吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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ブランシエラ川口青木町公園

最近、表立って動きがないもので、ついつい更新が滞りがちです。一応、現地の近景をアップしておきます。依然として地下部分の工事中で、工事進捗ははかばかしくないようです。そのためかどうかは分かりませんが、建物竣工時期が来年の3月上旬に、引渡時期が来年4月上旬に延びたようです。3月決算を超えての引渡が、余裕のなせる技なのか、それとも赤字確定プロジェクトの赤字計上時期を少しでも送らせるための作為なのかは不明ですが、3月末の突貫工事が未然に防止されたということは望ましいことだと思います。

現場全景0321(依然として地下工事中、クリックで拡大)

上の写真ではちょっと(高圧線の鉄塔と重なって)分かりづらいのですが、写真の奥の方に櫓のような鉄骨が組まれています。場所的に、今後の躯体工事用のタワークレーンを設置するためのものではないかと推測しますが、また分かったところでお伝えしたいと思います。

さて、24日に今年の公示地価が発表されました。今更ながらという感はありますが、全国的に大幅な地価下落が確認される結果となりました。法政跡地に最も近い標準地(武蔵野-11)は528千円/m2と前年の590千円/m2から10.5%の大幅下落となっており、吉祥寺周辺のバブルの影響が大きかったことを窺わせる地価調整結果となっています。この点、以下の東京新聞の記事が参考になります。

 ■住宅地
 区部では、全二十三区で昨年までの上昇が下落に転じた。下落率が最も大きいのは14・2%の港区で、渋谷や品川など五区も二けたの落ち込み。渋谷区大山町は18・3%と全国最大の下落率を記録した。区部で下落率が最小だったのは足立区の2・7%だった。
 多摩地区の平均変動率は三年ぶりの下落。全二十六市で昨年の上昇から下落に転じた。武蔵野市の9・0%をはじめ三鷹、調布両市など都心近郊で下落率が大きかった。稲城、多摩、町田各市は比較的に下落幅が小さかった。



高値の時期に、武蔵野市の倍以上の価格を提示して購入した法政跡地が、今や長谷工にとってこの上もなく重荷になっていることは言うまでもないでしょう。本来、造って赤字を垂れ流すくらいなら更地のまま売り払いたいところでしょうが、それもままならずやむなく造り続ける。そんな吉祥寺レジデンシアに十分なクオリティは確保されるのでしょうか? それほどまでに、長谷工や興和不動産は慈善事業家なのでしょうか?

そんな素朴な疑問はさておき、本日は「オール長谷工でお贈りする」(笑)マンション、「ブランシエラ川口青木町公園」を採り上げてみたいと思います。このマンションの特長については、以下の週刊住宅onlineの記事が分かり易くまとまっています。

長谷工コーポレーション/建築コスト最大20%削減のマンション企画開発( 2009年03月17日 )

 長谷工コーポレーションは17日、蓄積してきたマンション建設のノウハウと顧客の声を生かしたマンション新企画「Be-Liv(ビーリブ)」を開発したと発表した。
 同企画は、シンプルな形状の構造躯体や、手すりや外部階段、化粧柱など主要構造部以外の軽量化、エンドユーザーの好みに対応したオプション(キッチン・トイレ収納・下足入れなど)の設定、ガス給湯器など設備機器のリース化など各要素のコスト検証を積み重ねた結果生まれた。敷地・地盤状況、構造・規模等によって幅はあるものの、同社の標準仕様に比べ最大で20%程度までコストダウンが可能になったという。特に郊外型マンションは、販売価格に対する建築費の占める割合が高く、「Be-Liv」を採用することで販売単価を抑えることが可能になる点を強調する。
 首都圏の初弾として自社分譲マンション事業「ブランシエラ川口青木町公園」(埼玉・川口市、総戸数59戸)に採用する。今後、顧客ニーズを把握しながら、事業主に対し積極的に採用を提案していく考え。同マンションは6階建て延べ床面積5185・7平方メートル。今年11月上旬に竣工する予定で、今月5日から販売を開始した。販売価格帯は、2398万円~4098万円。専有面積は63・73~90・54平方メートル。3LDK(80・03平方メートル)は2798万円から。京浜東北線西川口駅からバス10分。



どうせ、長谷工の造るマンションなど「現代版公団住宅」とでも言うような没個性な物件なのですから(と言うと公団住宅に悪いかも…)、徹底的に個性を排除するという方向性はありかも知れません。それなりのお値段のする吉祥寺レジデンシアだって、ワンパターンな田の字型(ウナギの寝床型)間取りばっかりなんですから、効率だけを重視したマンションの小手先だけの個性化など、無用の長物と言えるかも知れません。

オプション装備がほとんどだったりするのは、個々人の価値観次第ですから問題はないでしょう。それよりも、個人的には、手すりや外部階段を鉄骨むき出しで施工し、数年後に赤錆が発生しまくるのではないかとか、後々に判明する部分で手抜くのではないかと懸念してしまいます。私が買う訳ではないので余計なお世話ですけど。

しかし、このマンションの顧客無視のスタンスが顕著に現れているのは、「ガス給湯器など設備機器のリース化」という行(くだり)です。確かに、公式HPの物件概要には、「給湯器リース月額使用料:1,575円」という注記が、最後の部分にちょこっと書かれています。当然に設置されている給湯器をリースにするメリットって一体… 30年間同額を払い続けたとしても567千円に過ぎないこの経費を、当初に一括で支払わないメリットが理解できません。逆に、この程度の当初支払すら軽減せざるを得ない顧客層に住宅ローンを組ませるとしたら、それはアメリカのサブプライム問題と何ら本質的に異なるところはないでしょう。長谷工の思惑は、何か的外れな気がしてなりません。

因みに、この物件は全59戸という比較的小規模な物件であり、大規模大好きな長谷工がわざわざ丸抱えで手掛けるのは不思議な気がします。あくまで推測ですが、忠犬たちに売りつけて工事を受注しようとして仕込んだ土地が、マンションバブル崩壊とともに売り先がなくなり、やむなく自社で手掛けることとしたのではないでしょうか。この点、以前のエントリマンション大手「長谷工」危険水域、株価30円にで指摘した「カモたるデベロッパーがいなくなり、化けの皮がはがれて事業リスクが長谷工に集中してきた」ことの証左と言えそうです。所詮は、長谷工は自社施工のマンションデベロッパーに過ぎなかった、このことが確実に露見しつつあります。

「半値8掛け」(要は4割ということ?)と言われる高値で仕入れたマンション用地の時価ですから、取り敢えず更地で売って大損を出すより、建ててしまって赤字覚悟で売る方がまだマシと判断したのかも知れません。建てるも地獄、建てぬも地獄。何れにせよ、長谷工の行き着く先には変わりはなさそうです。

冒頭の公示地価下落の話に戻りますが、このニュースを受けて、不動産業界からは更なる公的支援策を要望する声が早くも上がっています。しかし、これまで建築規制緩和がバブルを引き起こし、それが崩壊すると更なる規制緩和を要求してきたという歴史を振り返れば、こうした要求には何ら正当性がないことは明らかです。更に、景気回復のために住宅投資を拡大させることが必要不可欠だという主張には何の根拠もありません。むしろ、右肩上がりの経済成長が期待できない現在、地価上昇神話を背景とした持家幻想は内需拡大の妨げとすら言えるのではないでしょうか?

無理に住宅を購入して過大なローンを組めば、その分のツケが通常の消費抑制に回ることは火を見るよりも明らかです。空室率が10%を超える中での、不動産業界だけの都合による無駄な開発競争が地価を高騰させ、それが家賃を高止まりさせている。こうした構造的な無駄を排せば、安価な家賃で良質な賃貸住宅も供給され、実質的な可処分所得も増加するでしょう。強精剤のように住宅投資を使うことの効果は、もはや非常に限定的です。継続的な内需拡大には、むしろ住宅投資は害をなすと言えるのではないでしょうか。未曾有の経済危機が叫ばれている今、業界の陳情だけに目を向けた景気対策ではなく、本当に国民が欲している内需拡大策を検討する時が来ている気がしてなりません。
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キャンセル住戸の怪(Sレジデンス)

ここのところ、法政跡地問題にも表面上は何の進展も見られないので、しばらくブログを更新していなかったら、何と1ヶ月近くが経過していました(別に、住民側の弱い立場につけ込んで、こんなマイナーなブログの閉鎖を強要しようとしている輩を慮って更新を中断していた訳ではありません。念のため)。

解体工事も峠を越したようで、振動も一頃に較べればかなりマシになりました。土がむき出しになった法政跡地は、雨が降らないと周囲に土埃を撒き散らします。一応、下請け業者の方が散水してくれてはいるようですが、正直「焼け石に水」感は否めません。もっと抜本的な対策が必要に感じます(下の写真は、東側の仮囲いが一時的に外された折に撮影したものです)。

法政跡地内の様子
(仮囲いがない状態の法政跡地内部、クリックで拡大)

さて、このような状況なので、今回は法政跡地問題から離れて、管理人が考えるマンション広告の問題点について、具体例を基に考えてみたいと思います。なお、あらぬところからクレームを付けられたくないので、物件名等は伏せ字とさせていただきます。ご興味のある方は、固有名詞を推測の上、検索してみて下さい。

今回ご紹介するのは、2月下旬の1週間足らずの間に、某全国紙に2度も全5段の広告が掲載された「Sレジデンス」です。JR宇都宮線で久喜駅より更に先の「東○宮駅」徒歩5分を謳うこのマンション。(新聞広告とは離れますが)公式サイトは、英語で「交響曲」を意味する”S”をあしらってか、リンクボタンにカーソルを合わせるとドレミの音階が鳴るという懲りよう。思わず、「ドレミの歌」を演奏してみましたが、「ドレミファソラシド」までしかボタンがなく、最後の高い「レ」が弾けずにちょっとへこみました。

それはともかく、期末在庫を少しでも減らすため、必死の売り込みが続くマンション業界ですから、新聞のマンション広告も通常にも増して多いここ最近にも関わらず、この(最初の)広告が目を引いたのは「キャンセル住戸発生!! 先着順登録受付中!!」という文字が目に入ったためです。

「こんな郊外立地でほぼ完売しているとは大したものだ」と思い、良く広告を見てみると、マンション広告に付き物のアイコンパレードのように広告の下部に並ぶ「売主ロゴ」が見当たりません。代わりと言っては何ですが、広告の真ん中やや右下に「施工・受託販売・管理」業者として、マンション専業実績No.1を謳うゼネコンH社グループのロゴがあるではないですか。これは怪しいと睨み、細かい文字の「全体物件概要」をつぶさに見てみることにしました。

すると、全268戸の巨大マンションであることや、1月24日竣工で2月下旬引渡予定と、確かにキャンセル住戸らしいことが分かりました。更に見ていくと、何とこのマンション、売主が7社もいます(販売提携の2社を含めると何と9社!)。狭い広告スペースにロゴを並べられない訳です。面子を見ると、H社のマンション分譲にありがちな、毛織会社から不動産屋に転身した企業だったり、引っ越し屋の関連不動産会社だったり、三重県のバス会社の不動産関連会社だったり、一棟売りばっかりやっている新興マンションデベだったり… 例によって、ろくなもんじゃありません。

それにしても、たったの5戸のキャンセル住戸のために、これだけの広告を打つとは大した大盤振る舞いだと、妙に感心してこの日は終わりました。

それから1週間も経たないうちに、また同じSレジデンスの広告が同じく全5段で掲載されました。「まだキャンセル住戸売れないのか…」と思ってよく見ると、今度の広告には「キャンセル住戸」の文字は全く見当たりません。それどころか、「建物内モデルルームオープン」(要は完成在庫だということ)の文字が大きく躍っています。

「どういうことだ?」と思いながら物件概要を見始めると、いきなり「最終期物件概要(予告)」の文字が目に飛び込みました。そして、ようやく理解しました。「キャンセル住戸」は、あくまで期分け販売の中の「キャンセル住戸」であって、全てが完売した後の「キャンセル住戸」ではなかったことを(いや、もしかしたら、キャンセル住戸を装った「売れ残り物件」ですらあったかも知れません)…

最終期の販売戸数は20戸となっています。一体、この物件何回に分けて売り出され、先のキャンセル住戸は何戸中5戸だったのでしょうか? この点については、はっきりとしたことは分かりませんが、手許にある1月8日付の「住宅情報マンションズ」には、この物件の最終期予告広告が堂々と掲載されています。販売戸数が20戸なのは同じですが、販売開始予定は1月中旬となっていました。最終期の前の期分け販売がなかなか完売しないから、キャンセル住戸を装って、在庫一掃セールを行ったという見方もできなくはありません。

それにしても、正真正銘のキャンセル住戸だったとしても、期分け販売におけるキャンセル住戸であることを明示しない広告というのは、「不動産の表示に関する公正競争規約」の第23条(その他の不当表示)第70号の「物件について、完売していないのに完売したと誤認されるおそれのある表示」に該当しないんでしょうか? 該当しないとすれば、恐ろしく緩い(事実上意味のない)規制ですね。

また、この物件は「都心へダイレクトアクセス」として、「池袋駅へ38分/新宿駅へ43分」と謳っています。これは、何もこの物件に限ったことではありませんが、「乗り換え・待ち時間等は含まれておりません」と小さく但し書きされています。実際の(池袋駅までの)所要時間を乗換案内で始発から終電まで調べてみると、46~63分(上り)、42~73分(下り)と、何れも38分を上回っています(ほとんどは50分台)。しかし、最小4分のズレ(下りですけど)ですから、「この程度は大目に見てやれよ」という声もありそうです。しかし、同じく手許の「マンションズ」では池袋への所要時間は41分となっています(新宿は同じ43分)。この間にダイヤ改正がなかったことは言うまでもなく、売れ行き不振から、少しでも見栄えを良くするために、筆が滑ったとしか思えないようなお粗末な広告内容の変更だとは思いませんか?

もっとも、この手の広告はマンション業者の常套手段だということは、「マンション・チラシの定点観測」で、「キャンセル」とでも入力してサイト内検索をしてみれば良く分かります。特に、「キャンセル住戸に飛びつく前に」は、是非今回のエントリと併せてご覧下さい。上で表明した疑問が氷解すること、請け合いです。

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こんなマンションだったら良かったのに…

前回更新日よりかなり日が空いてしまいましたが、ここのところ法政跡地問題について表立った動きはありません。但し、関東バスのバス停名が、15日付をもって「法政高校」から「武蔵野第三中学校」に変更になったのは大きな変化でしょうか。「法政」の跡は着々と消えつつあります。

また、解体工事も着々と進捗しており、C、D両校舎はほとんどその姿を失ったようです。また、B、D校舎の基礎解体が始まったため、周囲の揺れが一段と激しくなったように感じます。ジャイアントブレーカーを使う前からこの状態では、先が思いやられるというのが正直なところです。

校舎全景2
法政跡地全景、クリックで拡大)

話は変わりますが、先日、長谷工主催の次回説明会が18日(火)に行われるという案内状が投函されていましたが、今回はどのような内容になるのでしょう? 前回、「これ以上の建物形状の説明は一切しない」と一方的に宣言した以上、今更、全面的に非を認めて再設計を表明する筈もないですし。適当に住民側のガス抜きだけしてお茶を濁そうとでも考えているのでしょうか。そうだとすれば、甘過ぎる見通しと言わざるを得ません。誰も建物の高さや離隔について納得していない(諦めている人はいるかも知れませんが)以上、紛糾して終わるだけなのは火を見るよりも明らかでしょう。

そんな中、ちょっとこんな素敵(?)なマンションを見つけ、彼我の差異に愕然としてしまいました。それは、三井不動産が分譲する「パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート」です。勿論、三井不動産と言えども、通常は近隣住民との軋轢を厭わないことについては変わりなく、当該物件の用途地域が異なればまた違う設計もあったと思うのですが、容積率を確保しつつ、周囲に対する圧迫感のないマンションとして、十分成功しているように思われましたので、長谷工とのセンスなき設計との比較として、思わず紹介してしまいました。

パークホームズ外観
(クリックで拡大)

三井不動産の物件は、第1種低層住居専用地域の物件ということが法政跡地と異なり、且つ、敷地面積も12.8千平米と法政跡地より多少広いですが、敷地の形状等は良く似通っています。計画されている配棟図も、法政跡地問題とよく似ています。にも関わらず、地上4階建てで全207戸を配置する、周辺環境に配慮した設計には、長谷工との差異に驚きを禁じ得ませんでした。

両社比較図
(両者敷地形状比較、クリックで拡大)

千歳烏山配棟図
千歳烏山マンション配棟図、クリックで拡大)

この配棟図、以前の長谷工の5階建て検討案にそっくりです(特に、横の出っ張りにまで建物を配置する辺りが)。これだけの制約の中で、全207戸が確保できるのであれば、長谷工の言う全208戸など、8階建てよりもっと低層でも十分可能だと思われます。長谷工は、単に建物を高くすることをハイクオリティと勘違いしていなければ(その可能性は非常に高いです)、こうした設計で十分高級感を醸成しつつ、近隣住民との軋轢を回避できるのにと思うと、彼我の差異に落胆せずにはいられません。まあ、こんなに周囲と調和しない物件を設計・施工する位ですから、仕方ないですけどね。

深大寺レジデンス
(深大寺レジデンス、クリックで拡大)

長谷工のセンスのなさについては、明日の説明会の内容でまたご報告させていただきます。今は、ただただ法政跡地の買い主が長谷工であった不幸を嘆くばかりです。グラウンドと一緒に、三井不動産が買ってくれていれば、また違った展開もあったのかも知れないのに…

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マンションと電波障害

先週末に、法政周辺(バス停の辺り)でガス工事が行われていました。マンション建設と関係があるのかどうかは不明ですが、工事現場周辺に長谷工の下請けの関口興業の人が立ち会っていました(単なる見物かどうかは不明)。いずれにせよ、朝夕のラッシュ時以外でも女子大通り、法政通りとも数十メートルの渋滞となっており、今後マンション建設が本格化した折の猛烈な渋滞を想起せずにはいられません。長谷工には、こうした光景をよく見て、周囲に迷惑をかけない工事を心がけて欲しいものです。

さて、この間法政跡地の横を通った折に、ちょっとした変化に気付きました。先ずは、以前から指摘していた法政一中高の校名プレートですが、北側・西側とも撤去されていました。マスキングのテープが剥がされたりするいたずらがあったので、早晩撤去されるかなと思っていましたが、やはり撤去されましたね。中途半端なことせずに、最初から撤去しておけば良かったのに。やることなすこと中途半端な長谷工の一端をかいま見る思いがします。

校名プレート撤去
(クリックで拡大)

また、東側の騒音・振動計が何故か二つに増えていました。よく見ると、増えた分は中庭側の数値を示しているようです。あれ程、測定器の増設には抵抗していた長谷工が、何故今更測定器を増やしたのでしょうか。何か、周辺住民と長谷工の間で水面下の遣り取りがなされたのでしょうか。少し気になるところです。

測定器追加
(クリックで拡大)

さて、本日のお題は、マンション建設による電波障害についてです。と言っても、今回の対象となるマンション法政跡地の方ではなく、三鷹駅北口のツインタワーです。先週のことですが、私の家に以下のようなチラシが投函されていました。

(反射用)

平成19年11月吉日

御近隣の皆様へ
建築主:野村不動産株式会社
三菱地所株式会社
エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
オリックス不動産株式会社
株式会社ランド


(仮称)武蔵野市中町一丁目計画新築工事
-テレビ電波障害についてのご案内-


 拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
 さて、このたび東京都武蔵野市中町1丁目3088-1・3088-2におきまして「(仮称)武蔵野市中町一丁目計画」を建築することとなりました。
 本計画建物に伴うテレビ電波障害につきましては、予め障害予測範囲を検討いたしております。
 本地域の皆様方におかれましては、障害予測検討上、本計画建物にテレビ電波が反射し発生する障害(反射障害)が発生する可能性が予測されております。
 しかし、反射障害につきましてはその地域ごとの受信状況により障害の発生の有無・障害の性質・障害度合が異なるため、建設工事の進捗に伴いまして慎重に反射障害の発生状況の把握に努めさせていただく事といたします。
 つきましては、反射障害と思われる症状が発生した場合は速やかに確認調査を実施し、本計画建物に起因する障害が確認された場合は改善対策を実施させていただきます。
 もし、電波障害が発生した場合は下記の問合せ先までお手数ですがご連絡を頂きますようお願い申し上げます。
 なお、本地域に対する電波障害の発生予測時期につきましては建築工程上、来年の夏以降と予測しております。
 建設工事が完了するまで皆様方にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご理解ご協力を賜りますようお願い申し上げます。
敬 具




電波障害お問合せ先>
会社名  ホーチキ株式会社
     情報通信事業部 情報通信営業部
TEL  03-3446-9509
担 当  安達・酒泉
受付時間 9:00~18:00
     (土日、祝日、年末年始を除く)



このチラシを見たとき、正直言って驚きました。ツインタワー建設現場から法政跡地までは、直線距離で2.5kmはあります。それでも電波障害が発生する可能性があるとは… 一体、影響を及ぼすエリアはどれだけ広範囲に及んでいるのでしょうか? しかも、これだけ対象物件と離れていると、万が一電波障害が発生したとして、どのような「改善対策」が行われるというのでしょう。簡単にケーブルテレビの敷設等に応じるとも思えませんし。地デジ化も視野に入っている中で、アナログ波の対策を講じられてもいつまで使えるか分かりませんしね(もっとも、電波利権がらみで国民の利益を無視して推進されている地デジ化ですが、ここへ来て無理が祟って2011年のアナログ放送終了はとても実現不可能な情勢になっていますので、当面は安泰かも知れませんが)。

それにしても、このツインタワーの建築主、改めて見てもどうしようもない面子ですね。武蔵小金井でパチンコ屋入りタワーマンションを分譲中の「プラウド(誇り)」とは名ばかりの野村不動産、OAPの土壌汚染マンションをその事実を隠したまま売り続けた三菱地所、悪名高い横浜地下室マンションコンビのオリックス不動産とランド、そしてNTTの不動産管理だけしていればいいのに、金に任せてあちこちの環境破壊型マンションPJに首を突っ込むマンションデベの金蔓・NTT都市開発。良くもこれだけ集まったり、です。

話を戻すと、長谷工マンションの電波障害については、具体的対策を説明すると言ったきり、現在に至るまで何の説明もなされていません。「建築計画が確定していないので説明できない」とか言うのかも知れませんが、以前の説明会では「電波障害対策については次回以降に説明する」と発言したことがあった筈です。こちらから追求しないと、不都合なことはすぐ後回しにしてしまいますので、次回以降はセットバックの問題を中心に据えつつも、この問題も追及しないといけません。

さて、本日最後は11月12日付の「市長の活動日誌」をご紹介して終わります。周辺住民の声は、果たして市長の胸に届いたのでしょうか?

法政中高跡地マンション計画周辺住民の皆さんとの懇談

 明日からの常任委員会の打ち合わせが,順次行われました。また,法政中高跡地マンション計画の周辺住民の皆さんが来庁され,壁面後退距離をもう少し離すことなど市からも再度指導してほしい旨の要望がありました。現在,地区計画案を検討中ですが,事業者には住民要望についてさらに検討するよう要請してまいります。
 市と関係の深い財政援助出資団体(いわゆる外郭団体)へ出向いて,現場の状況や課題を聞いています。今日は,武蔵野市子ども協会に伺いました。子ども協会は,2カ所の0123施設の管理運営を行っています。市外からの利用も多い人気のある施設です。利用状況や課題,今後の展望などについて聞きました。

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マンションデベロッパーのモラル~明和地所編

少しブログのデザインを変えました(テンプレートを変えただけですが)。個人的には、少し見やすくなったかなと思ってます。今後も、気が向けば時折デザインを変えるかも知れません。内容は、マンションデベロッパーを糾弾する以外には変わらないと思いますけど。

さて、今回のエントリは、国立景観訴訟で一躍全国的に名を馳せた明和地所についてです。明和地所と言えば、夜中の12時頃でも電話セールスを行う程の強引過ぎる販売手法で、別名「迷惑地所」とも言われて、既に十分悪名をとどろかせていますが、彼らの顧客軽視にはこんな例もあります。

明和地所のHPのニュース一覧には、時折「『クリオ○○』販売中止のお知らせ」というのが掲載されます。これは、他のマンションデベロッパーでも時折見られることですが、エンドユーザ向けの販売を予定していた物件を、不動産ファンドなどの投資家に一棟売りする方針に変更するもので、それ自体はさほど珍しくはありません。ここでご紹介したいのは、2006年3月10日付でリリースされた「『クリオレミントンハウス知事公館前』販売中止のお知らせ」です。その中では、「『クリオレミントンハウス知事公館前』は弊社の経営上の判断により、一括売却することとなりました」と一棟売りしたことを公表しています。

問題は、そのやり方です。この物件、途中までエンドユーザ向け販売を行っていながら、突如一棟売りに切り替え、既に契約締結済だった分も(手付金の倍返しで)契約を白紙撤回するという荒技をやってのけたのです(マンション掲示板の情報によれば、売り出し140戸中28戸契約済だったようですね)。勿論、法的には売り主側からは手付金の倍返しで合理的に契約を解除できることが民法に明記されていますが、信義則的にはどうなんでしょうか? 契約を済ませたのに、「もっと高く買う人が現れたから、お宅との契約は解除するよ」と言われて、もう一度その人と契約する気になれますか?

例え話にしてみましょう。トヨタが200台の限定車を出すことを発表しました。あなたはそれを申し込み、手付金も払い込みました。しかし、ある日トヨタから「アラブの大富豪が全部一括で購入すると言っているので、契約を解除させていただく。手付金は倍返しするので問題はない」と連絡してきました。こんなこと、あり得ますか? 明和地所がやったことは、これと何ら変わるところはないのです。

おそらく、トヨタ(別にトヨタでなくとも構いません)がこんなことをすれば、法律上の問題はなくとも、かなり大きく取り扱われること請け合いでしょう。何故でしょうか。それは、トヨタがこのような顧客を裏切る行為をする筈はないというコンセンサスが世間にあるからでしょう。逆説的に言えば、明和地所がこのようなことをしても、世間が意外には思わない。顧客を大切にする企業だというコンセンサスがどこにもないということだと思います。

(因みに、クリオレミントンハウス知事公館前の例で言えば、アラブの大富豪は「マッコーリー・グローバル・プロパティ・アドバイザーズ」という外資系で、現在は「マイアトリア知事公館前」という名前の賃貸マンションになっているようです)

おそらく、マンションを購入される方のうち、少なからぬ人数が、ご自分が購入されるマンションデベロッパーには色々と問題があるということも認識されながら、「自分が買うこのマンションに問題がなければそれでいい」というスタンスで購入されていることと思います。しかし、マンションデベロッパーが顧客のことなどちっとも考えていない(言い過ぎなら、問題さえ起こさなければそれでいい)と考えていることは、数々の例からも明らかでしょう。マンションを買うななどという非常識な訴えをするつもりはありませんが、ご自分の買おうとしているマンションの売り手は、本当に信頼するに足る相手か否か、それだけでも一度冷静に考えてみることをお勧めします。皆さんがNoを突きつけない限り、彼らが非常識な態度を改める日は永遠に来ないのですから…

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土壌汚染とマンション

今日の日経朝刊に、「工場跡地の宅地利用 土壌調査 全面義務付け - 安全な取引促す」という記事が掲載されていました。要は、土壌汚染対策法が施行された2003年以前に操業を停止した工場等は対象外なので、「法施行前に生産をやめた土地であっても土壌の調査を、メーカーや不動産会社に義務付けるよう検討する」という内容です。その背景として、「土壌汚染を把握していながら購入希望者にその事実を伝えずにマンションを販売する事件が起き、同法が十分に効果を上げていないとの指摘が出ていた」ことが挙げられています。

このこと自体は、非常に良いことと思います。土壌汚染対策法は、ザル法として名高く(同法の問題点については、Wikipediaの土壌汚染対策法の項目を参照)、モラルの欠落したマンションデベロッパーが履歴を隠したまま分譲する例が後を絶ちませんでしたが、このような被害者の拡大を防ぐという観点からは、どんどん規制を強化した方が好ましいと言えます(規制緩和というのは、企業が高い倫理意識を持って行動することが前提であり、コンプライアンス意識が欠落しているとしか思えないような事件が頻発する昨今においては、何でも規制緩和という流れが破綻を来していることは明白です)。

しかし、何故このタイミングでこのような記事が出たのだろうと不思議に感じました。ちょうど、耐震偽装問題に端を発した改正建築基準法が6月20日に施行されるため、それに歩調を合わせた規制強化の一環という見方もできなくはないですが、ちょっと理由としては弱いような気がします。Q&Aで実例として名指しされていた「大阪アメニティパーク(OAP)」問題が発生したのはもう随分前(マンションを分譲した三菱地所が汚染の事実を公表したのが2002年9月、関係者の起訴猶予処分が決定したのが2005年6月)ですので、同事件がきっかけになったという見方もしっくりきません。所管官庁である環境省筋からの情報なのでしょうが、日経が3面で大きく採り上げるくらいですから、何か裏があるのかも知れませんね。

さて、このOAPの汚染土壌隠蔽事件ですが、当時のニュースでもかなり採り上げられていましたのでご記憶の方も多いとは思いますが、簡単に振り返っておきたいと思います(桐蔭横浜大学の「大阪アメニティパーク土壌汚染問題」が良くまとまっていますので、併せてご参照下さい)。

大阪アメニティパークは、大阪の造幣局にほど近い旧三菱金属(現三菱マテリアル)の大阪製錬所跡地を、オフィスビル、ホテル、マンション等の複合施設として再開発したものです。それ自体は良くある話ですが、本件の悪辣さは、事業者(三菱地所三菱マテリアル)が、2001年の夏頃には両社のトップが土壌汚染の存在を認識していながら、翌年の9月までその事実を公表せずに分譲を続けていた点にあります。

これだけでも、モラルの欠落振りは十分窺い知れますが、その後、2005年3月29日に両法人および役職員が書類送検された際には、関係各位にお詫びの言葉を述べながらも、「弊社と致しましては、弊社関係者の行為は宅地建物取引業法違反に当たらないと考えていることを既に当局に対して申し述べている」などと、自らの責任を認めようとしない態度を炸裂させています(その後、5月27日に関係者の処分を公表した際のプレスリリースでは、「先般3月29日に当社役職員が書類送検された際には、当社関係者の行為は宅地建物取引業法違反に当たらないと考えている旨のステートメントを発表致しましたが、今般これを撤回し、当社と致しましては、現時点においては当時の販売行為が客観的に見れば宅地建物取引業法違反に当たる行為であったということを認め、深く反省しております 」と、方向転換しつつも「客観的に見れば」などと引き続き逃げを打っています。なお、姑息にも3月29日付のプレスリリースは、同社のHPから削除されています。調べればすぐ分かるのに…)。

この事件は、不幸中の幸いと言うか、事業者が体力ある大手でしたので、(1)継続所有希望者に購入価格の25%を支払う、(2)売却希望者には、土壌・地下水問題が存在しない場合の鑑定評価に基づいた買取りを行うとともに、買取り価格の10%を支払う、などの和解案が提示されています。

しかし、この事件があくまでも氷山の一角であることは、残念ながら例によって例の通りです。有名なところでは、鷺沼東急グラウンドとサレジオ学園跡地に計画された「鷺沼ヴァンガートンヒルズ」(川崎市宮前区鷺沼、事業者:東急不動産、三菱商事、新日鉄都市開発)において土壌汚染が発覚し、建築計画そのものが中止に追い込まれた例があります(一連の経緯については、「鷺沼ヴァンガートンヒルズ住民紛争ホームページ」に詳しく紹介されています)。事件自体は、元・学校用地の不法投棄物が原因ということでちょっと特殊な事例のような気もしますが、事業者側の不誠実な対応はいつもの通りです。

この他にも、マンションと汚染土壌の関係については、色々と事例があります。例えば、

大阪市豊中区(2000年2月、野村不動産)…くい打ち工事段階で地中から産業廃棄物を発見。土壌調査を行った結果、ベンゼン、PCB、全シアンなど計9種類の有害物質が基準値を超える複合汚染の事実が判明したにも関わらず、「有害物質は地下3m以下で発見されており、人体に直ちに影響はない」と判断し建築工事を続行。しかし、その後の再調査の結果、地下水からも基準値を超えるベンゼンと1,2-ジクロロエチレンが検出され、既に8階まで立ち上がっていた建物解体を決定。

アリアシティ(2001年2月、東京都江東区、住友商事総合地所)…基礎工事段階で、敷地の大部分がベンゼン、鉛・砒素に汚染されていることが判明。両社が、土の入替を実施した際に悪臭が発生したが、区の対策指導に対して「生活に支障はない」として購入者への説明を実施せず。その後の追加調査で、環境基準を大幅に超過する砒素、ベンゼン、有機塩素化合物のシス-1,2-ジクロロエチレンが検出され、この時点でようやく購入者説明会にて当該事実を公表(この時点で全戸完売済)。購入者の「汚染の事実を知っていれば契約はしなかった」との声に、全契約を一旦解約して手付金全額を返還、併せて売買契約額の10%に当たる補償金を支払う旨の提案を行った。

(上記2件は、神稲建設のHPを参照させていただきました。しかし、この会社が土壌汚染対策で提携している会社が三菱マテリアル資源開発って、手の込んだ冗談ですかね?)

何と言うか、購入者の健康など無視して隠蔽を図り、隠し切れなくなってから公表し、損失を拡大させてしまうという、セコさとモラルのなさの相乗効果を炸裂させており、もはや言葉もありません。是非、事業者の善意になど一切依存しない徹底的に厳しい検査体制を導入して欲しいものですね。勿論、事業者御用達の検査業者を排除することもお忘れなく。

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三鷹ツインタワー説明会

去る15日に行われた三鷹駅前のツインタワー建築に関する武蔵野市側の説明会の様子について、WeLoveMUSASHINO様よりメールを頂戴いたしました。ありがとうございます。転載の許可をいただきましたので、以下ご紹介させていただきます。

≪一昨日のメール≫
昨日の会は、市長以下、当該計画関連各課長クラスが出席され、
住民側の発言に対しては、「ご意見ですね」、「検討します」と、
”聞き置く(聞き流すといった方が正確かもしれません)”姿勢に終始し、
計画の合法性、計画を認める行政側の正当性を主張するにとどまりました。

心強く感じたのは、東町から、数名の方がご参加くださったことです。
貴重なご発言をいただきました。

昨日の会のことは、是非、ブログでお取り上げいただき、
中町の超高層計画に接する方たちからのご反応を、確かめていただきたいと思います。



≪昨日のメール≫
なお、加えてのご報告となりますが、以下の点、ご参考までにお伝えいたします。

一昨日の会では、
「うちは隣なのに、この話を聞いていない」と仰るご近隣の方や、
「この前の新聞報道で初めて知って、びっくりして来た」との市民の方のご発言を受け、
会場にいらした方たちから、情報の公開を求めるご発言が相次ぎました。

市長は、これに対し、
「そういう問題があるからこそ、まちづくり条例で・・・」と、
まちづくり条例のアピールはされましたが、
現時点での問題点を、どのように解決して行かれるかについてのご回答はなく、
検討事項とされました。

武蔵野市の行政に対して、所定の書式を出された「考える市民の会」の皆さんは、
野村不動産(株)他との間の”紛争”の調整をお願いされておいでで、
明日17日から、市による<あっせん>が始まると伺っております。

詳しい内容は、「考える市民の会」の河原雅子様にお尋ねになってください。
河原様は、連日、三鷹駅前に立たれ、
”高さ”への陳情に添える署名をお願いされておいでです。

リンクフリーのホームページを設けられ、
そちらからも署名用紙をダウンロードしていただけるようになっていましたので、
是非、貴ブログの中で、この署名へのご協力を呼びかけていただければ、と、存じます。



以上の通りです。市側の対応は、およそ予想されたとおりですね。署名の件は、是非ご協力いただける方は宜しくお願いします。

この問題については、同じ武蔵野市内の高層マンション問題として、これからも適宜ご報告させていただきます。

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マンションデベロッパーのモラル~ゼファー編

昨日、さる方からご連絡を頂戴したのですが、三鷹のツインタワー計画についての武蔵野市の説明会が開催され、邑上市長も参加されたそうです。残念ながら、帰宅してからそのことを知ったため、説明会には出席できませんでした。まあ、法政跡地問題に対する一連の対応を見れば、出なくても逃げ口上ばかりに終始することは容易に想像がつきますけど…

今後、説明会の内容が分かりましたら、本ブログでもご紹介したいと思います。そのうち、「駅前の空はだれのものか」にも内容がアップされると思いますが、もしご出席された方でその内容等お知らせ下さる方がいらっしゃいましたら、コメント欄にご記入いただけると幸いです。

さて、マンションデベロッパーがいかにモラルがないかについてご紹介しているシリーズですが、先日の大京編に続いて、今回はゼファーです。

この会社、そもそも紛争案件、販売方法など、非常に評判の良くない会社です。姉歯元建築士が関与した「最初の」耐震偽装物件が、当社の「ゼファー月島」だった(記事はこちら)ことでも有名です。

また、設立当初から、最近架空循環取引で世間を騒がせている加ト吉と非常に深いつながりがある(設立時より加藤義和氏(加ト吉元社長)が代表取締役会長に就任、株式公開時は加ト吉グループおよび加藤氏関連で65.9%の株式を保有していた等)ことも、仕手銘柄等に造詣の深い方はその意味が良くお分かりなのではないでしょうか(因みに、昨日のプレスリリースで加藤氏の取締役退任が発表されていますね、今更ですが)。

さて、今回、このゼファーを採り上げようと思ったのは、日経ビジネスオンラインの「もはや『団塊様、お断り』“移住景気”を喜べない石垣島の苦悩」という記事を見たからです。記事の内容をかいつまんでご紹介すると、

石垣島では、今、大量定年期に入った団塊世代を中心とする都市部からの移住者と地元住民とのあつれきという深刻な問題が持ち上がっている。

 移住者に拒否反応を示す一番の理由は、人口急増による景観や住環境の悪化。大規模な宅地開発、リゾート開発による自然破壊への危惧も大きい。

 ラムサール条約に登録された湿地「名蔵アンパル」近くでは、東京の不動産デベロッパー、ゼファーが合計130区画の住宅地の分譲を計画している。実現すれば、宅地造成のために山が2つ削られることになる。



というものです。大資本による地方のリゾート地の乱開発は、もう何十年と問題になり続けています(我らが長谷工も、きっちりと軽井沢で騒動を起こし、長野県から「不許可」を受けた履歴ありです)が、ここへ来て、団塊世代の大量退職による地方移住を見込んだ開発ブームが各地で起こっています。

この構図、何かに似ていませんか? そうです、「都心回帰」の号令のもとに、各地で地域住民との紛争をいとわず乱開発を進めているマンションデベロッパーと、場所が違うだけでやり方が全く同じなのです。キャッチコピーが、「都心に住まう」か「リゾート地に住まう」かの違いだけです。あまりの金太郎飴振りに言葉もありません。

しかもここでは、景観破壊のみならず環境破壊をものともしない、究極的に身勝手極まりない計画を平然とたてています。近隣住民を対象にした事業説明会の様子が 八重山毎日オンラインの2月10日付記事「東京の開発業者が元名蔵に130戸の分譲住宅建設へ」に紹介されています。それによると、

 石垣市元名蔵の7万9858平方メートル(約8ヘクタール)の土地で宅地開発が計画されていることが9日わかった。獅子森の後背地の高台に130戸の分譲住宅を建設する計画で650人の入居を見込んでいる。開発地の近隣住民の一部が同日、山の切り崩しにより土砂災害や名蔵湾への赤土流出などを懸念し、災害や環境への影響がないとの調査報告が出るまで「開発許可を出さないよう」大浜長照市長に要望書を提出した。

 開発業者は、不動産分譲事業などを手がける(株)ゼファー(本社・東京)。同社は1月30日、名蔵公民館で近隣住民を対象に事業説明会を開いた。
 事業説明書によると、計画地は獅子森東の最高標高58メートルから最低標高7メートルの傾斜地(原野や山林など)。近隣住民によると、山を2つ切り崩すことになるという。同社では「宅盤をひな壇状に配置し極力土の搬入・搬出のないように計画」。切土量は10万7667立方メートル、盛土量は11万3499立方メートルを予定している。
 施工に当たっては▽石垣市自然環境保全条例を順守し、自然環境の保全に努める▽景観形成については市の条例を順守するとともに指導に従うとしている。

 同社は現在、石垣市自然環境保全条例(500平方メートル以上の開発行為が対象)に基づき、市の同意を得るための手続きとなる開発同意申請に向けた事前協議をしている。事前協議の段階では平屋の赤瓦しっくいを予定し、規制の厳しくなる景観地区指定を受けたいとの希望も示している。
 近隣住民から要望書が提出されたことに対し、同社沖縄支店は「社内で検討する必要があるため、コメントは差し控えたい」としている。

 同社はホームページ上で「石垣島・名蔵住宅開発プロジェクト」として紹介。「海辺に近いこの地で、自然と調和した暮らしを楽しんでいただくため、管理体制の整った高品質な住宅地として分譲を予定。沖縄らしさの演出といった、きめ細かな点にも配慮している」と説明している。



山2つ切り崩して「沖縄らしさの演出」ですか… ここはショートステイ用の宿泊施設じゃないような気がしますが、地域に住み暮らすのにも「演出」が必要なんですかね? 「郷に入りては郷に従え」という発想は、もう消え失せてしまったんでしょうか? その地の環境をあるがままに受け入れられない人がそこに住み暮らしても、結局は不幸な結末を迎えるだけのように思われてなりません。

同じことは、都市型のマンションについても言えると思います、住民増加による渋滞の発生等の問題を考慮しても、基本的に地域の人口が増えることは望ましいことだと思います。近隣住民だって、新住民との調和を本来は望んでいる筈です(現に、マンション建築そのものに対する反対ではなく、高さを抑えて欲しいという反対運動が大半です)。しかし、そうした想いを根底から覆すような、地域環境を破壊するマンションを建築し、後々までの住民の対立の根をまき散らしていく。マンションデベロッパーに、人が住み暮らす住環境に携わる資格は本当にあるのでしょうか?

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マンションデベロッパーのモラル~大京編

もう何度も書いてきましたので、いい加減いやになってきましたが、地区計画案に対する市の最終原案は未だ提示されることがありません。ここまで放置されると、お役所の常とは言え、アカウンタビリティ(説明責任)の観点からも看過できない問題だと思うのですが… まあ、市としてはギリギリに提出、時間がないことを理由にそのまま成立に持ち込むという作戦を描いていることと思いますので、2週間程度の縦覧期間等を考慮すれば、そろそろ最終案を提示してくる頃だとは思います。内容に期待できない点は、もはや言うまでもありませんね。

しかし、地区計画法政跡地問題の最終地点ではありません。目的はあくまでも地域にそぐわない高層マンション建築を阻止することにあります(建たないに越したことはありませんが、マンション建築そのものを阻止することが目的ではありません)。今後も、建築物が少しでも地域に調和するものになるよう、最善の努力を尽くしていくべきと考えます。

その観点から、最近明らかにマンション建築に対する空気が変わりつつあります。かつては、マンションデベロッパーの脱法行為も黙認状態だったのが、最近は開かずの扉と言われた建築審査会で建築確認を取り消される事例が出てきていることは、以前に川越市のタカラレーベンの例でご紹介しました。また、マンションデベロッパーに対する損害賠償請求も認められる事例は少なかったのが、あまりのモラルのなさに、腰の重い裁判官すらようやく請求を認容する事例が増えてきています(それでも、どちらも庶民感覚からすればまだまだ不十分ですが)。今回は、そのような事例を2件、ご紹介したいと思います(何れも最大手マンションデベロッパー大京の事例です)。

先ずは、建築確認取消例から見ていきましょう。物件は、「ライオンズ中野ミッドサイト」。2年ほど前に建築審査会で建築確認を取り消され、工事が中断。最近になって設計を変更(8→5階建て)し、販売を再開したようです。建築確認取消の経緯は、平成17年10月4日付朝日新聞に詳しく載っています。以下、ご紹介します。

マンション前だけ道広げ「建築確認」 建築審が「違法」裁決 中野区 /東京都

中野区内で建設中の地上8階地下1階建てのマンションをめぐり、付近住民が「建築は違法」として区建築審査会に審査請求し、審査会は建築確認を取り消す裁決をしたことがわかった。都建築安全条例は隣接する道路の幅で建物の規模を制限しているが、このマンションは予定地に接する部分だけを拡幅して建築確認を受けていた。一部分だけ膨らむため「へび玉」と呼ばれ、同区内ではこうした手法が慣例化していたという。裁決により、建設計画は宙に浮いた形だ。
問題とされたマンションは、中野3丁目で大手不動産会社が計画。延べ床面積6746平方メートル、高さ24メートルで、79世帯が居住できる予定だった。これが「条例違反」だとして、上智大名誉教授の蝋山道雄さんら付近住民でつくる「桃園まちづくりを考える会」が2月に審査請求した。
同条例4条2項では、防災上から「延べ面積が3千平方メートルを超え、高さが15メートルを超える建築物は、幅員6メートル以上の道路に接していなければならない」と定めている。
審査会の裁決文によると、このマンションの前面に接する道路は4メートル弱~5メートル強。同社が建設予定地を削る形で道路を拡幅し、マンションに接する部分だけを6メートルに広げた。その上で04年12月、国土交通省が指定する民間の確認検査機関に建築確認を受け、着工した。
審査請求を受けた審査会は今年7月13日、「道路の敷地に接する部分をのぞき、道路自体は幅員6メートルに達している部分が全く見あたらない」「4条2項の要請する火災時の避難、消火活動や緊急車両の円滑な進入条件が確保されているとは到底いえない」として条例違反と判断した。
工事は中断され、同社は8月、裁決結果を不服として国交省に再審査請求をした。
同社によると、これまで同区内では、同様の手法で、同社も含め10件ほどのマンション建築が許可されてきたという。そのため「これまで行政の方針に従ってきた経緯から裁決は全く予想外」と当惑する。
建設予定地は、農林水産省の宿舎跡地。同社は入札の際、区に建築条件などを聞いた。同区は同社計画が条例の条件を満たすと判断したという。
同社は「もし区がそのような判断をしていなければ、そもそも入札に応じないか、応札価格を大幅に下げていたはずだ」と指摘する。
一方、同区の担当者は「建築確認は民間機関が行った。区はあくまで相談に乗っただけ」と説明。だが、同様のケースで区が建築確認をした例もあるとし、「今後は区のスタンスも変えざるを得ない」と話す。
この問題に関連し、同区は他の22区に調査した。同様の条件で「6メートル道路として扱う」とする区はなく、15区は「6メートル道路として扱わない」とした。2区は「具体的な建築計画の内容により総合的に判断する」とし、その他が5区あったという。
都建築企画課は「以前は他の自治体でも、同様の手法で建築を許可していたが、最近は審査会の判断が厳しくなった。(中野区の手法は)本来の条例の趣旨からすればおかしい。条例を守って頂きたい」としている。



「裁決結果を不服として国交省に再審査請求をした」そうですが、その結果が計画変更ですか… 本当に不服なら、行政訴訟にまで持ち込めば良さそうなもんですが、それは何かまずいんですかね? 因みに、中野区建築審査会の裁決内容はこちらで見ることができます。

高値で仕込んだ物件を、最近のミニバブルの中でどさくさまぎれに処分しようとするという、非常にセコい魂胆が見え見えです。しかも、工事中断中の2年近く雨ざらしとなっていた物件ですよ。普通のモラルある人は、こんなもの売ったりしないと思いますがね…

さて、もう1件の損害賠償事件です。こちらも、先ずは4月21日付東京新聞の記事をご紹介します。

大京に2400万賠償命令 江東区のマンション 「夢奪われた」認定

東京都江東区のマンション住民五十六人(四十二戸)と入居法人二社が「屋上庭園や水の流れるエントランスホールが計画と異なり、夢を壊された」などとして、販売元の大京(東京)に約二億七千万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は二十日、大京に計約二千四百万円の支払いを命じた。
日下部克通裁判官は「住民は高級感や安らぎが欠けていると感じ、夢を奪われ、失望していると認められる」と判断。改修工事の騒音被害なども認めた。
判決によると、マンションは一九九八年に完成し、四十五戸が入居。パンフレットでは、空中庭園は植物が多く、入り口に段差がなかったが、実際は植物は少なく、段差があった。



もう少し詳しい解説が、日経BP社の不動産情報サイト「ケンプラッツ」内の記事「【訴訟】中庭の改修などでマンションの高級感が低下、分譲した大京に慰謝料支払いを命じる判決」にあります。それによると、「竣工時の中庭には池と水流があった」が、「98年4月、中庭の地下の駐車場で漏水が見つかり、大京側は対策として中庭から水流をなくすなどの改修工事を施した。東京地裁はこの工事について、改修で中庭の水流がなくなり、マンションの高級感が低下したことで、住民は精神的損害を受けたと認定した」とのことです。更に、「東京地裁は屋上庭園についても、発売時のパンフレットと比べて植栽が少なく、段差があったために、住民を失望させたと判断した」が、「住民側の主張のうち、中庭の改修などがマンションの資産価値を低下させたことや、住戸の部材の一部(ボードとビス)が竣工図通りではないことによる損害は認めなかった」そうで、「住民側は判決に満足しておらず、5月7日に控訴した」そうです。

ケンプラッツには、同マンションの管理組合理事長のインタビュー「【訴訟】中庭改修マンションの管理組合理事長が心境を語る、『不良品を買った失望感をわかってほしい』」も掲載されています。「販売価格はこの辺りの相場より高額だったが、それでも買った。ユニークな中庭が購入意欲をそそったことは間違いない。大京の営業マンも中庭をセールスポイントの一つにしていたと記憶している」という声は同情に値します。このような販売方法がまかり通れば、いくらでもアピールポイントを後から撤回できることになってしまいますから。マンションデベロッパーは、真剣に自らの行動を省みる必要性がありそうですね。残念ながら、その兆候は一向に見られませんが…

《追記》本日の記事を書いてから気付きましたが、ご紹介した事例についてコメント欄でご紹介下さっている方がいらっしゃいますね。4/25付のコメントですが、当初は違う内容だったと記憶しています。コメントの内容を後日編集されても、当方では逐一フォローしておりません(新規コメントは通知が来るので分かります)ので、せっかく情報をご紹介いただいても生かすことができません。できれば、新規コメントでお願いします。

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プラウドタワー武蔵小金井

週末の新聞に、武蔵小金井駅南口の再開発エリアに建築されるタワー型マンション「プラウドタワー武蔵小金井」の折り込みチラシが入っていました。何となく、例の三鷹駅前のツインタワー構想を思い起こさせるものがありましたので、ちょっと調べてみると、色々と面白いことが分かりましたので、ご紹介します。

このマンションは、地上25階地下2階建てということですので、三鷹のツインタワー(28階建てと31階建てで、高さはいずれも103.7m)よりもやや低い程度ということになります。しかし、同じ中央線沿線の周辺に不釣り合いな高層建築物という点では一致しており、ツインタワー問題を考える上でも参考になる事例でしょう。

この再開発エリアについては、イトーヨーカ堂の進出による地域の商店街や中規模スーパーへの打撃に対する懸念、地域住民が希望した図書館ではなく文化ホールが配置されることなど、そもそも問題の多い開発計画のようですが、この図書館を建設できないという理由が、この再開発計画、そしてこのタワーマンションの問題点を雄弁に物語っています。

野見山修吉小金井市議のブログ「ノミの目」の2月22日のエントリ「パチンコ店規制と図書館」に次のような記載があります。

かつて、小金井市は駅前にどのような公共施設を置くべきかの市民アンケートをとり、市民要望の第1位は図書館でした。今再開発地区に計画されているような文化ホールは順位の低いものでした。そこでなぜ市民要望1位の図書館を駅前に作らないのかという質問に対し、市側はパチンコ店が≪入≫るので風営法上駅前に図書館は作れないと答弁しました。風営法を逆手に取った形で、市民要望をつぶしたわけです。それどころか武蔵小金井駅南口再開発では駅に最も近い25階建ビルの地下は大パチンコ店ゾーンとなります。駅前広場に木やみどりを配置するだけが小金井市にふさわしい駅前なのでしょうか?(≪≫内は当方にて補足)



何と、タワーマンションの地下にパチンコ店が入るというのです。こんなマンション、聞いたことありません。調べてみると、小金井市議会の議事録に、確かにその旨の記録が残されていました。平成14年全員協議会(8月7日開催)の萩原施設建設準備担当課長の答弁の中に、はっきりとこうあります。

風営法の関係から、商業地区につきましては、学校や図書館、それから児童福祉施設の敷地から50メートル以上は離しませんといわゆるパチンコ屋さんとか、こういった関係のものが設置できないという法律がございます。市民交流センターにつきましては、再開発地区へ整備することとしておりますけれども、既に地権者として風営法等の規制を受ける施設がございます。その地権者が入る予定とするビルが駅前のところにございます。そのビルから市民交流センターを予定しております施設までの距離が50メートルございません。発想が逆転になりますけれども、再開発地域でございまして、当然地権者が優先となることでございます。したがいまして、50メートルないところに図書館をつくることができないということで、このような形で前提条件に入れてございます。



つまり、再開発エリアに元々パチンコ店が存在しており、その地権者が再開発ビルに入居することが当初より決定している、だから図書館は建設できない、こういう訳です。

しかし、例によって都合の悪いことは一切隠すマンションデベロッパー(野村不動産)は、嫌悪施設であるパチンコ店の存在には公式HPでも一切触れていません。公式HPの再開発事業のページでも、「商業施設や公共施設など複合的に都市機能が集約される武蔵小金井駅前の再開発。その一画に誕生する地上25階建の『プラウドタワー武蔵小金井』。総戸数200戸の駅前タワーライフの実現です。住宅は4階以上に設けられ、地下1階から2階部分には『三浦屋』などさまざまな専門店の出店が予定されています」と解説していますが、再開発事業主体である都市再生機構(UR)再開発事業のHP内にある施設紹介を見ると、明らかに最大面積を占める店舗は、地下1階のパチンコ店です。しかし、勿論URのHPにも、どこにもパチンコ店が入るなんてことは書かれていません。徹底した隠蔽体質ですね。

階層図
(クリックで拡大)

まあ、URについて言えば、耐震偽装もびっくりの史上最大の欠陥マンション「ベルコリーヌ南大沢」に関する一連の対応で、徹底した隠蔽体質と不誠実さを炸裂させていますから、この程度のことを隠すくらい、何でもないのかも知れませんが。話は逸れますが、ベルコリーヌ南大沢の問題についてお知りになりたい方は、是非、山岡淳一郎著「マンション崩壊 あなたのマンションが廃墟になる日」をご一読下さい。他にも国立マンション事件についてのルポなど、読み応え十分です。また、ベルコリーヌ南大沢の現状については、「ベルコリーヌ南大沢のBLOG(ブログ)」が参考になります。

マンション崩壊 ?あなたの街が廃墟になる日 マンション崩壊 ?あなたの街が廃墟になる日
山岡 淳一郎 (2006/03/23)
日経BP社
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話を元に戻して、プラウドタワー武蔵小金井です。事業者としては隠蔽したい事実だとしても、隠して販売すれば後々問題になることは明白です。何しろ、近くに出店するだけで反対運動の起こるパチンコ店が、同じ建物に入るんですから(パチンコ店の入居する建物に、高級スーパーの三浦屋が入るというのも何か違和感を禁じ得ません。後で「やっぱり出店しませんでした」にならないでしょうね?)。野村不動産については、比較的お行儀の良いデベロッパーという認識(長谷工物件のプラウドシティ大泉は大問題になっていますけど)でいましたが、三鷹ツインタワーの幹事会社になっている件といい、どうも認識を改める必要がありそうです。「PROUD(誇る)」ブランドが泣いていますよ、野村不動産さん。

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