吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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マンションと電波障害

先週末に、法政周辺(バス停の辺り)でガス工事が行われていました。マンション建設と関係があるのかどうかは不明ですが、工事現場周辺に長谷工の下請けの関口興業の人が立ち会っていました(単なる見物かどうかは不明)。いずれにせよ、朝夕のラッシュ時以外でも女子大通り、法政通りとも数十メートルの渋滞となっており、今後マンション建設が本格化した折の猛烈な渋滞を想起せずにはいられません。長谷工には、こうした光景をよく見て、周囲に迷惑をかけない工事を心がけて欲しいものです。

さて、この間法政跡地の横を通った折に、ちょっとした変化に気付きました。先ずは、以前から指摘していた法政一中高の校名プレートですが、北側・西側とも撤去されていました。マスキングのテープが剥がされたりするいたずらがあったので、早晩撤去されるかなと思っていましたが、やはり撤去されましたね。中途半端なことせずに、最初から撤去しておけば良かったのに。やることなすこと中途半端な長谷工の一端をかいま見る思いがします。

校名プレート撤去
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また、東側の騒音・振動計が何故か二つに増えていました。よく見ると、増えた分は中庭側の数値を示しているようです。あれ程、測定器の増設には抵抗していた長谷工が、何故今更測定器を増やしたのでしょうか。何か、周辺住民と長谷工の間で水面下の遣り取りがなされたのでしょうか。少し気になるところです。

測定器追加
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さて、本日のお題は、マンション建設による電波障害についてです。と言っても、今回の対象となるマンション法政跡地の方ではなく、三鷹駅北口のツインタワーです。先週のことですが、私の家に以下のようなチラシが投函されていました。

(反射用)

平成19年11月吉日

御近隣の皆様へ
建築主:野村不動産株式会社
三菱地所株式会社
エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
オリックス不動産株式会社
株式会社ランド


(仮称)武蔵野市中町一丁目計画新築工事
-テレビ電波障害についてのご案内-


 拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
 さて、このたび東京都武蔵野市中町1丁目3088-1・3088-2におきまして「(仮称)武蔵野市中町一丁目計画」を建築することとなりました。
 本計画建物に伴うテレビ電波障害につきましては、予め障害予測範囲を検討いたしております。
 本地域の皆様方におかれましては、障害予測検討上、本計画建物にテレビ電波が反射し発生する障害(反射障害)が発生する可能性が予測されております。
 しかし、反射障害につきましてはその地域ごとの受信状況により障害の発生の有無・障害の性質・障害度合が異なるため、建設工事の進捗に伴いまして慎重に反射障害の発生状況の把握に努めさせていただく事といたします。
 つきましては、反射障害と思われる症状が発生した場合は速やかに確認調査を実施し、本計画建物に起因する障害が確認された場合は改善対策を実施させていただきます。
 もし、電波障害が発生した場合は下記の問合せ先までお手数ですがご連絡を頂きますようお願い申し上げます。
 なお、本地域に対する電波障害の発生予測時期につきましては建築工程上、来年の夏以降と予測しております。
 建設工事が完了するまで皆様方にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご理解ご協力を賜りますようお願い申し上げます。
敬 具




電波障害お問合せ先>
会社名  ホーチキ株式会社
     情報通信事業部 情報通信営業部
TEL  03-3446-9509
担 当  安達・酒泉
受付時間 9:00~18:00
     (土日、祝日、年末年始を除く)



このチラシを見たとき、正直言って驚きました。ツインタワー建設現場から法政跡地までは、直線距離で2.5kmはあります。それでも電波障害が発生する可能性があるとは… 一体、影響を及ぼすエリアはどれだけ広範囲に及んでいるのでしょうか? しかも、これだけ対象物件と離れていると、万が一電波障害が発生したとして、どのような「改善対策」が行われるというのでしょう。簡単にケーブルテレビの敷設等に応じるとも思えませんし。地デジ化も視野に入っている中で、アナログ波の対策を講じられてもいつまで使えるか分かりませんしね(もっとも、電波利権がらみで国民の利益を無視して推進されている地デジ化ですが、ここへ来て無理が祟って2011年のアナログ放送終了はとても実現不可能な情勢になっていますので、当面は安泰かも知れませんが)。

それにしても、このツインタワーの建築主、改めて見てもどうしようもない面子ですね。武蔵小金井でパチンコ屋入りタワーマンションを分譲中の「プラウド(誇り)」とは名ばかりの野村不動産、OAPの土壌汚染マンションをその事実を隠したまま売り続けた三菱地所、悪名高い横浜地下室マンションコンビのオリックス不動産とランド、そしてNTTの不動産管理だけしていればいいのに、金に任せてあちこちの環境破壊型マンションPJに首を突っ込むマンションデベの金蔓・NTT都市開発。良くもこれだけ集まったり、です。

話を戻すと、長谷工マンションの電波障害については、具体的対策を説明すると言ったきり、現在に至るまで何の説明もなされていません。「建築計画が確定していないので説明できない」とか言うのかも知れませんが、以前の説明会では「電波障害対策については次回以降に説明する」と発言したことがあった筈です。こちらから追求しないと、不都合なことはすぐ後回しにしてしまいますので、次回以降はセットバックの問題を中心に据えつつも、この問題も追及しないといけません。

さて、本日最後は11月12日付の「市長の活動日誌」をご紹介して終わります。周辺住民の声は、果たして市長の胸に届いたのでしょうか?

法政中高跡地マンション計画周辺住民の皆さんとの懇談

 明日からの常任委員会の打ち合わせが,順次行われました。また,法政中高跡地マンション計画の周辺住民の皆さんが来庁され,壁面後退距離をもう少し離すことなど市からも再度指導してほしい旨の要望がありました。現在,地区計画案を検討中ですが,事業者には住民要望についてさらに検討するよう要請してまいります。
 市と関係の深い財政援助出資団体(いわゆる外郭団体)へ出向いて,現場の状況や課題を聞いています。今日は,武蔵野市子ども協会に伺いました。子ども協会は,2カ所の0123施設の管理運営を行っています。市外からの利用も多い人気のある施設です。利用状況や課題,今後の展望などについて聞きました。

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中庭問題を考える

法政校舎の解体工事は着々と進行しているようで、校舎北側や体育館も防音壁で覆われるようになってきました。全容が見えなくなる日も近そうです。解体されると、ろくでもないマンションが建つかと思うと、このまま工事がストップしないかな、などと思わなくもありません。

話は変わりますが、最近、練馬区立野町の法政グラウンド跡地の横を通りました。すると、既に建築計画のお知らせが掲示されているのを発見しました。9月10日に設置されていましたので、もう2ヶ月も経っているとは… 施工業者は大林組です。最近、ドメイン「toad3.obayashi.co.jp」から「法政+グランド+三井不動産」という検索結果を辿ってきたものをはじめとして、本ブログに大林組からのアクセスが多いのはこのせいだったんですね。アクセス記録は、色々なことを雄弁に語ってくれるようです。

開発計画案内
(クリックで拡大)

建築計画お知らせ1
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建築計画お知らせ2
(クリックで拡大)

それにしても、実質的な立地条件は校舎跡地とグラウンド跡地で全く異なるところはないのに、用途地域の違い(校舎側は武蔵野美大が低層住宅地域に建てられないため用途地域を緩和されている)だけでこれだけ違う建物が建てられるとは… 日本の建築行政の根本的な歪みを痛感せずにはいられません。グラウンド跡地に建設される共同住宅は2棟、地上4階建(高さ11.99m)と地上3階建(高さ9.99m)です(この他に戸建て8区画)。この程度のボリュームが本来あるべき姿でしょう。まあ、この程度の高さしか建てられないから、長谷工はグラウンドの方には全く興味を示さなかったんでしょうけど。長谷工の社是は、「高くなければマンションじゃない」とでもなっているに違いありません。

一応、グラウンド跡地については、これで一段落といったところでしょうか。居住者の車を、全て宮本小路経由で吉祥寺駅方面に流すといった東町の交通渋滞を無視した計画でなければ良いのですが。また動きがあればご報告します。

さて、本題に移ります。前回のエントリで、長谷工の説明とは異なり、どうも中庭の削減余地がまだありそうだということをお伝えしました。しかし、図面を見ていると、どうしても長谷工側の説明で分からない点があります。それは、「採光の問題で、階段前の部屋は壁が一部斜めになっている位であり、これ以上商品性を損ねるような譲歩はできない」との説明についてです。

階段の存在が壁の形状に影響を与えたのかなと思わせる説明なのですが、図をよく見ると、斜めになっている箇所は階段正面ではなく、むしろ階段の横なのです。これって、階段の存在というより、何か別の理由で壁をへこませているのではと思わずにはいられません(何しろすぐ嘘つきますから)。そして、色々調べていると、「やはりこの壁のへこみは階段とは無関係で、採光の問題は廊下側出部屋の居室表示だけらしい」ことが分かってきました。「出部屋問題」再びです。

中庭離隔距離
(再掲、クリックで拡大)

そもそも、長谷工が「採光の関係で、中庭側の部屋が居室表示できなくなる(納戸になってしまう)」と再三言っているのは、建築基準法第28条で「居室の床面積の1/7以上の有効面積を持つ窓がない部屋は、居室と表示できない」と定められていることを指しており、これには色々と細かいルールがあるのですが、建築基準法施行令第20条で離隔距離が7m以上あれば窓の面積をそのまま使えることとなっているため、離隔距離7mに拘っているのです。1m×1.5m程度の大きさの窓があれば、10.5平米(約6.3畳)までの部屋が作れることになります。

これが、7mをちょっとでも割れば、窓の面積に採光補正係数というものを乗じなければならなくなるるため、1階(窓の中央の地上からの高さが1.5mと仮定)だと、離隔距離がほぼ7mあっても約3畳までの部屋でなければ居室表示できなくなってしまい(計算式は下記の通り)、この点については長谷工の主張する通りです。

≪参考≫計算式
 採光補正係数=D/H×6-1.4(D:離隔距離、H:屋根から窓の中心までの距離)
 1m×1.5mの窓で、地上高1.5mの位置の窓(高さ24m)の場合、
  ・採光補正係数=7/(24-1.5)×6-1.4=0.467
  ・許容床面積=1.5×0.467×7=4.9平米(約3畳)



しかし、開放廊下に面する窓については別途定めがあり、開放廊下の幅が2mを超える場合は、窓の面積の7割を基に計算ができることとなっているため、7.35平米(約4.5畳)の部屋は確保できることとなります。

ここで長谷工の図面に戻ります。上記の図面は、図面が小さく、且つ寸法が入っていないので正確なことは分かりませんが、建物の離隔距離が7mあることから考えると、通常の廊下が幅1.75m、壁をへこませた部分が幅2.15m程度と推察されます。上記の採光に関する規定に照らせば、この設計は階段の存在とは何の関係もなく、開放廊下に面した部屋の居室表示を確保するためのものだと言えるのではないでしょうか(但し、この議論は建築の素人が素人考えで述べており、間違っている可能性は高いものと思います。是非、この辺に詳しい方からの情報提供をお待ちしています)。

すると、こういう取引は考えられないでしょうか。利便性を確保するために階段を確保しても良いが、開放廊下側の出部屋はカットし、開放廊下は南北に貫通する形とする。その上で、開放廊下の幅を2m以上確保して、居室表示できる状態を確保する(廊下が容積対象面積となることを懸念するのであれば、現状と同じ、窓の前部分だけ広げる形でも可)。結果として、居室表示を維持したまま中庭を削減できるので、その分東棟を西にセットバックする。但し、建物の一部が南北の高さ規制に抵触するので、その部分はカットする。

これだと、一方的に長谷工が譲歩する形となりますので、例えば2mセットバックできたら、1.5mは中庭の削減に、残り0.5mは居室の拡大に使って、床面積の削減分を回復させる。そのような妥協点を、長谷工、住民協議の上で見出すよう努力する。こういう提案をしてくれれば、住民側も「長谷工は良くやってくれたな」と好印象を持って話もスムーズにいくと思うのですが。欲の皮が突っ張りすぎた長谷工にとっては、とても呑める案ではないのでしょうかね。皆さんはどう思われますか?

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第7回長谷工説明会

前回のエントリで、有楽土地と大成建設は同じドメインを使用しているのではないかと推測しましたが、あっさりと解決しました。ポストに投函されていた有楽土地住宅販売の「土地求む」のチラシに、吉祥寺営業所のメールアドレスが堂々と「kitijoji@yuraku.taisei.co.jp」と書かれていました。やはり、ビンゴのようですね。まあ、販売会社になっているかどうかについてはまだ分かりませんけど。

なお、この件についてトラックバックをいただきました。ご興味のある方は、リンクを辿ってご覧下さい。

さて本題です。11日の日曜日、前夜からの雨も上がった午前10時より、2週間振りに長谷工の新築説明会が開催されました。前回までの説明会に対する長谷工の態度から、大した譲歩は期待できないとは思っていましたが、長谷工の説明は予想以上に不誠実なものでした。

先ず初めに、8月5日に2Hの会より文書で手交した要望事項に対する回答があり、順次説明がなされました。以下に、その内容を掲載します(誤字等そのまま)。

1.建物に関する要望
(1)高さ・規模に関すること

・全高15m以内に
・二棟を一棟に(中庭をなくす)
・容積に入らないものは極力なくす
・GLを道路面に設定


〈回答〉
計画建物の高さや規模を下げて欲しい等のご要望を頂戴しておりましたが、高さについては地区計画制限(25mを24mに変更)もあり、以下の点を改善することで前計画24.98mを23.99mに変更しました。
・東棟の各階高(1階~8階)を5cmずつ、合計40cm下げる。
・東棟の屋上パラペットの高さを4cm下げる。
・1階の床を設計GLより55センチ下げる。
以上の点を変更した為、商品性、居住性に大きな影響が発生した為、西棟については、7階のみ階高を3.11m確保すると共に、防水性能を確保する為にパラペットを直立し、ルーフバルコニーに庇を設けることで商品性、居住性の回復を図っております。
また、計画戸数は1戸減となり、また容積対象面積は、当初約17,441.04平米から17,274.59平米と約166.45平米減となる等、全体のボリュームを下げております。

(2)品質・見映えに関すること

・外周は周囲と調和のとれた材質と色彩に(照り返しのない素材)
・建物全体形状は見苦しくないように
・グレードの高いマンション
・外観を含む設計仕様の事前開示と協議(外観素材 色彩 照明)


〈回答〉
本計画は、当該地に相応しい高品質な住宅建設を予定しておりますので、外観も自然界のアースカラーを基調としたデザインを検討しております。

(3)風害に関すること

風害軽減のため建物は流線型に
風害防止(軽減)の樹木(植栽計画)は住民と協議
風害は敷地内に収まる設計に
・植栽は四方に・常緑樹
・風工学研究所データ


〈回答〉
風環境の変化に伴う実害発生のご心配ですが、弊社と致しましては、本計画が最高8階建てであること、西側が7階、南側が4階、北側が5階等という様に変化のある形状となっており、かつバルコニーの凹凸があること等から、市街地の高層建築物から生じる様な風害の発生はないと認識しております。しかしながら別添「風速増加領域予想図(25mの高さ)」の様な風環境の変化があることから、敷地内の緑化計画を検討すると共に、万一、本計画建物に起因した風環境の変化により本計画周辺家屋等が損傷する等の実害が発生した場合は、弊社が窓口となり対象者と協議の上解決させて頂く事を基本としております。

(4)避難経路に関すること

マンション住民と地域の避難路


〈回答〉
本計画における東側の避難路は、東京都の建築安全条例に基づき、1階住戸の前に窓先空地として幅員4mの空地を確保しておりますが、本計画建物としての避難路であり、地域の避難路ではありません。

2.建物周辺要望
(1)圧迫感・離隔距離に関すること

・東側セットバック(10m)形態率30%以下に
・女子大通り側の離隔は都市計画道路から4m離す
・東側出部屋はカット
・受水の音懸念


〈回答〉
圧迫感の考え方につきましては、視野により検証した結果を説明させて頂きましたが、今般の見直しに当たり東側出部屋はカット致しました。
東側離隔につきましては、建物高さは下がりましたが、日影規制以外にも北側の15mの高さ規制及び南西側の東電高圧線の制限があり、西側にずらすには更に建物ボリュームを減少させることになりますが、弊社は前記1.でご説明した通り全体的ボリュームを減少しておりますので、これ以上の減少は対応致しかねます。
尚、東側離隔約7.2mを更に広げて欲しい旨(減少した分の回復も念頭に入れて)のご要望を代表役員の方より頂きました。この点につきまして弊社として再度検討致しました結果、約7.2mを約7.35mに、約15cm改善することとし、弊社の最終回答とさせて頂きます。
また、女子大通り側は、建物の壁面を道路境界から6mまでセットバックしました。
さらに、水道は直結方式にし、受水槽をとりやめました。

(2)駐車場・駐輪場に関すること

・駐車場の禁止公開空地で緑化
・野外駐車場は全部地下に且つ出入り口のカーブは緩やかに
・駐輪場の台数アップ


〈回答〉
東側の8台分の屋外平面駐車場を地下駐車場に移動し、公開空地として整備します。
また、地下駐車場へのアプローチ道路は、より緩やかなカーブに変更し、安全に出入りができるよう、女子大通りと直交するようにしました。
駐輪場は各戸2台置けられるように台数を増加整備しました。

(3)地域貢献(利便性・環境)に関すること

・バスベイ整備
・桜はできるだけ残す
・地域に貢献する施設(会議室等)の設置


〈回答〉
道路管理者及びバス会社と協議した結果、現在のバス停にバスベイを整備します。その際、歩道が削られますが、その分は敷地内の歩道状空地を歩道として利用して頂くことになります。尚、歩道状空地は、都市計画道路ラインまで拡幅致します。
現在ある女子大通りの桜の木は提供公園に移植させて頂きますが、ほぼ同じ場所に新たな桜の木を植樹し、景観の回復に努めます。
また、弊社が独自で開発した非常用飲料水生成システム(E WELL)を敷地内に設置します。これは、地震時などで断水した場合、地下水を利用して飲料水を供給するシステムです。マンション内住人だけでなく、地域住民へも提供可能な非常災害時に活用する設備です。ご近隣が利用可能な会議室等の設置は、本計画の事業性質上、お断り致します。尚、居住者とご近隣との関係が良好で、地域コミュニティ形成上必要となれば、管理組合との係りにおいて集会室の利用が可能になる場合もあろうかと思います。

(4)その他

・メインエントランス・サブエントランスの位置再考


〈回答〉
メイン・サブとも位置の変更はありませんが、地区計画の壁面後退として北側現状道路境界より6mの壁面後退となった為、サブエントランス部分の面積は縮小致しました。

3.日影規制に関する要望

・第1種中高層の基準ではなく低層の基準に
・建築後両者立会いで測定、違法ならて替える


〈回答〉
日影は、周辺地域の用途地域による規制を受けて計画しています。
尚、建築後のご近隣立会い測定の件は、お断り致します。

4.プライバシーの侵害対策要望
(1)ルーフバルコニーに関すること

・ルーフバルコニーは原則禁止
・設置する場合は2メートル以上の不透明な囲いが必要
・屋上へは立ち入り禁止


〈回答〉
当初計画時のルーフバルコニーから見渡せる状況を検討した結果、ルーフバルコニーを減らしております。今後、ルーフバルコニーから見渡せる範囲を具体的に説明させて頂き、協議させて頂きます。

(2)バルコニーに関すること

・バルコニー立ち上がり壁面は最上階まで全戸不透明防音効果のあるもので、高さ2m以上
・室外機は、バルコニー床面に・中廊下側に(一台で3台可動式)
・干し物はバルコニー内側に(取り付け装置)
・照明はバルコニー内側壁面に


〈回答〉
バルコニー形状は、プライバシーや外観を考慮した結果、一様にコンクリート立ち上がり(約75cm)の上にトップレール(約40cm)がある形態とします。
また、エアコンの室外機は、バルコニーの床面に設置し、直接ご近隣から見えない様に致します。尚、開放廊下側居室の室外機は開放廊下側に設置します。
物干し設備は、バルコニー手摺りの高さより下に設置します。バルコニーには照明設備はございません。

(3)室内の間取り・窓ガラスに関すること

・北側リビングは不可
・北側開口部はすりガラス
・○階以上の窓ガラスは半透明ガラスに
・窓は30cmぐらい離した二重サッシかはめ殺し窓


〈回答〉
本計画建物の北側窓ガラスにつきましては、プライバシー対策の必要性について、今後協議させて頂きます。



ちょっと住民側の要望事項にも無茶なものが混じっていますが、これは意見を集約したときに、内容について一切手を加えなかったことによるものと思われます。しかし、中心はもちろん建物の高さや圧迫感、建物による風害やプライバシー侵害といった点に集中しており、それらの点については見事なまでに住民の意見を取り入れない回答内容となっています。

中には、バスベイ設置のように住民提案が生かされた点も見受けられますが、これは必ずしも地域住民に配慮したというより、マンション入居者へのアピールとなる点を重視したという考え方もできるでしょう。とすれば、ほとんど住民の声は通らなかったことになります。

このような回答内容ですから、当然のごとく質疑応答の時間は、建物の高さと西側へのセットバックの問題に集中しました。その中でも、特に議論になったのは以下の2点です。

先ずは、各階の高さが引き下げられているにも関わらず、西棟7階のみ天井高が15cm高いこと、また、以前はなかった庇が設置され、結果として等時間日影による西側のセットバック余力がなくなっていることです。

西側庇
(クリックで拡大)

これについての長谷工の言い訳は、セットバックできない理由は上記回答の通り日影に関係なく、南北それぞれの高さ規制に抵触するというものですが、それは「ボリュームについて住民に譲歩する気はない」と言っているのと同義ですから、はっきり言って理由になっていません。それに、彼らが恩着せがましく地区計画変更により「全体のボリュームを下げて」いると何度も主張している点についても、減少幅はわずか1%未満です。長谷工には、「許容容積率は全て俺のもの」というジャイアン並みの発想しかないようです。

また、南側の高圧線の高さ規制に抵触する部分というのは、下図の通り、バルコニーから高圧線がすぐそばに見えるような5、6階の部屋です(図の左上の点線3本のうち、両端が送電線)。正直、こんな部屋を買う人がいるとは思えないんですけど。一応、この2部屋分の販売促進用キャッチコピーを考えてみました。長谷工さん、採用の検討をお願いします。

「手を伸ばせば送電線。電磁波シャワー、満喫」

電磁波シャワールーム
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続いては、中庭を削れないかという問題です。この問題について長谷工が「既に階段前の部屋は廊下側の壁を斜めにしている位。2棟の離隔距離(7m)はこれ以上縮められない」と回答したのに対して、「それは2棟の離隔とは無関係で、建物中央部に階段があるからではないか。これをなくせば中庭を削れるのでは」との意見が出ました。すると、「このプランは、各階東西各4戸ずつで一つの階段とエレベーターを共有する設計であり、4戸の端の部屋は中庭に向かって出部屋がある。7mないと、この部屋の居室表示ができなくなる(納戸になる)。階段の数は、商品性の観点から減らせない」と、唐突なことを言い出しました。

中庭離隔距離
(クリックで拡大)

あれ程、中庭は一切削れない(居室表示ができなくなる)と言い続けてきて、住民側もある程度それを信じていたのに、居室表示できなくなるのが出部屋部分とは… 嘘をついていたとまでは言いませんが、「知識のない住民だから、こう言っとけばそれ以上追求しないだろう」というスタンスだったことが見え見えです。こうなると、誰が長谷工の言うことなぞ信じるのでしょう? 因みに、ここでも「南北の高さ規制に抵触するのでずらすことはできない」との主張を繰り返しましたが、それも含めた計画の再検討を要請していること、南側は送電線間近な劣悪環境であることについては1点目と同様です。

(11月15日追記)中庭についての考察をエントリ「中庭問題を考える」に書きました。併せてご覧下さい。

この他に、風害を懸念する声や、いつから新築工事が始まるのかを問う声が出ましたが、満足な回答は得られませんでした。最後には、15cmだけずらした提案を最終回答とし、建物の形状についての説明は今後一切しない(今後の説明会は、プライバシー関係や新築工事についてのみ)と一方的に宣言して閉会してしまいました。

しかし、少なくとも開放廊下を南北に貫通させ、廊下側出部屋をカットすれば、中庭を削減して建物が西側にずらせることが判明した以上、このままで話が終わるとは到底思えません。説明会は紛争予防条例に基づくものであることを考えれば、任意の話し合いで妥協点が見出せなければ、斡旋・調停まで行くことも可能性としては十分考えられます。まだまだ、問題は長引きそうですね。

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アクセス解析を基に販売業者を推理する

長谷工の次回新築説明会は11日(日)となりました。この2週間、長谷工が何を再確認(検討)していたのかについては、またご報告させていただきます。

さて、本ブログでは、法政跡地マンションの販売業者(デベロッパー)が誰になるのかを推し量るため、以前よりアクセス結果をチェックしています。なかなかそれらしいアクセスがないのですが、先日よりちょっと気になるアクセスがありますので、一応ご紹介しておきます。因みに、長谷工からは、累計で約120回、80回ほどアクセスしていただいている方がいらっしゃいます。多分、あの方とあの方だと思いますが、確証はありません。何しろ、こちらで分かるのはドメイン名だけですから。

話を戻します。気になるアクセスというのは、今週に入ってのドメイン「c-center.taisei.co.jp」から「法政一高跡地+マンション」という検索結果を辿ってのアクセスと、ドメイン「c-left.taisei.co.jp」からの「法政一中+跡+マンション」という検索結果に基づくアクセスです。

「taisei.co.jp」と言えば、もちろん大成建設のドメインです。以前からこのドメインのアクセスは何度となくあったのですが、ゼネコンからのアクセスなので特に気にしていませんでした。確かに、大成建設には有楽土地というマンションデベロッパーの子会社があるのですが、有楽土地のURLは「yuraku.co.jp」となっているので、「このアクセスとは関係ないだろう」と思っていました。第一、親会社がスーパーゼネコンなんですから、そこに施工を依頼するのが筋ってものでしょう。何も、安普請で定評のある長谷工なぞ使わずとも。

そんな折、有楽土地のHP内の「お問い合わせ」というページに妙なものを見つけました。E-mail入力欄の例が「webmaster@yuraku.taisei.co.jp」となっているのです。もしかして、この2社は表面上のドメインは異なるが、サーバを共有しているのではないか、そうも思えてきました。

そう思って見てみると、有楽土地マンションには妙に長谷工物件が多いことに気付きました。本日現在で有楽土地のHP内の「物件一覧」に掲載されているのは12物件(戸建は除く)ですが、何とそのうち5物件が長谷工の施工です。因みに、大成建設は一括下請負人(長谷工が元請負人)となっているBEACON Tower Residenceというタワーマンション以外には登場してきません。

有楽土地のマンションブランドと言えば「オーベル」シリーズです。ややマイナーですが、HPによれば、「オーベル」(一般的なもの)、「オーベルグランディオ」(街づくりまで含めた、大規模面開発型のマンション)、「グランツオーベル」(一般には得難い立地、優れた住環境、利便性のすべてを満たす「邸宅」と呼ぶにふさわしい住まい)とブランド分けがなされているようです。これに従うと、法政跡地のマンションは「グランツオーベル吉祥寺東町」とでもなるのでしょうか。それとも、最近流行りの「吉祥寺(東町)レジデンス」とか、または意味不明な造語(フェイシアとかコロンブスシティ(笑)とか)の名前になるのでしょうか(個人的には、あのマンション名のダサい造語は何とかならないものかと苦笑してしまいますが)。

以上、アクセス解析の結果を基に推理してみました。まあ、「当たるも八卦当たらぬも八卦」ですが、引き続き動きがあればご報告させていただきます。もちろん、そのマンションデベロッパーの悪行の数々とともに。

有楽土地、長谷工のならず者タッグについては、小平市の日立社宅跡地に建設された環境破壊型マンション「エクスアン一橋学園」に対する反対運動の経緯を記録した「小平学園西町の有楽土地、長谷工高層マンション建設反対」をご覧いただければ一目瞭然です。小平市条例による高さ規制(25m)を無視して最高13階(38.38m)の既存不適格物件建築を強行したこと、一部隣地との離隔が63cmしかないことなど、法政跡地以上のひどさです(因みに、小平市への住民監査請求、住民訴訟の提訴(一審敗訴、高裁へ控訴中)など、今後の法政跡地問題の参考にもなる内容もあります)。法政跡地も、土地形状がもう少し高層建築物が建築可能であったらこうなっていたのかと思うとゾッとします。一体、いつまでこのような劣悪物件の被害に近隣住民は一方的に耐えなければならないのでしょうか?

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くらしとまちづくり:速報版(2007.11.05)

本日のエントリは、「くらしとまちづくりを考える市民の会 事務局」というところから管理人宛に、メーリングリストで送られてきた掲題メールを転載します(今までこの会からメールが送られてきたことはありませんので、わざわざ送ってこられたのは掲載希望の意思表示と受け取りました)。

監査請求を行っていたことは、地区計画協議会主催の会合でも報告されていましたので知っていましたが、メールを読む限り、請求が却下された後に、水面下で住民訴訟を提起する動きがあったようで、結果として「住民有志」という形で訴訟を提起する運びとなったようです。

武蔵野市の公式HP内の「訴訟に関すること」というページには、今日現在ではこの訴訟についての記載は一切ありませんが、動きがあればまたご報告させていただきます。なお、以下のメールは明らかな誤字以外はそのまま転載させていただきました。内容についてのコメントは、訴訟沙汰なのでここでは一応控えさせていただきます。皆様でご判断下さい。

住民有志
11/2、邑上市長に対して

住民訴訟を起こす


市作成のシミュレーションの不要・不当性
その偽装(?)を問題視。
何のための地区計画か?
誰のためのシミュレーションか?

吉祥寺東町の地区計画を進める会結成


今回は吉祥寺東町の地区計画のその後の動きなどについてご報告します。


着々と進む解体工事
長谷工法政跡地における解体工事は解体工事に関る工事協定書も締結され、着々と何の障害も無く進んでいる模様です。
新築計画についての説明会も開催されて、長谷工によれば来年の1月頃から着工の予定であるとのことです。
武蔵野市長は昨年の10月末には今年の6月には地区計画を制定したいと表明していましたが、統一地方選挙後の議会の後、いきなりこれを半年も延期しました。
曰く。丁寧な審議を積み上げたいと。しかし、これは結果的にどういうことだったでしょうか。誰とどのように行なってきたのでしょうか。論議を重ねたのは住民とではありません。長谷工とでした。
長谷工の着工は市の地区計画の施行を待ってのことなのか、或いは市の地区計画がそのタイミングまで待つために延期してきたのか、甚だ疑問であり、謎とも言えます。

市機関としての独立性の無い監査制度と監査委員
さて、去る8月8日に吉祥寺文教地区地区計画協議会で行なった住民監査請求に対する監査結果が10月5日付で市監査委員から出されました。
市監査委員は協議会側が提出した多くの事実証明書を一顧だにせずに、ひたすら市当局とパスコ社の事実を示す事柄を一切挙げてもいない主張にのみ沿って審議を行ない、その結果として監査請求を行なった協議会の請求には理由が無いとしてあっさりとこれを退けました。
それ自体、既に地方自治の自殺行為であり、如何に監査制度が機能できないかをまざまざと示しています。
そして監査委員というものが行政などからは真には独立してはおらず、公正中立の機関でもないということを如実に証明するものであると言えるでしょう。

住民有志は住民訴訟に踏み切る
その後限られた時日(結果を知ってから30日以内でなければ住民訴訟が出来ない定め)の中で、提訴に当っては地区計画協議会として引き続きこれを行なうか、或いは有志で行なうかが議論されました。結局同協議会の中の有志で独自に行なうこととなりました。
有志たちは、当然にその監査結果を不服として邑上守正武蔵野市長を相手取り、不要不当なシミュレーションのために費やした不当な公費の支出を武蔵野市に対して補填すべきことを判決で求め、先週金曜日の11月2日東京地方裁判所に提訴しました。
提訴後有志メンバーは「吉祥寺東町の地区計画を進める会」を立ち上げ、今後の訴訟行動を含む吉祥寺文教地区地区計画の推進とそれに必要な活動に当ることとしています。

地区計画を巡る情勢は逼迫しています。
11月20日には市都市計画審議会が開催され、前回までの経過を受けて市案の採択に付される見込みです。
その後12月市議会には市地区計画内容に沿って建築制限条例が上程され、年明けの1月には施行という市の方針になっています。
その建築制限条例が制定されるならば、周辺住民が住まう住環境の保全への実効性が殆ど無いばかりか、否、むしろ高層大規模マンションをやすやすと容認することになります。
10月に縦覧された市地区計画案に対し、今回も多くの市民意見が寄せられた模様です。
都市計画審議会ではこれの検討を行いつつ、採択を前提としての審議が行なわれることになっています。
8月31日の前回都市計画審議会の中で、市議の斉藤委員から住民意見を聞くためのヒアリングをすべきではないかとの提案が出されました。
これは、これまでの審議会がすべて市側の資料と意見に基づいて行なわれてきたことへの反省でもあり、採択前に提案住民の意見を直接に聞くということは当然過ぎるほど当然の民主的手続きでもあります。
しかしながら出席していたどの委員からもそれに賛同の声が挙がらずこれが拒まれたことは、都市計画審議会は諮問者である市長の意向に沿ってしか審議が出来ないかのような重大な症状を呈していると感じさせられます。次回の審議会での審議には幾多の意見書がどのように扱われるか注目されますが、その行方には住民に取っては暗雲が漂っていると言えます。

誰が住環境を壊し、誰がこれを守るのか?
そもそもが「大事なことは市民と決める」、「まやかしの市民参加から真の住民自治へ」などというスローガンで選挙を戦った市長が、住民の要望には何ら耳を傾けることもなく、専ら一事業者、しかも悪名高い長谷工の利益擁護に走った挙句、低層で良好な住環境を踏みにじる行為を行なうなどということは決して許されるものではありません。ひとたびそのような都市計画・まちづくり、否「まち壊し」が行なわれれば、これを回復することはまず不可能です。
何としてでも、住民・市民はこの地域の住環境を守っていかなければなりません。
さらには今後も予想される利益優先のディベロッパー等による市内の同様のケースや全都・全国的に食い荒らされていく同様のケースのためにも、これをいささかでも阻止するための努力を私たちはここで払わなければなりません。

不思議な市長野党(?)の動き
市長野党といわれる政党会派は市議会の中では引き続き多数派です。
ある意味では市長の住民無視の施策は格好の市長批判材料でもあると言えます。
ところが住民が地区計画住民案を提案するために議会有志に内容の説明を行なった昨年8月下旬以来一貫して住民案には冷ややかです。
冷ややかどころか、攻撃的な非難(批判では無く)を行なう議員も数少なくはありませんでした。
或いは態度を明確にせず逆にだんまりを決め込んでいる議員もいます。
昨年はむさしのプレイス問題で予算を否決に追い込んだ勢力がこの様相です。
どうしてでしょう。非常に不可思議です。
ある筋の見方によれば、この案件で市長を批判すれば住民利益を助長することになりかねないが、そのことは今後の開発促進を企図するデベロッパーや建設業界の利益にはそぐわずに対立しかねない。
従って住民側には立てないので、市長側に当面は立っておくことを選択した結果、と観測されています。
敵の敵は味方、というわけだというのです。そのようなことが事実であるとすれば、市民活動や住民参加などひとたまりもありません。

公平性に欠けるとは誰のことか?
市長は特定用地にのみ大きな負荷を与える規制は公平性に欠けると主張してきました。
しかしながら、今、市が推進しようとしている地区計画案なるものは、当該事業者の用地にのみ他からは抜きん出た24mもの高さを認めようとしているという内容です。
周辺住宅地はその殆どが2階建て程度で高さも10mを超えるものは非常に僅かです。
そればかりかそれに付帯して設けられているいくつかの規制条件なるものは、長谷工が当初こけおどしで出していた11階建て案(事業採算性からみても長谷工がそのような水増しマンションを建てるはずはありません!)の場合ですら、高さを除いてはその殆どが何の影響や支障も無いような「規制」しか行なわれていないため建設が可能です。
つまり、すべては長谷工のための見せかけの地区計画(市案)と言えます。
不公正・不平等きわまりません。
一体どちらが公平性に欠けるのか、それは歴然としています。
そのように特定事業者を利する行政の施策の公知の不当性について、これを正確・公平・適確に認識していかなければならないと私たちは考えます。

市長の誤魔化し答弁を見破れない議会・審議会
議会でも、都市計画審議会でも、また住民説明会においても、市長は容積率(ある土地・敷地に建てることのできる建てものの規模の限度を定める指定された指数値)が満たされなくなるような建物高さなどの規制は権利の侵害に当り裁判を起こされれば負ける、などと主張してきました。
これは紛れも無く偽りの答弁です。
これはシミュレーションのいい加減さとは別の解明されなければならない重要な問題点でもあります。
つまり、今、法政跡地等に関る地区計画の行方を考えてきました。法政中高はどこに移転したでしょうか。三鷹市内の牟礼です。そこは元は東京女子大学のキャンパスでしたが、高層マンション建設の話しが住民の反対などで中止になり、学校であれば受け入れても良いと三鷹市も間に入り、そのための地区計画が策定されました。
法政中高は共学制を取ってそこに新校舎を建設して移転して行ったのです。その跡地を極めて高額で売り抜けて。
その前の段階で武蔵野市が国分寺市のように高層の建物は建てさせない規制を掛けるといっていれば、用地もすべて取得できて、長谷工もマンションを建てようなどと言うことが出来なかったのに、と悔やまれています。放っておいて高額だから買えませんでしたというのは市長の不作為、否、長谷工に用地を譲るための方便ではなかったのではないか、と見る向きもいるほどです。
話を元に戻しますが、法政跡地と同様に高さ規制の無いその区域に対して三鷹市は高さ20mの規制を設け、そればかりでは無く容積率200%であったところを150%にまで下げてしまったのです。容積率を下げてまで建物のボリュームと高さを規制しています。
世田谷区ではどうかと言えば、住環境保全のためには建物ボリュームを出来るだけ小さくする、というのが区の方針です。そのためには高さ規制もずっと厳しく低く抑えています。
18mとか15m或いは12mなどの値がいくらも見出されます。そのように非常に厳しくして初めて住環境は守ることが出来るのです。
ところがどうでしょうか、都市プランナー上がりという我が武蔵野市長のように、25mとか、1mばかりしぶしぶ下げて24mなどが適切などというような高さ「規制」値は、世田谷区では住環境保全型の地区計画においては皆無です。
そのような高さの値は、その逆の開発誘導の区域においてしか見られません。どうしてこのような逆立ちしたことが罷り通るのでしょうか。
我が市長の行なわんとするところは無知からきているのか、はたまた長谷工利益を擁護するためにはなり振り構わないというところからのことなのでしょうか。
いずれにしても重大な誤魔化しが平然と行なわれていることは事実です。

チェック機能はどこに?
上に書いたようなことなど、議員諸氏はどうしてこのような単純な事実に気付かないのか、気付いていても頬被りを決め込んでいるのでしょうか。
都計審委員はその取り扱う案件からして当然にその程度のことは弁えていなければならない筈だが、その問題をどうして衝くことが出来ないのか、非常に不甲斐の無いことだと言えます。もっとも自分の諮問機関の委員の殆どを自分が決めるという制度的欠陥が問題でもありますが、それにしてもお粗末な審議(とはとても言えないような審議)が行なわれています。
22 年余続いた前市長の間に、これを改革するとして名乗りを挙げた現市長ではありましたが、いつの間にかその旧態依然としたぬるま湯の居心地の良さに、逆にそれを利用して味をしめているとしたならば、市民はほんとに馬鹿にされているということになります。議会や各種委員会はチェック機能が命だと言われていますが、チェックされる側とチェックする側のお互いが一緒になってしまえばすべてがオーライです。
この武蔵野市にして、恥ずべき体たらくです。



なお、6日付読売新聞にこの件が掲載されていましたので、併せてご紹介させていただきます。

マンション建設巡り 住民、武蔵野市を提訴 「高さ制限案、根拠不当」

 武蔵野市の法政大第一中・高等学校(吉祥寺東町3)跡地(約1・3ヘクタール)のマンション建設計画で、市が25メートルの高さ制限を盛り込んだ地区計画素案を策定した際、根拠としたデータが不当だったとして、地元住民が市を相手取り、データ作成の委託費用など476万7000円を補てんするよう求める訴訟を東京地裁に起こした。
 地区計画は、都市計画法に基づいて市などが策定するもので、特定地域に対して、高さなどの制限を加えることができる。
 同マンション計画の高さ制限について、建設業者は11階建ての34メートル、地元住民は5階建ての15メートルを求めていたが、市は今年2月に示した素案で8階建ての25メートルが適当としていた。このため、住民が反発し、2日提訴した。
 訴状などによると、市まちづくり推進課は昨年、地区計画素案策定のため、コンサルティング会社に根拠となるデータ作成を委託した。その際、1戸あたりの床面積や間口の広さ、1階あたりの高さを指定し、「法的に許容される容積率を最大限に満たすことができる階数の建物」との条件で高さの上限を算定させた。
 住民側は、同課の条件指定がなければ、5階建て案でも容積率を満たすことができたと主張。不要な条件指定をして不当なデータを業者から受け取り、市に損害を与えたとして、委託費用476万7000円の市への補てんを求めている。
市まちづくり推進課の話「訴状を見ていないのでコメントはできない」

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近況など

10月28日の説明会以降、表立った動きが止まってしまい、何となく時間が過ぎ去って行きます。次回説明会の予定も今のところ分かりませんが、やたらと話を早く進めて建築確認申請を行いたい長谷工のことですから、近日中にはまた説明会が行われることでしょう。その模様はまたご報告させていただきます。

本日は、法政跡地の最近の様子を撮影したものをご紹介します。定期的な観測で、工事の進捗をご理解いただけるのではないでしょうか。

外観で目立った変化は、校舎西側(法政通り側)の防音壁が組み終わり、校舎が北側からしか見えなくなったことでしょうか。工事の騒音防止のために必要なのは分かりますが、この殺風景さは何とかなりませんかね。できるだけ早く、解体工事が終わって取り払われることを願わずにはいられません。

西側防音壁
(クリックで拡大)

法政通り沿いを歩いていると、防音壁の間に校舎への入り口部分には防音壁がないことに気付きます。更に、何故かこの部分だけ一部破壊解体が行われているようです。この部分だけ壊すことに、何か意味があるのでしょうか。

一部破壊の図
(クリックで拡大)

更に、以前のエントリ「投書をいただきました(其の二)」でご紹介させていただいた通り、校名にテープによるマスキングが施されていたのですが、それが何者かによって剥がされています(北側・西側とも)。特に、北側は中途半端な剥がし方で、非常に無惨な状態です。単なるいたずらか、それとも校名に思い入れのある人の仕業なのか、どちらでしょうね。

校名プレート1
(北側、クリックで拡大)

校名プレート2
(西側、クリックで拡大)

そして、肝心の内側です。と言っても、殺風景な仮囲いでほとんど中を見ることができません。ここでは、北側の車両出入口から見た様子をご紹介します。解体途中の体育館入り口に遮られてちょっと見づらいですが、奥に見える校舎に解体用重機が中庭に入るための穴が開けられているのが見て取れます(1、2階部分)。何とも侘びしい風景です。

校舎中抜き
(クリックで拡大)

それにしても、体育館入り口の中途半端な壊し方は何とかなりませんかね。工事用の大型車両の進入の妨げになるから一部壊したのだと思いますが、あと少しなんだから、出っ張り部分は全部取り払っておけばいいのに… まあ、余計なお世話という奴ですか。

話は全く変わりますが、以前から本ブログに「マスタービューレジデンス+既存不適格」というキーワードで飛んでこられる方が結構いらっしゃいます。この問題については、以前からマンション掲示板等では話題になっていましたが、最近'07.10.28号の読売ウィークリーに「鹿島も『不適格』億ション 『わび代』たったの20万円」という記事が掲載され、一般誌でも採り上げられる事態となりました。マスタービューレジデンスの設計上の問題点については、以前のエントリ「城砦型マンションの問題点」で採り上げた通りですが(但し、既存不適格の理由はいわゆる「地下室マンション」であり、本ブログの考察とは異なります)、この記事では以下のような施工会社・鹿島のお粗末な対応が紹介されています。

「ところが、鹿島が『既存不適格』に気づいたのは、今年7月下旬。条例改正から9ヶ月、施行からも半年近くたってから。販売を任せていた野村不動産アーバンネットに指摘を受けたためだが、すでに十数戸を残してほとんどの住戸で売買契約を結んだ後だった。」

「男性によると、鹿島側からの条件は『キャンセル者には白紙解約で手付金返還と一律100万円支払い』『契約続行者は、金券20万円』だという。」

法令に対する無知さにも呆れますが、この詫び代は何でしょうね。記事中には、この物件は「約22%の容積率オーバー」になることが紹介されています。その詫び代が「金券20万円」とは… しかも、解約の方が詫び代が多いって一体… 鹿島の「誠意」が良く分かる内容ですね。

まあ、既存不適格物件は、やはりその道のプロ、長谷工にお任せということでしょうか? あ、長谷工は自分の物件が理由で条例が制定されても建設を強行するんだから、ちょっと訳が違いますか。

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