今日（7月29日）、また一社マンションデベロッパーが倒産しました。その名はマツヤハウジング。「エム・ブランド」ブランド（ややこしい…）のマンションを展開する中堅デベロッパーです。

以前より、本ブログに「マツヤハウジング+倒産」というキーワード検索で飛んでくる方が結構おり、個人的には注目銘柄だったのですが、ここ数日は同キーワードでの訪問が激増し、しかも某メガバンクからのアクセスも増加するとあっては「その時近し」を感じざるを得ませんでしたが、一応未確認情報なので公表は控えておりました。結構アクセス解析は様々なことを教えてくれるものです。

さて、マツヤハウジングです。例によって、帝国データバンクの大型倒産速報「マンション分譲　マツヤハウジング株式会社　民事再生法の適用を申請　負債279億円」によりますと、

　マツヤハウジング（株）（資本金１４億９６９６万円、品川区南大井６−２６−２、代表久保棟男氏、従業員１０２名）は、７月２９日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した（中略）。

　当社は、１９７５年（昭和５０年）１月創業、７６年（昭和５１年）４月に法人改組されたマンション分譲業者。東京・城南地区を中心に２３区内、神奈川県を商圏とし、従前は不動産仲介が主体であったが、その後は売買事業に注力。ワンルームマンション「ハイタウンマンション」「ベルサイユマンション」、シングル向けの「シティオ」「リシェ」、ファミリータイプの「ガーデンホーム」「グレイスガーデン」などのオリジナルブランドを展開し、２００４年２月には伊田テクノス（株）（埼玉県東松山市、ＪＡＳＤＡＱ上場）の出資を受け（持分法適用子会社）、２００５年３月期には年売上高約９７億８６００万円を計上。その後も新築マンションの販売が好調に推移、城南エリアではトップクラスの販売実績を有し、近年では不動産流動化事業にも参入、２００８年３月期には、「エム・ブランド」にブランド名を統一し、年売上高は約２３５億９８００万円にまで伸長していた。

　しかし、急速な不動産市況の悪化に起因した販売価格の下落、エンドユーザーの消費マインドの低下などに加え、買い取りを予定していたファンドの撤退などもあり販売不振が深刻化。損切り販売を実施したことで営業欠損計上を余儀なくされ、これにより、主要株主の伊田テクノスが当社に対して持分法投資損失を計上するなど信用が悪化していた。資金繰りが悪化するなか、資本政策による立て直しを模索していたが結実せず、７月末の手形決済のメドが立たず、今回の措置となった（後略）。

また不動産流動化ですか…　安直に金儲けに走ったツケはあまりにも大きかったようですね。この後も、不動産流動化事業比率の高い業者の倒産は続きそうです。

ところで、そんなマツヤハウジングの施工業者はどこなのでしょう。本ブログ的には気になるところです。そして、ここで敢えて採り上げる以上、その結論はお約束とも言えるでしょう。本日現在、同社のHP内の分譲物件一覧に掲載されている7物件の施工業者は以下の通りです。

エム・ブランド八千代緑が丘（総戸数109戸）…施工：長谷工コーポレーション
エム・ブランド鶴見（総戸数25戸）…施工：合田工務店
エム・ブランド川崎（総戸数129戸）…施工：長谷工コーポレーション
エム・ブランド亀戸（総戸数78戸）…施工：川田工業
エム・ブランド亀有（総戸数31戸）…施工：本間組東京支店
エム・ブランド越谷（総戸数209戸）…施工：長谷工コーポレーション
エム・ブランド岩国（総戸数27戸）…施工：土屋組中国支店

例によって、100戸を超える大型物件は全て長谷工。長谷工比率は7分の3（長谷工エリア外の岩国を除けば半分）と、かなりの忠犬振りを示しています。そして、最大規模の越谷物件は、2月7日竣工済でまだ第3期の販売途中というダメっぷり。長谷工様のお力はかくも強力です。

近藤産業、ゼファー、そしてマツヤハウジング。これだけ続けば、もはや偶然とはとても言えないでしょう。この事実を踏まえて、長谷工の忠犬達に今一度問いかけたい気持ちです。「長谷工との付き合い止めますか、それとも会社止めますか」と。

前回のエントリの更新以降、アクセスが急増しました。それらアクセスには明確な特徴があります。特定の検索キーワードからのアクセスが以上に多いのです。

もちろんそれは、「六会コンクリート+長谷工」に他なりません。しかも、全く同じキーワードで1日に何人もアクセスして来る。このキーワードが持つ意味に着目する人が如何に多いかが分かろうというものです。

そのことは、長谷工社員にとっても全く同様のようです。毎日、長谷工社内からこのキーワード検索で複数の社員が本ブログにアクセスして来ます。長谷工の社員は、一体何が知りたいんでしょうね。

そんな中、昨日から新たにアクセスが急増するキーワードがまた一つ追加されました。それは、18日の金曜日に民事再生法の適用を申請したマンションデベロッパー・ゼファーに関する検索キーワードです。これには色々とバリエーションがありますが、中には「長谷工+ゼファー」なんてのも…　因みにこれは、長谷工社内からのアクセスです。

帝国データバンクの大型倒産速報「株式会社ゼファー　民事再生法の適用を申請　負債949億4800万円」によると

　（株）ゼファー（資本金134億4337万8674円、中央区日本橋浜町3-3-2、代表飯岡隆夫氏、従業員198名）は、7月18日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた（中略）。

　当社は、1994年（平成6年）2月に（株）和幸開発の商号で設立されたマンション分譲会社。東京、千葉、埼玉、神奈川を主要エリアとしていたが、近時は地方都市での展開も積極的に展開していた。96年8月に、大手冷凍食品メーカーの加ト吉およびその関連会社からの出資を得て、実質的に同社の子会社となり、現商号となった。2000年7月に店頭上場、2001年12月に東証2部上場、2004年11月には東証1部に上場し、業容を拡大していた。

　しかし、2005年3月に関連会社（持分法適用外）の（株）ホテルシステム研究所（福岡市）が東京地裁に民事再生手続開始を申請（その後破産）。2005年9月にはＳＢＩホールディングス（株）（東証1部）との資本提携によって、ＳＢＩグループが筆頭株主となっていた。2006年1月には、近藤産業（株）（大阪市）の株式50％を取得して子会社化し、同年11月には連結子会社としていた。この間、不動産ブームの追い風もあって業績は急拡大、2007年3月期の年売上高は約1099億600万円を計上していた。

　ところが、昨年後半からの不動産市況の急激な冷え込みから、物件の売却が滞るなどしたことで、2008年3月期は年売上高約810億5200万円にとどまっていたうえ、今年5月には近藤産業（株）が自己破産を申請したことで関係会社整理損約142億6400万円を計上、大幅な最終赤字を余儀なくされ、当社への信用不安が再燃するなど動向が注目されていた（後略）。

とのこと。ゼファーについては、本ブログでも「マンションデベロッパーのモラル〜ゼファー編」、「長谷工に関わる者の末路〜近藤産業を例に」などで取上済ですが、予定通りきっちりと倒産に至ったようです。今か今かと待っていたので、全く以外感はありませんでしたが、事情をよく知らない方からすれば「マンション業界はそこまで不況なのか」という思いを強くさせるニュースかも知れませんね。

さて、上記のエントリで言及したゼファーによる石垣島のリゾート開発についてですが、このろくでもない会社はまだ諦めずに事業化しようとしているようです。しかし、流石にこのご時世、分譲による売り切りでは捌き切れないと見たのか、コンドミニアム形式に変更したとのこと。八重山毎日オンラインの6月6日付記事「ゼファー社開発計画を大幅に変更　分譲宅地からコンドミニアムへ」によると

元名蔵の約8ヘクタールで計画されている「名蔵宅地開発」(仮称)で、開発業者の(株)ゼファー(本社・東京)は、計画内容を変更したことが5日までにわかった。昨年8月21日の住民説明会で示した127区画の宅地を17棟のコンドミニアムに変更し、緑地エリアを増やす内容。詳細について同社は「住民説明会で説明したい」と話し、近く隣接住民を対象にした説明会を開催したい意向だ。

同社の土地利用計画図によると、敷地7万9858平方メートルに2階建てコンドミニアム計17棟、レストランを完備した共用棟や屋外プール、駐車場などの共用施設ゾーンを予定。計画地内の小山2カ所、古墓を保存するほか、緑地用地の割合を約68%に増やした。緑地用地は、同社が前回案の約13%から大幅に拡大した。
　当初は分譲宅地という位置づけだったが、今回の変更案はコンドミニアムという賃貸型リゾートマンションのような形態。同社が恩納村で展開予定の「コンド・ホテルズ」では、客室を区分所有権として分譲し所有者は利用しない期間を客室として運用できるシステムとなっているが、同社は名蔵宅地開発の運営方法などについて説明会で詳細を伝えるとしている。
　一方、隣接の元名蔵部落会では前回の説明会をボイコットした経緯があり、今回の案についても「全体を一つのものとして考えると前回の趣旨と同じ」として反対する声が挙がっている。

この計画変更の是非については判断する術を持ちませんが、この計画変更が環境に配慮した自主的なものでは決してないこと、そしていくら緑地エリアを増やそうが、開発による環境破壊は不可避であること、だけは明白でしょう。経営破綻とともに、こうした乱開発もお蔵入りとして欲しいものです。

それにしても、これでいよいよマンションデベロッパーの淘汰に向けた動きは加速していくことが予想されます。聞くところによると、マンションPJに資金を付けている銀行が期限の延長を一切認めないため、完成在庫を大量に抱えてゼネコンへの支払いが滞り、日増しに資金繰りが悪化しているデベロッパーがゴロゴロしている様子。銀行も、もうちょっとうまく売れる物件とそうでない物件を見極めて軟着陸を目指せばいいと思うのですが、そこは横並び大好きな銀行のことですから、一律デベロッパーには厳しい対応を採っているのでしょう。

残念ながら、いくら今あるデベロッパーを潰しても、残党どもがモグラたたきのように新しい会社を作って事業を始めますので、環境破壊型デベロッパーを根絶やしにすることはできないと思われます。しかし、最早マンションを大量に供給しても市場が吸収できるという時代は終わりを告げましたので、この業界に春が来ることはもう決してないでしょう。首都圏でも、賃貸住宅の空室率が10%を大幅に上回るほど住宅が余っているご時世に、大量供給を続けていけば結末はどうなるかなど、誰の目にも明らかだと思うのですが…　欲の皮が突っ張った不動産業界の方だけはそれが分からないようです。

デベロッパー淘汰の動きは、どれ位の大手までを巻き込んでいくのでしょう。今後の動きには要注目です。しかし、この淘汰の流れの本丸は、マンション市況を一社で完膚無きまでに破壊した、どうしようもない某マンション専業ゼネコンしかあり得ないでしょう。地域環境への影響など一顧だにせず、ひたすらボリュームだけを追求する。付和雷同型の存在意義のないデベロッパーが多数存在することに目を付け、そいつらに金だけ出させて実際の事業は全て自社で手掛ける。こうした最低のビジネスモデルも終焉の時を迎えつつあります。おとなしく、さっさと再度の経営破綻を迎えて欲しいものですね、長谷工さん。

耐震偽装以降、建設業界に対する信頼は地に墜ちたままですが、それにとどめを刺すような問題が勃発しました。今度の問題は、神奈川県藤沢市の六会コンクリートが、生コンにJIS規格で認められていない溶融スラグ（注）を混ぜた製品を出荷していたというもので、問題の生コンを納入した物件が同県内に196物件あり、昨年12月から今年3月にかけ納入した8物件（マンション7件、工場1件）でポップアウト現象（コンクリートの表面部分が、コンクリート内部の膨張圧により部分的に飛び出し、剥がれてくる現象）が生じている、とのことです。

溶解スラグ自体は、ごみなど廃棄物の焼却灰を溶かして固化させた粒状のリサイクル資材で、側溝やアスファルトなどに骨材としての使用はJIS規格で認められています。しかし、生コンや柱などの主要構造部分に用いるのは建築基準法違反です。1立方メートル当たりの原価は、砂に比べて100円ほど安いそうで、同社の小金井社長は記者会見で「砂など素材の高騰に苦しんでいたため、JIS規格違反であることを知りながら違反を続けていた」と発言しています。

もちろん、この六会コンクリートの行為は断じて許されるものではありませんし、原料高騰に苦しむ中でも安定した製品出荷をしている他の業者からすれば、迷惑千万でしょう。しかし、こうした不心得な事業者が現れる背景には、建設業界が抱える本質的な問題が見え隠れしているように思われてなりません。

それは、一言で言えば「過剰なまでのコストカット要求」です。耐震偽装問題にしても、その本質は「過剰なコスト削減要求に対して、鉄筋を削減しても耐震基準を充足しているかのように構造計算書を偽装した」ことにありました。今回の問題も、その本質は何ら耐震偽装問題と変わるところはなく、問題は（チェックが難しいという点において）更に根深いように思えます。

重層的な請負体質により、末端に行けば行くほど過剰なコストカット要求に苦しめられる業界体質が、今回の問題の引き金となっているのではないでしょうか。そして、そのような重層的請負体質の頂点に君臨するのが、いわゆる「ゼネコン」です。ゼネコンはGeneral Contractorの略で「総合請負業」のことです。間違っても「Constructor（建設業者）」ではありません。ゼネコン自体には、施工能力・ノウハウなど全くなく、あくまでも施工能力・ノウハウは彼らが言うところの「協力業者」が持っているものです。これが、よく言われる「ゼネコン不要論」の根拠であり、日本の建築の高コスト体質の根源です。本来、きちんと原材料に行き渡るべき建築費が、途中のこのような不要な業者にピンハネされている。それが一連の建築偽装問題の本質でしょう。いくら上っ面の法改正をしたところで、ゼネコン問題を放置したままでは実効性は限りなく薄いと考えます。

話を六会コンクリート問題に戻します。現時点で、六会コンクリートの生コンを使用していることが判明しているマンションは、以下の通りです。

グランドメゾン東戸塚（売主：積水ハウス）、 施工：長谷工コーポレーション
ブリリアアーブリオ戸塚（売主：東京建物・東電不動産）、施工： 淺沼組
サンクタス戸塚（売主：オリックス）、 施工：大洋建設
レーベンハイム鎌倉マナーハウス（売主：タカラレーベン）、施工：熊谷組
プラウド藤沢イースト・ウェスト（売主：野村不動産）、 施工：淺沼組
パークホームズ大船（売主：三井不動産）、 施工：三井住友建設
ヴェレーナ湘南海岸（売主：日本綜合地所）、 施工：長谷工コーポレーション
グレーシアステイツいずみ野（売主：相鉄不動産）、 施工：五洋建設
グレーシアパーク藤沢善行（売主：相鉄不動産）、長谷工コーポレーション
レクセル藤沢（売主：扶桑レクセル）、施工：東海興業
ヴェレーナ戸塚（売主：日本綜合地所）、 施工：長谷工コーポレーション

一瞥していただければお分かりの通り、施工業者にはある特徴があります。それはもちろん、11物件中4物件と長谷工が突出した存在感を示していることに他なりません。この場合、デベロッパーはどこから生コンを仕入れているかなど知る由もありませんから純粋な被害者と言えるかも知れませんが、ゼネコンはそうはいかないでしょう。

この問題に対して、ゼネコンは建材商社経由で生コンを仕入れており、建材商社が生コン協会と話し合って仕入れ先が決まるという護送船団まがいの共同販売形態が未だに採られているため、ゼネコンも被害者であるとゼネコンを擁護する声が聞かれます。しかし、その程度の管理能力しかなくて、一体何のための「総合請負」なのでしょうか？　ゼネコンは、自らが手掛ける製品の原材料の品質すら、全く管理できないということなのでしょうか？

更に、上記の物件リストには、いわゆるスーパーゼネコンは一社も登場してこないことはどう説明するのでしょうか？　単なる偶然、または今後名前が挙がってくるのかも知れませんが、過剰なデベロッパー側の施工請負価格の引き下げ圧力に屈した二流ゼネコンが、少しでも安い資材を使用した結果が、一連の偽装問題ではないかと考える方が、現段階では自然ではないでしょうか。

とすれば、長谷工の責任は更に重いでしょう。何故なら、長谷工の請負価格は直床、二重壁の安普請仕様にも関わらず、他社より低いどころか、むしろスーパーゼネコン並に高いのですから。その理由が土地情報持ち込みによる「特命受注」にあることは再三本ブログでも言及してきましたが、それだけの工事代金を貰っておきながら、使用する資材は二級品とは…　自らの利益以外には何ら関心はなく、住まいを造るという発想は皆無であることがはっきりと出ています。

ゼネコンは、大規模物件用に日本に数社しかいらないでしょう。そして、二流ゼネコンは淘汰されるべきで、どこが真っ先に淘汰されるべきか、この生コン偽装問題がはっきりと指し示している気がしてなりません。

既に夜のニュースなどでも報道されていましたのでご存じの方も多いかと思いますが、今日の午後2時頃、名古屋市東区の工事現場で杭（くい）打ち機が横転する事故がありました。事件のあらましは以下の通りです（中日新聞の夕刊より）。

くい打ち機横転、専門学校生けが　名古屋

2008年5月28日 夕刊

　２８日午前８時半ごろ、名古屋市東区葵１のビル新築工事現場で、移動中のくい打ち機（高さ２２メートル、重さ６０トン）が横転し、現場西側の歩道（幅６メートル）をふさいだ。先端部分が、通りかかった中国人の女子専門学校生（２５）の自転車の前輪部を直撃し、専門学校生は右足を打つ軽いけがをした。
　東署や工事関係者によると、くい打ち機は自走式。午前８時半から作業を始め、オペレーターの男性（５５）が現場内を移動させていたところ、突然バランスが崩れて倒れ、くい打ち機は現場を囲む高さ３メートルのトタン塀を押し倒して歩道をふさいだ。当時は約２０人の作業員がいた。
　専門学校生は日本語学校に行く途中。自転車は前輪が完全につぶれていた。歩道に駐輪中の自転車も複数台が押しつぶされたり下敷きになったりした。
　当時は朝の通勤、通学時間帯で人通りが多く、一歩間違えば惨事になりかねなかった。現場近くの和菓子店の男性従業員（３３）は「大きな交通事故のような音がした。けが人が１人だったのは奇跡だ」と話した。飲食店に勤める男性は「街中で人通りが多い場所での工事。こんな事故はあってはならない」と怒りの表情を浮かべた。

最後の男性のコメントは、ここ吉祥寺東町の法政跡地マンションにそのまま使いたい位、素直な周辺住民の気持ちを言い表していますね。この他、（いつまで見られるのかは分かりませんが）フジテレビやNHKのサイトでは動画も見ることができます。

以前のエントリで、クレーン車横転の危険性を指摘していましたが、杭打ち機はノーマークでした。けがをした専門学校生は「くい打ち機が直接、自転車にあたった」と話しているそうですので、ほんの少しタイミングが狂えば死亡事故になっていたところです。軽いけがで済んだのが本当に不幸中の幸いでした。因みに、この事故を起こしたのは竹中工務店です。長谷工ではありませんので、念のため。

ここで、杭打ち機の横転事故は珍しいのかと少し調べてみると、やっぱり結構起きているんですね、例によって。昨年7月の大阪市天王寺区のマンション工事現場での事故の様子は、

クレーン車横転 ... アームが車直撃、１人けが　大阪

7月26日　毎日新聞

　26日午後３時20分ごろ、大阪市天王寺区空清町のマンション建設工事現場で、コンクリート柱のくい打ち作業をしていた「豊川基礎」のクレーン車 (高さ 21m、重さ 35t)＝山藤登運転手 (37) ＝が横転し、アーム部分が工事現場わきの道路に停車中のワゴン型普通乗用車のボンネットに激突した。
　車内にいた建設作業員の男性 (37) が軽傷。
　府警天王寺署はクレーン車の横転を防ぐ措置をしていたかなど、業務上過失傷害容疑で捜査している。
　調べでは、クレーン車はコンクリート柱のくい (長さ 13m、直径 60cm) をつり上げ、車体部分を回転させて、打ち込む場所に移動させた直後、北側に向かって倒れた。
　クレーン車の山藤運転手は「作業中にバランスを崩し、倒れた」と話している。　現場では計６人が作業していたが、他にけが人はなかった。けがをした男性は車内の運転席で休憩中だった。

とのこと。なお、横転している杭打ち機の写真をこちらのasahi.comで見ることができます。

この他、少し古いですが、日経コンストラクション2002年3月22日号には、

杭打ち機が横転して民家を直撃、神奈川県の地盤改良工事で

2002/03/15
　
　3月11日午前9時20分ごろ，神奈川県横浜市栄区長尾台町の柏尾川の河川内で，作業中の杭打ち機が転倒。リーダーの先端が対岸の民家を直撃した。この事故で，杭打ち機のオペレーターが左足に軽傷を負った。直撃を受けた民家は一部が壊れたが，住人は不在で難を逃れた。
　事故が起きたのは，神奈川県横浜治水事務所が発注した地盤改良工事の現場。信友建設（本社，横浜市）が元請け会社として施工している。栄警察署や横浜西労働基準監督署の調べによると，現場では事故当時，杭打ち機のベースマシンである移動式クレーンの補助フックを使い，河川内に仮設構台を組み立てていた。
　河川内に仮置きしたH形鋼を補助フックで吊り上げようとしたところ，ほかのH形鋼に引っかかった。H形鋼の運搬には別のクレーンを使い，杭打ち機はH形鋼を建て込む穴の掘削だけに使う予定だったという。
　杭打ち機は，二次下請け会社の西村産業（本社，東京都墨田区）のオペレーターが操縦していた。

という事故も紹介されています。法政跡地では未だに始まらない杭打ち作業ですが、今後の長谷工の動きは十分に監視しておく必要がありそうです。

なお、上2つの事故の共通点として、杭打ち機が「自走式」だということが挙げられます。長谷工が法政跡地マンションの工事で使用しようとしているのも、「自走式」のクレーン車です。こうした自走式の重機の安全性に問題はないのでしょうか？

工事現場のクレーンと言えば、タワークレーンをよく見かけます。しかも、高層・超高層ビルの建築現場だけでなく、中層階のマンション建設現場でも、建築物の外部に仮設する（外部建て）タワークレーンを見ることが多いような気がします（と言うか、移動式クレーンを使ってマンション造っている現場をあまり見たことないような気がします。気のせいでしょうか？）。

安全性確保のためにも、長谷工にタワークレーンへ切り替えさせるというのも一法かも知れません。まあどうせ、長谷工の回答が「コスト面から難しい」なのは、聞く前から分かり切ってますけどね。幾多の実例が示す通り、安全性よりコスト削減を優先する企業体質ですから。

5月31日追記
タワークレーンなら安全なのかと思っていたら、こんな例もありました。建設業界にはびこる手抜き体質の前には、安全という言葉はどこを探しても見つからないようです。近隣住民は、一体どうやって安全を確保すれば良いのでしょうか。ひたすら我慢するしかないとすれば、やはり日本は土建体質から脱却できない後進国だということなのかも知れません。

マンション工事現場のタワークレーンが住宅を直撃

2002/02/01

　1月23日午前11時40分ごろ，大阪市天王寺区大道2丁目のマンション建設工事現場でタワークレーンが転倒。市道を走行中のトラックを下敷きにしたうえ，アームが市道の反対側にある市営住宅を直撃した。クレーンの操縦席から投げ出されたオペレーターが重傷を負ったほか，市営住宅の住民2人とトラックの運転手が軽傷。
　マンションは，三井建設が元請け会社として施工していた。タワークレーンの本体の高さは33mで，アームの長さは約40m。最大積載荷重は10tで，転倒直前には重さ約900kgの覆工板を搬送中だった。当日，大阪市内は強風注意報が発令中で，午前11時24分には毎秒17mという最大瞬間風速を記録した。
　地下25mの深さまで打設した4本の杭で，タワークレーンを地盤に固定していた。杭は，アースオーガーで地盤を掘削し，孔内にセメントミルクを充てんしてからH形鋼を挿入して築いた。大阪中央労働基準監督署によると，4本のうち1本でH形鋼を地下22mまでしか挿入できず，他の3本に比べて3m短い状態だったという。この長さの不足した杭が地中に沈み込み，クレーンが転倒したらしい。他の3本の杭は地上付近で切断。地上に露出したH形鋼の残がいにセメントミルクが付着していなかったことから，充てん不足の可能性もあるとみて，同署は調査を進めている。

（日経コンストラクション2002年2月8日号）

今日の話題は、法政跡地問題とは直接の関係はありません。しかし、私がマンション問題の本質と考えていることを、別の切り口からあぶり出している記事を、今朝（5/14）付の日経朝刊に見つけましたので、そのことについて考えてみたいと思います。

ご紹介する記事は、住宅接近、工場街悩む・騒音に苦情、移転なら雇用維持できずというもので、NIKKEI NET上でも記事の最初の方だけ紹介されています。

　東京や大阪の中小製造業が隣接する住宅やマンション住民との共存に悩んでいる。工場街は交通の利便性から空き地が住宅として活用されているが、引っ越してきた住民にとっては工場の騒音などが悩みの種。中小企業の方もトラブルを避けるため、設備増強などが進められない。中小は住民との対話の場を作ったり、繁忙期の作業場の提供を地方の企業に求めたりと、住民との共存に知恵を絞っている。
　大阪府大東市では昨年７月、地元企業と住民の代表双方が参加し住宅と工場の「調和」を目指す協議会を発足した。市内の工場集積地の工場跡地に大型マンションや住宅の建設が相次ぎ、騒音トラブルなどが顕在化し始めたためだ。地元社員の雇用を維持するため、工場移転は難しい。

Web上の記事紹介は、この出だし部分のみで終わっています。しかし、本当に重要なのは紙面でこれに続いている次の1センテンスです。

　工場集積地は都市計画法の用途地域で「工業地域」や「準工業地域」に指定されるが、住宅建設は制限されない。そのため工場移転などで広大な敷地が空くと、住宅開発会社が取得し大型物件を開発する流れがここ数年続いている。モデルルームがにぎわう週末は機械が止まるため、音などの実態を知らずに購入するケースもあるという。

以下は具体的な事例の紹介が続きますが、それは本ブログの関心とは無関係なので割愛します。ここまで引用すれば、もう何を言おうとしているかは明白でしょう。被害者が地域住民か中小工場主かの違いはあれど、マンションデベロッパーの「自分さえ良ければそれで良し」という身勝手な姿勢の代償を、地域に先住するものが支払わなければならないという理不尽さが、そこには存在しています。

そして、このような理不尽さの根源となっている制度こそ、都市計画法に基づく「用途地域」だと考えます。用途地域の本来の目的は、地域特性を考慮して土地の利用方法を定め、用途の混在を防ぐことにある筈です。しかし、実情は現状を追認して制定されているため、周辺が全て戸建中心の住宅街であっても、既に大手メーカーの工場があれば工業系の用途地域に指定されたり、大学があれば大学用地だけ用途地域が緩和されたり（大学は最も規制が厳しい第一種低層住居専用地域には建設できない）しています。

現に、ここ法政跡地にしても、吉祥寺東町はほぼ全域が一種低層地域であるにも関わらず、武蔵野美大があるために武蔵野美大・法政跡地・市立第三中学校を含むエリアのみ、第一種中高層専用住居地域に緩和されています（それが証拠に、元・法政一中高と同程度の校舎が建っている吉祥女子中高は（建ぺい率・容積率は緩和されているものの）一種低層地域です）。


（駅周辺を除き、ほぼ全域が一種低層。中央黄緑部分が法政跡地、右端の斜線部分が吉祥女子。クリックで拡大）

その結果、工場や大学が移転した跡地を心ないマンションデベロッパーが購入し、用途地域が緩和されている経緯など完全に無視して、「用途地域上建築可能であり、何ら違法性はない」と称しては、周囲に大変な迷惑を及ぼす巨大マンションを建築しているのが、ほとんどのマンション建設紛争の本質だと思います。そして、そのような紛争を最も多く、且つ大規模に起こしている企業こそ、長谷工なのです。

先の中小工場街の問題も本質は全く一緒です。本来工場密集地である地域特性を無視してマンション建設を強行し、しかもその地域特性に起因する騒音問題等は顧客に説明しないままに販売。結果として、本来売り主であるマンションデベロッパーが負うべき責任を、先住者である工場主たちが負わなければならない。この理不尽さは、どこかで歯止めを掛けなければ、マンションデベロッパー各社のモラルに任せていても決して解決しないことは、既にここ数年の乱開発の歴史が雄弁に物語っています。


（こんな看板見つけました、クリックで拡大）

このような無法状態を早急に解消するため、都市計画法を改正し、用途地域に一定の制限を課すことが必要でしょう。とは言え、一方的に用途地域の規制を厳しくすることは、既に居住している人の権利を侵害することになりますので、なかなか難しいと思います。

そこで、地域特性から判断して、明らかに特定の施設のためだけに用途地域が緩和されているエリアについては、当該施設が存続する間だけ当該用途地域を適用し、その施設が移転等した場合には、その時点で周囲と同様の用途地域に変更するという、いわば用途地域版「（大相撲の）一代年寄株」とでも言う制度を創設して欲しいと思います。

勿論、土地利用を制限することは既得権者の反発も強く、一朝一夕ではなしえないとは思います。しかし、これ以上の乱開発を抑制するために、そして（法政のように）本来の（用途地域緩和）経緯をわきまえずに「金儲けをして何が悪い」と言い放って、土地をモラルなきマンションデベロッパーに売り払って去っていくような「逃げ得」を許さないためにも、是非このような歯止めが必要だと考えます。

ともかく、実態にそぐわない用途地域規制が、マンションデベロッパー各社の脱法行為を助長していることは動かしがたい事実です。何とかこの現実を変えていくために、できることを少しでもやっていきたいと思う今日この頃です。

法政跡地のうち、記念講堂の解体工事が本格化してきました。それに伴って、また振動と騒音の日々がやって来てしまいました。本当にご勘弁を願いたいものです。下の写真は連休中に撮影したもので、記念講堂の土手っ腹に穴が空いています。今では前面の壁が全て取り壊されており、見る影もありません。


（クリックで拡大）

個人的には、この記念講堂の解体については、非常に理不尽さを感じています。武蔵野市議・川名ゆうじ氏のブログの2005年12月27日付エントリ「買い取れるか？　法政中・高校跡地」に、記念講堂内部の写真が掲載されています。川名氏自身も、記事中で「講堂を見ましたが、築20年とまだまだ使えるように思えました。公共施設となるとエレベーターがないので、改造費が必要でしょうが、このまま壊すにはもったいないと思いました。見た目ですが、吉祥寺駅南口にある武蔵野公会堂よりも良いように思えたからです」と述懐しておられますが、全く同感です。あれだけの建物ですから、公共的な施設として十分有効利用できた気がしてなりません。この辺り、地下に貯水槽を造るという目的ありきの用地取得であって、市民の声が本当に反映されているとは言い難いものを感じてしまいます。

話はガラッと変わりますが、ゴールデンウィーク後半は、6日未明の強風や8日深夜の地震など、色々と自然の力を再認識させられました。そして、その都度、今後必ず懸念事項として持ち上がるであろう「あること」を想起せずにはいられませんでした。その「あること」こそ、今後の新築工事に伴って設置されるクレーン車による転倒・落下などの災害発生の危険性です。

以前のエントリ「長谷工施工現場は危険がいっぱい」で、長谷工がクレーン転倒事故の常習犯であることはご紹介済ですが、これは何も長谷工だけが特別な存在という訳ではなく、建設業界全体に蔓延する問題のようです。常陸機工というクレーン専門工事業者のHP内に、移動式クレーン事故情報としてクレーンによる事故情報が時系列的に紹介されています。これを見ると、その数の多さ自体にも呆れますが、転倒・落下などの重大事故も頻発しており、いかに業者が口先で「安全」を唱えようと、事例がその危険性を雄弁に物語っています。個別の業者名は開示されていませんが、当然、長谷工事例も含まれています。時間があれば、それぞれの事故を起こした会社がどこなのか、調べてみるのも面白いかも知れません。

また、国際サービスシステムという建設機械販売会社のHP内にある「メンテナンスニュース」というコンテンツには、VOL.46　クレーンの転倒事故の話、VOL.68　クレーンの転倒事故の話（2）と「禁断のテーマ」を二度も採り上げています。それだけ、業界内から見ても転倒事故が多いということでしょう。紹介されている事例の事故原因は「過負荷防止装置を解除しての使用」、「アウトリガーを張り出す地盤の養生（不足）」、「リミットスイッチの調整不良」という何れも業者の危険性に対する認識が欠けているとしか思えないものです。これが業界全体を取り巻くモラルの低さだとしたら…　考えたくもありませんね。

次に、南流山鰭ケ崎・・死人坂のマンション物語というサイト（紛争を7年も継続しているという努力には頭が下がります）内の「死人坂資料室」には、クレーン車横転事故の模様を伝える（写真付の）新聞記事が2件保存されています（船橋市東中山1丁目、柏市あけぼの4丁目）。特に、船橋の事例にある「左後輪が約3センチの段差にひっかかり、バランスを崩して」倒れたという記載には驚かされました。その程度で横転するようなものを住宅密集地で平気で使用する神経って…　3センチの段差など、ごく日常的に生じうるものです。住宅密集地でのクレーン車使用には、もっともっと厳しい安全規制が必要なのではないでしょうか。

最後に、ちょっとユニークなクレーン横転事故の様子を紹介したブログ「マンション屋さんの溜め息」から建設中の事故をご紹介します。横転したクレーンがマンションのセールスポイントにしていたシンボルツリーに倒れかかり、右半分がきれいさっぱり削られてしまった様子を紹介しています。ここまで来ると、苦笑せざるを得ませんね。

繰り返しますが、街中でのクレーン使用にはもっともっと厳しい規制が必要なのではないでしょうか？　これだけ豊富な事例を目の当たりにすると、建築業界の自浄作用に期待することは、限りなく無理という気がしてなりません。何でも規制という考え方は、時代に逆行している面もありますが、無秩序なマンションデベロッパーの乱開発から住環境を保全することや、こうした人命に関わることについては、規制の強化が検討されるべきと思います。

新築工事の説明会を行っていた際には、「4月から着工、連休前には販売開始の予定。なので、これ以上の協議には応じられない」と繰り返し嘯いていたにも関わらず、本格的な工事は未だ始まらず、販売が開始される気配すら見られません。再三指摘している通り、最早マンションは建てるだけ売れ残りを増やすだけです。これらが、長谷工の撤退に向けての動きなら嬉しいのですが、どうせそんな理性は持ち合わせていないでしょうから、取り敢えず建ててしまって、売れ残りは値引いて売り切るといういつものパターンに陥るのが関の山でしょう。


（取り敢えず看板は設置されてます、クリックで拡大）

本ブログで紹介済の物件だけを採ってみても、竣工後も未だに販売している物件ばかりです。既に、長谷工得意の大規模マンションは飽和状態です。加えて、ここ法政跡地のマンションは、敷地の制限から長谷工得意の（共用部分の容積不算入を悪用した）豪華共用施設を造ることもできないでしょうから、高級物件に縁のない長谷工では一体どんな物件を用意してくるのでしょうか？　売れ残りに向けたお手並み拝見といきましょう。

2007年も残すところあとわずかとなりました。長谷工のモラル欠落振りと武蔵野市政の身勝手さに振り回された年も、もうすぐ終わりです。来年こそは、こうした心配のない明るい年にしたいものです（このままでは、新築工事だ何だととても無理そうなのが残念ですが…）。

法政跡地の解体工事ですが、いよいよC校舎（西側北棟）もほぼ解体されてしまい、女子大通り側からは今までになく視界が開けた状態になりました。これがそのまま低層の町並みに置き換われば言うことはないのですが、巨大な下駄箱のような長谷工マンションが建てられるまでの一時的な開放感というのが非常に残念です。


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それにしても、西側といい、今度の北側といい、防音壁をさっさと撤去しての解体工事は一体何なんでしょう？　C校舎は法政通りにも女子大通りにも非常に近いので、両者の交差点周辺の住民の方にすれば、騒音は相当なものと思われます。少しでも騒音被害を軽減するつもりがあるなら、こんなに早い防音壁撤去はあり得ないと思うのですが…

先日、また長谷工より次回説明会の案内状が投函されていましたが、そのタイトルがこれまでの「説明会開催のご案内」から「協議会開催のご案内」に一方的に変わっていました。元々、説明会は市の紛争予防条例に基づいて行われていたものであり、現在まで住民側が要望している事項に対して満足がいく説明は行われていません。その中で、一方的に「プライバシー等に関する協議」を行うと称して「説明会」を「協議会」に変更するというのは、「近隣住民に対するこれ以上の説明は一切行わず、計画は一方的に進める。プライバシー対策に係る工事等についてだけ、個別の住民との協議には応じてやる」という宣戦布告でしょうか。紛争予防条例に基づく斡旋・調停への移行も含めて、また一悶着ありそうな気配です。

さて、本日が今年最後のエントリになると思いますので、最近、大量在庫を抱えて自壊へ向かうマンション業界についてのニュース増加の動きをご紹介して、来年のマンション業界崩壊を祈念したいと思います。マンション業界の方々にとっては、今が自省して計画を縮小する最後のチャンスですよ。

先ずは、週刊東洋経済12月22日号の「中堅業者が破綻　ブーム終焉のマンション市況」から。この記事は、雑誌に掲載されたのと同じ内容が、上記リンクから読めます。是非ご一読下さい。事件自体は、横浜の中堅業者・グレイスが実質倒産したというもので、まあ良くある話と言えばその通りです。にも関わらず、わざわざ記事にされているのは、この倒産劇が「販売価格の高騰による需要の冷え込み」を背景として「マンション市況の減速感が際立つようになった」ことや、「かつてない長期のブームが、主力購買層である団塊ジュニアの需要を先食いした可能性が高い」ことなど、単なる一業者の個別要因ではなく「マンション販売は長きにわたる空前のブームが終焉。業界は淘汰のとば口に立っている」との見方が強いことによるものでしょう。それでも、立ち止まって自省することができないのが、マンション業界のマンション業界たる所以なのですが…。

また、少し前ですが12月14日付の日経産業新聞の「マンション価格　戸建てに接近」という記事では、「マンションデベロッパー各社が郊外で演じた用地取得合戦」でコスト増となり、「結果的に一戸建ての価格水準に並んでしま」い「一戸建ての供給量の多い郊外では、マンションは苦境に立たされ」ていると分析されています。更に、「冷え込む市況にゼネコンが見切りを付ける動きも出始め」、「マンション市場から離脱しようと準備に入ったゼネコンもある」ことが紹介されています。因みに、この記事の最後は「1994年から続いたマンションブーム。その終焉は今、確実に近づいている。マンションデベロッパーを始め、その恩恵に浴してきた関連企業も今、着実に試練に立たされようとしている」と結ばれています。奇しくも、二つの記事には「終焉」というキーワードが共通して登場しています。宴はもう終わりました。今一度、現実を見つめ直すことが業界関係者には必要だとの警鐘が鳴らされているようです。

最後は、「“新築で1000万円引き”も夢じゃない！　高騰するマンションの『在庫一掃セール』始まる」という刺激的な見出しの記事のご紹介で終わりたいと思います。

記事自体は、「新築マンションが売れていない」こと、その原因が「購入者の所得が上昇していない」中で「用地価格や資材価格の高騰をもろに販売価格に転嫁したことによる失敗」にあることを指摘。結果として、「積みあがった在庫の『一掃セール』が、2007年度の期末に向けて始まるだろう」と予測しています。煽動的なタイトルの割には、至極もっともな内容の記事です。

しかし、この在庫の積み上がりは着実に進行しています。実名は出せませんが、既に販売不振で約3分の1を賃貸に切り替えて無理矢理完売を装った中堅マンションデベロッパーのケースや、某商社が某マンション専業ゼネコン（あれ？）施工物件の完成在庫を一括して再販業者に大幅に割り引いてしまったケースなど、悲惨な話がそこかしこにごろごろしています。このような状況下でも、大量にマンション用地を買い漁ったツケとして、来年以降も次々とマンションが竣工していく。そして、原価は上昇する一方で、販売価格には転嫁できず。結論は、言うまでもないでしょう。

来年こそ、地域環境を無視するマンション事業者達にとって”不”幸多い年でありますように。

扇情的な見出しでスタートしますが、これは私が考えたものではありません。日経BP社の「SAFETY JAPAN」というサイト中のコラム「不動産の達人が教える『失敗できない時代の住宅選び』」の第73回分のタイトルです。

コラムの細かい内容は上記リンクからお読みいただくとして、内容をかいつまんで引用してご紹介すると、

　国土交通省は９月19日、2007年の基準地価（７月１日時点）を発表した。
（中略）
　東京圏では、旺盛なマンション需要や不動産投資の活発化を背景に、２年連続で都区部の住宅・商業地の調査地点すべてが上昇したとされる。
（中略）
　ところが、実態はかなり違う。新築マンションの販売現場には今、報道とは大きく異なる異変が起きている。新築マンションの販売現場では一体、何が起きているのか。
（中略）
　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。
（中略）
　異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。
（中略）
　今後、吉祥寺では坪400万を大きく上回る新築マンションが複数販売される。その結果が果たしてどうなるのか、業界では注目が集まるところだ。このブランド立地での失敗がもし明白になれば、新築マンション市場はいっそう冷え込むことにもなりかねない。
（中略）
　現在の新築マンション市場では、旧価格と新価格、新々価格の物件が入り乱れているが、多くのケースで新価格物件には購入者がついてきていない。８月の契約率は70％弱といわれているが、実情はもっと厳しいのだ。
（後略）

如何でしょう。正に、法政跡地マンションはここに言う今後販売される吉祥寺物件です（下記追記参照）。坪400万円超ですか。問題外ですね。それだけ出せば、マンションなぞに固執する必要は全くなくなります。100平米で1億2千万円のマンションを購入する予算があれば、ここ吉祥寺でも戸建てが買えます。私は別に、マンションより戸建てが絶対的に良いとは思っていませんが、資産価値を考えれば、相応のグレードを有するマンションでなければ、それだけの価格はとても正当化できないでしょう。マンションデベロッパーは、そうしたマーケティングの基本から考え直した方が良いのではないでしょうかね。

（10月13日追記）この記事の吉祥寺物件とは、御殿山1丁目のJR社宅跡地の長谷工落札物件と、御殿山2丁目の横河社宅跡地（ルフォン吉祥寺）のことのようです。誤解を招く表現をお詫びします。なお、10月13日のエントリ）「こんな値段で長谷工さん大丈夫？」で法政跡地の価格の検証を行っていますので、ご興味をお持ちの方は併せてご覧下さい。

「この記事ちょっと極端では」と思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、新築マンションが売れていないことなど、ちょっと関心を持っていればすぐ分かることです。販売はどんどん長期化して完成在庫が増加、小出しにして数字を捏造しても低下が止まらない初月契約率などについては、本ブログでもお伝えしてきた通りです。更には、大事な広告主であるマンションデベロッパーに対するネガティブな情報をあまり書かない（と思われる）新聞ですら、マンション販売には厳しい目を向けつつあります。

9月14日付の日経新聞では、「首都圏マンション 契約率70%割れ 8月、購入者が選別」の見出しで、初月契約率が65.6%まで下がったことを伝えています。もっとも、この期に及んでも「都心や神奈川など人気の高い地域では『デベロッパー各社が売り渋り傾向を強めた』（不動産経済研究所）ため、優良物件の発売が減少」という○○の一つ覚えの大本営発表を鵜呑みにして掲載しているのはご愛敬ですが。

この他、同業者でも心ある方は既にこの異常な状況に対して警鐘を鳴らしています。「建築閑話」というブログを書かれている建築家・飯沼竹一さんは、8月31日のエントリ「こんなマンションデベロッパーはもう要らない！」で、「数年前より分譲マンションは供給過剰であることなど周知の事実であ」り、「今年に入り、千葉市内でも新築分譲マンションの販売不振が顕著になってきているように感じる」こと、そして、「一企業の杜撰な事業企画から新築分譲マンションは格安に販売され、その周辺の既存マンションの資産価値が下落する」という理不尽さを指摘しておられます。

更に、「住環境の悪化、急激に生じる人口過密の問題、学校、ゴミ、駐車場、防犯、そして景観の問題… 多くのデベロッパーが街を創るという考えをほとんど持たない」ため、「マンションデベロッパーの社会的な役割は、疾うの昔に終わっている」と結ばれています。慧眼と言う他ありません（もっとも、私個人としては、大手不動産会社、大手商社も含めた「マンション建設に携わる全ての企業の社会的な役割」に変えるべきだとまで思っています）。

本来、メーカーには諸悪の根源である在庫を極力圧縮すべく、生産調整を行うということが、経営の最も基本的なノウハウとして備わっています（これをはずした会社がどうなっているかは数々の倒産事例が如実に物語っているでしょう）。その中で、「住宅（マンション）を造って売る」というメーカー的機能を有するデベロッパーのみが、将来の販売物件が枯渇することを過度に恐れて、ろくに採算も考えずに闇雲に土地を仕入れ、「売り出す頃には地価が上昇して販売価格に転嫁できるだろう」という極甘な見通しの元に突っ走ってきたツケが、今まさに噴出し始めている訳です（生産調整したくとも、次から次へと竣工するので調整しようがない）。自業自得という他ありません。この機を捉えて、今度こそ大幅にマンションデベロッパーの淘汰が進むことを、心から願わずにはいられません。

但し、特殊なノウハウなど一切不用（用地さえ仕込めば、企画・設計・施工・販売、全て外注可能）なマンションデベロッパーですから、淘汰された分だけ新興勢力がのし上がってくるだけです。根本的に、入り口の部分で公益の一部を担う住宅供給業者としての適性をチェックする仕組みを整えない限り、残念ながら抜本的な解決を図ることは難しいのが現実です。善良な市民の無駄な犠牲は、いつになったらなくなるのでしょうか。

説明会の様子でもお伝えしましたが、長谷工は事前に予測された通り、圧迫感を数値化した形態率（＝天空遮蔽率）を提示することはありませんでした（子供じみた「出さない理由」はちょっと想定外でしたけど…）。

とは言え、今後の長谷工との交渉において、具体的に何がどう良くなるのか、または悪くなるのかが、ある程度具体的なイメージできる状態で提示されないと、建築の素人がほとんどである住民側は理解できませんし、そもそも検討もできません。そこで、前回圧迫感を検証したプログラムを使って、いくつかのパターンで形態率の変化を計算してみました。今回は、その結果についてご報告させていただきます。下のグラフをご参照いただきながら、お読み下さい。


（クリックで拡大）

先ずは、現状（法政校舎）の圧迫感の検証です。と言っても、当方に法政の正確な図面がある訳ではありませんので、多少の誤差は承知の上で、住宅地図の法政校舎の形状を元に、3次元モデルを作りました（衛星写真で見る限りは、概ね正確な形状をしていましたので、それ程の誤差はない筈です）。建物の高さも、4階建ての校舎は15ｍ、体育館は10ｍと仮定しました。なお、体育館部分は東側の隣地境界線よりも道路側に張り出しており、この部分は誤差があります（と言うより、モデル作成ができずに途中までで計算を断念しています）。

このようにして求めた法政校舎の形態率は、グラフの茶色い線です。振幅が大きくなっていますが、これは、4階建てとはいえ隣地境界線ギリギリまで校舎が張り出しているためで、局所的に圧迫感が非常に大きくなっていることが見て取れます。

続いては、長谷工が建設を計画しているマンションによる圧迫感です。現在長谷工が提示している8階建て、隣地境界線から7.2ｍセットバックによる形態率は、グラフの青い線（何本か並んでいる一番上の線）です。一枚板のような形状（軍艦とも言う）ですので、建物に隣接するほとんど全ての箇所で高い圧迫感をもたらすことが一目瞭然です。特に、現状校舎が隣接している箇所は圧迫感が軽減されるものの、グラウンドに面している家の方々にとっては、圧迫感が急増することが見て取れます。

さて、このような圧迫感を軽減する方策はないものでしょうか。長谷工の計画を少しいじって、この点を検証してみました。先ずは、単純に東側の建物を7階建てに1階だけ削ってみました（黄色い線）。圧迫感は少し減少しますが、さほど効果は大きくありません。

次に、8階建てのまま、セットバックする距離を7.2mから道路側と同じ10mとしてみました（ピンクの線）。するとどうでしょう、高さを削るよりも圧迫感の軽減度合いは大きくなりました。圧迫感の軽減には、高さを削るよりも建物をセットバックさせる方が効果が高いことが分かります。

おまけとして、住民提案の地区計画が成立したケースとして、高さを15mに抑えて、セットバック距離を7.2m（水色の線）、10m（紫の線）としたケースも計算してみました。5階建て、10mセットバックなら、現在の法政校舎との比較においても、深刻な反対運動は起こらないで済む範囲内ではないかという気がしますが…　長谷工が善良な企業としての矜持を持ち合わせていれば、このような設計を行う可能性も十分あるのにと考えると、非常に残念です。そうなれば、もっと社会から尊敬される存在にもなると思うのですが。

最後に、長谷工に替わって販売計画を立ててみます。8階建てで209戸に対し、容積対象面積は17,441.04平米（約5,276坪）です。これを坪単価3百万円で販売すると仮定すると、総分譲収入は約158億円となります。これを209戸で割ると、平均分譲価格は7,573万円となり、まあ当たらずとも遠からずという感じではないでしょうか。

これを、5階建てに削る（現状の計画では153戸）代わりに、敷地をもう少し有効に活用することで平均分譲価格を約1千万円引き上げて85百万円とする。すると、総分譲収入は約130億円となり、従前の8割強の分譲収入は確保できます。もう少しプランを工夫して計画戸数を増やす、1戸当たりの専有面積を増やすなりすれば、十分8階建てのプランに替わる分譲計画を5階建てでも実現できると思うのですが…

圧迫感の問題も、既に見た通り、5階建てなら大幅に緩和できます。そのような計画なら、住民側も好意的に受け入れてくれる可能性は十分あると思います。マンション施工実績No.1を謳う長谷工さんのことですから、それ位の設計能力は十分にある筈でしょう。そうした設計にもチャレンジして、社会から尊敬される企業への転身を図ってみては如何ですか？

長谷工主催による3回目の住民説明会が22日（日）に予定されており、その場では前回の説明会で住民側が要請した電波障害、風害、圧迫感などの具体的なデータが開示される筈です（少なくとも前回の説明会では長谷工側が次回説明する旨を確約しましたし、2Hの会からも重ねて要請しているようです）。

しかし、今までの経緯からすると、必要なデータを十分に開示しない可能性が相当高いと思います。今日は、中でも東側の隣接地の圧迫感について、簡単に検証してみたいと思います。

以前のエントリ「条例によるマンション建設断念事例」にてご紹介した「千現１丁目の住環境を守る会」の方がExcelのマクロを使って、建物の圧迫感を表す「形態率（＝天空遮蔽率）」を簡単に算出できるプログラムを発表されているのを見つけました（プログラムはこちらよりダウンロード。Vectorにもkeitai6という名前で登録されていました）。作者のmaswakeさん、ありがとうございます。

使い方は簡単。建物の形状を3次元の座標軸の数値で入力して、形態率を算出する視点を指定するだけです。下図は、管理人が入力した数値に基づく（東側から見た）長谷工マンションの形状です（数値は長谷工が説明会で配布した資料にほぼ基づいていますので、正確性に問題はない筈です。また、東側の「出部屋」は無視しました）。


（クリックで拡大）

この3次元モデルに基づいて、具体的な形態率を算出してみました。視点は、東側の敷地境界線と建物の壁面までの距離（7.2ｍ）後退させ、地上から1.5ｍの高さに設定しました。この視点の位置を建物の一番南側から徐々に北方向へと移動させていくと、形態率は次のように変化していきます。

建物南端からの距離	形態率	備考
0ｍ	17.4%	一番南端
5ｍ	24.4%
10ｍ	29.0%
25ｍ	32.2%
50ｍ	35.0%	南側の平面駐車場に隣接（南側）する敷地
70ｍ	35.2%	平面駐車場に挟まれた敷地
95ｍ	34.4%	北側の平面駐車場と提供公園に挟まれた敷地
120ｍ	31.9%	提供公園の真ん中あたり
127.75ｍ	19.5%	一番北端

（0ｍ地点、クリックで拡大）


（70ｍ地点、クリックで拡大）


（127.75ｍ地点、クリックで拡大）

どうです、圧迫感を感じる4%はおろか、受忍限度を超えるとされている8%をも軽く上回るこの数字の数々。しかも、センスのない長谷工設計のモノリス（一枚板）状のこのマンションは、端からすぐに形態率が上限値に近付くことが見て取れます。こんな数字、長谷工が正直に出してきますかね？　因みに、この分野の権威である武井正昭東京理科大学名誉教授の講演録の中に、国立マンションの例（大学通りの歩道の真ん中で算定したもの）が紹介されていますが、その形態率は32%となっています。東側隣地は、それを上回っている訳ですね（視点の取り方によって数値は変わってきますが、ここでは細かい議論は割愛します）。

なお、「仙台の住環境を考える」というサイト内の「（高層マンションによる日照被害・圧迫感等に関する）調査報告・意見書」の中に、「過去の判例でも昭和５８年８月２９日名地裁判決は、形態率１９％の建物が受忍限度を超える圧迫感を与えることを認め損害賠償を命じています」との記載があり、下級審判例で損害賠償請求だけとはいえ、迷惑マンションの圧迫感を断罪した判決も存在することを明らかにしています（名古屋地裁昭和58年8月29日判決（判例時報1101号91頁））。

現状の法政校舎による形態率は、具体的な数値がないため、すぐに出すことはできませんが、それは長谷工にやらせれば良いでしょう。肝心なのは、これだけの具体的な数値に基づく明確な圧迫感を、長谷工にどのように認めさせ、また軽減させるのかということです。それに、この圧迫感は、単なる壁ではなく、夏になれば室外機から熱やら騒音やらを発する非常に迷惑な壁なのです。その点も十分考慮する必要があります。

取り敢えずは、週末の長谷工の説明会で、これだけの圧迫感をはじめとする具体的な数値に基づく迷惑マンションの被害度合いについて、長谷工がどのように説明する気なのか、お手並み拝見と行きましょう。是非皆さんの積極的なご参加をお願いします。

最後に、コメント欄でご紹介いただきました7月12日付河北新報の記事「８―１４階取り壊して　仙台、隣接住民が訴訟で追加請求」をご紹介しておきます（以下はGoogleのキャッシュから拾いました）。

８―１４階取り壊して　仙台、隣接住民が訴訟で追加請求

　仙台市宮城野区の高層マンション「シティハウス榴ケ岡」の南棟（１９階）と東棟（１４階）をめぐり、隣接マンションの住人１９人が、建築主で販売元の住友不動産などに、南棟の１４階以上と東棟全階の建設差し止めを求めた訴訟で、住人側は１１日、東棟の８階以上の取り壊しを請求に追加した。

　南棟は昨年１２月、東棟は今年３月に完成。完成物件の取り壊し請求は異例だが、住人側代理人の弁護士は「東棟による日照・圧迫感被害があまりにひどく、建築主のモラルを問うため取り壊しをあえて求める」と話している。被告側は「受忍限度を超える被害はない」などと主張している。

　追加請求では、冬至のころには住人らのマンション全体が午前８時ごろ東棟の日陰に入り、南棟の影響もあって午後３時ごろまで日が当たらなくなると指摘。さらに建物の圧迫感を示す「形態率」が、東棟の８階以上で受忍限度（８％）を大きく上回る３５％超に達するとして「厳しい日照阻害と閉塞（へいそく）感で居住環境が破壊されている」と訴えている。

　形態率は、魚眼レンズで建物を真下から撮影した際に視野の中に建物が占める割合。建物が空を覆う度合いを示すことから、人が建物から感じる圧迫感の指標とされる。

2007年07月12日木曜日

マンション紛争に関わる全ての者が、「建築主のモラルを問うため取り壊しをあえて求める」運動をするのも良いかも知れませんね。それ位しないと、絶対に奴らは考えを変えませんよ。自浄作用など、およそ期待できない腐りきった連中ですから。