吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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長谷工の本質は近隣対策屋?

これまでに何度か開催された長谷工主催の説明会ですが、提示される計画が毎回同じで、住民側の要請内容が全く反映されません。安易に変更に応じるとなめられるとでも考えているのかも知れませんが、住民側は長谷工の不誠実さに対する憤りを募らせるだけです。それに対して住民側から、「意思決定のできる人を連れてこい」という批判が何度か上がっていますが、遠藤課長、中村氏のご両人は、「我々が会社を代表して来ている」と取り合いません。まあ、サラリーマンとしては当然の対応ですけど。

そんな長谷工ですが、説明会に出席しているご両人の所属は「開発推進4部」となっています。彼らは、説明会以外の時間は何をやっているのでしょう? 今回の話題は、この点について見てみたいと思います。そこには、長谷工という会社の体質がはっきりと現れていました。

先ずは、長谷工のHP内の会社組織図を見てみると、確かに小さくですが【開発推進部門】として「開発推進1~4部」が載っています。しかし、不思議なことに、営業部門、建設部門、設計部門など、マンション建設に必要と思われる部門は全て他の箇所にもっと大きく載っているのです。一体、「開発推進部門」とは何なのでしょう?

この答えは、少し前の記事ですが、2004年7月17日付の週刊ダイヤモンドの「特集ゼネコン 新勝ち組と転落組」の中にありました。以下、その一部を抜粋します。

 長谷工の組織は他社とは大きく異なる。営業部員は少なく(118人)、ほかのゼネコンにはほとんどない、用地情報を収集する不動産部(188人)と、近隣対策や行政との折衝を行なう開発推進部(84人)がある。
「この二つのセクションはうちの要であり、ディベよりも充実しているという自負がある」(嵩聰久・長谷工社長)
 (中略)
 また、土地の売買で仲介手数料はほとんど取らない。右から左への取引である。その取り分は不動産業者や信託銀行に渡す。だから、長谷工に情報が集まるのだ。
 豊富な用地情報を基に商品を企画してディベに持ち込むため、ほかのゼネコンとの安値受注競争に巻き込まれることはない。
 (中略)
 長谷工の工事粗利益率が高いのは、近隣・行政対応の業務受託や設計監理のフィーをきちんと取っていることも一因である。



もうお分かりですね。そう、開発推進部門とは近隣対策屋だったのです。近隣対策についてご存じない方に簡単にご説明しますと、要は高層建築に際して周辺住民に計画を説明する業務です。但し、実際にはマンションデベロッパーは、「近隣対策屋」と呼ばれる近隣対策請負業者に説明の代行を行わせるケースが多く、近隣対策屋の住民側の要望を聞き入れない態度と相俟って、住民側の不信感を増幅させる結果になっていることは、各地のマンション紛争についての記録をご覧いただければ一目瞭然です。

これまでのエントリでも何度か触れましたが、長谷工はマンション建設に特化したゼネコン(建築業者)です。長谷工の仕事は、一義的にはマンションを建築することだけであり、売り主は別に存在するのです(法政跡地についても、水面下では複数のデベロッパーと交渉していることは想像に難くありません)。但し、長谷工が単なるゼネコンと異なるのは、「土地情報とセットでマンション計画をデベロッパー(売り主)に持ち込み、近隣対策まで全て請け負う」点にあります。

マンションは立地が全てとも言われます。その物件情報を押さえているから、売り主側は長谷工の言うことを聞かざるを得なくなる。これが、通常ゼネコン側の方が力関係が弱い(建築費を叩かれる)マンション業界において、長谷工がスーパーゼネコンをしのぐ利益率を上げている「特命受注方式」であると、彼らは事ある毎に自画自賛しています。更には、周辺住民の怒りを真正面から受ける近隣対策まで全て請け負うというのですから、デベロッパーからしてみたら非常に便利な存在なのでしょう。

このビジネスモデルで、長谷工が倒産寸前から立ち直ったことは事実でしょう。しかし、その弊害は確実に長谷工が建て続けている劣悪マンションに苦しむ近隣住民が負わされており、その被害は今もなお拡がり続けているのです。

話を法政跡地のマンション計画に戻しましょう。説明会に出席しているご両人は、正にこの近隣対策を専門に行っている人たちということです。であれば、勝手に設計変更を住民と合意する権利などある訳ないですよね。いかに住民側の要望を聞き入れず、自社の利益を守り通したかが、彼らの人事評価の全てでしょうから。

しかし、前回の説明会では、一応住民側の要望を全て聞いた上で対応できること、できないことを明確にすると明言しました。近隣対策屋として、住民側の要望事項を取りまとめ、関連セクションに報告するところまでは行った訳です(そのまま報告しているかどうかは不明ですけど)。後は、少しでも長谷工という会社に、良心が残っていることに期待するしかありません。

もう、紛争をおこしてまで巨大マンションを建て続けていくようなやり方は、住宅が大量に余っているこの時代、早晩行き詰まることは目に見えています。そのことに一日も早く気付き、方針を転換する聡明さが長谷工(をはじめとする事業者たち)に備わっていることを願っています。
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第4回長谷工説明会

遅くなりましたが、28日の土曜日に開催された、長谷工主催の説明会の様子についてご報告させていただきます。説明会の開催ペースが速く、毎週のように貴重な時間を取られることに辟易としている面はあります。もう少し自分たちの都合ばかりでなく、住民側の要望に対してじっくりと検討を行った上で、まとめて回答するような形で説明会を開催することはできないのでしょうか?

さて、内容についてです。今回は、住民側の要望もあり、計画概要の説明は省略され、冒頭に前回出た住民側の質問・要望事項に対して長谷工が回答。その後、質疑応答に入るという流れとなりました。先ず、長谷工側から説明があった事項は、以下の4点です。

(1) 東棟の室外機をバルコニーから開放廊下側に移して欲しい(騒音等の対策)。
 →できない。バルコニー側から廊下まで配管を伸ばすと、冷房効率が落ちる。また、室外機の騒音は50dB程度だが、これが複数台稼働したからと言って騒音が倍になる訳ではない。

(2) 立体駐車場の騒音について。
 →現時点で設置する機械は確定していないが、当社が良く使用する東急パーキングの駐車場の場合、上昇時の騒音が64~69dB、起動・停止時の騒音が74dBとなっている。騒音対策として、3方に防音壁の設置を検討する。

(3) 風害対策について。
 →風害が予想される箇所に、常緑樹を中心とした植栽を検討する。

(4) 東側建物のセットバックについて(圧迫感の軽減)。
 →中庭を削って、その分東棟をセットバックして欲しいという要望であるが、建築基準法上、廊下側の部屋の居室表示の関係上、建物間の距離を7m以上とする必要があり、応じられない。



なお、圧迫感の関係で、人間の視野は縦に60度程度しかなく、隣地境界線からは5階部分以上は見えない(のでそれ以上の高さは圧迫感に関係ない)という説明がありましたが、論じるにも値しない子供の言い訳以下の内容ですので、ここでは深入りしません。学術的に意義の認められている形態率(=天空遮蔽率)を使用しないことの言い訳がこれですから、長谷工という企業の体質が良く分かります。

これに対して、住民側からは、特に申し入れをしたい事項として、以下の3点を要請しました(これ以外の細かい要望事項は、別途書面にて要請する)。

(1) 東側の圧迫感軽減のために、建物を(高さを下げるのが一番だが)少しでもセットバックして欲しい。

(2) 駐車場・駐輪場は、全て地下にして欲しい(騒音対策)。

(3) ボーリング調査が再開されているが、完全引渡を受ける9月までは、調査と言えども作業は行わないで欲しい。応じないのであれば、現地権者である法政に再度作業の許可を与えないよう、住民側から要請する。



(1)については、質疑応答の中で、具体的な数値として天空遮蔽率を30%以下とするような設計を検討して欲しいと要請されました。本ブログの中で検討した数値を基にした要請内容のようですので、検討結果が多少なりともお役に立てて光栄です。長谷工のお二人も、本ブログは定期的に見ている筈(訪問回数80回以上という長谷工社員もいます。遠藤課長か中村さんではないですか?)ですので、議論は同じ土俵上でできることと思います。

(2)については、11階から8階にプランを変更して採算が厳しくなっており、地下は極力減らしたいという説明がありましたが、明確な返答はありませんでした。

最後の(3)については、「何故ボーリング調査をしてはいけないのか」という押し問答がありましたが、長谷工は中断するとは言いませんでしたし、住民側は法政に抗議するといったきりとなりました。後は、法政側の対応次第と言えそうです。

その後の質疑応答で出た内容の中で、主要なものをご紹介しますと、

電波障害における障害の基準、具体的な対策等を教えて欲しい。
  →次回説明。

・北側の部屋にはリビングを持ってこないで欲しい。また、ルーフバルコニーも不可(北側の住戸は南側にリビングが設置されているケースが多く、カーテンも開けられなくなる)。
  →検討する。

・建物が25mギリギリであり、安全率を確保して欲しい。または、施工確度を保証して欲しい。
  →そんなに大きく精度が狂うようなことはない(必要なら事後調査もする)。



といったところでしょうか。最後の要請は、現在の長谷工-住民感の論点と無関係な気もします。25mを前提とした議論は時期尚早でしょう。

但し、長谷工物件の八王子市の「グレイスフォレシア多摩センター」では、真南に向いていることをアピールポイントとして販売したにも関わらず、販売後に「測量図の転記ミスによる誤りが判明」したと称して、当初の図面より約10度西側にずれていたことを公表するという荒技を炸裂させています(しかも、お詫び料一律20万円で話を済ませようとして更に住民の怒りを買うという後日談付)。この程度の設計・施工能力しかない会社ですから、懸念にも一定の理はあるかも知れません。

次回の説明会は、社内の検討に要する時間とお盆休みを考慮して、8月26日頃となる見通しです。このまま時間切れを主張して説明会を打ち切るようなことがないようにお願いしたいものです。まあ、その際は、斡旋・調停に移行する可能性も否定できないと思いますが… 少しは、長谷工が住民に対する誠意を見せた計画変更案を提示するようなことはあるのでしょうか? そうなれば、本ブログでも長谷工をきちんと賞賛しますよ(反対の場合は徹底的にこき下ろしますけど)。

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続・圧迫感を検証してみました

説明会の様子でもお伝えしましたが、長谷工は事前に予測された通り、圧迫感を数値化した形態率(=天空遮蔽率)を提示することはありませんでした(子供じみた「出さない理由」はちょっと想定外でしたけど…)。

とは言え、今後の長谷工との交渉において、具体的に何がどう良くなるのか、または悪くなるのかが、ある程度具体的なイメージできる状態で提示されないと、建築の素人がほとんどである住民側は理解できませんし、そもそも検討もできません。そこで、前回圧迫感を検証したプログラムを使って、いくつかのパターンで形態率の変化を計算してみました。今回は、その結果についてご報告させていただきます。下のグラフをご参照いただきながら、お読み下さい。

形態率の変化
(クリックで拡大)

先ずは、現状(法政校舎)の圧迫感の検証です。と言っても、当方に法政の正確な図面がある訳ではありませんので、多少の誤差は承知の上で、住宅地図の法政校舎の形状を元に、3次元モデルを作りました(衛星写真で見る限りは、概ね正確な形状をしていましたので、それ程の誤差はない筈です)。建物の高さも、4階建ての校舎は15m、体育館は10mと仮定しました。なお、体育館部分は東側の隣地境界線よりも道路側に張り出しており、この部分は誤差があります(と言うより、モデル作成ができずに途中までで計算を断念しています)。

このようにして求めた法政校舎の形態率は、グラフの茶色い線です。振幅が大きくなっていますが、これは、4階建てとはいえ隣地境界線ギリギリまで校舎が張り出しているためで、局所的に圧迫感が非常に大きくなっていることが見て取れます。

続いては、長谷工が建設を計画しているマンションによる圧迫感です。現在長谷工が提示している8階建て、隣地境界線から7.2mセットバックによる形態率は、グラフの青い線(何本か並んでいる一番上の線)です。一枚板のような形状(軍艦とも言う)ですので、建物に隣接するほとんど全ての箇所で高い圧迫感をもたらすことが一目瞭然です。特に、現状校舎が隣接している箇所は圧迫感が軽減されるものの、グラウンドに面している家の方々にとっては、圧迫感が急増することが見て取れます。

さて、このような圧迫感を軽減する方策はないものでしょうか。長谷工の計画を少しいじって、この点を検証してみました。先ずは、単純に東側の建物を7階建てに1階だけ削ってみました(黄色い線)。圧迫感は少し減少しますが、さほど効果は大きくありません。

次に、8階建てのまま、セットバックする距離を7.2mから道路側と同じ10mとしてみました(ピンクの線)。するとどうでしょう、高さを削るよりも圧迫感の軽減度合いは大きくなりました。圧迫感の軽減には、高さを削るよりも建物をセットバックさせる方が効果が高いことが分かります。

おまけとして、住民提案の地区計画が成立したケースとして、高さを15mに抑えて、セットバック距離を7.2m(水色の線)、10m(紫の線)としたケースも計算してみました。5階建て、10mセットバックなら、現在の法政校舎との比較においても、深刻な反対運動は起こらないで済む範囲内ではないかという気がしますが… 長谷工が善良な企業としての矜持を持ち合わせていれば、このような設計を行う可能性も十分あるのにと考えると、非常に残念です。そうなれば、もっと社会から尊敬される存在にもなると思うのですが。

最後に、長谷工に替わって販売計画を立ててみます。8階建てで209戸に対し、容積対象面積は17,441.04平米(約5,276坪)です。これを坪単価3百万円で販売すると仮定すると、総分譲収入は約158億円となります。これを209戸で割ると、平均分譲価格は7,573万円となり、まあ当たらずとも遠からずという感じではないでしょうか。

これを、5階建てに削る(現状の計画では153戸)代わりに、敷地をもう少し有効に活用することで平均分譲価格を約1千万円引き上げて85百万円とする。すると、総分譲収入は約130億円となり、従前の8割強の分譲収入は確保できます。もう少しプランを工夫して計画戸数を増やす、1戸当たりの専有面積を増やすなりすれば、十分8階建てのプランに替わる分譲計画を5階建てでも実現できると思うのですが…

圧迫感の問題も、既に見た通り、5階建てなら大幅に緩和できます。そのような計画なら、住民側も好意的に受け入れてくれる可能性は十分あると思います。マンション施工実績No.1を謳う長谷工さんのことですから、それ位の設計能力は十分にある筈でしょう。そうした設計にもチャレンジして、社会から尊敬される企業への転身を図ってみては如何ですか?

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第3回長谷工説明会

22日の日曜日に、長谷工主催の第3回説明会が開催されました(代表の方以外にとっては2回目ですが、長谷工の言い方に倣い、第3回と表記いたします)。その様子についてかいつまんでお伝えいたします。

前回の説明会の時点で、様々な図面等の追加資料を要請しましたが、会場入り口で今回手渡された資料は、電波障害図(前回スライド提示されたもの)と新築工事に係る工事工程表のみでした。この辺りから、都合の悪いことは一切説明しないという長谷工の態度が露骨に見え始めます。

基本的に、説明会の進行は、前回と同じスライドに基づいて計画の概要が説明されるという形で行われました。その中で、何点か前回住民側から要求された事項についての説明が追加されるという形でした。そのため、以下の内容も新たに説明された事項と質疑応答を含めた長谷工と住民側の遣り取りに限ってご説明させていただきます。

説明の冒頭、「11月着工のためには、8月末には住民側との協議を終了させ、実設計に入りたい。時間も限られているので、宜しくお願いしたい」と、いきなり説明会のデッドラインを設定し始め、当初の「納得がいくまで説明する」という掛け声は、どうやら長谷工・遠藤課長の頭の中からは雲散霧消してしまったようでした。ニワトリ並みの記憶力しか持ち合わせていない人物のようです。

先ず、手渡された数少ない資料の一つである電波障害図ですが、「武蔵野市中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」第2条第4号(関係住民)には、はっきりとこう書いてあります。

(4) 関係住民 次のア又はイに掲げる者をいう。
ア 中高層建築物の敷地境界線からその高さの2倍の水平距離の範囲内にある土地又は建築物に関して権利を有する者及び当該範囲内に居住する者(以下「近隣関係住民」という。)
イ 中高層建築物による電波障害の影響を著しく受けると認められる者



今回、本図面で電波障害による影響を受ける可能性があることが判明された方は、条例に基づく説明会の出席権があると思いますので、是非次回以降ご出席の上、直接その影響について問い質すことをお勧めします(本来こんなことは長谷工がやるべき事項です)。

電波障害図
(クリックで拡大)

また、工事工程表には、躯体工事が始まると、コンクリートミキサー車だけで月10回、50~80台/日が入るというものすごい数字が記載されており、「到底認められる台数ではない」、「1時間当たり5~8台になる。路上待機車両が発生しない訳がない」などの強い懸念が示されました。「東側の道路は一方通行で、老人の多い東側住人の生活道路であり、工事車両は一切通るな」なんていうちょっと無茶な要求まで飛び出していました。

この他、風害の説明では全方位からの風の予測結果が示されましたが、「地上2mで周囲の建物の影響も考慮したシミュレーション。これ以外のシミュレーションは当社ではやるつもりはない」という、到底住民側の要求する内容とはほど遠い説明で終わらせてしまい、ここでも「納得がいくまで説明する」という当初の掛け声は、あっさりと放棄されました。

今回、かなり議論になったポイントとして、駐車場の問題があります。一つは、武蔵野美大との隣地境界線沿いに配置された立体駐車場について、もう一つは、東側の(以前は公開空地だったところに設けられた)平面駐車場です。立体駐車場の騒音を懸念する声が上がると、「駐車場は地下式である」と図面のどこにも書いていない説明を突然始めました。図面にははっきり「3段ピット式駐車場」って書いてあるし、普通の常識ではこれが地下ピット式だとは読めないと思うのですが… まあ、そう言うんだから一応信じときましょう。平面式駐車場については、間に挟まれる形となる住宅の方の騒音被害を懸念する声が多数上がりました。どうせ削り代なんでしょうけど、よくもこれだけ根性のひん曲がった嫌がらせを考え付くものですね。

また、前回意見として出た中庭を削って、その分東側の建物を奥に引っ込めるという案については、廊下側の採光の問題からできないの一点張りでした。具体的な計算根拠を提示してもらわないことには、どうせまた嘘をついているんだろうと疑いたくなります。この辺は、次回以降の説明会で追求すべき事項ですね。

そして、東側の隣接住民の方々の圧迫感を検証するために形態率(説明会では「天空遮蔽率」と言っていました)の提示を要求していた点については、「当社では圧迫感を示す概念として天空遮蔽率というものを認めていない(ので出すつもりはない)」という意味不明な回答をしてきました。こちらの要求に対する答えになっていません。

まあ、長谷工として天空遮蔽率なんて概念、死んでも認める訳にはいかないのは良く分かりますよ。各地で耐え難い圧迫感をもたらすマンションばっかり建て続けているんですから。そんな概念を認めてしまったら、二度とあの劣悪設計の数々が行えなくなってしまいますものね。哀れな会社です。

最後に、付け足しのように「あくまで速報ベースだが、体育館の天井配管部分と煙突部分にアスベストが使用されていることが判明した」との説明がありました。杜撰な解体工事を許さぬよう、こちらもきっちりと監視する必要が増しそうです。

全体的な感想としては、「納得がいくまで説明会は何度でも行う」と言っていた当初の態度はさくっと撤回。自らの計画には一切変更を加えずに同じことの説明を繰り返すのみで、住民側の要求する資料についても、都合の悪い事実は全て「出さない」の一点張り。これで、住民側は何の「説明」を受けて、何を「理解」しろと言うのでしょう?

住民側は、終始一貫して「本当はこんな低層地域にマンションなど建てて欲しくはないが、建つのは仕方ないので、せめて周辺環境に配慮したものとして欲しい」という極めて正当な要求をしているだけです。それに引き替え、長谷工の身勝手さはどうでしょう? おそらく、このまま同じ説明を繰り返し(出せる資料だけ小出しに出し)、彼らが勝手に設定している期限(8月末頃)が迫ったことを理由に、当初から用意していた「削り代」を削った「住民側に配慮したプラン」を持ち出して、「これが当社としても皆さんの要求に応えたギリギリの線。これで何とか理解して欲しい」とでも言って、住民側を丸め込もうという狙いが見え見えです。

こんな態度では、着地点を見いだすことなど難しそうですね。彼らが勝手に設定した期限など知ったことではありません。住民側が要求している事項に対してきちんと回答するまで、説明会が終わることはないということを、長谷工は自覚すべきだと思います。もっとも、最後は一方的に説明会を打ち切るつもりかも知れませんが。その場合でも、「住民にはきちんと説明した」と市に報告するつもりですかね? 流石に考えが甘過ぎるのではないかと思いますけど…

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圧迫感を検証してみました

長谷工主催による3回目の住民説明会が22日(日)に予定されており、その場では前回の説明会で住民側が要請した電波障害、風害、圧迫感などの具体的なデータが開示される筈です(少なくとも前回の説明会では長谷工側が次回説明する旨を確約しましたし、2Hの会からも重ねて要請しているようです)。

しかし、今までの経緯からすると、必要なデータを十分に開示しない可能性が相当高いと思います。今日は、中でも東側の隣接地の圧迫感について、簡単に検証してみたいと思います。

以前のエントリ「条例によるマンション建設断念事例」にてご紹介した「千現1丁目の住環境を守る会」の方がExcelのマクロを使って、建物の圧迫感を表す「形態率(=天空遮蔽率)」を簡単に算出できるプログラムを発表されているのを見つけました(プログラムはこちらよりダウンロード。Vectorにもkeitai6という名前で登録されていました)。作者のmaswakeさん、ありがとうございます。

使い方は簡単。建物の形状を3次元の座標軸の数値で入力して、形態率を算出する視点を指定するだけです。下図は、管理人が入力した数値に基づく(東側から見た)長谷工マンションの形状です(数値は長谷工が説明会で配布した資料にほぼ基づいていますので、正確性に問題はない筈です。また、東側の「出部屋」は無視しました)。

3次元モデル
(クリックで拡大)

この3次元モデルに基づいて、具体的な形態率を算出してみました。視点は、東側の敷地境界線と建物の壁面までの距離(7.2m)後退させ、地上から1.5mの高さに設定しました。この視点の位置を建物の一番南側から徐々に北方向へと移動させていくと、形態率は次のように変化していきます。

建物南端からの距離形態率備考
0m17.4%一番南端
5m24.4% 
10m29.0% 
25m32.2% 
50m35.0%南側の平面駐車場に隣接(南側)する敷地
70m35.2%平面駐車場に挟まれた敷地
95m34.4%北側の平面駐車場と提供公園に挟まれた敷地
120m31.9%提供公園の真ん中あたり
127.75m19.5%一番北端


形態率(南端)
(0m地点、クリックで拡大)

形態率(真ん中)
(70m地点、クリックで拡大)

形態率(北端)
(127.75m地点、クリックで拡大)

どうです、圧迫感を感じる4%はおろか、受忍限度を超えるとされている8%をも軽く上回るこの数字の数々。しかも、センスのない長谷工設計のモノリス(一枚板)状のこのマンションは、端からすぐに形態率が上限値に近付くことが見て取れます。こんな数字、長谷工が正直に出してきますかね? 因みに、この分野の権威である武井正昭東京理科大学名誉教授の講演録の中に、国立マンションの例(大学通りの歩道の真ん中で算定したもの)が紹介されていますが、その形態率は32%となっています。東側隣地は、それを上回っている訳ですね(視点の取り方によって数値は変わってきますが、ここでは細かい議論は割愛します)。

なお、「仙台の住環境を考える」というサイト内の「(高層マンションによる日照被害・圧迫感等に関する)調査報告・意見書」の中に、「過去の判例でも昭和58年8月29日名地裁判決は、形態率19%の建物が受忍限度を超える圧迫感を与えることを認め損害賠償を命じています」との記載があり、下級審判例で損害賠償請求だけとはいえ、迷惑マンションの圧迫感を断罪した判決も存在することを明らかにしています(名古屋地裁昭和58年8月29日判決(判例時報1101号91頁))。

現状の法政校舎による形態率は、具体的な数値がないため、すぐに出すことはできませんが、それは長谷工にやらせれば良いでしょう。肝心なのは、これだけの具体的な数値に基づく明確な圧迫感を、長谷工にどのように認めさせ、また軽減させるのかということです。それに、この圧迫感は、単なる壁ではなく、夏になれば室外機から熱やら騒音やらを発する非常に迷惑な壁なのです。その点も十分考慮する必要があります。

取り敢えずは、週末の長谷工の説明会で、これだけの圧迫感をはじめとする具体的な数値に基づく迷惑マンションの被害度合いについて、長谷工がどのように説明する気なのか、お手並み拝見と行きましょう。是非皆さんの積極的なご参加をお願いします。

最後に、コメント欄でご紹介いただきました7月12日付河北新報の記事「8―14階取り壊して 仙台、隣接住民が訴訟で追加請求」をご紹介しておきます(以下はGoogleのキャッシュから拾いました)。

8―14階取り壊して 仙台、隣接住民が訴訟で追加請求

 仙台市宮城野区の高層マンション「シティハウス榴ケ岡」の南棟(19階)と東棟(14階)をめぐり、隣接マンションの住人19人が、建築主で販売元の住友不動産などに、南棟の14階以上と東棟全階の建設差し止めを求めた訴訟で、住人側は11日、東棟の8階以上の取り壊しを請求に追加した。

 南棟は昨年12月、東棟は今年3月に完成。完成物件の取り壊し請求は異例だが、住人側代理人の弁護士は「東棟による日照・圧迫感被害があまりにひどく、建築主のモラルを問うため取り壊しをあえて求める」と話している。被告側は「受忍限度を超える被害はない」などと主張している。

 追加請求では、冬至のころには住人らのマンション全体が午前8時ごろ東棟の日陰に入り、南棟の影響もあって午後3時ごろまで日が当たらなくなると指摘。さらに建物の圧迫感を示す「形態率」が、東棟の8階以上で受忍限度(8%)を大きく上回る35%超に達するとして「厳しい日照阻害と閉塞(へいそく)感で居住環境が破壊されている」と訴えている。

 形態率は、魚眼レンズで建物を真下から撮影した際に視野の中に建物が占める割合。建物が空を覆う度合いを示すことから、人が建物から感じる圧迫感の指標とされる。

2007年07月12日木曜日



マンション紛争に関わる全ての者が、「建築主のモラルを問うため取り壊しをあえて求める」運動をするのも良いかも知れませんね。それ位しないと、絶対に奴らは考えを変えませんよ。自浄作用など、およそ期待できない腐りきった連中ですから。

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迷惑マンションの圧迫感についての一考察

長谷工法政跡地マンションの概要が明らかになってくるに連れて、その周辺環境への深刻な影響がますます懸念される状況となっています。特に日照、風害、電波障害などの問題に加えて、敷地東側に隣接する住民の方々を中心に巨大建築物が周囲に与える威圧感は、決して看過できない重大な問題であることは、皆様ご承知の通りです。

今日は、そんな高層建築物の高さ規制の是非について、経済的なアプローチで分析したレポートを国土交通省が発表していましたので、かいつまんでご紹介したいと思います(レポートの詳細はこちら、概要はこちらを参照)。

レポートの概要については、日経BP社のKEN-Platzというサイト内の6月21日付の記事「【景観】建物の高さ制限のメリット・デメリットを貨幣換算、国交省が分析手法を公表」にまとめられています。以下、記事の内容をご紹介すると、

 高さ規制がどの程度のプラス・マイナスの影響を与えるか、貨幣換算して分析する――。中高層マンションなどの建設に伴う建築紛争の予防措置として、高さ規制などの景観規制を導入する自治体が相次いでいる。景観規制の導入は調和の取れた街並みの形成につながるなどのメリットがある半面、建築の自由度が狭まるなどデメリットもある。国土交通省は、こうした影響を数値化して評価する手法をまとめ、6月15日に公表した。

 公表したのは(1)通りや街区などの景観を対象に、建築物の形態や意匠、色彩などの制限によって生じる価値を分析する方法を記した「景観形成の経済的価値分析に関する検討報告書」、(2)個々の建築敷地を対象に、建築物の高さ制限がもたらす価値と損失を分析する手法を記した「建築物に対する景観規制の効果の分析手法について」――の二つの報告書だ。それぞれ具体的な分析例を示すとともに、手順や注意事項などを記した。「評価手法には限界がある。自治体が景観規制の導入について検討する際の一つの判断材料として役立ててほしい」(国交省市街地建築課)。

 景観規制を巡っては、政府の規制改革・民間開放推進会議が、景観規制の導入が容積率や建築物の高さなど都市空間を過度に抑制する恐れがあるとして、規制導入に伴う利益と損失を分析する手法の検討を課題に挙げていた。これを踏まえ、国交省は学識経験者で構成する委員会を設置し、研究を進めてきた。



というものです。ここから、高さ制限によるメリット・デメリットを数値化しようという試みであること、規制改革・民間開放推進会議の流れの中から出てきたものであること、が読み取れます。

実は、この点において、このレポートをご紹介するかどうかについては躊躇しました。と言いますのも、小泉政権の時に発足した規制改革・民間開放推進会議(旧・総合規制改革会議)は、規制緩和の名を借りた一部民間事業者への便宜供与の色彩が非常に濃いからで、現にこのレポートの元となった同会議の住宅・土地ワーキンググループの専門委員に名を連ねている福井秀夫・政策研究大学院大学教授(本レポートを発表した研究会の座長でもある)は、一連の規制緩和の流れの中で、徹底的に民間側におもねる発言を繰り広げていることが判明しています(この辺の話は今回の話題から逸れるので割愛しますが、ご興味をお持ちの方は是非とも島本慈子著「住宅喪失」をお読み下さい。この福井委員が、森委員(森ビル社長)と法制審議会・建物区分所有法部会に乗り込んで行くシーンは必読です)。

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にも関わらず、このレポートをご紹介するのは、それ以上にこのレポートの示唆するところに有益な部分があると判断したからです。レポート自体はかなり専門的な内容で、一般の方にお読みいただくにはちょっとつらい内容ですが、要は、絶対高さ制限の効果を、便益(=高さ規制による周辺地価の下落の防止)と費用(=高さ制限による対象地の収益還元地価の下落額)を比較した差額として表現し、プラスなら高さ制限の効能あり、マイナスなら高さ制限の効能なしと判断するものです。

費用-便益
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同レポートの結論をかいつまんでご紹介すると、小規模の敷地では高さ制限の経済的な導入意義は認められるが、大規模な敷地では規制導入の便益より費用が上回るため、導入の意義は(経済的な分析だけでは)認められないというものです。しかし、この結論はレポートを一読すればすぐ分かる通り、高層建築物の圧迫感による影響を意図的(?)に低く見せるため、東側と南側の空が遮られる部分の影響のみ考慮しているなど、(恣意的とまでは断定できないにせよ)便益を低く見せようとしているのではないかと思われる内容です。この辺り、先程の規制改革会議の「先に結論ありき」の影響を感じさせます。

しかし、ここで注目すべきは、この御用レポートですら、高さ24mを12~18mに引き下げた影響をシミュレートしており、武蔵野市の検討している25mなどという高さ規制は検討の対象にしていないという事実、そして、天空遮蔽率という明確な指標を元に地価の下落率を推計しているという事実です。おそらく、法政跡地のように南北に長い敷地では、東側の天空遮蔽率の数値は(本シミュレーションのように正方形の敷地と比較して)格段に大きくなりますし、結果的に地価の下落率も大きくなることが予想されます。武蔵野市は、何故地区計画原案を住民に提示するに際して、このような明快なシミュレーションを提示しなかったのでしょうか? 能力がないから? それはちょっと悲しすぎる話です。

明らかに、長谷工が得意とするような地域環境を無視する大規模開発は、既に時代遅れとなりつつあります。後は、事業者自体のモラル(=良心)と地方自治体の地域環境保全に対する意識次第です。前者におよそ期待できないことはこれまで何度も指摘してきた通りです。後は、武蔵野市の地域環境に対する意識が問われています。本レポートを参照にするかどうかはともかく、もっと住民側が納得できるような論理的な地区計画原案の説明を期待して止みません。

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長谷工の顧客軽視の実態

次回説明会まで暫く時間が空きますので、その間にいくつかのトピックについて考察していきたいと思っています。11日に開催された都市計画審議会などについても、その模様が分かればまたご報告します。

本ブログでも何度か紹介してきた武蔵野市公式HP内のコンテンツ「市長の活動日誌」ですが、都市計画審議会の様子が書かれていないかと思ってチェックしたところ、当日は邑上市長は出席されなかったようで記載がありませんでした。その代わり、5日の地区計画原案説明会の様子についての記載がありましたので、そちらをご紹介します。

7月5日(木) 幼稚園訪問
 午前中,私立の樫の実幼稚園とすみれ幼稚園を訪問しました。クラス単位の活動を中心とした保育と自由遊びを中心とした保育などそれぞれ工夫が凝らされていました。園児数の減少や園舎が狭いなどの課題もあるようですが,幼児教育に熱心に取り組まれていました。市としても今後も私立幼稚園への必要な支援を進めます。
 自転車等駐車対策協議会を開催しました。2年の任期による新たな協議会では,特に利用登録駐輪場の契約期間や駐輪料金の市民優先の考え方などについて議論します。自転車問題は,駐輪場不足や暴走自転車などの課題があり,その対策も必要ですが,一方で自転車が安全に走行できる環境づくりも進めていくべきです。市民の皆さんもルールを守って安全に自転車を利用してください。
 夜は,吉祥寺東町地区の地区計画原案の説明会。法政一高跡地のマンション問題に絡む地区計画原案については,市はさまざまな検討を踏まえて,高さ15mの区域を増やし,25mの区域を限定的に設定しています。新たな公園用地の確保も想定しており,ぜひ理解いただきたいと思います。



説明会は幼稚園訪問よりも重要度の低い話題と見え、いかにもあっさりとした記述です。先のエントリでもご紹介した市長の本音(長谷工の容積率を保護すべきと考え、法政跡地のみ25m規制とした)をきちんと書いていただかないと、何を理解すれば良いのかが分からないと思いますが…

さて、本日の主題ですが、木曜日の一部全国紙朝刊に一面広告が掲載されていたマンション「プレティナージュ御池東洞院」についてです。武蔵野・吉祥寺からは遠い話題ですが、長谷工問題を考える上で非常に示唆に富んだ案件ですので、ここにご紹介させていただきます。

「名鉄不動産×長谷工コーポレーション NEW BRAND "PRETINAGE" 第一弾」と銘打たれたこのマンション、正直コンセプトがどうのこうのという部分には一切興味がありません(いい加減、マンションデベロッパーの自画自賛振りには食傷気味なもので)。この物件で注目すべきはただ一つ、物件概要の記述のみです。物件概要中の「建築概要」の中にはこうあります(必要な部分のみ抜粋)。

地域・地区…商業地区・45m高度地区
構造・規模…鉄筋コンクリート造 地上14階
建築確認番号…第H18確認建築CIAS01537号(平成18年10月13日)、第H18確更建築CIAS00824号(平成19年3月7日)

何が問題なのかについて、勘の良い方なら既にお気付きになったかも知れません。それは、9月から京都市内において建築物の高さについて、大幅に規制が強化される(高さの最高限度を45→31mに引き下げ)ため、この物件は来年3月に竣工したとたんに建て替え不可の既存不適格になるということです。この事実は、例によって広告等には一切記載がありません。

長谷工を含む事業者の常套文句は、「規制は工事着工後に施行されたもので、建物は合法的に計画されたもの。それがその後の法改正で既存不適格になっても、我々事業者の責任ではない」ですが、平成18年4月19日付で京都市が発表している「新たな景観施策の展開について」をはじめとして、建築確認を取得している平成18年10月以前に高さ規制が導入されることは周知の事実となっていました。にも関わらず、建築を強行している訳ですから、これはもう確信犯としか言いようがありません。

これは何もこの物件に限った話ではなく、本ブログで以前にも採り上げた「深大寺レジデンス」(25m規制の中14階建てを強行。公式HP内に既存不適格に関する記載は一切なし)、小平市の「エクスアン一橋学園」(25m規制の中13階建て38mを強行。売り主の一社である総合地所のサイト内に、ご丁寧にも「ルネ竣工アルバム」としてその周辺から浮き上がった異様振りが紹介されています)など、建築紛争を起こした結果、高さ規制が導入された自治体で同じことを何度でも繰り返しています。

ここに、彼らが言うところの「顧客重視」はあるのでしょうか? 何十年後かの立て替えのことなど知ったことではないというスタンスかも知れませんが、そんな姿勢が企業として正しいのでしょうか? 住宅供給という仕事には少なからず公益性が伴います。そのような業務に従事する企業が、公益性を徹底的に無視して私権のみを最大限に主張する、これが正しい姿なのでしょうか?

話を京都に戻すと、9月から施行される高さ規制は膨大な既存不適格マンションを発生させます。にも関わらず、住環境と景観を保全するために規制を導入した京都市のスタンスは、(観光都市である点を割り引いても)十分賞賛に値するものではないでしょうか。ここでも、武蔵野市の駄目っぷりとの彼我の差異に落胆せずにはおられません。

最後に、余談となりますが、「プレティナージュ御池東洞院」の売り主である名鉄不動産は、地元東海地区以外に首都圏と関西圏でマンション分譲を手掛けていますが、その全てが長谷工物件(当然のごとく巨大マンション)です。このような長谷工に「おんぶにだっこ」のような状態でマンション事業を手掛ける企業が、反社会的企業・長谷工の悪行を結果的に助長しているのです。名鉄不動産には地元の名門企業・名鉄グループとしての格に傷が付く一方だということに、一日でも早く気付いて欲しいものですね。

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長谷工説明会

遅くなりましたが、日曜日に開催された長谷工主催による近隣住民向け説明会の様子をご報告させていただきます。

なお、当日は参加者の住所・氏名・電話番号の記入が求められていますので、管理人が当日出席したかどうかについては、個人の特定を避けるために明言いたしません(今後も同様にさせていただきますが、管理人が出席していない場合でも、出席者の報告を受けて記載しておりますので、内容の正確性については問題ないと思います)。

このような対応を採るのは、皆様お分かりかと思いますが、管理人は長谷工のようなマンション事業者を全く信用していないからです。平気で最初から削り代を含ませた事業計画を提示して、さも住民に配慮したような振りをする、当初に取り決めた工事協定を守らず、自分勝手に工事を進める等々、彼らのモラルの欠落振りは目に余るものがあります。真偽の程は定かではないにせよ、反対運動に携わる者の職場にまで圧力を掛けるといった話まで聞かれます。本ブログによる情報発信を維持するための措置としてご了承下さい。

さて、説明会の内容に移ります。先ず、事業計画の概要が、初めて長谷工から公式に住民向けに説明されました。以前の地下1階、地上11階建て34m(227戸)の計画から、地下1階、地上8階建て25m(209戸)に多少スケールダウンしていますが、容積率はほとんど変化しておらず、やはり当初提示された計画に削り代が含まれていたことを窺わせます。また、市の地区計画原案を遵守したというプランは、道路からは多少セットバックしているものの、最も被害が大きい東側の住戸からは4m強しか離れておらず、平面図を見ただけでその圧迫感に恐ろしさを覚える物となっています。下図は、屋根伏図に建物の階数に応じて当方にて色を付け(注)、それを現状の法政校舎の地図と重ねたものです。現状の法政校舎が4階建て(体育館は3階)であることを考えれば、この一枚板のような建物の圧迫感は容易に想像できることと思います。
(注)1階:水色、2階:黄緑、4~8階:黄色~オレンジ~赤へと変化

配棟図
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また、電波障害についての説明もあり、障害の及ぶ地域は北西の方角に遠く吉祥寺通りを越えて北町の方まで及ぶことが図示されました。この図面は配布されませんでしたので、詳しいエリアは現時点では不明です(但し、次回以降配布されるようです)。電波障害は、高層建築物の影響の中でも最も被害が広範囲に及びますので、早期の情報開示をお願いしたいところです(少し離れた地域の方でも、電波障害の影響を懸念する声が聞かれます)。

この他、風害の説明もありましたが、住民側からは良く分からないという声が多数上がりました。北側と南側からの風が多いので、そちらからのシミュレーションをした結果、風害はほとんど敷地内に限定されるというのが長谷工側の説明でしたが、ほとんど住民側は納得せず(理解できず?)、次回以降に東西からの風の影響をはじめとする、より詳しい説明をするということとなりました。

更に、工事についての説明も行われましたが、朝8時から夕方6時半までの工事は長過ぎるという声や、工事車両が東側の道路を通過するのは、通学路となっている関係上、絶対に認められないという厳しい意見が飛び交いました。

後は質疑応答となりましたが、長谷工の強引な事業の進め方などを批判する声も多く、また、上記説明に関連する事項も多かったので、それ以外の代表的なものをご紹介するに止めます。

・北側の建物を少し削って、バスレーンを設置して欲しい(女子大通りの渋滞緩和策)→都道なので難しい(意味不明)。

・無駄な中庭を削って、その分東側の建物を隣地境界線から離して欲しい→2棟が近付き過ぎると設計上の問題が生じるので難しい(詳細不詳)。

・東側の住民は100戸以上から覗かれるような形になる。何とか対策を講じて欲しい→具体的な方策についての明言なし。

中庭を削るという案は検討の余地があるようにも思えます。本ブログで再三批判している城砦型マンションと違い、法政跡地マンションは敷地が細長いため、中庭と言っても利用価値は低いと思います。これを削って住民側に配慮すれば、少しは計画も前に進むかも知れません(もっとも、ここも削り代だったりして…)。

と言う訳で、肝心なことはほとんど持ち越しとなってしまった感があります。取り敢えず、次回の説明会は2週間後を目処に日程が調整されるようです。少しでも住民側の意見が反映されるように、引き続き長谷工への説明を求めていきましょう。

なお、説明会ではあまり話題にならなかった解体工事に伴うアスベスト問題ですが、長谷工の劣悪振りを報道している記事(大阪HotNews)を見つけましたので、最後にご紹介させていただきます。皆さんが相手にしている事業者は、こんなに杜撰な会社だということを肝に銘じておいていただきたいと思います。

■ 除去工事で石綿飛散? 作業に不手際、住民ら激怒

 大阪府大東市諸福の旧満電倉庫の建物解体作業に伴うアスベスト(石綿)除去工事で、施工業者の長谷工コーポレーション関西(大阪市中央区)の作業手順の不手際から、アスベストが飛散した可能性があると、近隣住民の間で不安が広がっている。府もすでにこの状況を把握しており、作業過程で落ち度があったとして同社に対し行政指導を行った。三日夜に行われた住民集会では同社が出席して説明したが、近隣住民からは怒りの声が上がった。

 問題となっている解体工事は、マンション建設のため昨年十二月から行われ、一月二十五日にアスベストの完全撤去が完了するはずだった。しかし、同二十六日に住民が現場を視察したところ、まだアスベストらしきものが残っており、除去作業も真空掃除機を使用せずほうきで掃いていた。すでにアスベストを覆う養生シートは外され、窓も開いていたという。

 不安に思った住民が現場に残されたアスベストらしきほこりを採取して独自に検査をしたところ、アスベストと判明。近隣住民は「窓を開けるのが怖い」と不安の日々を過ごしている。

 この日の住民集会で、長谷工側は「作業の手順に不手際があった」ことは認めたが、「一番危険な作業はその時点では完了しており、アスベストらしき床に積もったほこりは最終清掃に除去すべきものであって、外部に影響はない」との説明に終始。

 また一月三十一日以降の現場周辺のアスベスト濃度の数値を示し、「飛散させたという状況はない」と理解を求めたが、住民側は「肝心な日付の数値がない」と猛反発。将来の健康被害への保障を求めた。長谷工側は「納得してもらえるように誠意を持って対応していきたい」と述べるのにとどまり、保障問題には言及しなかった。

 近隣住民は今後も話し合いを求め、同社の責任追及と将来の保障を強く求めて行く方針。

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地区計画原案説明会

本日、武蔵野市主催による地区計画原案の説明会が行われました。原案の概要については以前のエントリ「地区計画原案の縦覧と説明会」でもご紹介しておりますので、ここではそこから変更になった点のみご紹介いたしますと、

(1)高さ制限について、法政跡地東側敷地(本校舎)部分のみ25mで、後は全て15mとなった。
高さの最高限度
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(2)壁面の位置の制限が、15mまでは敷地境界線から一律4mセットバック、道路境界線のみ15mを越える部分は10mセットバックだったが、これに隣地境界線も15m超の部分に6mセットバックが追加された。
壁面位置
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の2点です。この他、2日付のエントリでご紹介した通り、マンションの外観シミュレーションCGに誤りがあったことが、お詫びと共に報告されました。市側の説明では、CGを作成するに際しての数値の入力ミスとのことですが、具体的な訂正内容は、

・西側の空地が3m狭かった(道路から建物が3m後退する)。
・建物が南側に10m(3スパン分)短かった(建物が南側に延びる)。
・東側の空地が5m広かった(隣地に建物が5m接近する)。
戸数チェック図
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と、お粗末な限りです(上図は協議会の方が作成したもので、市側からは口頭以外にこうした明確な説明はありませんでした)。しかし、静止画はどの方向からのものも配布されましたが、動画は修正後が有利になる西側(法政通り側)のみが紹介されるという、あまりにも見え見えの隠蔽工作をいきなり炸裂させました。しかも、「他の方向からの動画はないのか?」という市民の声に対して、「前回も見せなかったし今回も用意していない」という無責任な回答を返しました(これが嘘であることは、すぐに質疑応答でバレます)。

市側の説明に続いての質疑応答は、多岐に渡りました。主には、この後ご紹介する25mの根拠についての市の説明が意味不明であるという声、間違いだらけのシミュレーション結果を提示されたことに対する非難の声が中心でしたが、市側は「ご意見として承っておきます」と言ったきり回答なしだったり、特に回答もせず次の質問者を指すなど、住民側の質問に真摯に答えようとする姿勢はほとんど感じられませんでした。その中でも、特に印象に残った遣り取りをいくつかご紹介します。

(住民)25mの根拠を教えて欲しい。
(市側)60/200の法政跡地に共同住宅を建てた場合、市のシミュレーションによれば、容積率を消化できるプランが8階建て(25m)だった。
(住民)容積率が満たせなければ財産権の侵害などとは長谷工ですら言っておらず、容積率云々は市しか言っていない。国立訴訟の最高裁判決でも高さ制限条例の有効性は確定している。
(市側)回答なし。

(住民)なぜ法政跡地のみ25mなのか。
(市側)所有者(長谷工)の一定の理解が必要不可欠であり、市側の(前述のシミュレーション等の)根拠を基に地権者に当たっていった結果。
(住民)武蔵野美大は当初より地区計画に同意しており、15m案に賛成するのは当たり前。市のやり方は特定の業者に利益を与えており、いわば「ごね得」である。
邑上市長法政跡地以外は全て15mとされており、規制を強化したと理解して欲しい。また、地区計画策定時点で現に建築計画を有している者(長谷工)の容積率は保護すべきと考えた。国立の例は、長年景観を保護してきた結果。にもかかわらず建物は建ってしまい、私はあれは良い例だとは思っていない。

(住民)シミュレーションの動画が用意できないと言うが、市に行った際にパソコンで自由に動かせた。その結果、建物が長谷工の計画と相違していることに(住民が)気付いたのであり、気付かなければそのまま嘘をつき通したのではないか。
(市側)回答なし。

(住民)世田谷区をはじめとして、住環境を保護するために地区計画を策定している自治体で、高さ制限が25mなどというところはどこにもない(10~15mが中心)。世田谷区に問い合わせたところ、住環境を保全するためには容積率だけでなく、建物のボリュームを抑えることが必要だとの回答だった。
(市側)回答なし。

(住民)意見書を25日まで募集しているが、都市計画審議会は11日に開催される。本当に意見書を提出しても、都市計画審議会に意見書は紹介されるのか。
(市側)11日は中間審議であり、付議段階ではない。特に問題はないと考える。



なんか「回答なし」ばっかりになってしまいましたが、要は肝心なところは一切説明なく、「市の原案にご理解をいただきたい」で終わりでした。邑上市長の発言も「何だかな~」という感じです。もう少し建前でもいいから、市民への配慮はないものでしょうか? この方の政治家としての資質を、大いに疑ってしまいます。おざなりな説明会は、最後も質問者が多数手を挙げていたにもかかわらず、「お時間ですので」と一方的に市側が閉会を宣言してしまいました。これなら、「説明会は何回でも開く」と(一応)言っている長谷工の方がまだマシです(一応ほめ言葉ですから、良く肝に銘じといて下さいよ、長谷工さん)。

前にも書きましたが、市の原案に対しては意見書を提出することができます。皆さん、是非貴重な機会ですので市民の声をぶつけましょう。因みに、以下は質問が出なかった事項で、私が個人的に疑問に感じた点です。皆さんの質問事項に付け加えて下さって結構ですので、有効にご活用下さい。また、これ以外にも皆さんで共有したい意見等お持ちの方は、是非コメントを残していって下さい。管理人宛のメールでも結構です。

<管理人の疑問(公開質問)>
(1)地区計画で公園設置を明記しているが、用地取得できなかったら(長谷工は「前向きに検討する」としか言っていない)地区計画の扱いはどうなるのか。
(2)高さ15m超の部分のセットバックだが、道路境界線からは10mあるのに、より被害の深刻な隣地境界線からは6mしかセットバックしないのは矛盾している。

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彼我の差を思う~江東区を例に

長谷工の第2回(2Hの会の代表以外にとっては初めての)説明会の案内状が近隣住民に配布されました。内容は、日付以外は前回配布されたものと同一ですが、以前のエントリで指摘した間違いのうち、住所と条例名は修正されていました。以前にも書きましたが、間違いを指摘して修正したのですから、お礼くらい言って欲しいものです(もっとも、「主語がない」という指摘については、学校で「文章には主語が必要」という教育を受けなかったのか、相変わらずないままですけど)。

それはともかくとして、7月8日(日)18時から本宿コミセンで行われますので、2Hの範囲の対象者以外の方も入場できるのかは不明ですが、ご関心をお持ちの方は是非ご注目下さい。

さて、本日は7月2日付で公開された江東区作成による「マンション急増対策の現状と課題」を見て、マンション問題に対する江東区武蔵野市の対応のあまりの差異に愕然としてしまいましたので、その辺りをご紹介します。

江東区は、臨海地区の工場・倉庫跡地に次々と大規模マンションが建設され、児童の急増により地元の学校での生徒受入が困難になったことを、平成14年4月頃に江東区が公表し、話題となったことをご記憶の方も多いと思います。区側の対策として、マンションデベロッパーに建設中止、工事の延期、戸数の削減等の協力を申し入れ、受け入れた事業者もあったようです。

当然ながら、その中でも着工を強行する事業者は存在しており、中でもアーバネットコーポレーション(グランアジール南砂)、東急不動産(プライヴブルー東京)の2件は再三にわたる要請を無視して着工・販売を強行したことから、名指しで経緯説明に係る文書を公開されるに至っています(アーバネットについては、こちらの記事が参考になります。東急不動産については、Internet Archive上に「江東区の協力要請に応じないマンション事業計画に係る公表について」という公表文書が保存されています。文字化けする場合は、ブラウザの文字コードを「SHIFT JIS」にしてご覧下さい)。

ここでも、透けて見えるのは、徹底したデベロッパーサイドの近隣住民無視、購入者無視、利益至上主義という身勝手な企業姿勢です。東急不動産の江東区からの要請に対する回答文書の中には、「当社よりプレハブ校舎建設等の対応案を提案」した事実が書かれていますが、これについては要請文書の中にも「学校敷地から離れたところに普通教室又は特別教室を作ることは教育環境から考えて困難との結論に達し」た旨が理由と共に記載されており、そもそも「自分たちのために便宜を図れ」という身勝手な要請です(校庭へのプレハブ校舎建設も校庭が狭くなり、既存児童に著しい負担を強いるものです)。

更には、事業者に対して「(仮称)第二豊洲小学校の建設計画について、鋭意検討した結果、平成19年4月開校と」するので、「入居時期を平成19年3月と」して欲しいとまで配慮しているにも関わらず、協力要請を拒絶しています。購入者軽視もひどいものです。回答書の中には、「販売にあたっては、重要事項説明書に学区域が変更される可能性がある旨を記載し、購入予定者へ説明した上で販売」するとの説明があり、後は購入者の自己責任だと言わんばかりの態度を炸裂させています(この姿勢に対する批判、実際のセールストークとの乖離を指摘する声は、多数マンション掲示板に掲載されており、事業者の回答と現実との乖離は埋めがたいものがあります)。

ここで、我らが長谷工はどうなのかと思われた方、ご安心下さい。当然、きっちりと絡んでいます。実は、東急不動産の「プライヴブルー東京」は(隣の東京建物の「東京フロントコート」も)長谷工の施工物件です。ここで、長谷工が単に施工しただけではなく、彼らが自慢げに誇示する「特命受注」により、実質的な事業遂行主体として深く関与していたであろうことは想像に難くありません。まあ、東急不動産としては、長谷工なんぞに付き合った代償として仕方のない出来事でしょうし、東京建物と違って着工延期を拒否した以上、同罪と言っても過言ではないでしょうけど… 本当に、長谷工とその仲間たちは、どこまで行っても問題しか起こさない腐り切った存在ですね。

皆さんは、このマンションデベロッパーとの軋轢が生じることを承知の上で、地域住民の居住環境を守るために尽力した江東区と、事業者と口裏を合わせていると思われても仕方のないような武蔵野市の腰の引け具合と、どちらを行政として望ましい態度と考えますか? 江東区の対応がベストなものだったかはともかく、既存住民と新規住民のバランスを取るために、事業者にも一定の配慮を求めるという姿勢は、行政のあり方として十分首肯し得るものだと思うのですが…

別に、法政跡地のマンションで、同様の学校受入の問題が発生するかどうかを問題にしたい訳ではありません(但し、近隣の幼稚園は既に受入のキャパシティには乏しいという話も聞きます)。ここまで地域住民のことを考えた指導なり要請なりを、本当に長谷工に対して(三鷹ツインタワーであれば野村不動産等)、武蔵野市は行ったのかという疑問が尽きないだけです。今からでも、武蔵野市が市民の立場に立って活動するよう、方向転換することを心から期待して止みません。

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投書をいただきました

いよいよ法政跡地問題も動きが活発になってきて、関係当事者の動きも慌ただしさが増してきました。一方的に権利を侵害されて迷惑を被っている近隣住民の方々にとっては、迷惑以外の何者でもありませんが、この先何十年と残るであろう迷惑マンションによる周辺環境への悪影響を、少しでも少なくするべく引き続き活動を続けていきましょう。本ブログも、徹底的に長谷工を糾弾し続ける所存です。

さて、さる方からメールを頂戴しました。その中に、「だんごう三兄弟」というマンガを添付いただいておりましたので、ご紹介させていただきます。ちょっと風刺の効いた内容ですが、心にやましいところのない当事者の皆さんでしたら、目くじらを立てて怒ることまではない程度の内容だと思いますので、そのまま掲載させていただきます。7月5日(木)午後7時からの本宿小学校で行われる、地区計画原案についての市主催の説明会への皆さんの出席も呼びかけておられますので、是非この問題にご関心をお持ちの方は出席いただき、武蔵野市政の真の姿をとくとご覧いただければと思います。

だんごう三兄弟
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また、6月25日付で地区計画原案の対象となるエリアの住民だけに送付された市原案説明会のお知らせも頂戴しました。以前の市の説明会における予想されるマンションのシミュレーション図が、(意図的かどうかはともかく)周辺家屋と比較して小さく描かれていたり、建物の南側が一部省略されていたりで、結果として圧迫感を少なく見せていたことが市自らの訂正で判明しています(図面の掲載は、東京デジタルマップのコピーライト表示がこれでもかと記載されていますので、ここでは控えさせていただきます)。5日の説明会は、この話題でも盛り上がるかも知れませんね。

最後に、6月14日付のエントリでもご紹介しました通り、本日から市の原案に対して意見書を提出することができます。協議会でお配りしている意見書フォームをアップしておきますので、是非ご活用下さい。できれば、7月11日に開催される第1回都市計画審議会に住民の声を届けるために、この日までに届くように出していただけると幸いです。8日までなら、地区計画協議会の方が取りまとめて提出していただけるようですので、そちらもご活用下さい。

意見書
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