吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

消えたモデルルーム地図の怪

連日のようにマンションデベロッパーの倒産情報が流れる昨今、いよいよ大物の名前も噂に上るようになってきました。かなりの大手クラスが倒産するようなことになれば、一挙に在庫処分による大幅値引きが始まり、マンション業界は壊滅的な打撃を受けること請け合いです。ただでさえ、公表されている在庫数は(完成しても売り出していないという理由で)過少申告されているのですから。

そんな中、少しでも赤字幅を削減したい長谷工による吉祥寺レジデンシアの突貫工事は、その過密日程の度合いをいや増しています。週に2~3日行われるコンクリート打設の日は、必ず早くとも夜8時前にライトが消えることはありません(先日は9時半を過ぎてもライトが皓々と照らされていました)。また、別の日に夜8時頃に現地を通りかかると、何やらかなりの騒音が聞こえており、コンクリート打設以外でも夜遅くまで作業を行っている日もあるようです。作業内容が分かりませんでしたが、午後6時までという工事協定書の作業時間規定に違反している可能性も十分にありそうです。

どうせ、ルールを守る気などさらさらない長谷工のことですから、竣工間際には連日の突貫工事を重ねて、何とか期日までに無理矢理完成させるんだろうなとは思っていましたが、地下の基礎工事の段階からこれでは先が思いやられます。見たところ、地下水の問題も解決していないようですし、今後工期の遅れをどうやって取り戻す気なのかと考えると、正直空恐ろしくなります。

さて、そんな工事進捗の遅れが関係してかどうかは分かりませんが、吉祥寺レジデンシアの販売開始は当初予定の1月下旬から2月下旬に1ヶ月間先送りされました。これが、工期の余裕を見ての配慮などということは当然なく、単に競合するパークホームズ吉祥寺グランテラスの販売開始予定が、当初の1月上旬から2月上旬にずれ込んだことに平仄を合わせただけであることは、火を見るよりも明らかです。本当に、吉祥寺アドレスしか売りのない2流物件は、自ら何も決められずに辛い立場ですね。

そんな事情が関係しているのかどうか、先日、吉祥寺レジデンシアモデルルーム情報がひっそりと削除されました。と言っても、掲載されていたのは公式HP(長谷工アーベスト版野村不動産アーバンネット版)の何れでもなく、(何故か)住宅情報ナビの交通・案内図でした。リクルートの勇み足だったんでしょうか? 一応ご興味のある方のために、以前掲載されていた地図をアップしておきます。

モデルルームの地図(消されたモデルルームありの地図、クリックで拡大)

それにしても、このモデルルーム、非常にアクセスが悪いです。現地から約1.9km(直線距離ではなく、最短と思われる経路を辿った場合の距離。以下同様)もあることはもちろん、駅からも吉祥寺駅からは約1.25km、地図からはみ出している西荻窪駅からでも約1.1kmもあります。「来るなら車で来い」ということなんでしょうか?

なお、上の地図だけでなく、公式HPの物件地図(下図参照)もそうなのですが、何故か全て西荻窪駅がカットされています。下の地図など、三鷹駅が載っているにも関わらず、です。現地周辺は吉祥寺駅、西荻窪駅ともほぼ等距離で、用途によって使い分けられることも、利便性の一つだと思っていますが、長谷工にはそう言う意識はなく、西荻窪は販売戦略上、徹底的にその存在を無視すべき存在のようです。パークホームズ吉祥寺グランテラスが、南善福寺バス停から荻窪へのアクセスも売りにしていることと比較すると、その「吉祥寺」ブランドへの異常なまでの執着振りには、正直驚きを通り越して気色悪くなります。

公式HPの地図(公式HP掲載地図、中心がおかしくないか?、クリックで拡大)

西荻窪は、吉祥寺とはまた違った魅力を備えた良い街ですよ、長谷工さん。そんなに毛嫌いせずに、西荻窪へのアクセスもアピールポイントの一つにされてみては如何ですか?
スポンサーサイト

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

マンション紛争の全国集会のご案内

しばらく更新をご無沙汰している間にも、長谷工は着々と無用の長物作りのための下準備を行っているようです。記念講堂やプールの解体工事にもいよいよ本格的に着手し始めました。法政跡地のゲートにも看板を設けたり、マンション建設のアピールに余念がないようです。

そんな中、水玉模様だけだった仮囲いに妙なシールが追加されました。最初は、共同事業者の社章か?と色めき立ちましたが、どうも違うようです。長谷工の見たくもない社章はともかく、後の3つのうちビルと木(森?)は分かりますが、残りの一つは一体? 勝手な想像ですが、これは鼎(かなえ)ではないでしょうか。およそ天道様に顔向けできないような所行の数々を繰り広げている長谷工のトップにもかかわらず、訓示を垂れるのが大好き(そう)な長谷工・岩尾社長の入社式社長挨拶には、何度も「3つの~」というのが連発されています。訓辞好きが高じて、マークまで作らせちゃったとか… あくまで推測です。このマークについてご存じの方は、是非教えていただきたいと思います。

何のマーク?
(一体何のマーク?、クリックで拡大)

さて、どうでも良い話はこれ位にして、本日の主題「マンション紛争の全国集会」のご案内について。先日よりメールでご案内を頂戴していながら、紹介するのが遅くなってしまいました。

詳細は、下記バナーをクリックして「建築紛争から21世紀の都市づくりへ」をご覧下さい。参加者も募集しているようですので、5/10東京、5/11真鶴のお近くの方はご参加してみては如何でしょうか。

全国集会バナー
(クリックするとHPに飛びます)

全国集会チラシ
(集会チラシ、クリックで拡大)

全国集会チラシ裏
(集会チラシ裏、クリックで拡大)

自らの節度のなさで、マンションデベロッパー各社は苦境に陥りまくっています。建築確認付土地の売り物件は増加の一途を辿っており、着工の目処すら立たない物件が急増していることを窺わせます。自業自得とはいえ、何故ここまでマンションデベロッパーというのは見境がないのでしょうか。

いい加減聞き飽きた「団塊ジュニア」という言葉を使って、さも需要が根強いように喧伝していましたが、ここ数年で需要を刈り尽くしていることは、誰の目にも明らかです。今回のマンション市況の冷え込みは決して一時的な調整ではなく、既にマンションは供給過剰であることが露見しただけです。一日も早く、「大量に建てて売る」だけの能なしビジネスモデルから脱却し、住宅をもっと長期的な視野で考えるようにしないと、数年後にはもっと悲惨なことになる。個人的な意見として、そう忠告しておきます。

景気が良ければ「土地の有効活用」、不景気になれば「波及効果の大きい住宅関連投資の拡大」と称して、一方的に土地関連規制を緩和してきたツケが、ここ最近のマンション紛争の急増の主因です。集会の呼びかけ人には政治家の方もいらっしゃるようです。日本の政治も、もういい加減住宅を景気対策の道具として弄ぶのは止めにして、真剣に今後の住まいのあり方を考えていくべき時に来ていると思います(遅すぎるくらいです)。こうした活動が、その嚆矢となることに期待しています。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

景観にかける

今回のエントリのタイトルは、「20mを超える部分を撤去せよ」という東京地裁判決で一躍有名となった、東京・国立の明和地所マンションに対する住民運動を主導した「東京海上跡地から大学通りの環境を考える会」の代表を務められた石原一子さん(元高島屋常務)の著書から拝借しました。

景観にかける―国立マンション訴訟を闘って景観にかける―国立マンション訴訟を闘って
(2007/10)
石原 一子

商品詳細を見る


本ブログは、あくまでここ吉祥寺東町で起こっている「長谷工迷惑マンション問題」を世に問うがために、その経緯やマンションデベロッパー各社の悪辣振りをご紹介することを主眼としており、これまでも何冊かの本をご紹介はしましたが、それは文脈の中で参考図書としての位置付けとしてのものでした。しかし、今回はこの本の余りの素晴らしさに、マンション問題に関わっておられる方々は勿論、それ以外の方にも本書を是非お読みいただき、景観・住環境をもう一度考え直す契機としていただきたいという思いからご紹介させていただきます。

国立マンション問題の経緯は余りにも有名ですので、ここでご紹介する必要はないかと思いますが、この問題が景観法制定の大きな原動力となったことは、衆目の一致するところです。本書は、その運動を主導した「考える会」の代表で、女性初の高島屋役員でもある筆者の自伝から始まります。そのバイタリティに圧倒され、第2章までを読むと「こういう人が代表だったから、国立問題はあそこまでの成果を挙げることができたんだ」と思い始めてしまいます。しかし、第3章以降の具体的な活動に話が移っていくと、それは誤解だったことがすぐに分かります。勿論、経済人として著名な石原さんが代表だった有形無形のメリットもあったかと思いますが、それ以上に様々な人たちの活動がこの運動を支えていたことが縷々語られており、むしろ筆者は一歩下がった形になっていると言っても過言ではありません(謙遜もあるのでしょうが)。

是非、実際の本をお読みいただければと思いますが、印象的だった部分をかいつまんでご紹介します。

 これだけの大規模な建物が建つことによる危険や実害について調べられていた。その内容は、明和の敷地内には東西に横切る3本の6.6万ボルトの高圧線が通っているが、万が一火災が起きた場合、消火活動に支障はないのか、また安全性は確保できるのかなどが問題点として挙げられた。(中略)東京電力からは「強風時には高圧線が横に大きく揺れ、危険区域は最大でバルコニーに80センチまで迫る。消火活動は非常に困難で危険をともなう」という回答があった。(P.125)



この高圧線は建物のベランダから8mしか離れていないそうです(P.144)。因みに、法政跡地マンションは、4階屋根は高圧線真下、5階以上の一番近接する場所の高圧線との離隔距離は約10.5mです。これ以上の説明は不要でしょう。

(民事裁判における筆者の証言より)
 大学通りの景観による利益は享受しながら、他方では、これを破壊する高さ44メートルものマンションを建築することは、誰が考えても、暴挙という外はありません。明和地所は、マンションの完成後は、これをことごとく販売して売り逃げするということを見逃すわけにはいきません。販売後の大学通りがどうなろうと構ったことではないというのが明和地所の基本的立場というものです。(P.160-161)



皆さん、「大学通り」をご自分の街に、「明和地所」を長谷工をはじめとする問題デベロッパーに置き換えてご覧下さい。見事なまでに、本質を言い当てているというか、マンションデベロッパー各社の金太郎飴体質が顕在化しているというか… 正直、これ程までに反社会的な業界が他にあるのだろうか?と自問自答せざるを得ません。ここ吉祥寺東町でも、「周辺は一種低層の街並みが拡がる。周囲に開けた見事な眺望」とか何とか言って、自らの存在がその街並みと調和しないことは棚上げした広告を打ちまくって、近隣住民の神経を逆撫でし続けるつもりでしょう。

 国立のマンション裁判は、大きな二つのものを勝ち取った。
 一つは、「建築阻止を主要な目的としたものであったとしても、本件地区計画及び本件条例の内容自体については、その違法を問うことは困難といわざるを得ない」という根本判決である。件地区阻止を主要な目的とした地区計画でも違法を問うことは困難である、との意味は大きい。まち破壊に対しては、計画が明らかになってからでも決して遅くはない。地区計画・建築条例によって、住民が自分たちのまちを守る手段が高裁でオーソライズされたのである。明和は、この判決を上告していない。したがって、この部分は確定判決になっている。
 もう一つは、最高裁が(中略)個人の景観利益を認めたことである。言うまでもなく、この意味も大きい。
 (中略)6年間に及んだ国立のマンション裁判は、市民運動にとって大きな二つの武器、すなわち「地区計画」と「景観利益」を準備したことになる。(P.202-203)



残念ながら、武蔵野市においては、その大きな武器の一つである「地区計画」が、小役人どもによって違法に骨抜きにされ、ほとんど用をなさなくなったことはこれまでに見た通りです。どこまで役人というのは、住民無視で大企業寄りなのでしょうか。折角の筆者の「準備」は、行政のさじ加減一つで骨抜きにされてしまうという悪しき先例にならなければ良いのですが。

(「都市計画家協会」から大賞を受けたことに対して)
 三、「マンション建設後もねばり強く運動を続けていること」と選定理由にあるのは意外な気がした。
 なぜならば我々にとっては最後まで、つまりマンションの20メートル以上の部分の全面撤去を見るまでは活動は終わらないと考えていたので、マンション建設後も、と評価されるのは意外であった。しかし、翻って考えてみると、世間一般のマンション問題では、建ってしまうと運動は終わってしまうという現実があるのだなとも思った。だから開発業者は強引に建ててしまって建て得を狙う。そういえば我々の耳にも、もう建ってしまって、運動をやっても無駄じゃないか、との声が聞こえてきたこともあった。
 しかし、市民の反対や市の指導を無視し、裁判の早い段階で違法建築物と認定され、景観を大きく破壊している建物をそのまま見過ごすわけにはいかなかった。(P.241-242)



ここには、今後の運動の方向性が啓示されているような気がします。24mのマンションは、やはりここ吉祥寺東町にはふさわしくない。そう思えば、たとえ建った後でも地区計画(条例)の改正を目指して運動を続けていく。こうした活動を皆が積み重ねることこそが、この社会から悪辣マンションデベロッパーを駆逐する、唯一で最大の手段なのかも知れません。先程の地区計画の経緯を、悪しき先例にしないためにも。

 私は、「市議会レベルでは党派は絶対不要」と、大声を上げて叫びたい。(中略)このマンション問題の根が深かったのは、野党である自民・公明党会派多数と少数与党の対立となっていたため、市民の大きな支持を受けた東京生活者ネット出身の市長が市民本位の地方自治を貫けなかったことだ。本当の、国立の市民派がしっかりしなくては駄目だ。国立市民のことを考えない人は市議会に出る資格がない。(P.249-250)



完全に同意見です。市議会の会派構造といい、武蔵野市でも同じ問題が障害となりました。但し、市長の行動力・リーダーシップには格段の差があるような気がしますが…

如何でしょうか。ご興味をお持ちの方は是非ご一読を。最後に、最近読んだ景観関連の図書としてもう一冊、岩波新書の「まちづくりと景観」を併せてご紹介しておきます。筆者の田村明氏は、横浜市にいるときに旧建設省の役人に「街を美しくしようなんて、けしからん」と言われたことを原体験として、既に決定していた都市計画を変更させた経歴の持ち主ですが、本書でも深く同意する箇所が少なくありませんでした。そのうちいくつかをご紹介させていただきます。

まちづくりと景観 (岩波新書)まちづくりと景観 (岩波新書)
(2005/12)
田村 明

商品詳細を見る


 遠景からの都市景観として一番目立つのは、都市のスカイラインで、都市全体のイメージを決める。都市全体を印象づけるスカイラインは、特定の個人のものではなく、都市の共同資産というべきものだろう。超高層ビルを造ることは、その共同資産に、ずかずか無条件で闖入して破壊することになりかねない。市民の共同資産を、特定の事業者だけの都合で壊されては困る。自分の土地でも自由にできるのは一定の高さまでで、それ以上の高さには、共同体の同意を必要とするのが筋だろう。こうした考え方がないままに高さ制限を撤廃してしまった立法や行政は、「まち」全体を考えることを放棄していたのだ。(P.78)



下に掲げた法政跡地遠景をご覧いただければ、スカイラインの問題は一目瞭然でしょう。長谷工が設置した防音壁ですら、高さは17.5mほどです。この約1.5倍の高さの建物が建つことが、果たしてこの低層の街並みのスカイラインに調和するでしょうか? また、共同体の同意に基づく地区計画を一方的に骨抜きにした武蔵野市政は、まさしく「『まち』全体を考えることを放棄していた」とは言えないでしょうか?

吉祥寺東町のスカイライン
(吉祥寺東町のスカイライン(中央白壁が解体中の法政校舎)、クリックで拡大)

 生活者の目から景観を見れば、高層ビルはとくに必要ない。高層への憧れは、生活感覚をなくしたバーチャルな大衆願望にすぎない。リバプールでは高層住宅に対して、景観のバランスも壊すとして、激しいバイオレンスがあり、多くの窓が破壊された。いまビルは撤去されている。シェフィールドは鉄鋼の街だ。超高層ではない10階ぐらいだが、300メートルも連続する万里の長城のような住宅をつくった。建てた当時は近代的なデザインと賞賛されたのだが、30年ほどで撤去された。周辺の「セミデタッチ」(2戸で1棟の建物)の美しい2階建てで建ち並ぶ住宅地と違和感がありすぎたのだ。
 高層ビル、超高層ビルはもちろんあっていい。しかし、都市全体至る所で奨励するのはどうだろうか。高層化が可能な区を限定するべきではないか。(P.158-9)



10階建てではなく8階建てで、300mではなく122mですが、この違和感のありすぎる建物も30年ほどで撤去されるような、成熟した社会が到来することを願わずにはいられません。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

中庭問題を考える

法政校舎の解体工事は着々と進行しているようで、校舎北側や体育館も防音壁で覆われるようになってきました。全容が見えなくなる日も近そうです。解体されると、ろくでもないマンションが建つかと思うと、このまま工事がストップしないかな、などと思わなくもありません。

話は変わりますが、最近、練馬区立野町の法政グラウンド跡地の横を通りました。すると、既に建築計画のお知らせが掲示されているのを発見しました。9月10日に設置されていましたので、もう2ヶ月も経っているとは… 施工業者は大林組です。最近、ドメイン「toad3.obayashi.co.jp」から「法政+グランド+三井不動産」という検索結果を辿ってきたものをはじめとして、本ブログに大林組からのアクセスが多いのはこのせいだったんですね。アクセス記録は、色々なことを雄弁に語ってくれるようです。

開発計画案内
(クリックで拡大)

建築計画お知らせ1
(クリックで拡大)

建築計画お知らせ2
(クリックで拡大)

それにしても、実質的な立地条件は校舎跡地とグラウンド跡地で全く異なるところはないのに、用途地域の違い(校舎側は武蔵野美大が低層住宅地域に建てられないため用途地域を緩和されている)だけでこれだけ違う建物が建てられるとは… 日本の建築行政の根本的な歪みを痛感せずにはいられません。グラウンド跡地に建設される共同住宅は2棟、地上4階建(高さ11.99m)と地上3階建(高さ9.99m)です(この他に戸建て8区画)。この程度のボリュームが本来あるべき姿でしょう。まあ、この程度の高さしか建てられないから、長谷工はグラウンドの方には全く興味を示さなかったんでしょうけど。長谷工の社是は、「高くなければマンションじゃない」とでもなっているに違いありません。

一応、グラウンド跡地については、これで一段落といったところでしょうか。居住者の車を、全て宮本小路経由で吉祥寺駅方面に流すといった東町の交通渋滞を無視した計画でなければ良いのですが。また動きがあればご報告します。

さて、本題に移ります。前回のエントリで、長谷工の説明とは異なり、どうも中庭の削減余地がまだありそうだということをお伝えしました。しかし、図面を見ていると、どうしても長谷工側の説明で分からない点があります。それは、「採光の問題で、階段前の部屋は壁が一部斜めになっている位であり、これ以上商品性を損ねるような譲歩はできない」との説明についてです。

階段の存在が壁の形状に影響を与えたのかなと思わせる説明なのですが、図をよく見ると、斜めになっている箇所は階段正面ではなく、むしろ階段の横なのです。これって、階段の存在というより、何か別の理由で壁をへこませているのではと思わずにはいられません(何しろすぐ嘘つきますから)。そして、色々調べていると、「やはりこの壁のへこみは階段とは無関係で、採光の問題は廊下側出部屋の居室表示だけらしい」ことが分かってきました。「出部屋問題」再びです。

中庭離隔距離
(再掲、クリックで拡大)

そもそも、長谷工が「採光の関係で、中庭側の部屋が居室表示できなくなる(納戸になってしまう)」と再三言っているのは、建築基準法第28条で「居室の床面積の1/7以上の有効面積を持つ窓がない部屋は、居室と表示できない」と定められていることを指しており、これには色々と細かいルールがあるのですが、建築基準法施行令第20条で離隔距離が7m以上あれば窓の面積をそのまま使えることとなっているため、離隔距離7mに拘っているのです。1m×1.5m程度の大きさの窓があれば、10.5平米(約6.3畳)までの部屋が作れることになります。

これが、7mをちょっとでも割れば、窓の面積に採光補正係数というものを乗じなければならなくなるるため、1階(窓の中央の地上からの高さが1.5mと仮定)だと、離隔距離がほぼ7mあっても約3畳までの部屋でなければ居室表示できなくなってしまい(計算式は下記の通り)、この点については長谷工の主張する通りです。

≪参考≫計算式
 採光補正係数=D/H×6-1.4(D:離隔距離、H:屋根から窓の中心までの距離)
 1m×1.5mの窓で、地上高1.5mの位置の窓(高さ24m)の場合、
  ・採光補正係数=7/(24-1.5)×6-1.4=0.467
  ・許容床面積=1.5×0.467×7=4.9平米(約3畳)



しかし、開放廊下に面する窓については別途定めがあり、開放廊下の幅が2mを超える場合は、窓の面積の7割を基に計算ができることとなっているため、7.35平米(約4.5畳)の部屋は確保できることとなります。

ここで長谷工の図面に戻ります。上記の図面は、図面が小さく、且つ寸法が入っていないので正確なことは分かりませんが、建物の離隔距離が7mあることから考えると、通常の廊下が幅1.75m、壁をへこませた部分が幅2.15m程度と推察されます。上記の採光に関する規定に照らせば、この設計は階段の存在とは何の関係もなく、開放廊下に面した部屋の居室表示を確保するためのものだと言えるのではないでしょうか(但し、この議論は建築の素人が素人考えで述べており、間違っている可能性は高いものと思います。是非、この辺に詳しい方からの情報提供をお待ちしています)。

すると、こういう取引は考えられないでしょうか。利便性を確保するために階段を確保しても良いが、開放廊下側の出部屋はカットし、開放廊下は南北に貫通する形とする。その上で、開放廊下の幅を2m以上確保して、居室表示できる状態を確保する(廊下が容積対象面積となることを懸念するのであれば、現状と同じ、窓の前部分だけ広げる形でも可)。結果として、居室表示を維持したまま中庭を削減できるので、その分東棟を西にセットバックする。但し、建物の一部が南北の高さ規制に抵触するので、その部分はカットする。

これだと、一方的に長谷工が譲歩する形となりますので、例えば2mセットバックできたら、1.5mは中庭の削減に、残り0.5mは居室の拡大に使って、床面積の削減分を回復させる。そのような妥協点を、長谷工、住民協議の上で見出すよう努力する。こういう提案をしてくれれば、住民側も「長谷工は良くやってくれたな」と好印象を持って話もスムーズにいくと思うのですが。欲の皮が突っ張りすぎた長谷工にとっては、とても呑める案ではないのでしょうかね。皆さんはどう思われますか?

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

アクセス解析を基に販売業者を推理する

長谷工の次回新築説明会は11日(日)となりました。この2週間、長谷工が何を再確認(検討)していたのかについては、またご報告させていただきます。

さて、本ブログでは、法政跡地マンションの販売業者(デベロッパー)が誰になるのかを推し量るため、以前よりアクセス結果をチェックしています。なかなかそれらしいアクセスがないのですが、先日よりちょっと気になるアクセスがありますので、一応ご紹介しておきます。因みに、長谷工からは、累計で約120回、80回ほどアクセスしていただいている方がいらっしゃいます。多分、あの方とあの方だと思いますが、確証はありません。何しろ、こちらで分かるのはドメイン名だけですから。

話を戻します。気になるアクセスというのは、今週に入ってのドメイン「c-center.taisei.co.jp」から「法政一高跡地+マンション」という検索結果を辿ってのアクセスと、ドメイン「c-left.taisei.co.jp」からの「法政一中+跡+マンション」という検索結果に基づくアクセスです。

「taisei.co.jp」と言えば、もちろん大成建設のドメインです。以前からこのドメインのアクセスは何度となくあったのですが、ゼネコンからのアクセスなので特に気にしていませんでした。確かに、大成建設には有楽土地というマンションデベロッパーの子会社があるのですが、有楽土地のURLは「yuraku.co.jp」となっているので、「このアクセスとは関係ないだろう」と思っていました。第一、親会社がスーパーゼネコンなんですから、そこに施工を依頼するのが筋ってものでしょう。何も、安普請で定評のある長谷工なぞ使わずとも。

そんな折、有楽土地のHP内の「お問い合わせ」というページに妙なものを見つけました。E-mail入力欄の例が「webmaster@yuraku.taisei.co.jp」となっているのです。もしかして、この2社は表面上のドメインは異なるが、サーバを共有しているのではないか、そうも思えてきました。

そう思って見てみると、有楽土地マンションには妙に長谷工物件が多いことに気付きました。本日現在で有楽土地のHP内の「物件一覧」に掲載されているのは12物件(戸建は除く)ですが、何とそのうち5物件が長谷工の施工です。因みに、大成建設は一括下請負人(長谷工が元請負人)となっているBEACON Tower Residenceというタワーマンション以外には登場してきません。

有楽土地のマンションブランドと言えば「オーベル」シリーズです。ややマイナーですが、HPによれば、「オーベル」(一般的なもの)、「オーベルグランディオ」(街づくりまで含めた、大規模面開発型のマンション)、「グランツオーベル」(一般には得難い立地、優れた住環境、利便性のすべてを満たす「邸宅」と呼ぶにふさわしい住まい)とブランド分けがなされているようです。これに従うと、法政跡地のマンションは「グランツオーベル吉祥寺東町」とでもなるのでしょうか。それとも、最近流行りの「吉祥寺(東町)レジデンス」とか、または意味不明な造語(フェイシアとかコロンブスシティ(笑)とか)の名前になるのでしょうか(個人的には、あのマンション名のダサい造語は何とかならないものかと苦笑してしまいますが)。

以上、アクセス解析の結果を基に推理してみました。まあ、「当たるも八卦当たらぬも八卦」ですが、引き続き動きがあればご報告させていただきます。もちろん、そのマンションデベロッパーの悪行の数々とともに。

有楽土地、長谷工のならず者タッグについては、小平市の日立社宅跡地に建設された環境破壊型マンション「エクスアン一橋学園」に対する反対運動の経緯を記録した「小平学園西町の有楽土地、長谷工高層マンション建設反対」をご覧いただければ一目瞭然です。小平市条例による高さ規制(25m)を無視して最高13階(38.38m)の既存不適格物件建築を強行したこと、一部隣地との離隔が63cmしかないことなど、法政跡地以上のひどさです(因みに、小平市への住民監査請求、住民訴訟の提訴(一審敗訴、高裁へ控訴中)など、今後の法政跡地問題の参考にもなる内容もあります)。法政跡地も、土地形状がもう少し高層建築物が建築可能であったらこうなっていたのかと思うとゾッとします。一体、いつまでこのような劣悪物件の被害に近隣住民は一方的に耐えなければならないのでしょうか?

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

環境破壊の元凶は法政!

先日、法政通りを歩いていたら、グラウンド横に一枚の張り紙を見つけました(下の写真)。いつから張られているのかはちょっと分かりませんが、内容は、

みなさんへ
吉祥寺校地(グランド等含む)の利用は、8月30日までです。
(31日より一切の入校ができなくなりますのでご注意ください)
事務室(総務)



張り紙070824(クリックで拡大)

というそっけないものです。しかし、いよいよ長谷工への引き渡しが迫っていることを感じさせ、改めて法政に対する憤りを覚えずにはいられません。

しかし、ちょっと不思議に思うことがあります。8月19日に開催された住民集会の席上で、既に8月9日付にて法政長谷工の所有権移転登記がなされたことが報告されていました。とすれば、長谷工法政跡地の売買代金を全て支払ったということになりますので、法政が今現在も体育館やテニスコートを使用しているのは不自然です。一方、住民側からの2度に亘る(法政宛)抗議により中断していたボーリング調査は、自分のものになった途端に再開していますので、長谷工の所有になったことだけは間違いなさそうです。一体、どういうことでしょうか?

ボーリング070824(クリックで拡大)

ここで、一つの推論が成り立ちます。それは、以下のようなストーリーです。

当初の引き渡し期限は8月末となっている(らしい)ことから、法政としては予定通り8月一杯は旧校舎の体育施設を使用したい。しかし、2度にも亘り、引き渡し前に長谷工にボーリング調査を許可したことから、近隣住民の抗議を受けた(世間体だけは気にする)法政は、さっさと吉祥寺キャンパスの所有者という地位から解放されたいと考えた。一方の長谷工も、住民の抗議ですぐボーリング調査の許可を反故にするチキン法政の態度に業を煮やし、早期の所有権移転を求めた。結果として両者の利害が一致し、取り敢えず代金支払い・所有権の移転だけは早期に完了させ、体育施設の使用だけは、当初予定通り、8月末まで引き続き許可することとなった。

どうですか。あくまでも推論に過ぎませんけど、見事に全ての理屈が符合するとは思いませんか。どうやら、法政という学校は、最後の最後まで、地域から長年に亘って受けてきた恩恵に対して少しでも感謝の念を持ち、自分たちが立ち去った後の地域環境について多少なりとも配慮するということよりも、たった3週間程度の引き渡しすら早め、自分たちの責任から早く開放されたいという身勝手さを優先させたようです。

モラルという言葉とは無縁の劣悪事業者・長谷工とセコさ爆発の小役人集団・武蔵野市の陰に隠れて今一つ目立ちませんでしたが、そもそもの問題の発端を引き起こしたのは法政の身勝手さにあり、住民の中にも法政の責任を問う声が消えたことはありません。個人的には、今更、法政などに何の期待もしてはいませんでしたが、やはり最後にもう一度、地域住民の声として、横断幕に掲げられたこの言葉をぶつけずにはいられません。

「環境破壊の元凶は法政!」と。
(因みに、この言葉が掲げられていた横断幕は盗難にあったまま、未だに戻っては来ていないようです。この調子では誰が盗んだものやら…)

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

投書をいただきました

いよいよ法政跡地問題も動きが活発になってきて、関係当事者の動きも慌ただしさが増してきました。一方的に権利を侵害されて迷惑を被っている近隣住民の方々にとっては、迷惑以外の何者でもありませんが、この先何十年と残るであろう迷惑マンションによる周辺環境への悪影響を、少しでも少なくするべく引き続き活動を続けていきましょう。本ブログも、徹底的に長谷工を糾弾し続ける所存です。

さて、さる方からメールを頂戴しました。その中に、「だんごう三兄弟」というマンガを添付いただいておりましたので、ご紹介させていただきます。ちょっと風刺の効いた内容ですが、心にやましいところのない当事者の皆さんでしたら、目くじらを立てて怒ることまではない程度の内容だと思いますので、そのまま掲載させていただきます。7月5日(木)午後7時からの本宿小学校で行われる、地区計画原案についての市主催の説明会への皆さんの出席も呼びかけておられますので、是非この問題にご関心をお持ちの方は出席いただき、武蔵野市政の真の姿をとくとご覧いただければと思います。

だんごう三兄弟
(クリックで拡大)

また、6月25日付で地区計画原案の対象となるエリアの住民だけに送付された市原案説明会のお知らせも頂戴しました。以前の市の説明会における予想されるマンションのシミュレーション図が、(意図的かどうかはともかく)周辺家屋と比較して小さく描かれていたり、建物の南側が一部省略されていたりで、結果として圧迫感を少なく見せていたことが市自らの訂正で判明しています(図面の掲載は、東京デジタルマップのコピーライト表示がこれでもかと記載されていますので、ここでは控えさせていただきます)。5日の説明会は、この話題でも盛り上がるかも知れませんね。

最後に、6月14日付のエントリでもご紹介しました通り、本日から市の原案に対して意見書を提出することができます。協議会でお配りしている意見書フォームをアップしておきますので、是非ご活用下さい。できれば、7月11日に開催される第1回都市計画審議会に住民の声を届けるために、この日までに届くように出していただけると幸いです。8日までなら、地区計画協議会の方が取りまとめて提出していただけるようですので、そちらもご活用下さい。

意見書
(クリックで拡大)

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

法政の桜

いよいよ春本番です。法政高校の女子大通り側に植わっているの木も満開となってきました。毎年、この季節になると見事な花を咲かせるこのの開花を楽しみにしてきましたが、どうやらそれも今年限りのようです。

法政の桜
(クリックで拡大)

というのも、金の亡者・長谷工は、計画中のマンション建設に伴って、このの木をどうも切り倒すらしいのです。そんな運命が待ち受けているとは知らないの木は、今年も見事な花を咲かせていますが、見ると物悲しくなってしまいます。敷地の際に位置していますので、切らずに保存しておくこともできそうなものですが…

最近のマンションは、既存樹が残されていることを売りにするケースが多いですが、所詮はアピール材料になるかどうかが全てで、そうでなければ残しておく価値はないということでしょうか。の木は、周辺住民にとっては法政のシンボルのような面もあったと思います。地域との共生を真摯に考えていれば、残した方が得策だと思いますが、まあそんなことに思いは至らないのでしょう。土地を買った以上、その上の定着物である樹木をどう処分するのも勝手だと考えているのではないでしょうか。

それにしても、何故こうもマンションデベロッパーというのは、自らの権利は最大限に主張するくせに、他人の権利を土足で踏みにじることについては何の躊躇もないのでしょうか。桜の木については心情的な面を別とすれば仕方ないとは思いますが、建物の高さについては全く理解することができません。前回のエントリでご紹介したように、高さを抑えたプランでも十分商品性は確保できます。例えば、建ぺい率を上限の60%まで使わず、50%に抑えて余裕のある配棟計画とし、専有面積の50%の共用部分を設けた場合、6階建てであれば容積率200%を全部使えます。斜線制限や、高圧線下の規制等を考慮しても、どうやっても11階建てでなければ容積率を消化できないなんてことはありません。

にも関わらず、法律の上限まで高さを上げようとするのは、デベロッパー側に「高層マンションほど人気が高い」というワンパターンな思い込みがあるからに過ぎません。一時のタワーマンション人気を考えれば、そうした面があることは否定しませんし、事実、分譲中のマンション価格は高層階ほど同じ間取りでも分譲価格が高くなっているのが普通です。しかし、自らの利益だけを最大限に追求し、それに伴うマイナスを周辺住民に一方的に押し付けることが、果たして企業のあるべき姿勢として許されるのでしょうか。

そもそも、高層階を設けないと分譲価格を上げられないという発想自体が貧困です。強風、子育てなどにおける高層階のデメリットが数多く指摘される中で、ひたすら高層階を設けた設計だけに固執する姿勢は、滑稽ですらあります。その程度の設計力しかないから、景観を破壊するようなマンションを建て続けても罪悪感を覚えることもないのでしょう。

また、周囲との軋轢を顧慮しない企業姿勢は、最近どこの企業でも声高に謳っているCSR企業の社会的責任)、コンプライアンスにも明確に違反しています。特に、コンプライアンスは「法令遵守」と訳されることが多いですが、これは明らかな誤訳(法令は遵守することが当たり前)で、本来はもっと包括的な概念としての「社会規範遵守」を意味するものです。つまり、マンションデベロッパーの決まり文句である「法律に違反していないから問題ない」では、コンプライアンス上は十分とは言えないのです。

そんな、社会に害悪を流し続けながら何のペナルティも科されていない点で、雪印、三菱自動車などより悪質なマンション事業者たちが、こぞって自社のサイト上でCSRコンプライアンスを云々しているのは笑止千万以外の何者でもありません。例えば、不道徳業者の筆頭格である長谷工を例に採れば、IR情報のトップメッセージにこうあります。

(4)CSRコンプライアンスを軸とする経営管理体制の維持・強化

真の優良企業として持続的に発展するためには、量的側面としての適正な本業利益の確保に加えて、企業としての品格・社会的存在意義が求められます。「安全・安心で、快適な住まいの場を提供する」マンションのトップメーカーとして、お客様の信用・信頼を獲得するために安全・品質の確保に全力を尽くしてまいります。そのために顧客第一主義、コンプライアンス企業の社会的責任(CSR)の考え方を更に徹底させ、収益力のある強い会社、環境の変化に耐えうる柔軟性のある会社、社会と環境に優しさのある会社を目指してまいります(中略)。

これまでご支援いただいてきた株主の皆様をはじめ、お取引先ならびにお客様方には感謝の気持ちを忘れずに、21世紀にふさわしい「都市型新産業」企業グループに向けて努力邁進してまいります。今後とも、より一層のご支援とご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。



言葉だけ並べているだけで、こうした概念の本当の意味を全く理解していないことがよく分かります。CSRについて解説しているCSRアーカイブスには、CSRについて次のような記述があります。

近年は、従来とは違った角度から企業の社会的責任が議論されています。その背景には、「マルチ・ステークホルダー・エコノミー」と呼ぶべき新たな時代の到来があります。企業と何らかの利害関係を有する主体はすべてステークホルダーです。

ステークホルダーには、顧客、株主、従業員のほか、取引先、地域住民、求職者、投資家、金融機関、政府など、実に多くの主体が含まれます。企業にとって、これらのステークホルダーそれぞれとの関係をこれまで以上に大切にし、具体的かつ実効性のある配慮行動をとることの重要性が増しているのです。その結果、現代企業に求められる社会的な責任は、従来の経済的あるいは法的な企業の責任を大きく超えた概念にまで広がったと言えます。



どうですか。この定義に基づけば、株主、取引先および顧客に対する責任だけをあげつらう長谷工のCSR、コンプライアンスなど、まやかしであることが良く分かっていただけると思います。もっとも、ここで挙げられているステークホルダーに対する責任も、とても果たしているとは言いがたいですが…

話が桜の木から大幅にそれてしまいました。とにかく、このようなモラルなき乱開発を許す訳には決していきません。満開の桜の木を見て、その思いを新たにした次第です。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

横断幕

1月21日の懇談会の後、数日してから、女子大通り沿いを中心に法政跡地問題に抗議する横断幕が登場しました。と言っても、「高層マンション反対!」みたいなストレートなものではなく、もう少し分かりにくい(上品な?)ものです。

垂れ幕2

垂れ幕1
(クリックで拡大)

一枚目の写真は、「市長・行政は住民ともっと話合いを!」と市側に訴える内容です。二枚目はもう少しストレートで、「環境破壊の元凶は法政!」、「東町文教地区に25m(8階)はいらない!」という内容で、売主・法政を批判する内容や、高層マンションへの反対表明となっています。この他にも、「法政大もうけの犠牲者は住民!」とか「市案の25mは町を破壊する!」といったキャッチフレーズのものもあります。

通りがかる人をそれとなく見ていると目を落とす人もそれなりにいますが、全体に白基調のおとなしいデザインのせいか、見ずに通り過ぎる人も多いようです。景観的には好ましくないのかも知れませんが、法政跡地問題をより広範に知ってもらうためには、もう少しどぎつい幟とかを掲げた方が良いのかも知れませんね。

なお、経緯説明の際に書き忘れましたが、1/23付東京新聞に懇談会の様子が紹介されていましたので、一部をご紹介します。

高さ制限 25メートル以下 法政中高跡地のマンション計画 武蔵野市長 計画素案提示 住民側と隔たり

マンション建設計画が持ち上がっている法政大学第一中・高等学校(武蔵野市吉祥寺東町三)の跡地問題について、同市の邑上守正市長は二十一日、住民との意見交換会で、高さ制限を二十五メートル(八階相当)以下とすることを盛り込んだ地区計画の素案を示した。昨年、住民グループが要望した十五メートル(五階相当)制限とは開きがあり、出席した住民からは反発の声が相次いだ。

素案では、同校の敷地約一万三千平方メートルのうち道路に面した一部を除き、建物の高さを二十五メートル以下と制限。跡地の西側に公園や緑地を設けるなどとしている。

意見交換会では、市の素案に対し、「地元住民への配慮が感じられない」「業者のための地区計画だ」などと住民側から不満が噴出。二十五メートル制限とした理由について、市は「現在の法規制の中では十五メートルは厳しい」と説明する(後略)。



また、市が素案で提示する建物のイメージは、こちらのパンフレット「こんなまちづくりを提案しています」で大まかなイメージがつかめます。正直、今住民が求めていることとはやや隔たりがありますね。

何とか、地域一体となった解決のための方策を見いだしていきたいものです。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

アクセス解析

更新が滞っていますが、昨日、武蔵野市による茶番の地区計画素案の住民向け説明会も行われたことですので、近々更新しようと思います。

今日は、アクセス解析の結果について、軽く報告しておこうと思います。

昨年12/20にブログを開設すると早くも12/22には長谷工社内からの閲覧がありました。流石は、地域紛争を起こしまくっている会社だけはあります。反対住民の動きのチェックには余念がないようです。

そんな「くされ業者」長谷工からのアクセスが、1/31に急増しています。1/29にブログを更新した成果でしょうか? 8時台だけでユニークユーザ数8人という盛況振りです。こんなマイナーなブログに社内で情報交換して殺到するとは、まあご苦労様なことです。何か問題があれば、すぐにでも削除要請を出そうということでしょうかね? 人の恨みを買っている人達は、何かと大変ですね。

そんな中、某日に藤和不動産社内からのアクセスがありました。ブログ紹介欄に長谷工を「デベロッパー」と一応紹介していますが、実際は長谷工マンションに特化したゼネコンであり(分かり易いように紹介欄ではデベロッパーと書いてます)、いざマンション販売の段階では他のデベロッパーが出てくるのが、いつもの長谷工のやり方です。もしかして、今回の販売業者の一社は藤和不動産なんでしょうか? てっきり長谷工のお得意さん、総合地所あたりだと思っていたけれど… 小平でも、ゴールデンコンビで紛争起こしてたし(有楽土地も一緒でしたけど)。まあ、マンション業者なんて、ほんの一部を除けば、この世からいなくなっても何の問題もないくずばっかしですし、どこでも一緒ですけどね。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。