吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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第6回長谷工説明会

28日の日曜日、長谷工による新築建物についての説明会が約2ヶ月振りに開催されました。今回は、いつもの遠藤課長、中村氏、垂水氏(四季アーバン)のお三方に加えて、長谷工の青木開発推進4部長が初めて説明会に姿を見せました。

以前にもご報告させていただいた通り、この間の中断は武蔵野市の突然の地区計画案変更(高さ限度を25→24mに、隣地・道路境界からの離隔距離を一律4→6mにそれぞれ変更)に対応するためのものと説明されており、住民側からの建物に対する要望事項に対する回答は、ずっと放置されたままでした。漸く新築に関する説明会が再開されるということで、この点についての回答があるものと期待していたのですが、結果としては全く期待はずれな内容でした。

建物の変更点については、変更された地区計画の高さ限度に抵触しないよう高さを引き下げたこと(24.98→23.99m)、離隔距離を確保したために東側の出部屋を取り去り、北側部分が一部後退したこと、の2点だけと言って過言ではありません(下図の緑色の部分が削減された部分)。一応、この変更に伴って、延べ床面積が22,362.76平米(△668平米)、容積対象床面積が17,274.59平米(△166.45平米)に減少しており、総戸数も208戸と(1戸だけですが)減少しています。

変更案
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しかし、住民が最も強く要請していた、(中庭削減や建物全体を西側にシフトすることによる)東側離隔距離の拡大や、駐車場の全部地下化については、全て無視されました。また、以前に住民側から文書で渡した要望事項に対する回答も、一切行われませんでした。一体、この内容で何を2ヶ月検討していたのでしょう?

一応、長谷工側の主張も伝えますと、要望のあった東側家屋と隣接する平面駐車場の公開空地化や受水槽の移動を行い、隣接住民への配慮も行っているという設計変更も見受けられます(但し、この程度の設計変更は譲歩代として最初から織り込まれていた可能性は否定できません)。

しかし、住民側からの最も強い要望事項である建物による圧迫感を軽減するため、高さを下げられなくとも東側境界から少しでもセットバックして欲しいという要望事項に対しては、「検討した結果難しい」の一点張りで、全く聞く耳を持ちません。以前、建物をセットバックできない理由として、全体に西側に建物をシフトすると西側の日影規制に抵触する(下図の10mラインに2時間以上の日陰線が掛かってしまう)と説明していたことを指摘して、「建物の高さが下がった以上、日影規制に余裕が生じ、最低でもその分はずらせる筈」という住民側の指摘に対しても、「確認して次回説明会で回答する」と返答したのみでした。「検討」ではなく「確認」というところがポイントで、再検討する気はないという姿勢が見え見えです。

日影図
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また、1戸だけとはいえ、販売戸数が減少して長谷工にも負担が生じているとお考えになる方もいらっしゃるかも知れませんが、削られた1戸というのは、変更前計画の西棟北側の住戸ですが、下図の通り他の住戸と比較して明らかに狭く、本当にこの住戸も販売する気があったのかと勘ぐりたくなる形状です(まさか、地区計画の変更も市との予定調和で、この住戸も削り代だったりして…)。

削減住戸
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このような内容の変更案の説明ですから、住民側からは全く誠意が見られないという批判が相次ぎました。これに対しても、「誠意とばかり言われても困る」という態度に終始し、解体工事説明会では「誠意を持って対応するので違約条項の挿入には応じられない」の一点張りだったのとは180度正反対の態度です。長谷工の「誠意」というのは、見る角度で全く違うものになる、とても便利なもののようです。

あまりの長谷工の不誠実な態度に、「建築自体に反対する」という声まで上がっていました。話は、限りなく振り出しに戻ってしまうのでしょうか? 全ては長谷工の態度一つにかかっているように思えます。
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投書をいただきました(其の二)

法政跡地の既存建物(法政本校舎)解体工事は、投書の長谷工提示の工程表に比べてやや遅れが生じているようですが、徐々に校舎を覆う防音壁が組まれつつあり、法政の校舎が見えなくなる日も近付きつつあるようです。私自身は、この校舎に何の思い入れもありませんが、多少なりとも思い入れがある方にとっては、やはり身につまされるものがあるのではないかと推察申し上げます。

防音壁で囲まれた校舎
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因みに、以前からですが、法政の校名を隠しているのは何故なんでしょうね? 何か不都合でもあるのでしょうか? 長谷工には別にないと思いますし、法政が今更校名を隠しても、それで責任が軽減されるものでもないでしょうに。見苦しいので、校名表示をしたくないのであれば、プレート毎取り外せば良さそうなものですが…

校名遮蔽工作
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今後も、定期的に法政跡地の様子は変化があった際にはご報告させていただきます。現在の工事進捗ペースだと、来週には、中庭に解体用の大型重機を入れるために、女子大通り型の入り口に面した校舎を一部中抜きしたところから重機を入れ、中庭側から解体作業を開始すると思われますので、解体前の校舎を見ることができるのもあとわずかの間でしょう。

さて、本日は近隣の方からいただいたメールに添付されていた写真をご紹介させていただきます。メール本文中に、「東側道路沿いの住民の家屋外壁に、工事車両のミラーが当たって傷を付けるという事故が発生した」ことが記されていました。以下でご紹介する車両は、事故を起こした車両ではなく、その後搬入された大型車両だとのことですが、幅員6m未満の狭い東側の通りをこのような大型車両が通行し、法政跡地に進入するということがいかに無理矢理かということが良く分かる写真だと思いましたので、ここに掲載させていただきます。まあ、長谷工の安全管理なんてこの程度のものという良い証拠です。情報提供、どうもありがとうございました。

大型車両搬入1
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大型車両搬入2
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話は変わりますが、今朝の日経には「マンション高騰 買い意欲鈍る 契約率、8ポイント低下 首都圏4-9月」という記事が6段抜きで大きく掲載されていました。売れ行きが鈍った主因は「価格の上昇」とはっきり指摘されており、いくら売り惜しみだ何だと言い繕っても、もはや肝心の顧客が付いてきていない姿が見透かされています。マンション市場の崩壊、大量在庫の積み上がりは、すぐそこまで近付いているようですね。

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こんな値段で長谷工さん大丈夫?

今日は土曜日でしたが、長谷工解体工事はそれを考慮することなく全開で行われていました。体育館の入り口辺りの解体工事をやっているようですが、北側に防音壁がなく、騒音が全部外に漏れていました。近隣への配慮など微塵も感じられません。また、内装の撤去作業も同時に行われているようですが、教室の窓を全開にして作業しており、室内の騒音が外に全部漏れていました。これまた、近隣への配慮などどこ吹く風といったところです。

窓開けっ放し
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因みに、東側の騒音・振動計は道路に接するドアを取り外して、外から見えるようになっていました。東側では本格的な作業を行っておらず、表示される騒音は60dB程度に止まっていました。北側は結構うるさいのですが、設置位置が騒音源からやや遠く、表示される騒音は時折80dBを越える程度でした。まあ、今後作業が本格化すれば、85dB超えは確実ですね。

騒音・振動計1013
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前回のエントリの最後に、「法政跡地マンションの売り主は誰になるのか? 苦戦必死の高値掴み物件は敬遠されているということか?」と書きました。今回は、この点(法政跡地マンションは一体いくらになるのか)について、開示されている情報を基に(一部推測も交えて)考察してみたいと思います。

先ず、長谷工法政跡地の買取金額です。これについては、長谷工は頑として口を割りません。しかし、売買の相手先は、公共性も有する学校法人法政大学です。法政が開示している資料の中に、そのヒントがありました。

法政のHPの中には、財政の概要を開示しているページがあります。ここでは、そこで開示されている各種資料の中から法政跡地の売却代金を推計していきます(以下の記載では、より詳細な数値が記載されている予算書や決算書を適宜参照しておりますが、一々お断りいたしません。ご興味のある方は、上記リンクより適宜原データにアクセスしてみて下さい)。

先ずは、2007年度事業計画書の中から、資金の動きが記載されている資金収支予算書を見てみます。その中には、「法政大学中学高等学校移転に伴う旧校地売却などによ」り、132億9千万円の不動産等売却収入が見込まれることが記載されています。これが全て法政一高跡地の売却代金なのかは明らかではありませんが、過去3期間に不動産等売却収入が全くないことを考えれば、今期だけ法政一高以外にも売却収入が発生するとも考えにくいので、ここでは上記金額が全額法政一高跡地分と仮定させていただきます。

また、2005年度事業報告書の前受金収入の注釈には、「一中高校地売却の契約締結により手付金が入金となりました」との記載があり、その他前受金収入が26億7千万ほど上振れしていることが決算書から分かります。また、2006年度事業報告書にも、前受金収入の注釈として「中学高等学校校地売却代金の一部が入金となりました」との記載があり、決算書からその他前受金収入が35億9千2百万円ほど上振れしていることが分かります。ここでは、これらの上振れ分を法政跡地関連と見なします。

これらを合計した金額は、195億5千2百万円となりますが、この中には本校舎、テニスコートおよびプール以外に、練馬区立野町のグラウンド分も含まれていますので、上記金額を適当に按分しなければいけません。と言っても、その比率は勿論分かりませんので、ここでは各々の面積に路線価による重み付けを行ったものに基づいて按分しました(面積は、建設通信新聞掲載のものを使いました。長谷工の資料に基づく本校舎部分の面積は9,569.07平米ですから、多少の誤差はありますが、推計には十分な精度と判断しました)。

 ・本校舎…9,400平方メートル
 ・記念講堂・テニスコート…2,540平方メートル
 ・プール…670平方メートル
   以上、吉祥寺東町計12,610平方メートル
 ・グラウンド…10,661平方メートル

これに、契約時点(グラウンドはH17/12、本校舎他はH18/1)に近い平成18年度分の路線価(グラウンドは295千円/平米、本校舎他は380千円/平米)を乗じた推定時価を基に、先程の売買代金を按分すると、本校舎他の分は118億4百万円となります(長谷工の方が三井不動産より高値買いしている気もしますが、ここではそうした恣意的な判断は採用しません)。更に、これから本校舎部分のみの価格を算出すると、マンション用地の簿価は87億9千9百万円と推定されます(因みに、この価格は936千円/坪と路線価の約2.5倍です。武蔵野市・市用地課が「数十億円の開きがあった」(H18.2.24付産経新聞より)と言うのも頷けます)。

次に建築費です。長谷工提示の建築計画による延べ床面積は23,030.76平米です。建築費を1坪当たり70万円と仮定(8階建てのマンションの建築費としてはやや高い気もしますが、資材の高騰、地階の存在、そして何より長谷工の暴利を考慮してこの価格としました)すると、48億7千7百万円となります。この土地代、建築費計136億7千6百万円を85%で割り戻す(デベロッパーの利益や販促費等の諸経費を合わせて分譲総額の15%と仮定)と、160億8千9百万円となり、これが推定分譲収入の総額となります。

この分譲総額を専有延べ床面積17,441.04平米で割ると、922千円/平米(3,050千円/坪)となります。主要な間取りを勝手に設定して価格を算定すると、

 ・3LDK(75平米)…6,915万円
 ・4LDK(90平米)…8,298万円

となります。一説には、坪330万円とか、平均価格8千万/戸とか言われていますので、上記想定価格はやや安すぎる気もします。しかし、大はずれとはいえない程度の精度はあるのではないでしょうか(解体工事費用を考慮外としていますので、それを含めると上記価格により近付くかも知れません)。分譲時期は異なりますが、同一需給圏内で現在分譲中のグランドメゾン吉祥寺コートは、坪230万円前後での分譲です。JR線路横というハンディキャップはある(もっとも、法政跡地は高圧線下ですので、似たようなものです)ものの、土地の広さ等を考えれば、これだけの価格差を正当化する理由は何一つないと言えるでしょう。しかも、この物件は法政跡地と違って全16戸の小規模分譲です(多少値付けが強気でも売り切り可能な規模)。

長谷工さん、マンション市況が冷え込む一方の現状で、この価格で全209戸を売り捌く自信がありますか? ないなら、今からでも5階建てに変更して、住民との軋轢も解消し、平和にプロジェクトを遂行した方が良いと思いますけど…

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無邪気な善意の弊害

最近、法政跡地に騒音計と振動計が設置されました。協定書では2箇所設置することとなっており、一つは法政通りと女子大通りの交差点付近に設置されていました(下の写真)。場所が適切かどうかはともかく、周囲から見やすいという点においては、適切な配置と言えそうです。しかし、もう一つは、東側に設置されているのですが、ブロック塀に遮られてほとんど見ることができません(東側の通りと接する箇所の一番南側にあります)。今後、ブロック塀を撤去することで見えるようになると期待しておきます。

騒音・振動計
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騒音・振動計2
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しかし、あの銀色の無機質な仮囲いは何とかなりませんかね。周囲の美観を損ねることしきりです。協定書の第8条第2項には、「仮囲い等に周辺の美観を損ねることのないようなものを採用し、景観に十分配慮する」との一文がはっきりと謳われているのですが… まあ、その程度の美意識しかないから、周囲の景観と全く相容れない巨大マンションを造り続けても何とも思わないんでしょうけど。

仮囲い
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話が多少脱線気味になりますけど、関西の工事現場では社団法人建築業協会関西支部が「建築の果たしている役割や、実際に建築の仕事をする職人さんについて、お子さんやお母さんに知っていただくことを目的とし」て未就学児童を対象に、絵本「王様の冬のへや」を無料で配布しており、その絵本の一部が「仮囲いキャンペーン」として仮囲いに掲示されていました。それだけで、無機質な工事現場が随分イメージが変わるものだと感心したのですが、そのような配慮はなされないんでしょうかね、関東では。ペイントすらない鉄板むき出しの仮囲いは論外としても。

さて、本日の話題の中心は、三鷹駅北口のツインタワーマンション問題を追跡している「駅前の空はだれのものか | Web草思」「第15回 保身が癖になっている日本人」についてです。内容は上記リンクを辿ってお読みいただくとして(武蔵野市政に対する怒りが増すこと請け合いです)、一番最後のセンテンスが多少法政跡地問題と関係しますので、その部分のみご紹介します。

急に応援し始めてくれた市議たち

 空しさを抱えて工事説明会の席を立った後、追い打ちをかける出来事があった。
 会の直後、3人の市議たちが『考える市民の会』に「情報を提供したい」「力になりたい」と、会談を申し入れて来たのだ。
 市内東町で起きている法政一高跡地問題をめぐっては、地元の団体とマンション建設を進める業者の間で『工事協定』が結ばれることになったという。だから、『考える市民の会』でも、工事期間中の生活や環境を守るための約束を工事協定の形で締結するよう申し入れた方がいいと勧めてくれたのだ。
(中略)
 「私たちは、103メートルが建つことにまだ納得がいってないんです。工事のことまで私が中心になって事業主と話し合う気は、申し訳ないけれどありません」
 河原雅子代表が、力ない表情で消極的な反応を見せた。対して市議たちは、
 「ここであきらめちゃダメですよ。これまでやって来たことを、つなげていきましょう」
 前向きな言い方で励ました。
(後略)



該当箇所は割愛していますが、著者の小林さんは市議たちを偽善者として切り捨てています。確かに、高さについて争っている最中に、具体的な工事について云々する協定書を結ぶべきだとアドバイスするのは、善意の発露なのかも知れませんが、当事者の感情を考えればどうかと思います。交通事故で家族が入院したところに、知り合いが見舞いの言葉も早々に「慰謝料の問題をしっかりとするために弁護士を雇うことをお薦めする。良い弁護士を知っている」とアドバイスしていると考えれば、その違和感は分かり易いのではないでしょうか。

それでも、文中でも触れられているように、「何ら行動してくれない市議よりずっと『誠意がある』と言うべきかもしれ」ませんが、正直、この市議の方々は法政跡地問題についても理解が不足していると言わざるを得ません。と言うのは、法政跡地問題において工事協定書を締結したのは、あくまで「既存建物解体に関する協定書」であって、新築工事については全くの白紙だからです。マンション建設については、高さやセットバックの問題を含めて、長谷工と周辺住民の間に何らの合意もなされておらず、そこに市の地区計画案変更が入ってきて、ペンディングの状態が長く続いています。

その中でも、既存建物(法政校舎)の解体工事は、どのような建物が建てられるにせよ行われるので、解体工事による周辺環境悪化を防ぐために締結したものです。これらの市議の方々は、このような問題の本質を見ずに、「協定書を締結した」という一点のみをもって「情報を提供したい」と申し入れてきたとすれば、上記のような感情の行き違いが発生するのもやむを得ないと言えるでしょう。

これらの市議の方々が偽善者だとまでは個人的には思いませんが、正直、当事者の問題意識や訴えたいことに対する理解が、非常に表層的なレベルに止まっていると感じざるを得ません。その結果が、法政跡地問題にせよ、三鷹のツインタワー問題にせよ、市議会の総論賛成というスタンスに結びつくのだと考えます。民意を反映していないという点において、失意を禁じ得ません。

法政跡地問題も、地区計画については大詰めを迎えています。現在、地区計画の市案の公告・縦覧、意見書の提出期間となっています(10/15まで)。地区計画に対して住民側からの意見を陳述する最後の機会です。この問題にご関心のある方からの積極的な意見書提出をお願いします。なお、縦覧場所は、武蔵野市役所4階・まちづくり推進課、意見書の提出方法は、対象となる地区計画の名称、住所、氏名を明記し、郵送(武蔵野市緑町2-2-28 都市整備部まちづくり推進課)もしくは直接まちづくり推進課までとなっています。

但し、前回の意見書募集時に、地区計画区域内の地権者以外の意見書は、あくまで「参考として取り扱」うという身勝手振りを炸裂させた武蔵野市ですから、今回も大多数の意見書をどう取り扱うかは推して知るべしですが… まあ、その際は「事業主の忠実なパートナー、武蔵野市(其の三)」(仮称)で、その身勝手振りを徹底的に糾弾する予定です。そうならないことを、一応祈念しておきます。

最後に、アクセス解析でちょっと変なものを見つけましたので、ご参考までにご紹介します。数日前に、ドメイン「inet041.kajima.co.jp」から、ヤフーの「練馬区立野町908-1」というキーワードの検索結果を辿って本ブログに来た方がいらっしゃいました。この住所は、立野町の法政グラウンドの住所です。三井不動産が建設予定のグラウンド跡地のマンションについては、鹿島が施工を担当するのでしょうか。大手は、長谷工ほどの無茶をしない可能性が高いので、これ自体は望ましいことかも知れませんね。

それにしても、法政跡地のマンションの売り主は、一体誰になるんでしょうね。長谷工はあくまでゼネコンであり、100%販売を担当することはない筈です(再建計画の本業特化の一環)。アクセス解析の結果でも、他のマンションデベロッパーが訪ねてくることはあまりありません。既に長谷工は実設計に入っている筈ですので、デベロッパーのニーズに合わせた仕様(と言っても長谷工物件は、所詮基本的に長谷工仕様ですけど)にするためにも、そろそろ売り主は確定させないといけないと思うのですが… 皆、マンション市況の変化をかぎ取って、苦戦必死の高値掴み物件は敬遠しているということなのでしょうか? それらしいアクセスがあった場合は、またご報告させていただきます。

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