お盆前の8月13日、色々と噂の絶えなかったアーバンコーポレイションが遂に民事再生手続開始の申立てをを行って事実上倒産するなど、新興不動産業者を取り巻く環境は厳しさを増す一方です。マスコミは例によって、「不動産USA」とか語呂合わせの造語を造っては次の餌食を探していますが、本当に節操がないですね。真に糾弾すべき巨悪は、不動産業界一つ取ってみても他にいるというのに…

最近、長谷工の工事の様子をお伝えしていませんでしたが、相も変わらず環境破壊にいそしんでいます。8月上旬には、工事車両のゲートを新たに設置していましたが、其の位置には目を疑いました。何と、交差点のすぐ脇、横断歩道のど真ん前です。もはや、この横断歩道を日中安全に渡ることができる日は、工事終了まで来ないかも知れません。警察にでも許可を取ってやっているのでしょうが、あまりに非常識です。もっとも、長谷工の非常識振りは今に始まったことではありませんので、非常識な出来事が一つ加わっただけですが。そんな非常識さに慣れてしまう自分が少し恐ろしくもあります。

（自分良ければ全て良しですか…、クリックで拡大）

さて、本題です。21日付の日経夕刊に以前のエントリ「雑誌で長谷工ウォッチング」でも紹介したプレミアムレジデンスという長谷工物件の広告が掲載されていました。3月竣工済で未だに販売しているダメっぷりはいつもの通りですが、広告に透けて見える浅ましさに思わず目を奪われましたので、ご紹介させていただきます。

広告には、「土浦駅徒歩3分」、「オール電化」、「3LDK・76m2台 2,100万円台」などの字がデカデカと並び、その下に小さい文字で物件概要が並びます。その一番最後の方に、「最終期2次予告物件概要」の文字があり、その続きには「●販売戸数／1戸●予定販売価格／2,100万円台（1戸）●間取り（専有面積）／3LDK（76.95m2）」の文字が…　何と新聞にデカデカと広告を掲載しておきながら、販売戸数は1戸だけ。このやり口、以前にも見たことがあります。そう、「キャンセル住戸の怪（Sレジデンス）」でご紹介した「シンフォニーレジデンス」とほとんど同一の手口です。本当に長谷工って会社は…

ここで一つの疑問が湧いてきて、「プレミアムレジデンス」の公式HPの物件概要を見てみることに。すると案の定、そこには「先着順物件概要」の文字が。しかも、販売戸数は15戸も…　どうやらカラクリが見えてきました。

上記の予告広告（806号室）は、価格を2,100万円台の上限（2,190万円）と仮定すると、専有面積当たりの単価は941千円/坪となります。一方、先着順物件は部屋毎の条件が分かりませんので、販売価格と専有面積の上限・下限がそれぞれ同じ物件と仮定すると、1,073〜1,273千円/坪で売り出されています。

おかしいと思いませんか？　わざわざ1戸だけ新聞広告まで出して売り出す物件の方が、販売不振で余っている先着順物件より価格が低いなんて。もちろん、階数、間取り等で部屋毎の価格は違いますので、可能性としてはこうしたこともあり得ます。しかし、それにしても不自然すぎます。「おとり広告ではないのか？」。そんな疑問すら湧いてきます。

このような到底誠実とは言えない広告が成り立つのも、全ては悪名高き「期分け販売」のなせるワザでしょう。期分け販売のまやかし振りについては、「本当にマンションは好調なのか〜初月契約率のまやかし〜」でも見た通りですが、本来期分け販売など廃止すべきではないでしょうか。百歩譲っても、一定の大型物件に限るとか、1回の戸数に下限を設けるなど、何らかの歯止めが必要なのではないでしょうか。それがないから、このような無法が横行する訳ですし。

このような誠意ない企業に消費者が対抗するには、企業の言うことを鵜呑みにせず、全てを疑ってかかることが必要かも知れません。少なくとも、長谷工相手にはそれが必要なことを、数々の事例が雄弁に物語っています。

毎日暑い日が続きます。外出すると思うだけで気が滅入るような季節ですが、そんな中、長谷工は遂に暑さで頭をやられてしまったとしか思えないプレスリリースを出しました。

「現場仮囲いを利用し、企業メッセージを発信　ラッピングボードは美観のみならず周辺環境や安全にも配慮」と銘打たれたプレスリリースは、以下のような出だしで始まります。

　長谷工コーポレーションは、今後新規着工する建設現場において、仮囲いを利用して周辺の地域住民や通行人に企業メッセージを発信するプロジェクト「ＲＣＰ＝リボン コネクション プロジェクト（Ribbon　Connection Project）」を展開します。
　「ＲＣＰ」の活動は、現場仮囲いをコミュニケーションの基点とし、施工者である当社、事業主、地域社会の３者を結ぶリボンになることを目指します。「包む、結ぶ、届ける」のプロジェクト・メッセージのもと、「デザインされた包装紙のような仮囲い（ラッピングボード）で現場を包み、地域とのコミュニケーションを取り結ぶ。それによって美しく、親しみのもてる新しい街をお届けしたい」との思いが込められています。
　第1号物件のＪＶ東大島（東京都江東区、２１９戸、６８戸　事業主：名鉄不動産株式会社他）、ＪＶ新所沢（埼玉県所沢市、７５９戸、　事業主：双日株式会社他）を皮切りに、首都圏・近畿圏の工事現場で順次展開してまいります。

「リボン コネクション プロジェクト」というセンスの欠片も感じられないネーミングや、「美しく、親しみのもてる新しい街をお届けしたい」という一方的かつ迷惑な思いこみはさておき、目を疑ったのはそれに続く【「ＲＣＰ」の特徴】という部分です。最初に、「基本仕様」として以下のような文章が登場します。

【「ＲＣＰ」の特徴】
・現場仮囲い（一部）に「ラッピングボード」を採用
　工事現場の敷地内とその周辺地域を仮囲いで安全に仕切るだけでなく、現場をプレゼントに見立て、「ラッピングボード」で綺麗に包装して地域住民の方へ贈ります（後略）。

これを読んで、思わず「冗談じゃない！」と怒鳴りたくなりました。一体、誰が長谷工の迷惑マンションを「プレゼント」として「地域住民の方へ贈」って欲しいと思うのでしょうか？　とてもじゃないですが、この会社は正気とは思えません。我々、迷惑マンションの被害に苦しめられている地域住民にとって、長谷工からの「プレゼント」は「マンション計画の白紙撤回」以外にはあり得ません。

肝心の仮囲いにしても、ここ吉祥寺東町では、あまり目につかない東側はネズミ色のままに放置されていることは再三お伝えしている通りです。同じ法政跡地でも、大林組施工のグラウンド跡地の方は、隣接家屋と接する部分も含めて白い仮囲いで統一されており、かつ隣接家屋と接する部分は採光を確保するため仮囲いの高さを下げているという配慮振りです（これはこれで工事の際の騒音の問題はあると思いますが）。長谷工のRCPなど、所詮は形だけだと最初から言っているようなものです。

（こういうのが本当の配慮でしょう、クリックで拡大）


ほぼ全ての住宅地のマンション建設現場で建築紛争を起こし、一方的に建て逃げを続ける、モラルなどとても持ち合わせているとは思えない企業体質。日照・風害・交通渋滞といった、およそ地域環境にとってプラス材料となることは一つもないような問題の数々を引き起こす巨大マンション建築を強行し、地域住民に多大なる負担を押しつけておきながら、一方的にそれを「地域住民へのプレゼント」と言い放つ無神経さ。この会社あってこそのこのプレスリリースだと、怒りを通り越して心底呆れ果ててしまいました。

と同時に、「人は、金のためならここまで他人に対して無神経になることができるんだ」と、もはや同情にも似た気持ちすら湧いてきました。この会社が更生することなどあり得ないでしょう。もう何も言うことはありません。ただ一言、「頼むからこの世から早く消え去ってくれ」という言葉以外は。

6月17日より、本格的に杭打ち工事を開始されました。ひっきりなしに響き渡るクレーンが動く音と振動、頻繁に出入りするコンクリートミキサー車や大型ダンプカーの振動や（バックする時の）電子音など、やかましいことこの上ありません。つくづくこのような住宅街にマンション建設は似つかわしくないということを、嫌でも再認識させられます。

新築工事の協定書が近々締結されるようです。内容については、また後日検証してみたいと思いますが、どうも長谷工は例によって譲歩する姿勢をほとんど見せなかったようです。唯一の例外は、隣接する家屋のすぐそばに移動式のクレーン車を配置するという非常識な計画を修正して、建物の中庭側にタワークレーンを設置するように変更したことでしょうか。これ自体は非常に評価できることですが、本ブログでも以前より指摘している通り、地域の住環境を考えれば当たり前の配慮です。非常識な行為を改めるだけで感謝されると思っているとすれば、それはあまりにも思い上がりが過ぎるというものでしょう。

さて、日を追う毎に悪化の一途を辿っているマンション市況ですが、その中で売り出しの当てもないままに工事着工に踏み切った長谷工に勝算はあるのでしょうか。大損覚悟で安く売り出せば、もちろん順調に販売できるでしょうが、果たしてそうするつもりで着工したのでしょうか。疑問は尽きません。

売り出しができない理由の一つに、共同事業者が見つからないという事情もありそうです。近藤産業の自己破産申請を見るまでもなく、長谷工の巨大物件の売れ行き不振振りは際だっており、誰もが尻込みしたくなる気持ちは分かります。没個性の下駄箱型外観、高級感とは無縁の安普請設計、無用の長物たる豪華共用施設などの化けの皮がはがれてきたことで、本当の資産価値を考えれば長谷工物件を敬遠したくなる気持ちも分かるというものです。

しかし、それでも長谷工に忠誠を尽くす事業者は多分いることでしょう。そんな忠犬振りを最も発揮しており、第2の近藤産業に最も近いポジションに付けている事業者を捜すべく、長谷工施工物件の一斉調査をしてみました。対象物件は、現在HPが開設されている全117物件（首都圏67物件、関西圏43物件、中部圏7物件）です。現在売り出されている長谷工物件を全て網羅しているとは思いませんが、かなりのカバー率ではないかと自負しています。

それでは早速ランキングを発表します。順位は、長谷工施工物件の数で付けています。長谷工率は、自社HP上で紹介されている物件（漏れがある場合は補正）のうち、長谷工施工物件が占める割合を意味します。

順位	会社名	長谷工数	長谷工率	備考
1	名鉄不動産	23	70%	首都圏長谷工率100%、関西圏90%
2	ニチモ	14	64%	森組（長谷工子会社）施工2物件を加えると長谷工率73%）
3	三交不動産	11	41%	首都圏は全て長谷工施工か長谷工アーベスト販売代理
3	総合地所	11	39%	首都圏長谷工率71%、関西は1物件のみ
3	積水ハウス	11	31%	長谷工エリア外12物件を除くと46%
3	セントラル総合開発	11	30%	長谷工エリア外14物件を除いた長谷工率48%
7	アートプランニング	10	91%
8	東レ建設	9	69%
8	アゼル	9	53%
8	双日	9	47%	他2物件双日リアルネットが販売代理
11	プロバイスコーポレーション	8	100%	6/23付で7物件を栄泉不動産に譲渡済
参考	栄泉不動産	11	58%	プロバイスコーポレーション7物件譲受後
11	有楽土地	8	44%
11	新日本建設	8	38%
11	新日本建物	8	35%
15	神鋼不動産	7	41%
16	中央コーポレーション	6	67%	首都圏6物件は全部長谷工
16	新日鉄都市開発	6	18%	長谷工エリア外10物件を除いた長谷工率26%
参考	近藤産業	14	93%	自己破産申請済

上位には、本ブログでも紹介済の忠犬達が予想通りに並びました。今は亡き近藤産業が存命なら2位タイに付けていたことになります。個々の面子について一々言及するのは切りがないので止めますが、注目銘柄をいくつかピックアップしてみると、

• ニチモ…長谷工子会社の森組を使うなど、忠犬振りが際だつ。長谷工・ニチモ両社のメインバンクであるりそな銀行が販売代理を務める物件が5つもあることも特徴の一つ。


• アゼル…長谷工物件の負担感も相当だが、社債の不履行を起こしたランドコムから「つくば花畑」を代物弁済で物件を引き取るなど、それ以外も悲惨の一言。3月末の単体決算では現預金が7億円強しかなく、第2の近藤産業一番手。


• プロバイスコーポレーション…ユニヴェルシオール学園の丘を除いた全ての物件を栄泉不動産に譲渡済。際だつ長谷工比率も勘案すれば、既に第2の近藤産業と呼べるかも。

といったところでしょうか。しかし、調査物件の55%が竣工済の完成在庫という悲惨さを見るにつけ、長谷工と付き合うことのツケの大きさを嫌でも感じてしまう結果です。

最後に、この調査を通じて気になった点をいくつか指摘しておきます。この辺にも、マンションデベロッパーの虚構体質が見え隠れすると感じるのは私だけなのでしょうか。

• 「全○邸」という表現…戸数を「全○邸」と表記する例が目立つ。「邸（やしき）」と銘打つことで高級イメージを醸成したいのだろうが、「邸」に戸数を数える接尾語としての意味はなく、明らかな日本語の誤用。


• 「堂々竣工」と謳いながら竣工日の記載なし…Flashを多用した重いサイト内に「堂々竣工」と大々的に謳いながら、物件概要の竣工予定には「竣工済」とあるだけ。この手の物件は関西圏に目立つ。他のマンション情報サイトで調べてみると、中にはもうすぐ竣工後2年が経過する物件も…　隠したくなる気持ちも分からなくもないかも？

本題に入る前に、前回のエントリの杭打ち機横転についての補足をいくつか。追加で調べてみると、横転事例が次々見つかります。以下は、その一例です。

くい打ち機倒れ３人重軽傷　足場悪く、振動で傾く？

（2002年6月12日河北新報社）

　１２日午後１時１０分ごろ、大阪市港区築港４−１−６のマンション建築現場で、くい打ち機が倒れ、駐車中の車を直撃した。近くにいたガードマンの男性（６９）が左足を骨折し重傷、現場責任者の男性（４７）と、くい打ち機を操作していた作業員（６５）が肩や手などに軽いけがをした。車は無人だった。
　くい打ち機は現場脇の国道１７２号の通称「みなと通」の東行き車線をふさいでおり、復旧作業が進められている。
　港署の調べでは、くい打ち機は高さ約１５メートル、無限軌道が付いている。同署は建築現場の足場が悪く、作業の振動でくい打ち機が傾いて倒れた可能性があるとみて調べている。
　現場は、大阪市営地下鉄大阪港駅近くの住宅や倉庫が立ち並ぶ一角。

くい打ち機倒れる　東広島のマンション建設現場　市道ふさぐ＝広島

（2004年2月27日大阪読売新聞）

　二十六日午後二時ごろ、東広島市西条町寺家のマンション建設現場で、作業中のくい打ち機（高さ二十四メートル）が倒れて南側の市道（幅約四メートル）をふさぎ、ＮＴＴのケーブルを切断した。この影響で付近の電話二十三回線が約二時間不通となった。くい打ち機の先端は民家まで約一メートルにまで迫ったが、けが人はなかった。
　西条署などの調べでは、操作中にバランスを崩したらしい。

くい打ち機　作業中転倒　岡山の建設現場

（2004年8月10日山陽新聞）

　九日午後四時半ごろ、岡山市西古松、マンション「サーパスシティ西古松公園第２番館（仮称）」建設現場で、作業中のくい打ち機（高さ二三・五メートル、重さ約六十トン）が敷地内で転倒した。作業員にけがはなかった。
　穴吹工務店（高松市藤塚町）によると、油圧ポンプユニット（重さ約五・五トン）をワイヤーでくい打ち機につり下げて移動中、バランスを崩したらしい。基礎工事段階という。
　近くに住む女性（１７）は「大きな音がして揺れた。近くにはマンションや道路もあり、ほかの方向に倒れていたらと思うと怖い」と話していた。

住宅建設現場でくい打ち機横転　八潮／埼玉県

（2006年1月19日朝日新聞）

　18日午後3時ごろ、八潮市伊勢野のマンション建設現場で、基礎工事用のくい打ち機が横転、隣接する鉄骨2階建ての同市建設資材置き場の屋根が壊れる事故があった。
　工事関係者によると、高さ約20メートル、重さ約25トンのくい打ち機を移動中、曲がる際にバランスを崩したらしい。市資材置き場には市のシルバー人材センターが併設され、事故当時、数人の職員がいたが、事務所は重機が倒れ込んだ反対側にあったため、無事だった。

切りがないので、もうこれ位でいいでしょう。クレーン車ほどではないにせよ、くい打ち機の安全性も全く信用できないということが良く分かりました。

さて、本題に移ります。5月30日の朝一番から、本ブログの過去のエントリでもご紹介済のモラル欠落型マンションデベロッパー・ゼファーが、一つのプレスリリースを発表しました。「当社子会社の破産手続開始の申立ておよび債権の回収不能に関するお知らせ」と題されたリリースの詳細は、リンクを辿ってお読みいただくとして、経緯をかいつまんでご紹介しますと、

　連結子会社である近藤産業株式会社が、平成20年５月30日に大阪地方裁判所に対して破産手続開始の申立てをし、これに伴い、同社に対する債権について回収不能のおそれが発生。
　不動産市況の急激な変化等により、販売計画に大幅な遅れが生じ、資金繰りが逼迫。自力での資金調達が困難な状況となり、破産手続開始の申立てに至った。
　これまで直接貸付、債務保証の差入れにより、同社の資金調達を支えてきたが、同社への支援をこれ以上継続することは当社の財務状況をも悪化させることになり、経営上困難という判断に至った。

ということのようです。これに伴い、貸付金79億円、債務保証40億円の計119億円が焦げ付く見通しのようです。ゼファーの2008/3期の最終利益は12億円しかなく、純資産も466億円である一方、販売用不動産（完成在庫）が159億円（677戸）もあることを考慮すれば、ゼファー自身の今後については推して知るべしでしょう。

しかし、注目すべきはゼファーの今後などではなく、リリース中の子会社（近藤産業）の概要等という部分です。ここには、わざわざ主要取引先として「長谷工コーポレーション」と記載されています。この手のリリースで、わざわざ主要取引先を記載しているものはあまり見たことがありません。どういうことかと思って調べてみると、やっぱりと言うか何と言うか、長谷工などに関わったツケはあまりに大きかったようです。


（プレスリリースより、クリックで拡大）

近藤産業のHP内には分譲中の物件として関西圏9物件、首都圏6物件の計15物件が紹介されています（なお、30日の午前中は見られた当該HPですが、現在は既に閉鎖されてしまったようです）。具体的な物件は、以下の通り。

関西圏
◎サウスオールシティ（施工：長谷工コーポレーション）
◎ガーデンシティ 庭都館 東三国（施工：長谷工コーポレーション）
フォートテラス舞子（施工：林建設工業大阪支店）
▲メロディーハイム西大路デュオ（施工：長谷工コーポレーション）
▲メロディーハイム平野（施工：長谷工コーポレーション）
▲メロディーハイム住道「ガーディア」（施工：長谷工コーポレーション）
◎森都OSAKA（施工：長谷工コーポレーション）
◎ヴューイスト泉ヶ丘（施工：長谷工コーポレーション）
アクトステージ伊丹（施工：長谷工コーポレーション）

首都圏
◎HEART BEAT BASE 横濱根岸（施工：長谷工コーポレーション）
▲プレディア大和（施工：長谷工コーポレーション）
◎▲メロディーハイム武蔵浦和プライムフィールド（施工：長谷工コーポレーション）
◎RIVER FACE リバーフェイス（施工：長谷工コーポレーション）
メロディーハイム草加（施工：長谷工コーポレーション）
◎ユニヴェルシオール学園の丘（施工：長谷工コーポレーション）

◎印は、長谷工グループが売主または販売代理の物件。
▲印は、公式HPが閉鎖済の物件。

何と、全15物件中14物件が長谷工という集中振り。もちろん偶然の筈はなく、長谷工から持ち込まれた物件を言われるがままに事業化していたツケに過ぎません。何せ、特命受注比率が100%に近いことを再三喧伝している長谷工さんですから。反対運動によって販売不振を極めており、竣工後2年近くが経過しても完売しない「ユニヴェルシオール学園の丘」が含まれているのも、実に象徴的です。

これなら、わざわざ主要取引先と記載したくなる気持ちも分からなくもありません。ゼファーの「長谷工、お前が悪い」と非難する気持ちが表れているようなプレスリリースです。もちろん、近藤産業とて独立して事業を営み、長谷工から強要されて事業化した訳ではないでしょうから、長谷工が法的にも道義的にも非難されるいわれはありませんし、ここでもそんな主張をするつもりもありません。

言いたいのは、「長谷工のような、ひたすら巨大な画一的マンションを建てて大量に売り捌くという発展途上国並みのビジネスモデルは既に『時代遅れ』であり、こんな会社に付き合っていると（近藤産業のように）自らの首を絞めることになる」ということです。再三指摘していることですが、住宅情報マンションズ辺りを見れば、巻頭のクローズアップ物件（＝広告料をより多く払っている物件）と言う名の売れ行き不振物件の過半を長谷工の巨大マンション郡が占めていることは一目瞭然です。繰り返しますが、最早画一的巨大マンションは時代遅れです。

上記の近藤産業の物件一覧にも登場してくるS地所やN、他にも本ブログでの長谷工の忠犬振りを指摘しているM不動産やCコーポレーションなどなど。早くこんな会社とは縁を切らないと、第二の近藤産業になりかねないと一応忠告しておきます、大きなお世話でしょうけど。

6月2日追記
今朝、長谷工が「近藤産業株式会社に対する債権の取立不能または取立遅延のおそれに関するお知らせ」というプレスリリースを発表していました。それによると、約46億円の債権が貸し倒れとなる可能性があるとのこと。長谷工がどれだけ損失を計上しようが知ったことではありませんが、一応ご報告しておきます。

また、近藤産業の親会社であるゼファーですが、格付機関（JCR）の発表によると、格付をBBB-からB+まで一気に4段階引き下げられたようです。これだけ引き下げられて、なおアウトルックはネガティブとされていますので、格付機関の同社に対する厳しい目線がはっきりと現れています。その点は、格下げ理由にもはっきりと書かれており、

（前略）当社単体の当面の資金手当は完了しており、今後は営業活動及び財務体質改善に集中できるとしている。だが、ＪＣＲでは、当社を取り巻く事業環境は急速かつ大幅な悪化をみせる中、連結化して間もない子会社の支援を継続できないほど、キャッシュフロー創出力が低下していることから、当社財務の柔軟性も狭まっていると判断した（後略）。

と、これを読んでもゼファーは大丈夫と思える人がいるのかという程の厳しさです。なお、JCRは「マンション分譲、不動産流動化事業を主体とするデベロッパーに対する緊急レビュー実施について」という発表もしており、その中では以下の通り、デベロッパーの信用力に対してはっきりと懸念を表明しています。このろくでもない業界を、どんどん断罪して欲しいものですね。

サブプライムローン問題等の影響から、金融機関の不動産業界に対する融資姿勢がこれまでにないほど厳格化している。特に、マンションデベロッパーや不動産流動化事業を主体とする企業（以下、デベロッパー）ほど審査が厳しくなっている。また、コーポレートローンだけでなく、SPCに対するノンリコースローン、流動化案件の売却先である私募ファンド等への融資も大きく縮小している状況である。こうした状況下、デベロッパーの資金繰りは、従来JCRが想定していた以上に急速な悪化をみせている。外部環境の悪化は厳しい状況が継続しており、悪化の度合いが強まる方向にある。このため、JCRでは、デベロッパーに対し、緊急レビューを実施する。足元の契約状況、完成在庫、金融機関との関係、資金繰りの状況を確認する予定。とりわけ資金繰りの状況を精査した上で、必要に応じて、クレジットモニターの対象とするか、迅速に格付けの修正を行う方針である。

いよいよ春が近付いて来ました。あっという間に桜も満開となり、昨年の今頃はこれが最後と思っていた法政の桜も、何とか解体工事のすさまじい振動にもめげずに、見事な花を咲かせてくれました。昨年のエントリ「法政の桜」での懸念も、取り敢えず1年間は現実とはならずに済みました。


（法政の桜、クリックで拡大）

来年もまたこの花を見ることができれば良いのですが、無粋な長谷工は工事の都合で桜の木を移植すると言っており、来年はこの場所でこの木が咲くのを見ることは難しそうです。しかも、工事後に元の場所に再移植するが、老木のため枯れる可能性もあるとか何とか言っていましたから、もう二度と見れなくなる可能性もないとは言えません。また一つ、無粋な乱開発で地域の風物詩たる景色が失われるかと思うと、土建国家・日本の文化度の低さを嘆かずにはいられません。

そんな中、上の写真にもありますが、新築工事に向けて仮囲いが新調されています。これまでは殺風景極まりないネズミ色むき出し（しかも汚れまくり）の鉄板だったのが、白の水玉模様のものに変えられました。あれ程、解体工事に際して「周囲の景観に配慮して欲しい」と要請したにも関わらず、センスの欠片もないネズミ色の鉄板を並べていたくせに、新築工事が始まるとなると少しでもイメージ良く見せようと必死になる身勝手さには、怒りを通り越して哀れさすら感じます。何しろ、マンションを購入検討する人の目に付かないと割り切っているのか、東側は以前のネズミ色の鉄板のままというお粗末さですから。


（新調された仮囲い（法政通り側）、クリックで拡大）


（新調されないままの仮囲い（東側）、クリックで拡大）

隣地との境界の仮囲いがネズミ色のままなのは、隠れている部分（隠れてないけど）だからということで一応良しとしましょう。しかし、東側がそのままなのは、明らかに意図的な行為です。見込客に対して上辺を繕うことは厭わないが、近隣住民に対する配慮などする気もないし、する必要もない。たかが仮囲い一つ取ってみても、長谷工の身勝手で上っ面だけを取り繕う企業体質に満ち溢れています。このような企業が建築・分譲するマンションがどのようなクオリティか、想像することは決して難しいことではないでしょう。

何れにせよ、法政校舎の解体工事はほぼ完了し、跡地はすっかり空き地となってしまいました。住民との協議も終了していないのに、一方的に建築確認申請も出してしまい、4月から新築工事に着手すると一方的に宣言する始末。本当に、この会社にはがっかりさせられ通しです。


（すっかり空き地になりました、クリックで拡大）

ところで、何故建築確認が下りる前から着工予定がそこまではっきりしているのでしょう。建築基準法改正で建築確認が厳しくなったのは一過性だったのでしょうか？　未確認ですが、今回も長谷工の申請先が都市居住評価センター（ユーイック）なのはほぼ確実でしょう。何しろ出資先、いわば身内ですから。ところで、このユーイックですが、HP内の会社紹介のページ内で、非常にセコい隠蔽工作を行っています。Internet Archiveで見ることができる当該ページの過去の履歴と比較すると、出資先企業が書き換えられているのが分かります。東京ガスを始め、過去・現在とも紹介されている企業がある一方で、消されている企業が何社か。具体的には、「(株)大林組・鹿島建設(株)・(株)鴻池組・清水建設(株)・大成建設(株)・(株)竹中工務店・(株)長谷工コーポレーション」と全てゼネコンです。資本金の額に変動はなく、制限業種からの出資比率が50%に上ることから考えても、これらのゼネコンが株主でなくなったということはあり得ないでしょう。確認検査機関の公正性に対する疑念に対する隠蔽工作としか思えず、親会社セコけりゃ子会社もセコい、といったところでしょうか。

話が大幅に逸れてしまいました。以前のエントリ「こんな値段で長谷工さん大丈夫？」で長谷工の高値掴みの実態の一端をご紹介しましたが、その後もマンション市況は悪化の一途を辿っています。具体的には、値引き合戦が横行しているにも関わらず、完成在庫は積み上がる一方。需要サイドの意向を無視した一方的な高値の値付けが災いして、1棟の中でもグロス価格が低い低層階から先に売れ、売れ残った高層階は値引き幅を拡大せざるを得ないという負のスパイラルが続いています。とは言え、全ては自業自得です。完全に需要を大幅に超過する大量供給を続けていれば、何れマーケットが暴落するのは経済学の基本でしょう。

それは、決してここ吉祥寺も例外でいることはできないでしょう。強気な値付けが話題を呼んでいる「ルフォン吉祥寺」にしても、既に売れ残りを懸念する声が多数挙がっています。武蔵野税務署のそばなのである程度土地勘はありますが、吉祥寺、三鷹の両駅の何れからも中途半端な距離で、億ションを謳う割には屋外の立体駐車場というお粗末さ。これで坪4〜5百万円の価格設定はどう見ても無理があるでしょう。しかも、売り文句の「週刊ダイヤモンド」首都圏新築70物件ランキング東京都下第1位ですが、こちらも2位以下の面子を見れば、ランキング自体の信憑性に疑問符が付くというものです。まあ、ルフォン吉祥寺に対する悪意は別にありませんので、この辺でこの物件に対するコメントは止めときます。

法政跡地マンションについても、全く同様です。前述の過去のエントリで試算した通り、原価から割り出した想定価格は坪3百万円を下ることはないと思われますが、これは明らかに割高でしょう。丁度、週末の新聞広告に法政跡地マンションの向かいのマンション「パームステージ吉祥寺東町」の中古物件の販売広告が入っており、専有面積60.00平米の1階住戸が販売価格3,880万円でした。坪単価に直すと2,138千円で、まあ妥当な線でしょう（詳細は省きますが、賃貸利回りから見ても概ね無理のない範囲です）。築12年経過していることや、新築プレミアムを考慮しても、（坪3百万円で）この1.4倍という販売価格はどう考えても無理があります。坪3百万円を超える価格で大量に物件を売り出せば、どうなるかはおよそ自明の理でしょう。

正直、吉祥寺は実勢より高くなり過ぎたという気がします。最低敷地面積制限の導入で戸建は1億円以上ないと手が出ない一方、マンションデベロッパーの見境のない入札競争でマンション価格も高騰する一方。どこかでこれらの矛盾が噴出する気がしてなりません。もういい加減、不動産を投機で弄ぶのは止めにして欲しいものです。過去のバブル景気とアメリカのサブプライム問題を見ても、なお学習することができなのでしょうか…

皆様、明けましておめでとうございます（ちょっと遅いですか）。

旧年中は本ブログを多数の方に訪問いただき、ありがとうございました。また、長谷工などの地域環境破壊をものともしないマンション事業者達と戦う皆様から、様々な貴重な情報をお寄せいただいたことにも感謝申し上げます。

一例を申し上げれば、長谷工が他の場所の説明会でも「向かいのお宅4件の東境界から、５ｍの位置に、高さ約５０ｍの建物を平気で建てようとして」おり、「約３０ｃｍなら譲れるなどと、長谷工、開発推進4部中村は嘯いて」いることも、ちゃんと分かっています。世は情報化時代、もう少し真っ当なやり方を考えた方が良さそうですね。

本年も、反社会的勢力である長谷工をはじめとする劣悪マンション事業者を糾弾して参る所存ですので、引き続き宜しくお願い申し上げます。

さて、年初と言えば企業トップによる年頭所感です。長谷工ごときは新聞にこそ載りませんが、やはりトップの挨拶がプレスリリースとして公開されています。長谷工の岩尾社長（資本の約半分が公的資金の準国有化銀行・りそな（旧大和）銀行の元専務）の年頭挨拶は以下の通りです。

新年あけましておめでとうございます。
平成２０年の新春を皆様とともに明るく元気に迎えられたことを心より嬉しく思います。
昨年は、世界・日本ともに多事多端な一年間でありました。特に年の後半以降は極めて流動的で厳しい環境でありました。そうした環境の中、長谷工グループの役職員の努力と、多くの方々の協力を得まして、新中期経営計画の最終年度は極めて順調に進んでおります。2007年9月中間期決算におきましても「再生完了」の予備宣言をさせていただくことができ、重ねて感謝申し上げます。

年頭の心構えとして、一昨年は信用・信頼の「信」を申し上げました。昨年はお客様に対する感謝・思いやりの「心」を申し上げました。今年はこの２つの「シン」を活かしつつ、『新』を加えた３つの「シン」を掲げてまいりたいと思っております。 「温故知新」という孔子の言葉があります。ふるきをたずねて『新』しきを知る、そして『新』たに創造することが大事だと考えております。

「信」と「心」を心『新』たに胸に秘め、そして日々『新』たな気持ちで毎日の業務に臨むことが大切です。今年３月末で再生完了し、長谷工グループの『新』しい時代・ステージを築くという気概を持ってこの一年努力していきましょう。

なお、今年４月からＪ−ＳＯＸ法が本格適用されます。当社ではコンプライアンスの中心となるリスク統括部を設置し、リスクの洗い出しとその対応策の検討を約２年間行ってきました。今後の企業経営・活動にとってコンプライアンスを含めたリスクマネージメントは最も重要なポイントになります。もう一度、グループ各社のトップが中心になってリスクマネージメントに力を注いでいただきたいと思います。

長谷工が誰に信用されているのかとか、長谷工に顧客に対する感謝の心があるのかとか、突っ込みどころ満載の挨拶ですが、ここではそれは良しとしましょう。何と言っても呆れるのは、相変わらず上っ面の遵法意識しか持ち合わせていない長谷工のトップが、いけしゃあしゃあと「コンプライアンス」などと言っていることです。この会社に、本当の意味で法を遵守する気などないことは、今まで何度も指摘してきた通りですが、それがもろに現れている事例を見つけましたので、ここでご紹介させていただきます。

それは、東習志野のJFE建材跡地で進んでいるマンション計画についてのブログ「東習志野巨大マンションについて考える」の3月27日のエントリ中の以下の遣り取りです（このブログは昨年3月以降更新されていませんが、別のブログ「東習志野の長谷工巨大マンション群建設と環境を考える」で最近の動きが分かります。それにしても、高さ最大15階、全5棟で総戸数1,491戸という巨大さには、ほとほと呆れ果てます）。

住民から、
「敷地に5棟と言っているが、15棟に見える。
　これは内部の建物に日陰がかかることをごまかすためではないのか？」

「電車だってつなぎ目があっても、一両ずつ数えるじゃないか」

「建物と建物の繋ぎ方はどうなっているんだ」

などの質問が相次ぐ。

これらの質問に関しては、「渡り廊下のようなもので」という答え。
そして「エキスパンションジョイントというのを使います」という。

（中略）

一団地認定についても、建物の繋ぎ方についても
「許可を出すのは、審査機関です。　通らなければまた考えます。」とのこと。

Q.「他の所でエキスパンションジョイントを使った建物が
　１棟と認められずに、建築許可を取り下げられたが？」

A.「ですから、決めるのは審査機関です。それに従うだけです。」


違法行為をして取り下げられている事実があるのに、
それでも出すというのがよく分からない。

このエキスパンションジョイントという部品を用いて、明からに2棟以上の建物を無理矢理1棟として建築確認を取得し、戸数を水増しする（五十嵐敬喜・法政大学教授の言うところの「数の偽装」）というのが、ここ最近の長谷工の常套手段です（有名な「深沢ハウス」もそう）。

注目すべきは、「違法行為をして取り下げられている事実があ」っても、申請が通る間は申請し続ける（通す審査機関が悪い）という「グレーゾーンは白！」と完全に割り切る姿勢です。これは、既存不適格物件になることが確定していても、高さ規制条例発効前に建築着工を強行するといった、この会社の姿勢全てに共通して見られる特徴です。そして、これが長谷工トップの言うところの「コンプライアンス」の正体なのでしょう。

長谷工のHP内のどこを探しても、「コンプライアンス」や「CSR（企業の社会的責任）」について長谷工がどう取り組んでいるかについて記載されたページがない（1/8現在）ことも十分に頷けます。それでも、トップの口からは「コンプライアンス」。王様は裸でなきゃいいのですが…。

今日は土曜日でしたが、長谷工の解体工事はそれを考慮することなく全開で行われていました。体育館の入り口辺りの解体工事をやっているようですが、北側に防音壁がなく、騒音が全部外に漏れていました。近隣への配慮など微塵も感じられません。また、内装の撤去作業も同時に行われているようですが、教室の窓を全開にして作業しており、室内の騒音が外に全部漏れていました。これまた、近隣への配慮などどこ吹く風といったところです。


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因みに、東側の騒音・振動計は道路に接するドアを取り外して、外から見えるようになっていました。東側では本格的な作業を行っておらず、表示される騒音は60dB程度に止まっていました。北側は結構うるさいのですが、設置位置が騒音源からやや遠く、表示される騒音は時折80dBを越える程度でした。まあ、今後作業が本格化すれば、85dB超えは確実ですね。


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前回のエントリの最後に、「法政跡地のマンションの売り主は誰になるのか？　苦戦必死の高値掴み物件は敬遠されているということか？」と書きました。今回は、この点（法政跡地マンションは一体いくらになるのか）について、開示されている情報を基に（一部推測も交えて）考察してみたいと思います。

先ず、長谷工の法政跡地の買取金額です。これについては、長谷工は頑として口を割りません。しかし、売買の相手先は、公共性も有する学校法人法政大学です。法政が開示している資料の中に、そのヒントがありました。

法政のHPの中には、財政の概要を開示しているページがあります。ここでは、そこで開示されている各種資料の中から法政跡地の売却代金を推計していきます（以下の記載では、より詳細な数値が記載されている予算書や決算書を適宜参照しておりますが、一々お断りいたしません。ご興味のある方は、上記リンクより適宜原データにアクセスしてみて下さい）。

先ずは、2007年度事業計画書の中から、資金の動きが記載されている資金収支予算書を見てみます。その中には、「法政大学中学高等学校移転に伴う旧校地売却などによ」り、132億9千万円の不動産等売却収入が見込まれることが記載されています。これが全て法政一高跡地の売却代金なのかは明らかではありませんが、過去3期間に不動産等売却収入が全くないことを考えれば、今期だけ法政一高以外にも売却収入が発生するとも考えにくいので、ここでは上記金額が全額法政一高跡地分と仮定させていただきます。

また、2005年度事業報告書の前受金収入の注釈には、「一中高校地売却の契約締結により手付金が入金となりました」との記載があり、その他前受金収入が26億7千万ほど上振れしていることが決算書から分かります。また、2006年度事業報告書にも、前受金収入の注釈として「中学高等学校校地売却代金の一部が入金となりました」との記載があり、決算書からその他前受金収入が35億9千2百万円ほど上振れしていることが分かります。ここでは、これらの上振れ分を法政跡地関連と見なします。

これらを合計した金額は、195億5千2百万円となりますが、この中には本校舎、テニスコートおよびプール以外に、練馬区立野町のグラウンド分も含まれていますので、上記金額を適当に按分しなければいけません。と言っても、その比率は勿論分かりませんので、ここでは各々の面積に路線価による重み付けを行ったものに基づいて按分しました（面積は、建設通信新聞掲載のものを使いました。長谷工の資料に基づく本校舎部分の面積は9,569.07平米ですから、多少の誤差はありますが、推計には十分な精度と判断しました）。

　・本校舎…9,400平方メートル
　・記念講堂・テニスコート…2,540平方メートル
　・プール…670平方メートル
　　　以上、吉祥寺東町計12,610平方メートル
　・グラウンド…10,661平方メートル

これに、契約時点（グラウンドはH17/12、本校舎他はH18/1）に近い平成18年度分の路線価（グラウンドは295千円/平米、本校舎他は380千円/平米）を乗じた推定時価を基に、先程の売買代金を按分すると、本校舎他の分は118億4百万円となります（長谷工の方が三井不動産より高値買いしている気もしますが、ここではそうした恣意的な判断は採用しません）。更に、これから本校舎部分のみの価格を算出すると、マンション用地の簿価は87億9千9百万円と推定されます（因みに、この価格は936千円/坪と路線価の約2.5倍です。武蔵野市・市用地課が「数十億円の開きがあった」（H18.2.24付産経新聞より）と言うのも頷けます）。

次に建築費です。長谷工提示の建築計画による延べ床面積は23,030.76平米です。建築費を1坪当たり70万円と仮定（8階建てのマンションの建築費としてはやや高い気もしますが、資材の高騰、地階の存在、そして何より長谷工の暴利を考慮してこの価格としました）すると、48億7千7百万円となります。この土地代、建築費計136億7千6百万円を85%で割り戻す（デベロッパーの利益や販促費等の諸経費を合わせて分譲総額の15%と仮定）と、160億8千9百万円となり、これが推定分譲収入の総額となります。

この分譲総額を専有延べ床面積17,441.04平米で割ると、922千円/平米（3,050千円/坪）となります。主要な間取りを勝手に設定して価格を算定すると、

　・3LDK（75平米）…6,915万円
　・4LDK（90平米）…8,298万円

となります。一説には、坪330万円とか、平均価格8千万/戸とか言われていますので、上記想定価格はやや安すぎる気もします。しかし、大はずれとはいえない程度の精度はあるのではないでしょうか（解体工事費用を考慮外としていますので、それを含めると上記価格により近付くかも知れません）。分譲時期は異なりますが、同一需給圏内で現在分譲中のグランドメゾン吉祥寺コートは、坪230万円前後での分譲です。JR線路横というハンディキャップはある（もっとも、法政跡地は高圧線下ですので、似たようなものです）ものの、土地の広さ等を考えれば、これだけの価格差を正当化する理由は何一つないと言えるでしょう。しかも、この物件は法政跡地と違って全16戸の小規模分譲です（多少値付けが強気でも売り切り可能な規模）。

長谷工さん、マンション市況が冷え込む一方の現状で、この価格で全209戸を売り捌く自信がありますか？　ないなら、今からでも5階建てに変更して、住民との軋轢も解消し、平和にプロジェクトを遂行した方が良いと思いますけど…

先日（木曜日）の日経夕刊に、プレミアムレジデンスという長谷工施工物件の広告が掲載されていました。例によって、この物件自体には何一つ関心はありませんが、この広告には一つだけ目を引く箇所がありました。それは、「週刊ダイヤモンド『マンション評価』ランキング 茨城エリア第1位」と非常にでっかく書いてあったことです。


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私は、正直長谷工という会社を全く信用していませんので、この広告の信憑性も疑ってかかり、掲載誌（'06.12.9特大号）の掲題記事を見てみました。すると、案の定、嘘でこそないものの、限りなく誇大広告臭いことが分かりましたので、この会社の体質を示す一つの証左としてご紹介させていただきます。

当該記事は、首都圏の分譲中マンション100物件を立地・全体計画・建物構造・専有部分の計画・資産価値から成る全20項目（各項目5点満点で合計100点満点）を採点し、ランキング形式で紹介したものです。これを見ると、確かに茨城エリアの物件の一番上に「プレミアムレジデンス」が載っており、嘘ではないことがすぐ分かります。

しかし、よく見ると、茨城エリアは4物件しか載っておらず、うち3物件が同点第1位（74.5点）、且つ第4位とされた物件も点数はわずか0.5点差という最小得点差で、とてもじゃありませんが「第1位」などと大きく広告に書くほどのものではないことが分かります。

さらに言えば、この74.5点という点数自体、全100物件中77位（同順位7物件）ととても高いとは言えない順位で、これを広告にデカデカと謳う神経が分かりません。土浦という立地上、都心へのアクセスという項目で低評価（2.0点）なのは仕方ないと思いますが、その他の項目は関係ありませんので、低評価の理由は他のところにあるようです（ご興味のある方はバックナンバーをご覧下さい）。どうも、隣がパチンコ屋だったりして売れ行き不振なので、急遽このランキングを売りにした広告を掲載したという気がします。

マンションに係るランキングということで、別の雑誌記事を思い出しました。日経ビジネスの'06.6.26号特集記事「まだまだあった売りっぱなしの罪」の中に、「初調査で見えた怒りの声マンション編 追随許さぬ低評価」というマンションのアフターサービスに関する満足度調査結果が掲載されています。記事の内容については後ほどご紹介するとして、先ずはランキングをご紹介したいと思います。

順位	企業名	満足度指数（％）	回答者数
1	リクルートコスモス	46.3	54
2	大和ハウス工業	45.8	24
3	穴吹工務店	42.9	21
4	三井不動産	34.8	94
5	三菱地所	26.8	42
6	大京	20.5	83
7	近鉄不動産	15.8	19
8	ゴールドクレスト	14.3	15
9	住友不動産	13.5	39
10	東京建物	13.3	15
11	野村不動産	12.1	60
11	藤和不動産	12.1	33
13	扶桑レクセル	11.1	18
14	東急不動産	8.8	34
15	丸紅	0.0	18
16	長谷工コーポレーション	▲3.3	92
17	ダイア建設	▲13.6	22
18	日本綜合地所	▲20.0	20
	全体	6.9	1231

この記事は、次のような書き出しから始まります。「平均満足度指数6.9%。今回、初めて調査したマンションのアフターサービスのレベルは、15分野の中でダントツに低いものだった。ワースト2位の洗濯機（スコア23.2）と比較しても、16ポイントの大差がついた。マンションは、サポート体制に深刻な問題があると言えそうな調査結果だ。」

マンション業界全体として、いかに顧客を軽視しているかを示すデータと言えるでしょう。その中でも、最下位でこそないものの、顧客満足度がマイナスの長谷工って一体…　回答者数は、全18社中僅差で第2位ですので、長谷工グループの管理会社である長谷工コミュニティの宣伝文句「マンション管理ランキング5年連続第1位」は、どうやら数のことを言っているだけのようです。劣悪物件をおっ建て続けるより、この会社にはもっと優先すべきことがあるように思うのは、私だけでしょうか？

なお、この記事の中に、「ほとんどの消費者にとって、住宅は一生に一度の買い物。逆に言えば、企業はリピーターを考えないでよいから売りっぱなしでも困らない」との記述があります。これは、本ブログの過去のエントリ「なぜマンションデベロッパーは不法行為を止めようとしないのか？」で指摘した通りです。マンションという存在について、皆がもう一度真剣に考えてみる必要があるのではないでしょうか？

最後に、直接長谷工とは関係ないですが、読売ウィークリーの'07.6.3号に掲載された記事「スクープ!! ここまでひどいかマンション販売 伊藤忠お粗末『不適格』億ション」をご紹介します。

この記事の内容は、大田区山王に伊藤忠都市開発と新日本建物が建築・分譲した「山王プレイス」について、両社が地下室マンションを禁止する条例が2006年6月に施行されることを購入者に説明せずに分譲したというものです。伊藤忠は、「条例改正の動きを知らなかった」としらばっくれているようですが、国土交通省は宅建業法違反での処分を検討していると報じられています。

この事件、本当に問題外ですが、ここでお伝えしたいのはこの事件のことではありません。記事中、次のような記載があります。

「実は、戸建て住宅やマンションが完成後に、建築関係の法令などの改正で、違法状態になることはよくある。規制がより厳しくなると、以前なら問題なかった物件も基準に沿わなくなる。こうなると、物件は『既存不適格建築物』とされ、建て替える際には、新基準に適応するよう求められるわけだ。
既存物件ではよくある話でも、新築なのに完成時点で、『不適格』が”約束”されるというのは異例だ。」

本ブログを良くお読みの方、及び連日本ブログを訪問しに来る長谷工社員の方は、何が言いたいのか既にお分かりでしょう。そうです、長谷工物件にはここで言う「異例」な出来事が頻発しているのです。地域住民、行政を無視して迷惑大規模マンション建設を強行する、結果として後追いながら成立した高さ制限を定めた条例に反する状態で竣工し、竣工時点から違法建築物（既存不適格）になるという事例は、枚挙にいとまがありません。本ブログで紹介済の物件だけでも、「深大寺レジデンス」、「プレティナージュ御池東洞院」。他にも近隣では、小平市の「エクスアン一ツ橋学園」。そして何と言っても有名なのは、駒沢公園横の劣悪物件「深沢ハウス」。切りがないので止めましょう。

読売ウィークリーの記者さんには、もう少し掘り下げて、是非この長谷工問題を採り上げることをオススメしておきます。

今日は、ちょっと趣向を変えて、ちょっとした小ネタにお付き合い下さい（いつもヘビーな話題だけだと疲れてしまいますから）。

日経BP社の建設・不動産専門情報サイト「KEN-Platz」の中の「イエイリ建設ITラボ」というコーナーに、「全現場を本社直結の会議室に！長谷工がテレビ会議システムを本格導入」という記事が掲載されていました。

別に、私にとって長谷工なぞ、何をしようがどうなろうが知ったことではありません（この世から消えてなくなることについては別）が、これについてはちょっと興味を持ちました。

記事の内容については、長谷工自身のプレスリリースとほとんど同内容です。要は、現場も必要に応じて本社に集合して会議を行っていたため、移動に時間を取られていたのを、テレビ会議システムを導入することで現場に居ながらにして会議を行うことが可能になったというものです。8月中には首都圏の全現場に導入予定とされていましたから、今後、法政跡地の現場にも導入されることになる筈です。


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それがどうしたと思われるかも知れませんが、これ、今後の工事における住民側のクレームツールとして活用できませんかね？　工事で違反や尋常じゃない騒音・振動を引き起こしたら、すぐに現場事務所に駆け込み、本社に接続させる。そして、徹底的な抗議を行うことで、協定書を遵守させる。工事の中断についての判断も、すぐに本社を呼び出し、即断即決させる。せっかくのシステム、活用してもらわないと損ですもの。

宜しくお願いしますよ、長谷工さん。

ここのところ、工事関係の話題のエントリが多くなっていますが、まだ長谷工の提示した建築計画を容認した訳では決してありません、念のため。自分のスケジュールしか頭にない長谷工が、今後工事関係の説明会になし崩し的に突入する自体も想定されることから、建築関係でも長谷工は長谷工だ（＝約束を守らない）ということを注意喚起しているものです。その点、ご承知置き下さい。

さて、工事開始に先立っては、好き勝手に工事を施工されることを避けるため、近隣住民と事業者及び施工業者の間で工事に関する協定書を締結するのが普通です。この点については長谷工も、解体工事及び新築工事に関する協定書の締結自体は、これまでの説明会でも応諾していました。

この点、ろくに説明もせずに解体工事に着手することも少なくない長谷工にしては、一応誠意ある態度を見せています。これは、協議会や跡地の会をはじめとする方々が長期間に亘って交渉を重ねてきた結果と言えなくもありません。建築計画が突然判明するようなケースでは、説明会すら行わず（個別説明で済ます）に工事に着手しているケースも見受けられます。例えば、台東区根岸5丁目のマンション建築計画では、長谷工の工事協定締結なしでの工事着工強行に対して、台東区議会に工事協定締結に対する指導を求める陳情が出されています。陳情の一部を抜粋するだけで、長谷工の不誠実さが良く分かります。

【陳情に至った理由】
　平成１６年１０月から施行された新築予定地に既設されていた建物の解体工事におきましては、隣接住民に対する個別の口頭による説明しか行われず、不在宅には工事の予定の案内書をポストに投函するだけで工事が強行され、また、説明会開催も近隣住民の請求によって行われるといった住民無視の状態でした。解体工事では近隣住民に、常識の範囲を逸脱した騒音・振動、埃による周辺家屋の損傷ならびに地域住民の健康被害が散見されております。
（中略）
　下根岸の良好な住環境を守るために、住民の意向を汲み、計画を修正することを望み、建築主である長谷工コーポレーションとの話し合いを求めてまいりましたが、長谷工コーポレーション側は十分な説明を行わないまま、解体工事を強行したのみならず、建設についても、工事協定を結ばないまま着工を強行しており、近隣住民の理解を求める努力を全く行っておりません。
　以上のような、住民軽視の工事が行われていることをかんがみ、至急、台東区において、長谷工コーポレーションの工事には、住民の要望を取り入れ早期に工事協定を締結するよう指導していただくようお願い申し上げます。

まあ、例によって例のごとしですね。この会社は、黙っていると何をしでかすか分かったもんじゃありません。次には、ちょっと古いですが、サイゾーという雑誌の2001年1月号に掲載された記事「江戸情緒をぶち壊す迷惑マンションが建つ」から、「ルネ上野桜木」建築にまつわるトンデモ話を。なお、同マンションに対する計画見直し運動の経緯については、ルネ上野桜木と谷中・上野桜木の町を考える会のHPもご参照下さい。

　異変の始まりは、昨年12月、元の日本医科大学看護専門学校校舎の解体工事だった。「はじめは、『日医大跡地に上野のホームレスが入ると困るからとりあえず壊させてほしい、今後の予定は未定』と長谷工（長谷工コーポレーション）から説明があった」と、『上野桜木マンション建設計画と谷中・上野桜木の町を考える会』事務局の関満雄氏が振り返る。

「ところが、これが猛烈な壊し方をする。すぐ裏のお宅では石油ヒーターの自動消化装置が誤作動を繰り返す、ご病人を風呂に入れるのもままならないというぐらい、朝から晩までもの凄い振動だった。なにより、幕を張っただけで防護壁もロクにない」。これでは迷惑も甚だしく、危険きわまりない。そこで近隣住民らは「考える会」を結成し長谷工側と交渉を始めるとともに、現場のウォッチを開始した。その過程で、他所の工事で出たガレキの粉砕もついでに行っていることを住民側が発見。抗議を行って詫び状を取りつつ、解体工事協定の交渉の段階で、少しずつ工事公害の改善を勝ち取ってきた。実際の協定が締結されたのは、今年３月になり工事が８割がた終わってからだった。

どうです、この非常識振り。「長谷工の辞書にモラルという文字はない」といったところでしょうか。

まあ、こうした数々のハードル（？）を越えて、漸く工事協定書の締結と相成る訳です。工事協定書のひな形は、ネット上にも多数掲示されており、いくつかリンクをご紹介すると、

・行政が提示する例→横浜市役所中高層調整課
・長谷工締結例（其の一、解体工事）→ルネ上野桜木
・長谷工締結例（其の二、新築工事）→（仮称）矢部駅前プロジェクト
・長谷工締結例（其の三、新築工事）→（仮称）ダイア八千代中央

などです。他社事例も含めれば、他にも多数見つかると思います。しかし、こうして締結された工事協定も守られなければ何の意味もありません。そして、長谷工は工事協定を遵守しないことでも有名な企業だったりします。

一例を、上の協定書例で見たダイア八千代中央で見てみたいと思います。同マンションに反対している「(仮称）ダイア八千代中央建設反対ブログ」では、協定書上の作業時間が8時から18時30分までとなっているにも関わらず、朝7時半にはクレーンが動いていたり、夜中の12時45分になっても作業が終わらないという、非常識極まりない現実が暴露されています（他にも、クレーンを下ろさずに帰るという危険極まりない行為も…）。

これらは、ひとえに協定書に罰則規定が存在しないことに起因していると思われますが、何も住民側が長谷工を信頼してそうしている訳ではなく、

工事協定書の締結前に行った協議についても守れなかった場合についての罰則をかたくなに拒んでいましたからね。「破るつもりだから罰則定められないんでしょ？」とのこちらからの問いにも「そうではない」という長谷工＆ダイアの返答でしたが、やはり破るつもりで約束していたのですね。

という上記ブログの記載からもお分かりの通り、最初から工事協定など遵守する気のない事業者側が、後でペナルティを負いたくないが故に罰則規定を断固拒否することに起因するものです。罰則規定のない契約なんて、精神論以外の何者でもありません、残念ながら。とにかく、今後の工事協定締結に向けては、色々と検討すべき事項がありそうですね。