長の狭量振りを反映した話に感じられるのが、何とも悲しい限りです。

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