吉祥寺東町の法政跡地問題を考える

吉祥寺レジデンシアの工事は、周囲に騒音を撒き散らしながらも日に日に進んでおり、先週末頃から北側の妻側住戸のネットが取り払われ、マンションの外壁が見えるようになりました。南側の妻側住戸は既に以前からネットが取り払われており、外観の一部を見ることができましたが、それが一層進んだ印象です。

但し、その外観は今一歩という印象が否めません。焦げ茶色をメインとしたタイル貼りの外壁に、バルコニー部分の上下の縁取りとして白いラインが入っているのですが、これが色のコントラストのせいか、非常にチープなのです。本当にチープな素材を使用しているのかどうかは定かではありませんが、色の組み合わせがマッチしていないと感じます。この辺りは趣味の問題もありますので、一概にこれが悪いと決めつけることはできませんが、少なくともそのように感じる者がここに一人いるということです。この物件を検討している奇特な方も、一度実物を見てみることをオススメしておきます。

（この配色はちょっと…、クリックで拡大）

さて、吉祥寺レジデンシアのルール無視の奇妙な販売方法については過去のエントリいつまで続く？　会員限定分譲やここに究まる吉祥寺（笑）でお伝えした通りですが、売れ行き不振を隠して販売を続ける手法は、早くも破綻を来しつつあるようです。

上記エントリでもお伝えした「会員限定分譲」という名の実質第1期販売は、1次から6次までを合計すると99戸が売り出された勘定となります（これ以外に、同時期に先着順で16戸が売り出されています）。HPを中心に掲載されていた「第1期91戸」の予告広告との因果関係は不明ですが、この点については公式HPの物件概要に以下のような「お詫び」が掲載されていました（現在は既に削除済）。

＜お詫びと訂正＞
※本物件については、物件ホームページ等にて予告広告・本広告を実施し、2009年6月20日(供給戸数:91戸)より販売を開始しており、総戸数208戸に対し110戸については供給済となっております。

本来、予告広告を行った広告媒体については、同媒体で本広告を行わなければならないところ、本サイトにおいては予告広告を行ったにも係わらず、本広告を行いませんでした。また、本サイトにて2009年8月18日まで掲載しておりました物件概要については、未供給住戸98戸の予告概要とすべきところ、総戸数 208戸の全体概要となっておりました。ここに深くお詫び申し上げます。

なお、未供給住戸98戸の予告概要は、販売予定価格6300万円台〜10600万円台(変更前:5000万円台〜18100万円台)、専有面積67.39m2〜94.91m2(変更前:60.24m2〜142.74m2)となります。

「ルールを守る」などという社会人として当たり前の概念が根底から欠落している長谷工にとって、この程度のルール無視は朝飯前な訳ですが、この「お詫び」にはいくつか注目すべき点があります。一つは、供給済とされている住戸の数（110戸）が実際の会員限定分譲戸数（先着順を除くと99戸）と合致しないこと、そしてもう一つは、会員限定分譲ではほとんど分譲されていなかった1億円超の「プレミアムプラン」が、すべて供給済に変更されていることです。

これはすなわち、単に本広告を行わなかっただけでなく、それ以外でも分譲を行ったと考えないと説明が付きません。会員限定分譲を行っている最中の、「会員外限定分譲」。どこまでルールを無視すれば、長谷工という会社は満足するのでしょうか？　もっとも、そこまでして本当の売れ行きを隠さなければならないという深刻な事情もありそうです。

会員限定分譲の後に行われた「第1期」という名の実質第2期販売は、22戸を売り出し、さる10月11日に抽選が行われています。先の「供給済110戸」と併せて考えれば、順調に売れているように見えます。しかし、この実質第2期である「第1期」（ややこしい…）販売が終わった途端、今度は「商談順位先着順住戸」として21戸の販売が開始されました。これって一体…

他の物件でも、期分け販売の売れ残りを「先着順」として売り捌くケースは多く見受けられますが、この場合、そう考えてしまうと「第1期」22戸中21戸は売れなかったということになってしまい、いくら販売不振を極める吉祥寺レジデンシアといえども、そこまで売れないとは考えにくいでしょう。とすれば、「供給済」と称する110戸の中から、「供給はしたが売れ残っている」分を「第1期」22戸の売れ残り分に紛れ込ませて処分していると見るのが妥当でしょう。

こんなことを書くと、「売れ行きがいいから未供給分の追加販売を行っているのではないか」と、長谷工シンパ（いるのか、そんな奇特な人）からクレームが入りそうですが、それだけ順調に売れるのであれば、「第2期」として堂々と売り出せば良いだけの話です。それができないのは、やはり大量に売れ残っているからに他ならないでしょう。

個人的には、ルールを無視してまでこのような奇妙な販売方法を採った理由は、「供給済110戸」という数字を創りたかったのではないかと睨んでいます。現に、マンション関係の掲示板には、モデルルームで語られるこの数字を鵜呑みにしたと思われる「既に半分以上は売れている」という発言がしばしば登場します。しかし、冷静に見てみれば、とてもこれだけの矛盾を抱えている以上、その数字を信じることはできません。

最近の吉祥寺レジデンシアの折込広告は、以前にも増して「吉祥寺アドレス」と「希少な大規模」の連呼状態です。「アドレスは武蔵野市吉祥寺東町」とか、「吉祥寺の大規模プロジェクト」とか、ほとんど宗教ですね。

（アドレスと大規模物件を強調、クリックで拡大）

（ランキングで吉祥寺の人気を強調、クリックで拡大）

（希少な大規模物件であることを強調、クリックで拡大）

しかし、吉祥寺レジデンシアが356分の1と希少性を謳う変なピラミッド状の図も、良く見ると非常に恣意的です。「吉祥寺アドレス」とかで絞り込むのはまあいいとして、「住居専用地域」という絞り込み（24→9物件に減少）は何でしょう？　簡単なことです。こうしないと、分譲済の駅近物件（吉祥寺本町アドレス）である「グローリオ吉祥寺本町」（2003/11築、総戸数134戸）や「サンクタス吉祥寺ハートランド」（2003/11築、総戸数88戸）が含まれてしまい、長谷工謳うところの「希少性」が雲散霧消してしまうからです。

用途地域が「住居専用地域」でなくとも、マンションとしては「吉祥寺本町」アドレスの方が駅に近くて便利なのは言うまでもないでしょう。戸建エリアに無理矢理建てている迷惑マンションだから、このような無理な絞り込みをしてまで希少性を演出せざるを得ない訳です。涙ぐましいというか、どこまでも身勝手というか…

絞り込みは更に続き、「総戸数200戸以上の大規模プロジェクト」という基準で絞り込みを行っています。これは、ここまでの絞り込みでも残ってしまう「井の頭公園パークハウス吉祥寺南町」（2005/10築、総戸数119戸）を排除するためであることは言うまでもないでしょう。約13,000m2と吉祥寺レジデンシアよりも広い敷地内に、「全ての駐車場の地下化、自然林の保護、歩道状空地と敷地内遊歩道の設置等」の配慮を施した（三菱地所のHPより引用）低層の建物は、分譲時から非常に評価が高く、私も実際に訪れた際にそれを実感することができました。

Wikipediaの記載によれば、「大規模マンション（だいきぼマンション）とは、一般的に総戸数が100〜300戸を超える住居用集合住宅のこと」とされています。個人的な感覚から言えば、300〜500戸以上はないと大規模ならではの共用施設の充実は得られないと思いますし、逆に世帯数の規模から言えば、100戸以上あれば大規模という感もあり、200戸で区切るのはいかにも恣意的です。まあ、所詮は広告ですから、自分たちを良く見せるための虚飾を施すのは常套手段です。嘘を書いていないだけマシと言えるかも知れません。

因みに、この折込広告からは、以前のエントリここに究まる吉祥寺（笑）でその日本語能力の欠落振りを指摘したキャッチコピー「ここに始まる吉祥寺。ここに究まる吉祥寺。」が消え去り、以前の「吉祥寺に深く染まる人生を。」にメインキャッチコピーが戻っています。さすがにこのブログの影響とは思いませんが（それではあまりに情けなさ過ぎますから）、一応指摘しておきます。

広告一つ取っても、これだけの虚飾と矛盾に充ち満ちている吉祥寺レジデンシア。その虚構が、建物自体にまで及んでいないことを祈るばかりです。既にマンション掲示板にも、「標準仕様がオプションだらけで、露骨なコストカットの影響が顕著。表面に現れる設備がこの状態では、躯体にまで無理なコストカットの影響が及んでいると見るのが自然ではないか」との意見が掲載されています。数年来、長谷工の身勝手な企業体質を散々見てきた身としては、その可能性は相応にあるのではないかと考えざるを得ません。

話を売れ行きに戻すと、本当は何戸が売れているのか、それは今後もこの奇妙な販売方法が続く中で徐々に明らかにされていくことと思われます。個人的には、どうせ建ってしまうのだから、嘘で塗り固めた詐欺的な販売方法など採らずに、きちんと適正な価格で販売してちゃんとした人に早く買ってもらいたいと思いますが、モラルの欠片も持ち合わせていない長谷工軍団にそれを期待するのは酷というものでしょうか？

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いよいよ、10月4日の武蔵野市長選挙に向けて、立候補者の告示がなされました。立候補した邑上守正・現市長と田中節男・前市議の主張・略歴については、以下の毎日jpの記事「選挙：武蔵野市長選 現職、新人一騎打ち 秋空に第一声−−告示 ／東京」が参考になります。

　任期満了に伴う武蔵野市長選（１０月４日投開票）は２７日、告示され、前市議の新人、田中節男氏（６４）＝自民、公明推薦＝と元都市プランナーの現職、邑上守正氏（５１）＝民主、共産、社民、生活者ネット支持＝が、いずれも無所属で立候補を届け出た。１期４年の邑上市政への評価を最大の争点に、現新一騎打ちの７日間の選挙戦に突入した。

　投票は１０月４日午前７時から午後８時まで、市内２３カ所で行われ、同日午後９時から市総合体育館で開票される。２日現在の有権者数は１１万６１７２人（男５万５４０１人、女６万７７１人）。【野口由紀】

　◇誇りある武蔵野市作る−−田中氏
　田中氏は午前９時、武蔵野市西久保１の選挙事務所前で前市長の土屋正忠前衆院議員らと並んで第一声を上げた。「私は市民参加の名の下に政策決定を引き延ばしません」と邑上氏を批判。「誇りある武蔵野市を作る」と訴え、近隣自治体に比べて多い職員数を１００人削減し、その財源で子育てや高齢者支援を行うことを提言した。土屋前市長は「市民参加は当たり前で、今必要なのは経営能力。それがあるのは田中候補」と援護した。

　◇市民参加の街づくりを−−邑上氏
　邑上氏は午前１０時半、ＪＲ三鷹駅北口で第一声。邑上氏は「市民参加の街づくりをこれからも進めていきたい」と訴えた。鳩山新政権の発足に触れ、「地方分権を待つのではなく、自ら市民自治の街を実現し、新政権にプレゼントしたい」と述べた。午後には、菅直人副総理が衆院選後初の遊説としてＪＲ吉祥寺駅北口を訪れ、「邑上さんに２期目の４年間をいただき、市民参加の市政をより発展させていただきたい」と支持を呼びかけた。

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　◇武蔵野市長選立候補者（届け出順）
田中節男（たなか・せつお）　６４　無新

　不動産会社役員▽市ボウリング連盟会長［歴］不動産会社員▽市議５期・議長▽明大＝［自］［公］

邑上守正（むらかみ・もりまさ）　５１　無現（１）

　市長▽１級建築士［歴］都市計画会社員▽保育園父母会役員▽市立中ＰＴＡ役員▽早大＝［民］［共］［社］［ネ］

本ブログ的にはどうしても、地区計画策定の経緯における邑上現市長のリーダーシップ欠如に辛口になってしまいますが、市政は法政跡地問題だけではないので、この4年間のそれ以外の実績等も勘案して判断したいと思っています。一方の田中前市議については、正直全くと言っていいほど存じ上げません。自身のHPやブログもないようで、日常の主義主張についてはほとんど情報がありません。市議会の会議録で発言を辿れば、どのような考え方の持ち主かはおよそ分かると思いますので、一度関心のあるテーマで会議録の検索をしてみるのが、投票する候補者を決めるためには参考になると思います。

因みに、本ブログでも法政跡地問題についての市議会の討議内容を検討しましたが、その中に田中前市議の発言がありました。ご興味をお持ちの方は、事業主の忠実なパートナー、武蔵野市をご参照下さい。

さて、武蔵野市長選挙の話題はこれ位として、本題に移ります。新聞やニュースでも紹介されていましたので、ご存じの方も多いと思いますが、浅草寺の近隣で計画されている高層マンションに関し、浅草寺と周辺住民が東京都と建築確認機関（ベターリビング）を相手取った訴訟を起こしました。その概要は、47NEWSの浅草寺が高層マンションで都提訴 「周辺環境悪化」と東京地裁にが詳しく伝えています。

　東京・浅草で着工された高さ約１３３メートルのマンションをめぐり、景観などの住環境が悪化するとして、浅草寺や周辺住民らが２４日、東京都に対し、建築物の高さ制限や容積率などを緩和できる「総合設計許可」の取り消しを求め、東京地裁に提訴した。

　総合設計許可は建築基準法に基づき、５００平方メートル以上の敷地に一定以上の空き地を持つ建築物について、市街化環境改善への見返りとして容積率や高さ制限などの緩和を認める制度。

　原告側はマンション建設自体に反対ではなく、総合設計許可の適用による高層建築の是非が争点となりそうだ。

　浅草寺は「都市開発に関する制度の乱用で、大規模建築が無計画に行われれば街のたたずまいの急激な変質を招き、寺の荘厳さも損なわれ、東京のまちづくりや観光にも悪影響を及ぼす」とのコメントを発表した。

　訴状によると、マンション建設は藤和不動産（東京）が計画し、施工はフジタ（同）。今月、浅草寺から西に数百メートルの台東区西浅草３丁目で着工した。地上３７階建て、高さ約１３３メートルで２０１２年完成予定。
2009/09/24 12:50 【共同通信】

藤和不動産、フジタという金融支援によって生き長らえたゾンビ企業が、「恩を仇で返す」行為に及んでいるという構図は、吉祥寺レジデンシアの興和不動産、長谷工と全く一緒です。全てこの世から抹殺しておいた方が、世のため人のためだったと言えるでしょう。なお、このマンション計画は、当初は事業主にモリモトも名を連ねていましたが、同社の経営破綻によって藤和不動産の単独事業になったようです。

この他、日経BP社のケンプラッツは、浅草寺が都を提訴、「総合設計制度の運用に問題」（閲覧には無料の会員登録が必要）で、専門サイトらしく具体的な景観の変化を写真で示すなどして、この問題を非常に分かり易く解説しています。

その眺望のシミュレーションを見ると、そもそもマンションの手前に既に浅草ビューホテルが所在しており、既に景観は充分に破壊されているようにも見えます。しかし、この浅草ビューホテルは築23年で、既に既存不適格となっているとのこと。景観に対する議論が高まってきたのがここ数年であることを考えれば、浅草ビューホテルが既に景観を破壊していることが、このマンションが肯定される理由にはならないようです。

率直に言って、このニュースを見たとき、現在の高層マンション問題の縮図を見た思いがしました。具体的には、景観破壊、総合設計制度、マンション建て替え問題と、およそマンションに絡む問題がこれでもかと集まっているのです。

先ずは、問題の発端となっているのは、総合設計制度による容積率緩和です。提訴に先立って、台東区議会に対して近隣住民が行った陳情20-36によれば、このマンション計画は総合設計制度の活用によって、容積率が500→800%と何と1.6倍にも拡大していることが分かります。単純計算なら、高さ約133mの計画は、本来は約83mにしかならなかったことになります（現実は、公開空地等で建ぺい率（100%）を半分ほどしか消化していないようなので、もっと高さは下がる筈です）。

総合設計制度が、利益のためには景観や住環境破壊などものともしない事業者たちに悪用されてきたことについては、様々なところで言及されていますので、ここでは深入りしません。しかし、1.6倍という異常な容積率緩和については、到底容認できるものではないでしょう。現に、2002年に東大大学院の大方教授他によって表明された（総合設計制度一般則化を含む）建築基準法改正案に対する反対声明では、

（前略）たとえば、ニューヨーク市でも1960年から同様な制度を導入しているが、当初の容積率割増は２割増を限度としていた。その後、1970年代からは市の財政難を背景に容積率割増対象となる整備要素や割増の限度を大幅に拡大した時期もあったが、1980年代半ばからは、容積率割増による弊害が大きく、特に主要街路に面した広場の設置はむしろ街並みの形成を妨げる場合が多いとして、この制度の乱用を制限するため、容積率割増の限度を容積率で100%というきわめて低い量に下げ、これに代えて街区内部の（つまり開発敷地外の）ポケットパークの設置などに対し容積移転を認める改正を行い今日に至っているところである。

ところが日本では、「都心居住促進」を目的として、1980年代半ばから総合設計制度による容積率割増の対象と割増量の拡大が繰り返されてきたところである。2001年現在、たとえば東京都の都心居住型総合設計制度では、十分な空地を確保しかつ延床面積の３分の２以上が住宅である開発の場合、容積率割増の限度は基準容積率の２倍まで（ただし割増分の容積率は400%を限度とする）という制度創設当初の主旨からは相当逸脱した運用が行われている。こうした拡大は、法改正によらず、政令や準則の改正によって行うことが可能であったため、安易に行われてきた面があることを否めない。

その結果、今日の東京の総合設計制度による容積率割増は、周囲の市街地の実態とも、都市計画として決定された用途地域の想定する市街地の形状とも、大きくかけ離れた高さのマンション開発等を可能にしている（後略）。

と、日本の総合設計制度の異常な運用実態を指摘しています。こんな悪制度、即刻廃止ないしは適用を厳格化すべきでしょう。

次に、マンション建て替え問題です。実は、先の陳情と同じタイミングで、対象地に以前所在していた旧藤和西浅草コープ住民たちからも陳情20-40が出されています。この中では、「当該地の北側の一部住民より、法定根拠の乏しい反対の動きによって、本計画が遅延させられることを危惧してい」る一方、「竣工の遅れは即ち仮住いにおける膨大な諸経費が圧し掛かってくるなど、様々な障害が想定される」ことを訴えています。

既に、建て替えに向けて既存建物を取り壊しており、仮住まい生活に入っておられることを考えれば、陳情にも故なしとはしませんが、この主張には著しい穴があります。それは、「マンション建て替えには容積率緩和がつきもの」だということを前提にしている点です。いや、むしろ「容積率緩和なしにはマンション建て替えはほとんど実現不可能」と言った方が良いかも知れません。

そもそも、マンションは一つの建物を実質的に入居者全員で共有しているに過ぎないにも関わらず、それを「区分所有権」というまやかしの権利によって、あたかも各々が所有しているように見せかけている代物です。そのこと自体は、普段は自由に売買できるので意識されませんが、建物の終末期にはその矛盾が一気に顕在化します（この点については、以前のエントリマンションは「終の住処」？で考察しています）。

当初の購入時から何十年も経過して、入居者の置かれている立場も大きく変化する中、建て替えの費用を捻出できない人も多く、建て替えに必要な多数決が確保できない。そのため、容積率の緩和を実現し、増床分を分譲してその利益を立て替え費用に充当することで負担を軽減する。これが、マンション建て替えに容積率緩和が絡む理由です。住民主導のマンション建て替えとして注目された原宿のコープオリンピアも、総合設計制度による容積率緩和を利用しようとしていました（このケースについては、日経ビジネスの“日本初”、住民による住民のためのマンション建て替えが詳しく伝えています）。

しかし、自らの住まいを建て替えることが、何故自己責任で実現できないのでしょうか？　戸建住宅に住まう人たちは、皆が自分の費用で建て替えているにも関わらず、です。多くの利害関係者が存在するからだと説明するのであれば、そもそもその問題を過剰なアメ（容積率緩和）でしかクリアできないようなシステムは、完全に制度として崩壊していると言わざるを得ないでしょう。

そもそも、一旦アメを与えて緩和した容積率は、その後また建て替え問題が数十年後に発生したら、また容積率緩和でクリアしようとするのでしょうか？　それは、単なる問題の先送りに過ぎません。終末期を迎えるマンションが増加する今、抜本的な制度の見直し（区分所有権幻想の解体）が必要とされていると感じます。

なお、余談になりますが、先の陳情は「陳情20-36」は不採択、「陳情20-40」は採択という明暗分かれる結果となったことを、一応付言しておきます。

最後の、景観破壊問題については、最早言わずもがなでしょう。高層マンションによる景観破壊は、近年その度合いをどんどん高めています。世界遺産に限っても、原爆ドーム（広島）、平等院鳳凰堂（京都）などの後背地に高層マンションが建設され、景観が著しく破壊されたことは記憶に新しいところです。今後、景観の破壊を理由に世界遺産登録が廃止される可能性だって、ないとは言えないでしょう（海外でもそのような実例が出ています）。そのような究極の事態が惹起されるまで、我々はマンションデベロッパーによる景観破壊活動を黙認し続けるしかないのでしょうか？

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前回のエントリをアップした後も、連日長谷工は夜遅くまで金属打音を響かせながら、深夜の工事に勤しんでいます。

掲示されている工程表を見ても「躯体工事」とあるだけで、「作業時間が延長されると予想される工事に」関する記載は一切ありません。別のお知らせ看板には、決まり切ったコンクリート打設についてのお知らせが掲示されていますが、工事を行っているのが既にコンクリート打設済である低層階であることから、「週間工程表に記載」せずに時間外の工事を行っていることは明白です。

今更、「ルールを守る」という人間としての基本的な素養すら持ち合わせていない長谷工に、このようなことを言うだけ無駄なのかも知れませんが、その無神経ぶりにはほとほと呆れさせられます。

そんな長谷工に、今日は別の観点から呆れさせられました。長谷工が公表した「第三者割当による第2回無担保転換社債型新株予約権付社債（転換価額修正条項付）の募集に関するお知らせ」という長ったらしいタイトルのプレスリリースがそれです。内容は、ライブドア事件でワイドショーにまで登場した悪名高き「MSCB」を発行するというものです。

MSCBの内容については、検索すれば解説がたくさん見つかると思います（例えば、こちらの野村證券の証券用語解説集など）が、簡単に言えば「株式に転換できる権利を持つ社債で、その転換する株価が時価に伴って変動するもの」のことです。元々、以前から転換社債はその発行期間中に1〜2度の転換価格の見直し条項が含まれているのが普通でした（発行後の株価が低迷した場合、全く転換が進まないことを防ぐためのもの）が、この転換価額の修正を極端に多くしたものが、一般的にMSCBと呼ばれているようです（日本証券業協会の規則では、「6か月間に1回を超える頻度」で転換価額が修正されるものと定義されています）。

MSCBの発行が乱発されていた頃（ライブドア事件の頃と言い換えてもいいかも）、MSCBについては、「MSCBを引き受けた投資家が株の空売りを仕掛けて株価を下落させ、自分たちが手にする株式数を増加させるので、既存株主は損失を被ってしまう」という主張が盛んになされ、「MSCBは株価下げ要因になる」というイメージが定着しました。

実際は、「発行後の株価が下落一方になるかどうかは、発行会社の業績等にもよるので、一概に下げ要因と決めつけるのは良くない」という主張もあるようなので、ここではこの点には触れません。但し、必ず投資家が儲けられる仕組みとなっているMSCBの発行は、通常の新株予約権付社債の発行と異なり、明らかな有利発行ですから、株主総会の特別決議を経ていない発行は会社法違反だと、個人的には思っていることは付け加えておきます。

しかし、一般にMSCBのイメージが悪い最大の理由は、それを発行した会社に、あまりにも倒産予備軍が多かったことにあると思われます。規制が強化される前の一時期は、新興市場の倒産待ったなしという企業が次から次へとMSCBを発行していましたし。つまりは、「真っ当な手段で資金調達できなくなった企業の駆け込み寺がMSCBである」というイメージが定着してしまったことにあるのでしょう。

そんなイメージの悪いMSCBを、長谷工は敢えて発行することを決議しました。そのプレスリリースを見てみますと、冒頭から言い訳のオンパレードです。先ずは、「募集の目的及び理由」の中の＜資金調達の主な目的＞で、

　（前略）当社のコア事業である建設事業の分譲マンション工事受注においては、新規着工物件の減少に伴い、従来の土地持込受注に加え、事業主様の仕入済用地における特命受注など土地持込以外の受注の獲得にも注力している状況であります。これらの受注工事においては、当社に工事費用の一時的な資金負担が生ずる入金条件となるケースもあるものの、優良取引先からの受注についてはこれらの受注も積極的に拡大していく方針であるため、この資金負担に耐え得る資金を十分に確保しておくことが課題となっております。
　（中略）現下の経営環境においては株主価値の向上・安定化のためには自己資本の充実が必要と判断しており（中略）、本件新株予約権付社債の普通株式への転換による自己資本の量的及び質的な増強により、経営環境の変動に耐えうる財務体質の安定化を図り、取引先及び金融機関からの信用の維持向上につなげることは、長期的な株主価値向上に資するものと考えております（後略）。

と、「土地持込による特命受注のビジネスモデルが破綻したので、一般受注を増やすことにした。しかし、先立つものがなく、金融機関からの信用もないので、既存株主の損失を無視してMSCBの発行を決めた」ことを明らかにしています。更に、＜本新株予約権付社債の商品性＞として、

　本社債の発行価額総額は150億円、償還期限は発行期日の3年後、利息は付されないこととされており、当社が多額かつ長期間の資金を利息の負担無く調達できることとされています。
　（中略）本新株予約権付社債では転換価額の下限値が60.5円に設定されているため本新株予約権の行使により交付される株式数は限定されています。また、本新株予約権付社債の転換価額の修正条項には上限値の定めがないため、株価が上昇する局面では交付される株式数は常に減少し、希薄化を抑制する効果があります（後略）。

と、一方的に利点だけを述べ立てています。現状の株価の1/2まで転換価額が下落する可能性があるのに、「交付される株式数は限定」的とはよく言ったものです。しかし、一番呆れるのは「ゼロクーポンだから有利に調達できる」という主張です。この主張は、この後にも「本新株予約権付社債には利息が付されない（ゼロクーポン）ため、負債コストを抑制することができる」、「利息は付されないこととされており、当社が多額かつ長期間の資金を利息の負担無く調達できる」と、何度も登場します。

正直、未だにこんな主張をする経営者がいるとは思いませんでした。正に、バブルの頃に「調達コストが低いから」という間違った認識のもとにエクイティファイナンスを乱発し、その後の資本コストの増大に苦しんだ数多くの日本企業の教訓から何一つ学んでいないことを露呈しています。今や、負債コストよりも資本コストの方が割高なのは、ファイナンス理論の基本中の基本です。この程度のことも知らない経営陣が発行を決議したMSCB、それは既に株主に対する背信行為以外の何者でもないでしょう。

もっとも、長谷工という企業は、以前も自らの生き残りのために99%減資をやってのけた会社ですから、株主の利益保護などという観念はおよそ持ち合わせていないのでしょう。だからこそ、最大19.7%にも及ぶ希釈化率（下限転換価額60.5円で行使された場合の議決権の増加割合）を「既存株主への希薄化の影響に配慮した設計」などと言い切れるのでしょう。

また、「調達する資金の具体的な使途」として、

　概算手取額14,970百万円については、下記の通り全額を、当社のコア事業である建設事業における、工事費（外注費・労務費・材料費）及び人件費経費等の運転資金に充当する予定であります。

とありますが、これも企業運営としては著しい誤りです。上述の通り、割高な資本調達で増加運転資金をまかなうことなど、株主利益の極大化の観点からはあり得ません。運転資金の増加は、本来は短期借入などでまかなうべきであり、百歩譲っても、数年後には全額償還される長期借入等でなければおかしいでしょう。その程度のことも分からないのか、それとも、背に腹は代えられないほど、台所事情が苦しいのか…

何れにせよ、以前のエントリ「いつまで続く？　会員限定分譲」で長谷工の受注高の凋落ぶり、手元現預金の急減ぶりを指摘していますが、正に自らの行動でそれを裏付けた訳です。発行期日は9月28日、第2四半期決算には間に合う期日が設定されています。決算内容を楽しみに待つこととしましょう。

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本当に、長谷工という企業にはモラルというものはないのでしょうか？

本日、午後10時過ぎに女子大通りと美大通りの交差点付近を通っていると、夜間にも関わらず、何やら「カーンカーン」という金属を叩くような甲高い音が反復的に聞こえてきました。もしやと思い、吉祥寺レジデンシアの工事現場を仰ぎ見ると、案の定、東棟の一番北側の辺りに、防音シートから漏れてくる明かりが見えます。そして、音は明らかにそこから漏れ聞こえてくるようです。

下の写真、真っ暗でほとんど何も見えませんが、良く見ると写真中央部に窓明かりが見えています（写真下側は、電柱が自動車のテールランプに照らされているもの）。どうやら、ここで室内工事を行っていたようです。

（何時まで作業するつもりなのか…、クリックで拡大）

その後、ずっと確認していた訳ではありませんが、少なくとも午後11時頃までは明かりが消えず、打音も聞こえていたことをこの目と耳で確認しました。実は、以前にも同様の夜間工事を目撃していたのですが、何時頃まで作業していたのかが分からなかったので、特にご紹介していなかったのですが、今日は自分の目と耳で確認できたので、ここにご紹介した次第です。

一体、長谷工という会社はどこまで非常識なのでしょうか。明かりにせよ、音にせよ、非常に耐え難いほどひどいものではありませんでした（もしそうなら、とっくに近所から苦情が入っているでしょう）。逆に、途切れ途切れに聞こえてくる金属打音からは、極力近所にばれて苦情が入らないよう、こそこそと作業をしている様子が窺えてくるようです。

常識で考えて、深夜に近い時間まで、住宅地で工事をしていい訳がありません。そして、そのことは当の長谷工自体が自覚しており、工事協定書の作業時間にも明確に謳われています。長谷工と2Hの会の間で締結された（新築）工事協定書には、こうあります。

第２条（作業時間及び休日）
１．〜２．（略）
３．本件工事の作業時間は、原則として午前８時より開始し、午後６時までとする（片付け・翌日の準備作業は含まない）（中略）。
尚、コンクリート打設工事等（コンクリート打設後の電動機を使用しない床ならしは除く）、作業時間が延長されると予想される工事については、週間工程表に記載するものとする（後略）。

第2条第3項の尚書きを最大限に悪用して、深夜まで床ならし作業を行っていたことは以前のエントリ忠犬は 用が済んだら 使い捨て（ニチモ残酷物語）に記載した通りです。今度も、尚書きを悪用して、週刊工程表に記載することで深夜までの作業を正当化しようとするのでしょうか？　少なくとも、私自身は工程表にそのような記載を見た記憶は全くないのですが…

因みに、この協定書締結については、解体工事の時と異なり、途中の住民向け説明会がほとんど行われなかったため、詳しい経緯は分かりませんが、途中で2Hの会が配布した経緯説明のペーパーによれば、作業延長条項の削除を要請したものの、長谷工がそれを拒否したようです。正に、最初からこのように大幅な作業時間の延長を想定し、そのための根拠となる条項は絶対に譲らなかった訳です。この点だけでも、長谷工が当初から深夜作業という非常識な行為を念頭に置いていたことが分かります。

広告のルールは破る、工事の安全確保には努めない、常識外れの時間まで作業を行う、既存不適格の建物を建てまくる。一体この会社はどうなっているのでしょう？

漏れ伝わってくるところによれば、既に発生している電波障害に対する対策を延ばし延ばしにしたり、一連の工事によって生じた近隣家屋の損傷に対する修繕を難癖付けてやらなかったりと、近隣住民に対して及ぼした被害をまるで何とも思っていないような態度も見せているようです。こうした体質の会社だから、施工したマンションの分譲後の不具合に対する補償についても不誠実になれるのでしょう。

とにかく、長谷工という企業は、約束を守るという最低限のモラルすら持ち合わせていない、その辺のごろつきと大差ない連中です。一日も早く、社会から退場してくれることを望んで止みません。

と、ここまで書いてきて、新築工事の協定書についてご紹介するエントリをアップしていないことに、今更ながらに気付きました。前述の通り、途中の検討経緯に不明な部分もありますが、最終的な協定書の中味とともに、近日中にご紹介してみたいと思います。

P.S. このエントリをアップ後、深夜0時半頃になっても、問題の工事を行っている部屋は消灯することもありませんでした。のみならず、依然として金属的な打音が散発的に聞こえて来る始末。今からこれだけルールを無視してまで過密日程を組まざるを得ないとは、およそこの物件のクオリティが知れようというものです。

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本日、8月30日は衆議院選挙でした。吉祥寺東町の投票所は三中でしたが、下の写真はその校庭から見た吉祥寺レジデンシアです。2本のクレーンに挟まれた辺りの戸建住宅と比較して、建築途中にしてこれだけボリュームの差があります。写真上部に写っている送電線との距離も近付こうというものです。

（三中校庭から見た吉祥寺レジデンシア、クリックで拡大）

選挙速報では、事前の予想通り「民主圧勝、自民大敗」が伝えられています。個人的には、民主党政権になったからといって抜本的な改革がなされるとは思っていませんが、少なくとも「現状を変えたい」という民意が反映された結果として、歴史に残る選挙だったのではないでしょうか。今にして思えば、小泉元首相が叫んでいた「自民党をぶっ壊す」というのは、このことだったのでしょうか。だとすれば、小泉さんは希代の政治家だったと言えるかも知れません。

一般市民に民主党政権を歓迎する声が高い一方、自民党との長年の癒着構造を根本から見直さざるを得なくなる官僚および財界にとっては、これからが大変でしょう。特に、公共事業や一方的な規制緩和による恩恵で延命してきた不動産・建築業界にとっては、これからの流れ次第では死活問題に発展するかも知れません。

さて、そんな民主党のマニフェストには、住宅政策については以下のように記されています。

44. 環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する

【政策目的】
○住宅政策を転換して、多様化する国民の価値観にあった住宅の普及を促進する。
【具体策】
○リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。
○建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、必要な予算を地方自治体に一括交付する。
○正しく鑑定できる人(ホームインスペクター)の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する。
○多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する。
○定期借家制度の普及を推進する。ノンリコース(不遡及)型ローンの普及を促進する。土地の価値のみでなされているリバースモーゲージ(住宅担保貸付)を利用しやすくする。
○木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。

やや理想論に過ぎる嫌いはありますが、「リフォームを最重点に位置づけ」るなど、既に供給過剰となっている住宅ストックのこれ以上の供給に歯止めを掛けようとする点、「家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する」など、持ち家支援との大幅な乖離を是正しようとする点など、業界との癒着がひどすぎる自民党政権ではなしえない政策が謳われています。これが実現され、無駄なマンション乱造が一日も早くなくなることを期待します。

話を本題に移します。今更ながらの印象が否めませんが、吉祥寺レジデンシアがようやく第1期販売を開始するようです。しかし、これは6月に一度公表された第1期販売（91戸）とは別物のようで、販売戸数は未定とされています。

会員限定分譲の実態が、売れ残りを先着順販売で処分していたことからも明らかな通り、会員限定分譲とは名ばかりの一般分譲だったことは既に露見しています。それにも関わらず、未だに「第1期 新発売」と称する神経が理解できません。

また、既に削除されていますが、公式HPの物件概要には「お詫び」と称して、以下のような文言が記載されていました。

＜お詫びと訂正＞2009年8月19日まで記載していました物件概要については、6月20日より販売を開始していたため、未供給住戸98戸の物件概要を記載すべきところを全体概要(総戸数208戸)の記載となっておりました。
　
なお、予定価格は6300万円台予定〜10600万円台予定(変更前：5000万円台予定〜18100万円台予定)、専有面積は67.39m2〜94.91m2(変更前：60.24m2〜142.74m2)となります。

ここに訂正するとともに深くお詫びいたします。

「6月20日より販売を開始していた」と堂々と記載していながら、「第1期」と平然と言い抜ける点に、「深くお詫び」する気などないことがはっきり現れています。なお、この中に「未供給住戸98戸」の記載があり、既に110戸を供給済であることが分かります。但し、これが全て販売済であると考えるのは、あまりに業者の思うつぼです。一旦売り出して売れ残った住戸を、後でまた売り出すことなどこの業界の常套手段ですから、これだけで「既に半分以上売れてしまっているんだ」などと早とちりすることのないようにと忠告しておきます。

まあ、ルール無視の販売方法についてはこれ位にして、先週末に入ってきた第1期の折込広告に話を移します。広告を開くと、「ここに始まる吉祥寺。ここに究まる吉祥寺。」のキャッチコピーが先ず目に飛び込んできます。これを見て、思わず苦笑せざるを得ませんでした。

（呆れてしまうキャッチコピー、クリックで拡大）

お分かりにならない方は、試しに「きわまる」を変換してみて下さい。「極まる」か「窮まる」しか出てこないことが確認でき、「究まる」は「究める」からの誤用であることがすぐに理解できると思います。「きわまる」という言葉を用いたのは、「極まる」の「この上ない。最上だ」という意味に使いたかったのだと思いますが（因みに、「窮まる」だと「行き詰まる」という意味になります（笑））、「究める」は「深く研究する」という意味ですから、全くキャッチコピーとして意味が通じなくなります。一番目立つキャッチコピーですらこの有様です。無理して使い慣れない言葉を使って、かえって世間に赤っ恥をさらすという典型的な構図が見て取れます。

もっとも、吉祥寺レジデンシアの広告群には、以前から言葉の誤用が多数見受けられました。きりがないので、一つだけ例を挙げます。現地の美大通り沿いに掲示されている物件広告には、いくつかの完成予想図とともにキャッチコピーが並びます。その中の一つに、以下のようなものがあります。

文教エリアとの調和をもたらす「桜の街角」

心象深いふたつの道が交わるこの場所に、モダンな外観が新しいシンボルとしてよく映えます。

（使い慣れない言葉を使うと…、クリックで拡大）

「心象」とは「心の中に描き出される姿・形。心に浮かぶ像。イメージ」のことですから、「心象深い」という表現は使いません。「印象深い」との混同による誤用です。敢えて無理にひねって使い慣れない表現を持ち出すから、結果としてこのような間違いが起こる訳です。こんなこともチェックできずに広告を出稿するとは、業者のレベルが知れようというものです。もっとも、このマンションの最大の売りである「真の吉祥寺アドレス」自体、「偽の吉祥寺アドレスがあるのか」と突っ込みたくなることについては吉祥寺レジデンシアの価格差が意味するもので指摘した通りなのですが…

こんな「揚げ足取り」のようなことをしても仕方ない気もしますが、お伝えしたいのは「このマンションに関わる事業者たちは、一事が万事このような虚飾に充ち満ちている」ということです。広告のキャッチコピーなどという些末な点に止まるものではなく、肝心の住戸のクオリティについてもそれが当てはまることは再三指摘してきています。少なくとも私には、このような事業者が供給する物件が「吉祥寺の新たな象徴となるに相応しい」とは到底思えず、この程度もミスのそのまま通過するような杜撰な業者が建築する物件であるということを皆様にも改めて認識して欲しいと思います。

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しばらく更新をお休みしておりましたら、いつの間にか、前回更新から2ヶ月近くが経過してしまいました。その間も、吉祥寺レジデンシアの無粋な姿は徐々にその高さを増しており、近隣に対する電波障害被害も聞かれるようになりました。方角による程度の差こそあれ、明らかにゴーストが強くなるなどの画質劣化が多発しており、これ以上の電波障害は勘弁して欲しいものです。

未だに、長谷工からは電波障害対策についての説明は（少なくとも説明会等では）行われていない状況ですし、「電波障害がひどくなったら個別に言ってこい。そしたら個別に検討してやる」という、一方的に被害を巻き起こしていながら、被害を訴え出なければ対策も講じないというスタンスなのでしょうか？　今更、長谷工の不誠実な態度に対しては何の驚きもありませんが、改めてこの会社の社会的常識の欠落振りに幻滅させられます。

さて、そんな迷惑マンション「吉祥寺レジデンシア」ですが、先述の通り電波障害を引き起こすほどにその高さは高くなってきています。下の写真は、工事が一番進んでいるD棟（南東側）の様子です。現場に掲示されている工程表によれば、既に7階までは躯体が完成、現在8階部分の工事に取りかかったところのようなので、ほぼ下の写真の覆いが、完成後の建物の外観に近くなりそうです。但し、違う点は写真中央の一番高くなっている部分が写真右側までずっと伸び、巨大なコンクリートの壁（穴が沢山あるので下駄箱と言った方が良いかも…）となるということです。

（立ち上がるD棟の様子（左奥は高圧鉄塔）、クリックで拡大）

この点について、先行してその姿を現したパークホームズ吉祥寺グランテラスと比較してみれば、その違いは歴然です。第一種低層住居専用地域に位置していることから、4階建てまでしか建てられないという制約からこうなったまでで、用途地域がもっと緩ければ吉祥寺レジデンシアと大差ない建物を建てたであろうことは想像に難くありませんが、それにしても最大4階建で離隔距離も十分取られた設計には、改めて「せめてこれ位であれば…」との思いを強くせざるを得ません。

（対照的なパークホームズ吉祥寺グランテラスの外観、クリックで拡大）

しかし、とにかく竣工に向けてひた走る吉祥寺レジデンシアですから、近隣に住まうものとしては、住民が入居した後についても気になるところです。売れ行きについては、マンション掲示板でも意見が二分しているようですが、はっきりしたところは分からないようです。しかし、吉祥寺レジデンシアの奇妙な販売方法は、個人的には販売不振を誤魔化すためとしかとても思えません。

販売経緯を簡単に振り返ってみます。4月頃より予告広告が出始めた後、先ず、「6/13より会員限定分譲（80戸）」を行うという折込広告が出されました。同時期に、マンション情報サイトには、「第1期 91戸」の予告広告が出されました。同時期に2つの販売方法が公表されましたが、その間の関係は全く説明されていません。しかし、おそらくは「第1期91戸のうち80戸を会員限定で先行分譲する」という意味だったのだと、ここでは好意的に解釈しておきます。

しかし、この後も吉祥寺レジデンシアの販売方法は迷走を続けます。これらの広告が出されてからしばらく後、「会員限定分譲2次（2戸）」を行う旨が公式HPに掲載されます。この時点では、申込キャンセル分かとも思いましたが、その後も「会員限定分譲3次（2戸）」、「会員限定分譲4次（1戸）」が1週間おきに掲載されました。この分は、第1期91戸と最初に分譲した80戸との差の11戸を順次売り出しているものと考え、その次に掲載された「先着順申込受付中（8戸）」で第1期分を全て売り切るということなのだろうと、その時点では解釈することも可能でした。

しかし、その頃には、マンション情報サイトに掲載されていた予告広告の販売開始予定はいつの間にか8月下旬に延期されており、「いったい第1期91戸の本広告はどこに行ったんだ？」という疑問を禁じ得なくなります。予告広告に対する本広告を行わないことは、明確な不動産広告規約違反です。

そして、この疑問は次に行われた「会員限定分譲5次（11戸）」で、揺るぎないものとなります。先述した最初の会員限定分譲（1次〜4次）までを合計した販売戸数は85戸。この中から、キャンセル分と売れ残り分を先着順8戸として売り出したと解釈することは自然ですが、この5次11戸に至っては、一体何なのでしょう？　つまりは、最初の会員限定分譲にも、大量の売れ残りがあったと解釈せざるを得なくなります。

この推測を裏付けるように、更に「会員限定分譲6次（3戸）」があり、現在は再度「先着順申込受付中（8戸）」が行われています。一体、予告広告第1期の91戸は、本当は何戸売れているのでしょうか？　これらが第1期とは別の住戸だとしても、先述の通り、本広告なしで次の分譲を開始することは不動産広告規約違反ですから、本来はあってはならないことです。脱法企業・長谷工にとっては、こんな業界自主ルールなど遵守する必要もないということなのかも知れませんが、一事が万事この調子では…　先が思いやられます。

さて、話は変わりますが、先週6日の木曜日に長谷工の第1四半期決算が発表されました。マンション市況の厳しさを反映して、減収減益の決算内容でしたが、そんな表面的な数字以上に長谷工の苦境がにじみ出た決算でした。

以前のエントリ長谷工はどこまでもつか？でも見た通り、この四半期の売上と利益は過去の受注によってもたらされたものです。極端な話、この期間に1件の受注がなくとも売上、利益とも計上できます。しかし、その場合は、先細りを余儀なくされることになります。

この点、長谷工の決算説明資料では、下図の通り、受注が非常に低調であったことが分かります。今後も受注が急速に回復する見込みがないことは、当の長谷工が最もよく承知しており、最近では自らが事業主となってマンションを建設するケースが増えているようです。

（凋落の一途を辿る長谷工の受注高、クリックで拡大）

例えば、こちらのプレスリリースでは、「長期優良住宅」認定マンションとか、どうでも良いことを長々と書き連ねていますが、「本事業は、事業主・設計・施工を当社、販売をグループ会社の長谷工アーベスト、管理を長谷工コミュニティがそれぞれを手掛け」と、要は長谷工グループは自社施工のマンションデベロッパーだということをカミングアウトしています。

元々、販売リスクは他のデベロッパー（忠犬たち）に押しつけて、自らは土地持ち込みという優越的地位を生かして、忠犬たちから美味しい施工条件を引き出すというのが長谷工のビジネスモデルだった訳ですから、この流れは完全にかつてのビジネスモデルの終焉を意味します。

更に、上記プレスリリースで紹介されている物件が、それぞれ69戸、114戸と「大規模大好き」長谷工とも思えない小規模なマンションであることにも注目です。長谷工は、自分たちの間尺に合わない中小規模の物件を、用地情報に困っているマンションデベロッパーに転売し、設計料とかコンサル料とかの名目で手数料をむしり取るというのが、長谷工お得意のパターンでした。そのつもりで仕入れた物件が、マンションデベロッパーの大量倒産で売り先がなくなり、仕方なく自ら事業化する羽目になったという構図が見え見えです。

これらの結果、長谷工の手元現預金は3月末の555億円から6月末には415億円に急減しています。しかも、借入はほとんど減っておらず、仕入債務の支払で現預金が流出している様子が見て取れます。現預金の残高は常時増減しますので、これだけをもって「長谷工倒産待ったなし」というつもりはありませんが、長谷工が借入余力に乏しいことは長谷工はどこまでもつか？で指摘した通りです。マンション市況の本格回復など夢のまた夢という中、長谷工はいつまでもつのでしょうか？　建築途中の吉祥寺レジデンシアの工事が途中でストップし、廃墟として無残な姿をさらし続けるというようなことだけは、ご容赦願いたいものです。

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昨日は土曜日にも関わらず、ほぼ終日コンクリート打設工事を行っており、ひっきりなしに現場を出入りするコンクリートミキサー車が女子大通りを多数通過し、コンクリートを流し込むポンプの騒音が周囲にそのまま垂れ流されていました。

（ひっきりなしに出入りするコンクリートミキサー車、クリックで拡大）

これまでは、土曜日にコンクリート打設工事を行ったことはなかったように記憶していますが、いよいよ突貫工事モードに突入したということでしょうか。多くの人が休日となり、在宅率もうんと高まる土曜日すら、安息の日ではなくなってしまうようです。長谷工に少しでも防音対策を強化しようという気があれば、ここまで周囲に騒音がまき散らされることもないと思うのですが、現場を見る限り、長谷工にそうした配慮を行う気持ちは皆無のようです。

そんな突貫工事の甲斐あってか、南東側のD棟を中心に、吉祥寺レジデンシアの無粋な姿が徐々に現れて来ました。下の写真は、現地をやや遠方から撮影したものに、大まかな吉祥寺レジデンシアの躯体を書き入れてみたものです。その周囲の低層住宅街から浮き上がる異様な姿が良くご理解いただけることと思います。今からでも遅くはないので、このような周囲に調和しない建築物は、根底から抹殺されれば良いのですが…

（周囲と全く調和しない外観ボリューム、クリックで拡大）

それは無理としても、せめて長年この地に存続することになる建物だから、少しでもマシなものが建ち上がることを期待しているのですが、残念ながら、工事現場を観察したり、HP等で公開される情報を見る限りでは、それはおよそ期待できないことのようです。いくつか、気になる安普請さを指摘してみたいと思います。

先ず、外階段です。何故か、ここの現場では必ず先に外階段が組まれ、その後に躯体が造られるようです。下の写真は、一番北東側の外階段の姿です。これを見ると、鉄骨が剥き出しの状態の階段であることが分かります。

（外階段の様子、クリックで拡大）

実は、吉祥寺レジデンシアの配棟図などを見て、勝手に外階段は全て鉄筋コンクリート造だろうと想像していました。何しろ、まがいなりにもそれなりのお値段のする吉祥寺レジデンシアですから、最近では相当の安値マンションでしかお目にかかれない鉄骨剥き出しの外階段の訳がないと思い込んでいたのです。

しかし、こうして先に鉄骨だけの外階段を造り付けてしまえば、後からコンクリートを打設することなど不可能でしょうから、これはこれで確定なのでしょう。鉄骨剥き出しの外階段について、以前にもご紹介した碓井民朗著「マンションの常識・非常識」ではこう指摘しています。どう判断されるかは、皆さんにお任せします。

　（前略）しかし、このマンションを拝見して気になったことがありました。それは外廊下・外階段が鉄骨でできていたことです。デザイン的にはきれいにできていましたが、入居者の身になって設計していないな、というのが私の印象でした（中略）。

　鉄骨階段は、工場で製作し、錆止めされたものでも、建築現場で組み立てると、若干の調整が必要です。この組み立て調整の時にビス穴を若干削ったり、階段本体を若干削ったりして、錆止めが剥がれてしまいます。そこから錆が発生して錆汁が垂れてきます。このメンテナンス費用が結構かかります（中略）。

　こういうクレームがあちこちの分譲マンションからあり、最近の分譲マンションの外部階段は、90%近く鉄筋コンクリート造（RC造）です。また、大手デベロッパーの設計基準書でも外部階段の鉄骨階段仕様は禁止しています（中略）。

　外部階段を鉄骨で美しくデザインすると、きれいで工事費も鉄筋コンクリート造よりも安いです。でも、分譲マンションではご法度です（後略）。（P.177-179）

マンションの常識・非常識 (QP Books) (2005/06) 碓井 民朗 商品詳細を見る

次に、吉祥寺レジデンシアのHP内にある「設備・仕様」についての記載について。その中の、資産の礎という所には、吉祥寺レジデンシアの設備について、色々と説明があります。このうち、「24時間換気システム」についての説明については、こうあります。

住戸内の汚れた空気・湿気等を排出し、新鮮な空気を取り入れます。慢性的な換気不足を解消して、常に室内をクリアな状態へと導きます。

（24時間換気システム概念図、クリックで拡大）

しかし、この「24時間換気システム概念図」は、「マンションの常識・非常識」では「ピンからキリの24時間換気システム」の「キリ（安価）」として紹介されている「第三種機械換気」です。このシステムの特長とデメリットについては、こう記載されています。

　（前略）「第三種機械換気」とは、排気のみ機械で強制的に外部に排出するシステムです。吸気はどうしているかというと、昔ながらの外壁面についている吸気口（レジスター）から外気を導入しているわけです。これですと入居者は冬場、吸気口を開けていますとモロに寒いので、ほとんどの方が吸気口を閉めています。
　吸気口を閉めていますと、「第三種機械換気」では機械で強制排気いたしましても、マンション等は高気密ですので、入ってくる空気がなければ排気ファンは空回りしているだけです。住戸内の汚れた空気を排気いたしません（後略）。（P.203）

碓井氏は、吸気と排気を、双方別々のダクトと機械を設置して、強制的に吸排気する「第一種機械換気」で、かつ、熱交換器をつけて、冬場の冷たい外気と部屋の暖まった汚れた空気を強制排気によって熱交換するものがベストとしています。どちらが良いかは、言うまでもないでしょう。

なお、ついでながら、この「資産の礎」の中にある戸境壁の説明には、明らかな嘘が含まれています。

戸境壁の厚さは約180mm。さらに内装仕上げの下地材をコンクリート壁から離すことで隣戸間の遮音性能を高めています。
（二重壁の説明図、クリックで拡大）

二重壁が遮音性能で著しく劣ることは、「吉祥寺レジデンシア」の広告から透けて見えるものに既に記載しましたので、そちらをご参照下さい。このような嘘を平然と書き記す神経が理解できません。

なお、一応補足しておきますと、吉祥寺レジデンシアは長谷工標準仕様の直床仕様ではなく、二重床仕様です。この点だけは、一応ましな仕様だと評価しておきます（他社では当たり前ですが）。

他の安普請振りについては、ここまでご紹介した通りです。これが、2千万円台の格安物件ならともかく、7〜8千万円もする高額物件です。高いのは土地代が高かったからで、建物は格安物件並みでは、ちょっと悲し過ぎるとは思いませんか？

最後に、余談ながら、前回ご紹介したプレミアムプランですが、個人的には全く「プレミアム」ではないと思っています（単に専有面積が多少広いだけ）。これまた「マンションの常識・非常識」の中で、「安っぽい"億ション"に注意」として、以下のように書き記しています。

　（前略）ここまでは良かったのですが、住戸の中に入ってびっくりです。まずプラン（間取り）が、高級マンションのプランではないのです（中略）。玄関を入って真正面に洋室のドアがあり、絵を飾る壁もないのです。通常「億ション」の住戸プランは、最低でも住戸内のプライベートゾーンとパブリックゾーンを分離（P・P分離）いたします。そうすれば、当然、玄関ホールはパブリックゾーンですので、プライベートゾーンの洋室の扉が正面に来ないはずです。
　さらに中に入ってよく見ますとびっくり仰天でした。なんとLDKなのです（中略）。
　高級マンションの台所は、クローズドキッチンにすべきです。居住者がお客様をお呼びした時には、一流ホテル等からケータリングサービス（食事の宅配でシェフも一緒）をしてもらいますので、台所の中が見えないように設計します。このマンションの設計者は、全く高級マンションに住む人のライフスタイルがわかっていませんでした（後略）。

吉祥寺レジデンシアの売主の一社である興和不動産が真っ当だった頃に手掛けていたホーマットシリーズをはじめとする高級マンションに入ったことのある方なら、この指摘がもっともだということはご理解いただけることと思います。個人的には、吉祥寺という立地でここまでする必要はないと思いますが、何が「プレミアム」なのか、その点についてはしっかりと考える必要がありそうです。

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関東地方もいよいよ梅雨入りとなり、不快指数の増す日々が続いています。そんな中、吉祥寺レジデンシアの不快な姿が徐々に高くなってきており、さらに不快さが増していくのを感じてしまう今日この頃です。

（建築中のD棟の様子、クリックで拡大）

さて、そんな吉祥寺レジデンシアですが、いくつか動きがありました。先ず、入居時期が早まっています。「物件概要に記載の入居時期については平成22年4月上旬予定と掲載しておりましたが、平成21年6月9日をもって平成22年3月下旬予定に変更となりました」とあり、3月末に間に合わせるべく、スケジュールを前倒しにしたことが分かります。マンション工事が大幅に減少しているので、大幅に余っている人員を、残った数少ない現場に集中投下することにしたのでしょうか？　それにしては、建物竣工時期は3月上旬と、相変わらず引渡しまで長くても3週間程度しかないタイト過ぎるスケジュールのままですが…

もう一つの動きとしては、スケジュールとして「6/13（土）より会員限定分譲」が謳われるようになりました。会員限定分譲なるものに何のメリットがあるのか知りませんが、長谷工一味の提示するバカ高い値段をそのまま受け容れる上顧客向けの分譲というほどの意味でしょうか？　そんな人いるとも思えませんが…

因みに、販売戸数91戸、販売価格5,110万円〜9,990万円、専有面積60.24m2〜94.70m2といったデータもようやく開示されました。この数値に基づけば、販売坪単価は2,804〜3,487千円/坪と、ほぼ吉祥寺レジデンシアの価格差が意味するもので検証した通りの結果となります。はっきり坪30〜50万円程度は割高でしょう。将来的に1千万円前後の値引きは必至と推測しますが、果たしてどうなりますことやら…　販売第1期から第1次、第2次…と延々と分割せざるを得ないような悲惨な結果になるかも知れません。水面下の大幅値引きで好調を装うのかも知れませんが。

ここで、この物件概要を見て、非常に不思議に感じたことがあります。それは、わざわざモデルルームまで用意しているプレミアムプランの分譲が1戸もないことです。「Premium Planは全邸100m2超」とHPに謳われている以上、最大で94.70m2の今回の分譲住戸にはプレミアムプランの対象住戸は1戸も含まれていないようです。これは一体どういうことでしょう？

プレミアムプランのページには、「オーダーメイドシステム（Premiun Plan限定）」と銘打って、「設備・仕様や間仕切りの変更などが可能」ということがアピールされています（これ自体は、「スケルトンインフィル仕様」として全面的に採用されているマンションもありますので、特筆するほどのことではありませんが）。そこにはわざわざ注釈として、「オーダーメイド（設計変更）のお申し込みには期限がございます」と記載されており、普通に考えれば早期に販売開始するのが筋というものでしょう。にも関わらず、第1期には1戸もプレミアムプラン住戸は販売されない。実に不思議な気がします。

ここに、一つの仮説があります。それは、長谷工はプレミアムプランを売りにはしているが、もしかして、実際に販売する気はそれほどないのではないか。プレミアムプランの存在は、モデルルームの質感等を増すための方便なのではないか、というものです。

この仮説には、いくつかの根拠があります。一つは、長谷工の工事の進捗度合いです。現在、最も建物が立ち上がって来ているのは、長谷工言うところのD棟（東南側）です。しかし、残るA〜C棟のうち、プレミアムプランが用意されているのは、北側のA、C棟だけです（B棟は低層なのでちょっと性質が異なります）。つまり、穿った見方をすれば、プレミアムプランの対象となる住戸の工事進捗を意図的に遅らせているようにも見えます（因みに、プレミアムプランがあるのは5階以上です）。

単なる工程上の都合なのかも知れませんが、それ以外にもそう思わせる根拠はあります。実は、吉祥寺東町の地区計画が導入される前後で、吉祥寺レジデンシアの総戸数は209戸から208戸に1戸だけ減少しています。絶対高さ制限が25→24mと強化されたことによるものと説明されましたが、非常に不自然な感は否めません。というのも、高さ制限が強化されても、それによってわざわざ1階の部屋を地盤面より低くしてまで戸数を維持しようとしたほど強欲な長谷工です。この程度のことで戸数を自発的に削減する訳がありません。

このとき削減された1戸というのは、7階西棟の北端妻側住戸なのですが、このとき、他にも一部の住戸の分離・統合がなされています。それは、6階東棟の北端妻側住戸が1戸から2戸に（e-75Dとpremium-A1に分離）、6階西棟の北端妻側住戸が2戸から1戸に（2戸を現在のpremium-Cに統合）と変更されました。つまり、これらの住戸は間取りの関係上、使い勝手の悪い部分をむりやり1戸にくっつけたから床面積が広い訳です（下の図は、やや見辛いですが、5階と6階のルームプランを重ね合わせたもので、右上のw-75Dとw-80Cがpremium-Cにぴったりと重なることが分かります）。こうした観点から見ると、長谷工言うところのプレミアムプランが北端の妻側住戸と西棟の最上階に集中している理由も理解できます。

（premium-Cのカラクリ、クリックで拡大）

要は、日影規制等で削らざるを得なくなり、下の階と同じ間取りを確保できなくなった余りの部分をくっつけて、専有面積が広くなっただけの部屋を、プレミアムプランと称して高値で売りつけようとしている訳です。「プレミアム」と称してみても、所詮は長谷工仕様の二重壁物件です。住戸としての基本性能の劣る物件を、設備・仕様や間仕切りの変更だけで割高に売りつけようとする。こういうものを世間では「プレミアム」とは呼ばないと思いますが…

何れにせよ、販売不振を極めるであろうミスプライス物件ですから、このプレミアムプランが売り捌けるとはとても思えません。最後には、先ほどのpremium-Cのように1戸を以前の2戸に分ける計画変更を行って、強引に売り切るかも知れません。吉祥寺レジデンシアの総戸数の変化には注意が必要かも知れませんね。

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連日、タントンタントンとコンクリートを流し込む木枠を組み立てる音を周囲に響かせ、騒音をまき散らし続ける吉祥寺レジデンシアですが、また販売開始時期が延期されました。本日現在、公式HPは販売予定時期が6月中旬のままですが、住宅情報ナビなどでは既に販売開始予定が7月上旬に修正されています。どこまで販売開始を引き延ばすつもりなのでしょう？

所詮は、価格に見合う価値のない物件と判断されており、要望書が集まらないのがその原因のようですが、販売開始前からアウトレットマンション化が決定的ということでしょうか。戸数の確保だけを最優先し、南向きの部屋は皆無。わざわざ電磁波をたくさん浴びるために、高圧線至近の部屋を設ける無理な配棟計画。そこまで経済効率を追求した結果は、顧客の支持を得られずに販売開始前から大幅値引き必至の不人気具合。まあ、これが長谷工クオリティということでしょう。

建物が大分立ち上がって来ましたので、周囲からも建物の姿を見ることができるようになって来ました。その結果、改めて東側を中心とする周辺住宅に対する並々ならぬ圧迫感を、いやでも再確認せざるを得ない状況が生まれつつあります。下の写真は、東側の公開空地と住宅の間から建築中の建物を撮影したものですが、まだ2階までしか立ち上がっていないにも関わらず、この圧迫感です。離隔距離7mなど、気休めでしかないことが良く分かります。

（東側の様子を公開空地から、クリックで拡大）

（まだ2階までなのにこの圧迫感、クリックで拡大）

いや、本当に7m確保されているかどうかも怪しいところです。何しろ、「当初の図面より約10度西側にずれていたこと」に気付かずに建築してしまう（第4回長谷工説明会をご参照下さい）ほど、高い施工能力を有する長谷工さんですから。1mや2mのずれなど、軽く無視できることでしょう。

さて、既に1週間ほど前の出来事になってしまいましたが、5月の月末となる29日の金曜日に、また一社、マンションデベロッパーが逝きました。帝国データバンクの大型倒産速報新興マンションデベロッパー 東証1部上場 株式会社ジョイント・コーポレーションなど2社 会社更生法の適用を申請 負債1680億円によれば、

　東証1部上場の新興マンションデベロッパー、（株）ジョイント・コーポレーション（資本金208億3404万8050円、東京都目黒区目黒 2-10-11、代表東海林義信氏、従業員160名）と、（株）ジョイント・レジデンシャル不動産（資本金30億円、同所、代表川島勝文氏、従業員166 名）は、5月29日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請した（中略）。

　（株）ジョイント・コーポレーションは、1973年（昭和48年）3月に（株）大として設立され、97年4月に旧・（株）ジョイント・コーポレーション（昭和61年9月設立）と合併し、現商号となった。90年代半ばから販売を拡大し、98年に株式を店頭公開。99年に東証2部へ、2001年には東証1部へ上場を果たした。マンション分譲と不動産流動化事業を手がけ、分譲事業については首都圏を中心にブランド名「アデニウム」シリーズを展開、流動化事業では賃貸マンション、商業施設、オフィスなどを手がけるほか、グループとして不動産の企画・開発のほか、中古物件のバリューアップ、ファンドや投資家への売却も行っていた。2000年以降は、米投資ファンドと不動産投資信託向けの賃貸マンション供給で合意するほか、外資系証券会社と不動産投資ファンドを設立することで合意するなど業容を拡大、2001年には（株）エルカクエイ（2000年2月会社更生法、現（株）ジョイント・レジデンシャル不動産）の株式を取得して子会社し、2003年3月期の年売上高は約617億4200万円を計上していた。その後もマンションブームに乗りマンション供給が高水準で推移、近年は都心部での土地仕入れは厳しさを増していたものの千葉、埼玉での事業展開を増やし、2008年3月期の年売上高は約997億900万円にまで達していた。

　しかし、用地取得に伴う有利子負債が膨らんでいたうえ、2007年後半からはサブプライムローン問題による資金の停滞、資材価格上昇によるマンション価格の高騰、不動産販売市況の悪化など事業環境は厳しさを増し、2008年9月にはオリックスグループから100億円の出資と200億円の融資枠の設定契約も受ける一方、リストラに取り組んでいたが、2009年3月期の年売上高は約704億9400万円にまで低下し約552億5100万円の欠損を計上、今回の措置となった（後略）。

ジョイント・コーポレーションといえば、マンションデベロッパーと分類されていても、いわゆる不動産流動化事業やリゾートマンションの比率が高い、およそ地道に事業を行っているとは言い難い、バブルの飛沫のような会社です。危ない不動産銘柄の代表格として再三取沙汰されている中、昨年9月のオリックスによる出資で生き延びたと思われましたが、所詮は半年強の延命策に過ぎなかったようです。駄目なものはいくらやっても駄目、ということでしょうか。

しかし、不思議なのは、一体オリックスは何がしたかったのかということです。オリックスの出資については、そもそも当初から何のための出資なのかが疑問視されていました。不動産市況が凋落の一途を辿る中での倒産待ったなしの企業に対する出資、傍から見れば無謀というほかありません。一説には、大京への出資でしこたま儲けたオリックスが、二匹目の泥鰌を狙ったんだとか、はたまたジョイントが持つ事業用地に関心があるだけで、それらを掠めとったら後はお払い箱だとか、色々な噂が飛び交っていたのを思い出します。

しかし、結果から言えば、破綻までにオリックスがジョイント株を売却した事実はないようですし、経営破綻前に公表された最後の決算短信を見る限り、100億円の投資に見合うだけの不動産を売却したようには（棚卸資産の残高推移を見る限り）思えません。あの守銭奴と揶揄される政商・宮内会長が率いるオリックスらしからぬ失態です。

この点について、福岡の信用調査会社データ・マックスが運営するNet-IBに、興味深い記事が掲載されていました。記事へのリンクを掲載しておきますので、ご興味ある方は、是非ご覧下さい。

オリックスグループの解体が強まる M&A９ヵ月で更生法申請したジョイント（1）
オリックスグループの解体が強まる M&A９ヵ月で更生法申請したジョイント（2）

規制緩和を主張して、その成果を自らのM&Aで果実として刈り取るという宮内商法は、典型的な政商そのものです。その注力分野が、金融・不動産という規制だらけの業界であることも、実に象徴的です。しかし、そんな宮内商法も、オリックス自身の信用力に疑問符が付く今、徐々に破綻への道を歩んでいるようです。

オリックスと不動産の関わりと言えば、今や倒産寸前の武蔵野タワーズ売主の一社・ランドと組んだ一連の地下室マンション問題をはじめとして、モラルの欠片もない劣悪な足跡だらけです。所詮は、脱法的なことを続ける者には、それ相応の報いが来るということを、オリックスの苦境が示しているように思えます。正に、「天網恢々粗にして漏らさず」です。

そして、それは当然、「数の偽装」をはじめとする脱法行為の総合商社・長谷工にも当てはまるでしょう。マンション業界の苦境が続く中、業界の衰退とともに長谷工の命脈が尽きる日が、一日も早く到来することを願ってやみません。

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売れ行き不振の続くマンション業界、週末ごとの新聞折り込み広告の数も半端ではありません。正確に数えた訳ではありませんし、全ての新聞をチェックした訳でもありませんが、折り込み広告の半分以上はマンション広告ではないでしょうか。しかも、中身も竣工後相当の期間が経過しているにも関わらず完売にはほど遠い物件や、期分け販売の戸数から推定すると、一体何回に分けて販売する気なのかと呆れてしまう物件ばかり…　自業自得とはいえ、悲惨の一言に尽きます。

業界あげて一生懸命、新規販売戸数を大幅に絞った上で、契約率が上昇しているように見せかける小細工を続けていますが、既にそのようなまやかしは消費者に見透かされています。マンションデベロッパー淘汰の波は、まだまだ続きそうです。

さて、そんなマンション広告ですが、吉祥寺レジデンシアも先週末は連日折り込み広告が入っていました。内容は相変わらず「真の吉祥寺アドレス」なる意味不明なものを連呼するお笑い広告（「偽の吉祥寺アドレス」なるものがこの世には存在するのでしょうか？）ですが、「吉祥寺の、新たな象徴となる」とか「『真の吉祥寺アドレス』にふさわしい邸のあり方を標榜すべく誕生します」とか、地域の94%から”NO!”を突きつけられた（迷惑マンションは「真の吉祥寺アドレスを継」いでなどいない！を参照）存在にあるまじきフレーズが並んでいる点にも要注目です。

それはさておき、先週末の広告の中では、代表的（と思われる）4タイプの間取りについて、予定販売価格の下限が掲載されていました。以下、それらを見てみますと、

w-75H（2〜6階）　74.52m2　6,500万円台〜　坪単価：2,883千円
w-80C（2〜5階）　81.92m2　6,900万円台〜　坪単価：2,784千円
w-85B（2〜4階）　86.01m2　7,500万円台〜　坪単価：2,882千円
e-90H（2〜8階）　87.68m2　8,600万円台〜　坪単価：3,242千円

となります。価格が割安に設定されている西棟中心に紹介しているのは、当然高過ぎるという批判が多いことから、少しでも安さを演出するためでしょうし、下限価格は当然2階住戸の価格でしょうから、現実の平均単価はもう少し上振れるでしょう（百万円未満の端数分も上昇します）。およそ、西棟が坪単価3,000千円、東棟が坪単価3,400千円とすれば、全戸平均では3,200千円/坪程度となり、およそ事前の噂通りとなります。やはり、土地を思いっきり高値掴みしたツケは、割高な価格設定に反映せざるを得なかったようです。

しかし、西棟と東棟でそれほどの価格差を設ける必要はあるのでしょうか？　個人的な見解は「大いにあり」です。吉祥寺レジデンシアの掲示板では、「南向きの住戸がほとんどない」配棟計画に対する非難の声が強いですが、これはひとえに効率だけを重視した長谷工の事業計画に起因するもので、もう諦めてもらう他はありません。しかし、個人的には、それに加えてこの西棟と東棟の採光の格差もかなり問題のある計画だと以前から感じていました。

下に示したのは、吉祥寺レジデンシアの時間別の日影図（冬至の日の建物の影を示したもの）です。一般的には、建物の造る影による近隣の影響を示すために用いられます（その点でも巨大な影を造ることが見て取れます）が、どの時間にどの方向から日が当たるかも良く分かります。

（吉祥寺レジデンシアの日影図、クリックで拡大）

このような観点から図を見ると、東棟は13時過ぎまでバルコニーに日が差し込むのに対して、西棟は14時頃になってようやくバルコニーに日が差し込むことが見て取れます。しかし、実際は吉祥寺レジデンシアのバルコニーも容積不算入を最大限に悪用すべく、約2mの奥行きがありますので、室内に日が差し込むのは更に遅れるものと思われます。西向きの部屋は西日が長いので敬遠される方も多いようですが、こと吉祥寺レジデンシアについては、その心配はなさそうです。何しろ、冬の間は、午後3時頃からしか日が差し込まないんですから。

日当りに対する考え方は人それぞれですから、これでも安い方が良いという方もいらっしゃるでしょう。しかし、その点はしっかり説明されるべきでしょうし、何となく東、西に向いているということを認識しただけで部屋を選ぶと、後で後悔することにもなりかねません。

そもそもは、効率だけを重視した無理な配棟計画が住戸としての基本性能を劣化させている訳です。こんな物件が、「『真の吉祥寺アドレス』にふさわしい邸のあり方を標榜」しているとは、個人的にはとても思えないのですが…

P.S. ジョイント・コーポレーションの倒産についても書き記そうと思いましたが、かなり長くなりましたので、また次回以降に。

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