吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。

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一部エントリの公開停止のお知らせ

この度、都合により一部のエントリの公開を停止させていただきます。具体的には、長谷工主催の説明会の内容を中心とする部分(下記一覧の通り)です。内容について知りたい方は、Googleのキャッシュ等でご覧下さい。各エントリのタイトル等で検索すれば、きちんとヒットするようです(いつまで可能かは分かりません)。なお、ブログのタイトルも変更させていただきました。

07/06/18 #55 長谷工始動
07/07/10 #60 長谷工説明会
07/07/24 #64 第3回長谷工説明会
07/07/30 #66 第4回長谷工説明会
07/08/28 #72 第5回長谷工説明会
07/09/10 #73 解体工事説明会
07/09/22 #77 協定書を巡る攻防
07/09/28 #79 解体工事協定書締結
07/10/29 #84 第6回長谷工説明会
07/11/13 #88 第7回長谷工説明会
07/11/15 #89 中庭問題を考える
07/12/20 #93 第8回長谷工説明会
08/01/12 #96 第9回長谷工説明会
08/01/27 #97 第10、11回長谷工説明会(協議会)



理由については、私からご説明するまでもなく、皆様大凡の見当は付くことと思いますので、敢えて申し上げません。

なお、残ったエントリについては、基本的に武蔵野市から公表された事実や、各種報道・他のネット上のHPからの情報など、十分公知となっていると思われるものに基づいた個人的な考察であり、長谷工からの一次情報は含んでいないものと思います。そのため、現時点ではそれらまでの公開停止についてはお断り申し上げます。それらの公開停止まで要請するのであれば、それなりの根拠をご呈示願います。

この他、コメントで「長谷工の揚げ足取りが多い」、「怨念だけの記載は省略して本質的に悪いと思う事項を簡潔に述べた方がよい」とわざわざご指摘下さった方がいらっしゃいましたので、反省して一部の冗長な表現を修正いたしました。多少、筆(キーボード?)が滑った部分も残っているかも知れませんが、ある程度は大目に見て下さい。

このような事情から、今後の更新は公知情報または私個人の観察に基づくものとなりますが、引き続き宜しくお願い申し上げます。

以前より本ブログで再三指摘してきた通り、マンション市況は急速に悪化の一途を辿っています。長谷工関与物件も、久米川のココロコスが20%超の大幅値下げを行ったことが大きく報道されるなど、苦戦続きの様子が窺えます。今後も大量に竣工物件が出てくることを考えれば、市況の調整は決して一過性では済まされません。一日も早く、乱開発の愚かさにマンション業界の皆さんが気付いて軌道修正されますよう、祈念しております。

8月27日追記
この度、上記エントリの公開を再開することとしました。理由は、既に新築工事の工事協定書が締結され、長谷工の住民の言論に対する不当な圧力に対し、本ブログの存在が障害となる可能性は回避されたと判断したことにあります。
住民との協議続行の中止をちらつかせてまで批判の声を抑えようとするやり方は、まるで共産主義国家のそれのようです。共産主義国家と同じ末路が長谷工の前に広がっていることを期待しています。
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なぜマンションデベロッパーは不法行為を止めようとしないのか?

先日、三鷹駅前のツインタワー建築に関する説明会(市との意見交換会)の様子についてご連絡を頂戴したWe Love MUSASHINO様より、追加の情報をいただきました。以下転載させていただきます。

5月15日の"意見交換会”で、のことです。

会場の市民からの「風速の実験をしたはずだけれど、どこの機関で?」という質問に、
情報の把握ができていないためか、市長以下、うろたえるひと幕があり、
市長の「(実験は)したの?」都市計画(?)部長「はい、しました」と、
まるで、業者の立場に立っているかのように聞こえる受け答えがありました。

あまつさえ、市長がは、三鷹北口に建設予定の超高層ツインタワーを指して、
「ランドマーク」と、仰いました。

武蔵野市の行政は、一体、どうなっているのでしょう・・・。



住民との対話より、業者との対話を優先するあまり、業者の代弁者と化してしまっているのが滑稽ですね。

さて、「[3tkss]三鷹:教育ウォッチング」というブログの「【Watch】三 鷹駅前に100mツインタワー?」というエントリで本ブログをご紹介いただいており、そちらから飛んで来られる方がいらっしゃいます。ご紹介いただいた箇所に、「業者全体に対する不信感が強いのですが」という行があり、「そういう風に読めるのか…」と思いましたので、少し本ブログ全体の考え方を補足させていただきます(と言っても大した話ではありませんが)。

私は、マンションデベロッパーに対しては「不信感」ではなく、彼らの不法行為(言い過ぎであれば脱法行為)は確信的に行われており、モラルの欠落した「信用するに値しない存在」だと確信しています。具体的な行為の数々は、過去のエントリをご覧いただければ十分お分かりいただけると思いますが、それでは何故彼らはそのような行為を繰り返すのでしょうか。私は、偏に彼らが販売しているマンションという商品の特性に起因していると考えています。

普通の人にとって、住宅は一生で最も高価な買い物であり、買い換えたとしても精々2、3度購入すれば良い方でしょう。そのような、同じ顧客が再び顧客となる可能性が低い商品特性が、「どうせ客は一見さん」という意識に結び付き、彼らのやりたい放題を許す結果となっていると感じます。

また、近隣住民を徹底的にないがしろにするやり方についても、「どうせ既に住んでいる住民は顧客にはならないから、悪いイメージを持たれたところで関係ない」という意識が、「法に違反していないんだから文句を言うな」という高慢な姿勢に反映していると思います(もっとも、最近の事例は法に反しているケースが多いことを明らかにしていますが)。

このような非道がまかり通ってきたのは、被害を受ける住民がごく狭いエリアに限定され、それらの住民を適当に黙らせれば(現に、マンションプロジェクトには「近隣対策費」なるばらまき用予算が、少額ながら必ず計上されています)、自社の看板が傷つくことはないという消費者を馬鹿にした彼らの態度にあると思います。

しかし、世はネット社会です。企業に対するクレームはあっという間にネット上で流布し、時には不買運動にさえ発展します(ネット発の不買運動としては、1999年に起きた東芝クレーマー事件が最初の大規模なものではないでしょうか。同時期に、松屋牛丼カエル入り事件が話題になったこともあり、「急増するネット告発の裏に潜む危険性!!」などと大々的に採り上げられていたのを思い出します)。地域の壁に分断されていたマンション建築の被害者たちが、お互いに連携し、その知識を共有し合い、ひいてはその業者の非道な仕打ちを白日の下にさらすことで、より一般的なコンシューマー商品では到底存続し得ないようなマンションデベロッパーの消費者軽視の経営姿勢が、広く皆の知るところになるのではないでしょうか。

現に、マンションデベロッパーは、こうしたHPやブログの存在を警戒し、和解の条件に情報の非開示を盛り込んでいる様子が窺えます。例えば、以前にご紹介したビーサイトに関するブログでは、

某日マーキス理事会×長谷工Cで、本件に関する最終合意が行われました。
(合意内容についての公開は控えさせていただきます。)

長い間いろいろな意見を述べてまいりましたが、当マンションとして合意がなされましたので、私もこの合意に従うこととし、HP&ブログを閉鎖いたします。



と、合意内容の非公表および合意内容にHP&ブログの閉鎖が盛り込まれていることを匂わせています。また、広尾ガーデンフォレストに関する東京女学館の訴訟取り下げ報告にも、

合意書の正本、工事協定書は、都合により掲載を取りやめます(中略)。また、訴訟の取り下げに伴い『日赤のページ』は閉鎖させていただきます。



という行があり、和解条件に情報非公開&HP閉鎖が入っていることを窺わせます。

しかし、このような弥縫策で取り繕っていられるのは今のうちだけです。「マンション+紛争」とでも検索すれば、情報は山のように得られる時代です。「地域ごとに情報が分断化されているから、大規模な不買運動は起こらないだろう」というような時代はもう終わっており、一度消費者の猛烈な怒りを買えば、雪印、三菱自動車のように企業の存続自体危うくなります。早くそのことに気付き、マンションデベロッパー自ら、襟を正すことを願っています。無理だとは思いますが…

最後に、マンションデベロッパー各社に一言。あなたたちのやっていることは、遵法意識の最も薄い企業の代表格であるドン・キホーテが、以前24時間営業が規制されていた店舗で、早朝に5分だけ閉店し「23時間55分営業だから24時間営業ではない」と主張して営業を続けたという非常識な行為と何ら変わるところはないのです。「人の振り見て我が振り直せ」という諺の意味を良く考えてみて下さい、少しでも良心が残っているなら。

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マンションは「終の住処」?

法政跡地問題に動きがないと、ついついマンション業界そのものの問題点に話がいってしまいます。逆に言えば、それほど問題を多く抱えた業界であるとも言えるのですが… 今回は、マンション区分所有権を通して、マンションデベロッパーのモラルのなさについて考えてみたいと思います。

最近のマンションの分譲広告には、「永住仕様」、「永住型レジデンス」などの長く住めることを謳い文句にしたものが増えています。実際にそれほどの高耐久力を有しているのかは知りませんが、マンションがかつての一戸建てを購入するまでの仮住まいというイメージから脱却して、永住型住居として認識されてきたトレンドを踏まえた販売戦略であることは間違いないでしょう。実際、国土交通省の「マンション総合調査」では、平成5年度の調査を境に永住派が住み替え派を上回るようになっています。

マンションのクオリティが向上すること自体は、社会資本の充実という観点からは望ましいことでしょう(本ブログで再三主張している通り、周辺環境への配慮がなされていることが大前提ですが)。しかし、本当にマンションは"永住"可能な資産なのでしょうか? ここに、今回問いかけたい問題が潜んでいます。

一戸建ての場合、家屋が老朽化すれば建て替えて住み続けるというのが普通の選択肢でしょう。マンションの場合も、「区分所有」という制度は同様の建て替えを前提にしているように思えます。しかし、この「マンションを建て替えて住み続ける」という発想は実は日本独特のもので、諸外国のマンション法制では建て替えは全く想定されていないそうです。この点を含めた日本の区分所有権の問題点を考察しているのが、富士通総研の米山秀隆主任研究員による「マンションの終末期問題と新たな供給方式」というレポートです。要旨部分を引用させていただきます。

 全国のマンションストックはすでに500万戸近くに達しているが、今後はこれらの老朽化が急速に進展していく。老朽マンションの処理については、これまでは建て替えを円滑に進める方向で、政策措置がとられてきた。しかし、容積率を割り増した上、保留床に分譲することによって費用を賄う方法で建て替え可能なマンションは限られている。
 今後、建て替えができずスラム化する可能性があるマンションは潜在的に多数あると考えられる。このようなマンションについては、区分所有権を解消し、建物を解体して土地を売却する処理方法が現実的となる。解体費用さえ賄えないマンションも続出する可能性があるが、区分所有権解消の枠組み作りに加え、解体費用の公的支援が必要になる。
 このような問題が発生するに至ったのは、そもそも共同住宅を区分所有という形態で保有させるという仕組みに原因があったと考えられる。マンションを区分所有権の分譲で持たせる仕組みは、不動産価格上昇が持続する中、一戸建ての取得がかなわない層にも、持ち家保有のメリットを享受させる仕組みとして機能してきた。しかし現在は、将来の値上がり益は見込めない上、建て替えもままならず、マンションの資産価値は失われている。
 もはやマンションを区分所有することのメリットは失われており、それどころか現在では、区分所有権がマンション終末期の処理で足かせになるという弊害が現われている。今後は、分譲マンションに代わる、所有より利用を重視した共同住宅の新たな供給システムを普及させる必要がある。定借マンションや、証券化を活用した賃貸マンションの供給などが考えられるが、今後はこうした仕組みを政策支援していくべきである。



マンションについて考える上で非常に興味深い考察がなされていますので、是非一読をお勧めしますが、ここで言いたいのは、何も区分所有権自体の問題ではありません。実は、現在の区分所有法は、平成15年の改正で、建て替え決議にかかわる客観的要件をすべて排除し、5分の4という特別多数決が成立すれば建て替えできる形に緩和されました(つまり、「理由の正当性など一切関係なく、特別多数決の割合さえ満たせば、一部の区分所有者の権利を強制的に奪えるようになった」(マンション管理新時代「区分所有権は、もはや所有権とはいえない!?」より)訳です)。

にも関わらず、さも永住型住居であるかのように喧伝することは、多いに疑問があると言わざるを得ません。所有権という言葉が持つ「絶対不可侵性」とはおよそ不釣り合いな話です。しかし、この事実がマンションデベロッパーから語られることは絶対にありません。購入時点ではかなり遠い将来の話だから説明しなくてもいいと考えているのかも知れませんが、「重要事項説明書」なりで十分に説明する必要があるリスク事項なのではないでしょうか(この点、同じくマンション管理新時代の「モデルルームで区分所有権のリスクが説明される?」に面白い話が載っていますのでご一読下さい)。

そもそもこの改正については、法制審議会の区分所有法部会における議論では客観的要件として「築後30年経過」が入っていたのを、政府の総合規制改革会議や自民党の関係議員が同要件の削除を要求して現在の形になったという経緯があります。ここに、モラルなど持ち合わせておらず、自らのビジネスを最優先するマンション業界からの強い働き掛けがあったことは容易に想像できます。

ここまで自らの顧客を欺き続けるマンションデベロッパーに、企業として存続していく資格は果たしてあるのでしょうか? 疑問は尽きません。

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ブログポリシー

現在、法政跡地問題はご報告した説明会以降、小康状態(というか表立った動きがない状態)となっています。小耳に挟んだ話では、市の素案が都市計画審議会に回っているとのことですので、次のステップまではしばらく時間が空くのではないでしょうか。
その間、少しここ武蔵野周辺の問題マンションプロジェクトを、順次槍玉に挙げようと思ってます。

但し、マンションに対する考え方は人それぞれ違うと思いますので、一応このブログを書いている私のマンションに対するスタンスをご説明しておきます。このブログ内の記述は、以下に述べる考え方に基づいていると基本的にご理解下さい。考え方が違う方がいらしても、それは人それぞれですので、その点はご了承下さい。

先ず最初に、私はマンションを全面的に否定する立場ではありません。都市部に多くの人が住まう以上、必要悪のような側面はあると思います。では、何故このようなブログまで開設して高層マンション反対のスタンスを取っているのか。それは、最近の一部のマンションデベロッパーの開発物件が、あまりに周辺環境への配慮に欠ける無秩序開発だからです。そして、特に長谷工を名指しで攻撃するのは、見事なまでにそれら乱開発物件の施工業者が長谷工であるケースがほとんどだからです。

低層住居地域といえど、まとまった土地にマンションを建設すること自体は仕方ない面もあります。しかし、その場合は建物を3、4階建て程度に抑えるべきでしょう。隣地との境界線からの距離に十分な配慮がなされれば、5階建て(15m)程度までは容認できる範囲内でしょう。闇雲に何でも反対ということになれば、それは既に住民エゴと言われかねない問題をはらんできます。

しかし、そのような低層住居地域に8階建てだとか14階建てだとか(この二つのパターンが実際多い)を建てるということになれば、話は全く変わってきます。このような建築が可能な土地は、大体が学校跡地であったり、企業の社宅やグラウンド跡地であったりして、特別に用途地域が緩和されていたケースがほとんどだからです。たまたまそのような事情で緩和されていた法規制を悪用する乱開発は、周辺住民に無用な不利益を強いるものであり、権利の乱用以外の何者でもありません。

現在の日本の法規制は、不良債権処理を最優先した結果、そうした不道徳業者の利益を優先するあまり、環境への配慮が著しく欠けたものになっています。ですから、すこしでもこうした現実を変えるべく、乱開発の問題点はどんどん指摘していきます。また、現に進行中である法政跡地の乱開発については、逐次状況を報告していくつもりです。

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ご挨拶

はじめまして。

ここ、東京都武蔵野市吉祥寺東町には法政大学の付属校である法政第一中・高校が昔からありました。この法政高校が来年、三鷹市の旧・東京女子大牟礼キャンパスに移転することとなったことから話は始まります。

移転した後の跡地を、法政大学側が武蔵野市の買取要請を無視して準大手のマンションデベロッパー・長谷工コーポレーションに売却。長谷工は、周辺が低層住宅の学校跡地に、地下1階、地上11階建の高層マンション建設を計画していることが分かりました。

詳細な経緯はまた後日記載していきますが、地域住民としてはとても承諾する訳にはいかないこの計画を少しでも多くの方に知っていただきたいと思い、このブログを開設しました。モラルのかけらもない長谷工はもとより、教育機関としての矜持を持っているとはとても思えない法政大学の対応まで、決して他人事ではない誰にでも突然降りかかるかもしれない問題として是非ご理解いただきたいと願っております。

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