昨日は土曜日にも関わらず、ほぼ終日コンクリート打設工事を行っており、ひっきりなしに現場を出入りするコンクリートミキサー車が女子大通りを多数通過し、コンクリートを流し込むポンプの騒音が周囲にそのまま垂れ流されていました。
（ひっきりなしに出入りするコンクリートミキサー車、クリックで拡大）
これまでは、土曜日にコンクリート打設工事を行ったことはなかったように記憶していますが、いよいよ突貫工事モードに突入したということでしょうか。多くの人が休日となり、在宅率もうんと高まる土曜日すら、安息の日ではなくなってしまうようです。
長谷工 に少しでも防音対策を強化しようという気があれば、ここまで周囲に騒音がまき散らされることもないと思うのですが、現場を見る限り、
長谷工 にそうした配慮を行う気持ちは皆無のようです。
そんな突貫工事の甲斐あってか、南東側のD棟を中心に、
吉祥寺レジデンシア の無粋な姿が徐々に現れて来ました。下の写真は、現地をやや遠方から撮影したものに、大まかな
吉祥寺レジデンシア の躯体を書き入れてみたものです。その周囲の低層住宅街から浮き上がる異様な姿が良くご理解いただけることと思います。今からでも遅くはないので、このような周囲に調和しない建築物は、根底から抹殺されれば良いのですが…
（周囲と全く調和しない外観ボリューム、クリックで拡大）
それは無理としても、せめて長年この地に存続することになる建物だから、少しでもマシなものが建ち上がることを期待しているのですが、残念ながら、工事現場を観察したり、HP等で公開される情報を見る限りでは、それはおよそ期待できないことのようです。いくつか、気になる安普請さを指摘してみたいと思います。
先ず、
外階段 です。何故か、ここの現場では必ず先に
外階段 が組まれ、その後に躯体が造られるようです。下の写真は、一番北東側の
外階段 の姿です。これを見ると、鉄骨が剥き出しの状態の階段であることが分かります。
（
外階段 の様子、クリックで拡大）
実は、
吉祥寺レジデンシア の配棟図などを見て、勝手に
外階段 は全て鉄筋コンクリート造だろうと想像していました。何しろ、まがいなりにもそれなりのお値段のする
吉祥寺レジデンシア ですから、最近では相当の安値
マンション でしかお目にかかれない鉄骨剥き出しの
外階段 の訳がないと思い込んでいたのです。
しかし、こうして先に鉄骨だけの
外階段 を造り付けてしまえば、後からコンクリートを打設することなど不可能でしょうから、これはこれで確定なのでしょう。鉄骨剥き出しの
外階段 について、以前にもご紹介した碓井民朗著「
マンション の常識・非常識」ではこう指摘しています。どう判断されるかは、皆さんにお任せします。
（前略）しかし、このマンション を拝見して気になったことがありました。それは外廊下・外階段 が鉄骨でできていたことです。デザイン的にはきれいにできていましたが、入居者の身になって設計していないな、というのが私の印象でした（中略）。マンション からあり、最近の分譲マンション の外部階段は、90%近く鉄筋コンクリート造（RC造）です。また、大手デベロッパー の設計基準書でも外部階段の鉄骨階段仕様は禁止しています（中略）。マンション ではご法度です（後略）。（P.177-179）
次に、
吉祥寺レジデンシア のHP内にある「設備・仕様」についての記載について。その中の、
資産の礎 という所には、
吉祥寺レジデンシア の設備について、色々と説明があります。このうち、「24時間換気システム」についての説明については、こうあります。
住戸内の汚れた空気・湿気等を排出し、新鮮な空気を取り入れます。慢性的な換気不足を解消して、常に室内をクリアな状態へと導きます。
しかし、この「24時間換気システム概念図」は、「
マンション の常識・非常識」では「ピンからキリの24時間換気システム」の「キリ（安価）」として紹介されている「第三種
機械換気 」です。このシステムの特長とデメリットについては、こう記載されています。
（前略）「第三種機械換気 」とは、排気のみ機械で強制的に外部に排出するシステムです。吸気はどうしているかというと、昔ながらの外壁面についている吸気口（レジスター）から外気を導入しているわけです。これですと入居者は冬場、吸気口を開けていますとモロに寒いので、ほとんどの方が吸気口を閉めています。機械換気 」では機械で強制排気いたしましても、マンション 等は高気密ですので、入ってくる空気がなければ排気ファンは空回りしているだけです。住戸内の汚れた空気を排気いたしません（後略）。（P.203）
碓井氏は、吸気と排気を、双方別々のダクトと機械を設置して、強制的に吸排気する「第一種
機械換気 」で、かつ、熱交換器をつけて、冬場の冷たい外気と部屋の暖まった汚れた空気を強制排気によって熱交換するものがベストとしています。どちらが良いかは、言うまでもないでしょう。
なお、ついでながら、この「資産の礎」の中にある戸境壁の説明には、明らかな嘘が含まれています。
戸境壁の厚さは約180mm。さらに内装仕上げの下地材をコンクリート壁から離すことで隣戸間の遮音性能を高めています。
二重壁が遮音性能で著しく劣ることは、
「吉祥寺レジデンシア」の広告から透けて見えるもの に既に記載しましたので、そちらをご参照下さい。このような嘘を平然と書き記す神経が理解できません。
なお、一応補足しておきますと、
吉祥寺レジデンシア は
長谷工 標準仕様の直床仕様ではなく、二重床仕様です。この点だけは、一応ましな仕様だと評価しておきます（他社では当たり前ですが）。
他の安普請振りについては、ここまでご紹介した通りです。これが、2千万円台の格安物件ならともかく、7〜8千万円もする高額物件です。高いのは土地代が高かったからで、建物は格安物件並みでは、ちょっと悲し過ぎるとは思いませんか？
最後に、余談ながら、前回ご紹介した
プレミアムプラン ですが、個人的には全く「プレミアム」ではないと思っています（単に専有面積が多少広いだけ）。これまた「
マンション の常識・非常識」の中で、「安っぽい"億ション"に注意」として、以下のように書き記しています。
（前略）ここまでは良かったのですが、住戸の中に入ってびっくりです。まずプラン（間取り）が、高級マンション のプランではないのです（中略）。玄関を入って真正面に洋室のドアがあり、絵を飾る壁もないのです。通常「億ション」の住戸プランは、最低でも住戸内のプライベートゾーンとパブリックゾーンを分離（P・P分離）いたします。そうすれば、当然、玄関ホールはパブリックゾーンですので、プライベートゾーンの洋室の扉が正面に来ないはずです。マンション の台所は、クローズドキッチンにすべきです。居住者がお客様をお呼びした時には、一流ホテル等からケータリングサービス（食事の宅配でシェフも一緒）をしてもらいますので、台所の中が見えないように設計します。このマンション の設計者は、全く高級マンション に住む人のライフスタイルがわかっていませんでした（後略）。
吉祥寺レジデンシア の売主の一社である興和不動産が真っ当だった頃に手掛けていたホーマットシリーズをはじめとする高級
マンション に入ったことのある方なら、この指摘がもっともだということはご理解いただけることと思います。個人的には、吉祥寺という立地でここまでする必要はないと思いますが、何が「プレミアム」なのか、その点についてはしっかりと考える必要がありそうです。
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関東地方もいよいよ梅雨入りとなり、不快指数の増す日々が続いています。そんな中、
吉祥寺レジデンシア の不快な姿が徐々に高くなってきており、さらに不快さが増していくのを感じてしまう今日この頃です。
（建築中のD棟の様子、クリックで拡大）
さて、そんな
吉祥寺レジデンシア ですが、いくつか動きがありました。先ず、入居時期が早まっています。「物件概要に記載の入居時期については平成22年4月上旬予定と掲載しておりましたが、平成21年6月9日をもって平成22年3月下旬予定に変更となりました」とあり、3月末に間に合わせるべく、スケジュールを前倒しにしたことが分かります。
マンション 工事が大幅に減少しているので、大幅に余っている人員を、残った数少ない現場に集中投下することにしたのでしょうか？ それにしては、建物竣工時期は3月上旬と、相変わらず引渡しまで長くても3週間程度しかないタイト過ぎるスケジュールのままですが…
もう一つの動きとしては、スケジュールとして「6/13（土）より会員限定分譲」が謳われるようになりました。会員限定分譲なるものに何のメリットがあるのか知りませんが、
長谷工 一味の提示するバカ高い値段をそのまま受け容れる上顧客向けの分譲というほどの意味でしょうか？ そんな人いるとも思えませんが…
因みに、販売戸数91戸、販売価格5,110万円〜9,990万円、専有面積60.24m2〜94.70m2といったデータもようやく開示されました。この数値に基づけば、販売坪単価は2,804〜3,487千円/坪と、ほぼ
吉祥寺レジデンシアの価格差が意味するもの で検証した通りの結果となります。はっきり坪30〜50万円程度は割高でしょう。将来的に1千万円前後の値引きは必至と推測しますが、果たしてどうなりますことやら… 販売第1期から第1次、第2次…と延々と分割せざるを得ないような悲惨な結果になるかも知れません。水面下の大幅値引きで好調を装うのかも知れませんが。
ここで、この物件概要を見て、非常に不思議に感じたことがあります。それは、わざわざモデルルームまで用意している
プレミアムプラン の分譲が1戸もないことです。「Premium Planは全邸100m2超」とHPに謳われている以上、最大で94.70m2の今回の分譲住戸には
プレミアムプラン の対象住戸は1戸も含まれていないようです。これは一体どういうことでしょう？
プレミアムプラン のページには、「オーダーメイドシステム（Premiun Plan限定）」と銘打って、「設備・仕様や間仕切りの変更などが可能」ということがアピールされています（これ自体は、「スケルトンインフィル仕様」として全面的に採用されている
マンション もありますので、特筆するほどのことではありませんが）。そこにはわざわざ注釈として、「オーダーメイド（設計変更）のお申し込みには期限がございます」と記載されており、普通に考えれば早期に販売開始するのが筋というものでしょう。にも関わらず、第1期には1戸も
プレミアムプラン 住戸は販売されない。実に不思議な気がします。
ここに、一つの仮説があります。それは、
長谷工 は
プレミアムプラン を売りにはしているが、もしかして、実際に販売する気はそれほどないのではないか。
プレミアムプラン の存在は、モデルルームの質感等を増すための方便なのではないか、というものです。
この仮説には、いくつかの根拠があります。一つは、
長谷工 の工事の進捗度合いです。現在、最も建物が立ち上がって来ているのは、
長谷工 言うところのD棟（東南側）です。しかし、残るA〜C棟のうち、
プレミアムプラン が用意されているのは、北側のA、C棟だけです（B棟は低層なのでちょっと性質が異なります）。つまり、穿った見方をすれば、
プレミアムプラン の対象となる住戸の工事進捗を意図的に遅らせているようにも見えます（因みに、
プレミアムプラン があるのは5階以上です）。
単なる工程上の都合なのかも知れませんが、それ以外にもそう思わせる根拠はあります。実は、吉祥寺東町の地区計画が導入される前後で、
吉祥寺レジデンシア の総戸数は209戸から208戸に1戸だけ減少しています。絶対高さ制限が25→24mと強化されたことによるものと説明されましたが、非常に不自然な感は否めません。というのも、高さ制限が強化されても、それによってわざわざ1階の部屋を地盤面より低くしてまで戸数を維持しようとしたほど強欲な
長谷工 です。この程度のことで戸数を自発的に削減する訳がありません。
このとき削減された1戸というのは、7階西棟の北端妻側住戸なのですが、このとき、他にも一部の住戸の分離・統合がなされています。それは、6階東棟の北端妻側住戸が1戸から2戸に（e-75Dとpremium-A1に分離）、6階西棟の北端妻側住戸が2戸から1戸に（2戸を現在のpremium-Cに統合）と変更されました。つまり、これらの住戸は間取りの関係上、使い勝手の悪い部分をむりやり1戸にくっつけたから床面積が広い訳です（下の図は、やや見辛いですが、5階と6階のルームプランを重ね合わせたもので、右上のw-75Dとw-80Cがpremium-Cにぴったりと重なることが分かります）。こうした観点から見ると、
長谷工 言うところの
プレミアムプラン が北端の妻側住戸と西棟の最上階に集中している理由も理解できます。
（premium-Cのカラクリ、クリックで拡大）
要は、日影規制等で削らざるを得なくなり、下の階と同じ間取りを確保できなくなった余りの部分をくっつけて、専有面積が広くなっただけの部屋を、
プレミアムプラン と称して高値で売りつけようとしている訳です。「プレミアム」と称してみても、所詮は
長谷工 仕様の二重壁物件です。住戸としての基本性能の劣る物件を、設備・仕様や間仕切りの変更だけで割高に売りつけようとする。こういうものを世間では「プレミアム」とは呼ばないと思いますが…
何れにせよ、販売不振を極めるであろうミスプライス物件ですから、この
プレミアムプラン が売り捌けるとはとても思えません。最後には、先ほどのpremium-Cのように1戸を以前の2戸に分ける計画変更を行って、強引に売り切るかも知れません。
吉祥寺レジデンシア の総戸数の変化には注意が必要かも知れませんね。
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連日、タントンタントンとコンクリートを流し込む木枠を組み立てる音を周囲に響かせ、騒音をまき散らし続ける
吉祥寺レジデンシア ですが、また販売開始時期が延期されました。本日現在、公式HPは販売予定時期が6月中旬のままですが、住宅情報ナビなどでは既に販売開始予定が7月上旬に修正されています。どこまで販売開始を引き延ばすつもりなのでしょう？
所詮は、価格に見合う価値のない物件と判断されており、要望書が集まらないのがその原因のようですが、販売開始前からアウトレット
マンション 化が決定的ということでしょうか。戸数の確保だけを最優先し、南向きの部屋は皆無。わざわざ電磁波をたくさん浴びるために、高圧線至近の部屋を設ける無理な配棟計画。そこまで経済効率を追求した結果は、顧客の支持を得られずに販売開始前から大幅値引き必至の不人気具合。まあ、これが
長谷工 クオリティということでしょう。
建物が大分立ち上がって来ましたので、周囲からも建物の姿を見ることができるようになって来ました。その結果、改めて東側を中心とする周辺住宅に対する並々ならぬ圧迫感を、いやでも再確認せざるを得ない状況が生まれつつあります。下の写真は、東側の公開空地と住宅の間から建築中の建物を撮影したものですが、まだ2階までしか立ち上がっていないにも関わらず、この圧迫感です。離隔距離7mなど、気休めでしかないことが良く分かります。
（東側の様子を公開空地から、クリックで拡大）
（まだ2階までなのにこの圧迫感、クリックで拡大）
いや、本当に7m確保されているかどうかも怪しいところです。何しろ、「当初の図面より約10度西側にずれていたこと」に気付かずに建築してしまう（
第4回長谷工説明会 をご参照下さい）ほど、高い施工能力を有する
長谷工 さんですから。1mや2mのずれなど、軽く無視できることでしょう。
さて、既に1週間ほど前の出来事になってしまいましたが、5月の月末となる29日の金曜日に、また一社、
マンション デベロッパー が逝きました。帝国データバンクの大型倒産速報
新興マンションデベロッパー 東証1部上場 株式会社ジョイント・コーポレーションなど2社 会社更生法の適用を申請 負債1680億円 によれば、
東証1部上場の新興マンション デベロッパー 、（株）ジョイント・コーポレーション （資本金208億3404万8050円、東京都目黒区目黒 2-10-11、代表東海林義信氏、従業員160名）と、（株）ジョイント ・レジデンシャル不動産（資本金30億円、同所、代表川島勝文氏、従業員166 名）は、5月29日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請した（中略）。ジョイント・コーポレーション は、1973年（昭和48年）3月に（株）大として設立され、97年4月に旧・（株）ジョイント・コーポレーション （昭和61年9月設立）と合併し、現商号となった。90年代半ばから販売を拡大し、98年に株式を店頭公開。99年に東証2部へ、2001年には東証1部へ上場を果たした。マンション 分譲と不動産流動化事業を手がけ、分譲事業については首都圏を中心にブランド名「アデニウム」シリーズを展開、流動化事業では賃貸マンション 、商業施設、オフィスなどを手がけるほか、グループとして不動産の企画・開発のほか、中古物件のバリューアップ、ファンドや投資家への売却も行っていた。2000年以降は、米投資ファンドと不動産投資信託向けの賃貸マンション 供給で合意するほか、外資系証券会社と不動産投資ファンドを設立することで合意するなど業容を拡大、2001年には（株）エルカクエイ（2000年2月会社更生法、現（株）ジョイント ・レジデンシャル不動産）の株式を取得して子会社し、2003年3月期の年売上高は約617億4200万円を計上していた。その後もマンション ブームに乗りマンション 供給が高水準で推移、近年は都心部での土地仕入れは厳しさを増していたものの千葉、埼玉での事業展開を増やし、2008年3月期の年売上高は約997億900万円にまで達していた。マンション 価格の高騰、不動産販売市況の悪化など事業環境は厳しさを増し、2008年9月にはオリックス グループから100億円の出資と200億円の融資枠の設定契約も受ける一方、リストラに取り組んでいたが、2009年3月期の年売上高は約704億9400万円にまで低下し約552億5100万円の欠損を計上、今回の措置となった（後略）。
ジョイント・コーポレーション といえば、
マンション デベロッパー と分類されていても、いわゆる不動産流動化事業やリゾート
マンション の比率が高い、およそ地道に事業を行っているとは言い難い、バブルの飛沫のような会社です。危ない不動産銘柄の代表格として再三取沙汰されている中、昨年9月の
オリックス による出資で生き延びたと思われましたが、所詮は半年強の延命策に過ぎなかったようです。駄目なものはいくらやっても駄目、ということでしょうか。
しかし、不思議なのは、一体
オリックス は何がしたかったのかということです。
オリックス の出資については、そもそも当初から何のための出資なのかが疑問視されていました。不動産市況が凋落の一途を辿る中での倒産待ったなしの企業に対する出資、傍から見れば無謀というほかありません。一説には、大京への出資でしこたま儲けた
オリックス が、二匹目の泥鰌を狙ったんだとか、はたまた
ジョイント が持つ事業用地に関心があるだけで、それらを掠めとったら後はお払い箱だとか、色々な噂が飛び交っていたのを思い出します。
しかし、結果から言えば、破綻までに
オリックス が
ジョイント 株を売却した事実はないようですし、経営破綻前に公表された
最後の決算短信 を見る限り、100億円の投資に見合うだけの不動産を売却したようには（棚卸資産の残高推移を見る限り）思えません。あの守銭奴と揶揄される政商・宮内会長が率いる
オリックス らしからぬ失態です。
この点について、福岡の信用調査会社データ・マックスが運営する
Net-IB に、興味深い記事が掲載されていました。記事へのリンクを掲載しておきますので、ご興味ある方は、是非ご覧下さい。
オリックスグループの解体が強まる M&A９ヵ月で更生法申請したジョイント（1） オリックスグループの解体が強まる M&A９ヵ月で更生法申請したジョイント（2） 規制緩和を主張して、その成果を自らのM&Aで果実として刈り取るという宮内商法は、典型的な政商そのものです。その注力分野が、金融・不動産という規制だらけの業界であることも、実に象徴的です。しかし、そんな宮内商法も、
オリックス 自身の信用力に疑問符が付く今、徐々に破綻への道を歩んでいるようです。
オリックス と不動産の関わりと言えば、今や倒産寸前の武蔵野タワーズ売主の一社・ランドと組んだ一連の地下室
マンション 問題をはじめとして、モラルの欠片もない劣悪な足跡だらけです。所詮は、脱法的なことを続ける者には、それ相応の報いが来るということを、
オリックス の苦境が示しているように思えます。正に、「天網恢々粗にして漏らさず」です。
そして、それは当然、「数の偽装」をはじめとする脱法行為の総合商社・
長谷工 にも当てはまるでしょう。
マンション 業界の苦境が続く中、業界の衰退とともに
長谷工 の命脈が尽きる日が、一日も早く到来することを願ってやみません。
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売れ行き不振の続く
マンション 業界、週末ごとの新聞折り込み広告の数も半端ではありません。正確に数えた訳ではありませんし、全ての新聞をチェックした訳でもありませんが、折り込み広告の半分以上は
マンション 広告ではないでしょうか。しかも、中身も竣工後相当の期間が経過しているにも関わらず完売にはほど遠い物件や、期分け販売の戸数から推定すると、一体何回に分けて販売する気なのかと呆れてしまう物件ばかり… 自業自得とはいえ、悲惨の一言に尽きます。
業界あげて一生懸命、新規販売戸数を大幅に絞った上で、契約率が上昇しているように見せかける小細工を続けていますが、既にそのようなまやかしは消費者に見透かされています。
マンション デベロッパー 淘汰の波は、まだまだ続きそうです。
さて、そんな
マンション 広告ですが、
吉祥寺レジデンシア も先週末は連日折り込み広告が入っていました。内容は相変わらず「真の吉祥寺アドレス」なる意味不明なものを連呼するお笑い広告（「偽の吉祥寺アドレス」なるものがこの世には存在するのでしょうか？）ですが、「吉祥寺の、新たな象徴となる」とか「『真の吉祥寺アドレス』にふさわしい邸のあり方を標榜すべく誕生します」とか、地域の94%から”NO!”を突きつけられた（
迷惑マンションは「真の吉祥寺アドレスを継」いでなどいない！ を参照）存在にあるまじきフレーズが並んでいる点にも要注目です。
それはさておき、先週末の広告の中では、代表的（と思われる）4タイプの間取りについて、予定販売価格の下限が掲載されていました。以下、それらを見てみますと、
w-75H（2〜6階） 74.52m2 6,500万円台〜 坪単価：2,883千円
w-80C（2〜5階） 81.92m2 6,900万円台〜 坪単価：2,784千円
w-85B（2〜4階） 86.01m2 7,500万円台〜 坪単価：2,882千円
e-90H（2〜8階） 87.68m2 8,600万円台〜 坪単価：3,242千円
となります。価格が割安に設定されている西棟中心に紹介しているのは、当然高過ぎるという批判が多いことから、少しでも安さを演出するためでしょうし、下限価格は当然2階住戸の価格でしょうから、現実の平均単価はもう少し上振れるでしょう（百万円未満の端数分も上昇します）。およそ、西棟が坪単価3,000千円、東棟が坪単価3,400千円とすれば、全戸平均では3,200千円/坪程度となり、およそ事前の噂通りとなります。やはり、土地を思いっきり高値掴みしたツケは、割高な価格設定に反映せざるを得なかったようです。
しかし、西棟と東棟でそれほどの価格差を設ける必要はあるのでしょうか？ 個人的な見解は「大いにあり」です。
吉祥寺レジデンシア の掲示板では、「南向きの住戸がほとんどない」配棟計画に対する非難の声が強いですが、これはひとえに効率だけを重視した
長谷工 の事業計画に起因するもので、もう諦めてもらう他はありません。しかし、個人的には、それに加えてこの西棟と東棟の採光の格差もかなり問題のある計画だと以前から感じていました。
下に示したのは、
吉祥寺レジデンシア の時間別の日影図（冬至の日の建物の影を示したもの）です。一般的には、建物の造る影による近隣の影響を示すために用いられます（その点でも巨大な影を造ることが見て取れます）が、どの時間にどの方向から日が当たるかも良く分かります。
（
吉祥寺レジデンシア の日影図、クリックで拡大）
このような観点から図を見ると、東棟は13時過ぎまでバルコニーに日が差し込むのに対して、西棟は14時頃になってようやくバルコニーに日が差し込むことが見て取れます。しかし、実際は
吉祥寺レジデンシア のバルコニーも容積不算入を最大限に悪用すべく、約2mの奥行きがありますので、室内に日が差し込むのは更に遅れるものと思われます。西向きの部屋は西日が長いので敬遠される方も多いようですが、こと
吉祥寺レジデンシア については、その心配はなさそうです。何しろ、冬の間は、午後3時頃からしか日が差し込まないんですから。
日当りに対する考え方は人それぞれですから、これでも安い方が良いという方もいらっしゃるでしょう。しかし、その点はしっかり説明されるべきでしょうし、何となく東、西に向いているということを認識しただけで部屋を選ぶと、後で後悔することにもなりかねません。
そもそもは、効率だけを重視した無理な配棟計画が住戸としての基本性能を劣化させている訳です。こんな物件が、「『真の吉祥寺アドレス』にふさわしい邸のあり方を標榜」しているとは、個人的にはとても思えないのですが…
P.S. ジョイント・コーポレーションの倒産についても書き記そうと思いましたが、かなり長くなりましたので、また次回以降に。
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野菜の促成栽培よろしく、あっという間に立ち上がっていく
吉祥寺レジデンシア 。下の写真のように、現在1階部分の躯体工事中です。写真左奥の南東部分に至っては、既に3階部分まで立ち上がっています。こんな短期間で建てられていくコンクリートの塊。そのクオリティは、本当に大丈夫なのでしょうか？
（躯体の工事が進んでいます、クリックで拡大）
そんな
吉祥寺レジデンシア ですが、先週末、連日のように新聞折り込み広告が入っていました。予算の制約が厳しいのか、B4版見開き4ページのような変則サイズの小さなその広告には、「5/23（土）よりモデルルーム・グランドオープン」の文字が大きく踊っていました。1月には（少なくとも外観が）完成し、4/25（土）にプレオープンしたモデルルームが、ようやく今頃本格オープンです。プレオープンからグランドオープンまでの1ヶ月もの間は、よほどの人気のなさを表しているものと思われます。価格設定を誤った不人気物件の始末は、何かと大変なようです。
この広告の中身については、色々と突っ込みどころが満載ですが、ここではいちいちそれを指摘することは致しません。しかし、この一点だけは指摘しておきたいと思います。LOCATIONと称する一文の中に、「戸建て住宅が並ぶ『第一種低層住居専用地域』が中心となり、整然とした美しい街並みが広がります」とぬけぬけと書いてあるのです。その「整然とした美しい街並み」を壊すだけの存在の
吉祥寺レジデンシア 。その存在が、いかに不要なものかを自ら認めているようなものです。街並みの価値を称揚していながら、その価値を自ら破壊する。そんな
マンション には、何の存在意義も見出すことはできません。
さて、いささか旧聞に属しますが、5月14日に
長谷工 が2009年3月期の決算短信を公表しました。その内容は、既に過去のエントリ
赤字転落、ｷﾀ━(ﾟ∀ﾟ)━!!!!! でお伝えした通りの赤字決算ですが、営業利益は170億円の予想が156億円と更に下方にて着地し、最終赤字は60億円の予想が76億円にまで拡大した悲惨なものでした。
にも関わらず、決算発表を境に、
長谷工 の株価は上昇基調に入っています。5月14日の終値（62円）が本日（25日）の終値では86円と、約39%の上昇です。その理由は、「09年3月期の連結決算では最終損益が76億円の赤字となったのに対して、2010年3月期には最終黒字70億円を見込むと発表したことが刺激となり、目先筋の値幅取りが活発化している」（5月15日付日本証券新聞）ということのようです。これに加えて、「三菱UFJ証券が、『財務リスクと収益リスクの2つのリスクが後退している』と評価し、投資判断『2』と目標株価100円を据え置いたことが好感されている」ようです。
（最近の株価推移、クリックで拡大）
しかし、三菱UFJ証券の業績予想は、昨秋まで会社の発表を鵜呑みにしてボトム期を脱したというレポートを出していたような不正確極まりない内容ですから、今回もその内容は推して知るべしです。誰でも分かる簡単な検証で、そのことを明らかにしてみたいと思います。
過去のエントリでも指摘しましたが、
長谷工 の今後の業績は、現在の工事受注状況を見ればかなり正確に分かります。以下のグラフは、2000/3期から2009/3期までの
長谷工 単体の
受注高 の推移、そして、2010/3期の
長谷工 公表による
受注高 予想です（会社予想は中間と通期のみなので、便宜上第1〜3四半期の
受注高 を同額と仮定しています）。これを見れば、2006/3期、2007/3期の
受注高 がいかに突出していたか（いかにバブルの様相を呈していたか）と、2009/3の急速な減速振りがご理解いただけることと思います。
（
受注高 の推移、クリックで拡大）
こんな状況下、未だ大量の完成在庫が残る中で、2010/3期の
受注高 が回復する。このような会社予想に、何の信憑性があるのでしょうか？ そして、そのことは、他ならぬ
長谷工 自身がもっとも良く理解しています。
決算と同時に公表した
中期経営計画の修正に関するお知らせ では、「土地持込以外の住宅系工事受注への積極取組み」と称して、「土地持込による受注で構築した企画力・スピード・規模のメリット等によるコスト競争力・技術力等の総合力を生かした取組みを強化する」ことを謳っています。しかし、
長谷工 の強みは、土地情報を持ち込むことで
デベロッパー から有利な条件を引き出して、
デベロッパー には資金負担とリスクだけを負わせるという身勝手なビジネスモデルにあった筈です。耳障りのよい表現を使っていますが、要は「一般工事入札にも参加する（＝そうしないと売上を維持できない）」と告白しているようなものです。このような理解の下に先ほどの
受注高 のグラフを見ると、
長谷工 の主張するところの黒字回復が、実に眉唾物であることがご理解いただけるのではないでしょうか。
次に、財務リスクです。昨今の不動産関連企業の破綻は、ほぼ例外なく資金に行き詰まった結果の倒産劇であることは記憶に新しいところです。
長谷工 は、2009/3末でも連結ベースで555億円の現預金残高を有しており（2008/3末は626億円）、この点に懸念はないように見えます。
しかし、決算短信の注記をよく見ると、銀行に設定されている600億円のコミットメントライン（随時引き出し可能な借入枠）内の残高が、2008/3末の150億円から2009/3末には600億円とフルに利用されていることが分かります。これが一過性でないことは、2008/9末で既に500億円を利用済であったことからも窺い知れます。
長谷工 の借入余力はそれほど大きくなさそうです。因みに、単体決算による2009/3末の現預金残高は278億円（2008/3末341億円）と、連結とはかなりの乖離があります。見かけほど資金繰りは楽ではなさそうですね。
最早、一昔前のように忠犬
デベロッパー が
長谷工 の資金負担を肩代わりしてくれて事業ができる時代はとっくに過ぎ去りました。
マンション 工事しか能のない
長谷工 にとって、現在の事業環境は他のゼネコン以上に厳しいものに思えます。
長谷工 の楽観的な業績予想に惑わされることなく、きちんと中身を検証しないと、
長谷工 みたいなクズ株買って大損を被ることになりかねませんよ。そして、それはもちろん、
長谷工 施工の
マンション を購入する人たちにも、形は違っても共通するリスクでもあるのですが…
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このエントリも都合3回目となってしまいましたが、一応今回で完結です。前回までのエントリで、市側と事業者側の双方がいかに甘い認識のまま
マンション 建築に突入したか、そしてその結果として
シティア に
クラック が生じたかを見て来ました。そして、今回ご紹介する部分において、その点はよりいっそう明らかにされていきます。
先ずは、平成18年12月開催の第4回定例会から見ていきます。今回も質問者は関口議員、答弁者は川崎都市部長です。関口議員の質問は、一点目として「
シティア の
クラック 問題について
長谷工 が行ったボーリング調査の結果を受けて、市の見解、判断」、そして「市の調査の結果も併せて」問うています。
二点目として、「１０月２１日付、
長谷工 による『
シティア 地盤調査追加報告』によりますと、まず各棟における沈下要因について、『当敷地には台地と人工的に埋め立てられた谷部が存在することが判明した』などと、まるで今度の調査により初めてわかったかのように述べてい」る点を指摘した上で、「『沈下は終息傾向にある』『沈下は終息状態にある』との二通りのあいまいな言い方をし、
長谷工 の判定では、『対策を行う』『継続観察とする』としている敷地が」「ほぼ
シティア の全域に及んでい」る中、「同じ地続きの新
マンション の建設地は、全く問題がないと言えるの」かと問うています。
更に三点目として、「市は、
長谷工 に対して、新
マンション 建設に当たって
シティア の
クラック 問題から何を具体的に、どう指導」したのかを問い質しています。
これらの質問に対する川崎都市部長の答弁内容は、以下の通りです。先ず一点目について、「報告では、
マンション 本体とサブエントランスの接合部分周辺に
クラック が発生したのは、サブエントランス部は、くいで支持された高層の
マンション 本体とは異なり、直接地盤で支持された構造であり、地下深部にある腐植土層が建物の重さで圧縮されて地盤が沈下した結果、サブエントランス部分が沈下したことが原因であ」り、「事業者は
シティア の管理組合にこの調査結果を説明し、今後施工することになる修復工事についても了承」を得ているが、「事業者は、市に調査資料を提出することについて、管理組合から了解が得られていないこと」を理由に調査資料を開示していないことを明らかにしています。
なお、市の調査については、「本年７月、９月及び１２月に現地に出向き、事業者に対して事情聴取や状況確認を行」った結果、「
クラック 問題に対する事業者側の
マンション 住民や管理組合への対応は適切であると考えて」いると述べ、ここでも事業者の主張を鵜呑みにしたことを告白しています。
続いて二点目については、「事業者から、新
マンション 建設地のボーリング調査結果について聞き取り調査をしたところ、
シティア の
地盤沈下 の原因であるとされる腐植土層は確認できなかったことから、新
マンション については
地盤沈下 による
クラック 発生のおそれはないと判断し」たことを明らかにしています。しかし、これも問題が発生した後の対処方法としては恐ろしく甘いと言わざるを得ないでしょう。
シティア 建築の際も、当然ボーリング調査は行った筈です。にも関わらず、軟弱地盤の存在を認識できずに
マンション 建築を強行した事業者の主張を、全くそのまま鵜呑みにするなら、行政による建築指導など無用の長物以外の何者でもないでしょう。根本から認識が甘過ぎます。
最後に、三点目については、「市は事業者に対し、現在施工中及び今後工事着手する
マンション について、
シティア と同様な問題が生じないよう設計内容を再確認し、十分注意して工事をするよう申し入れております。新
マンション 建築地においても事業者側はボーリング調査を行った上で
マンション を設計し、工事に着手しております」と述べるに止まっています。これ以上の指摘は、二点目と重複するので割愛します。
続く、平成19年3月開催の第1回定例会でも、関口議員の
シティア 関連の質問は行われています。但し、
クラック 問題に関する質問はこの定例会が最後となっており、以降は地元小学校の増築に関する公共公益施設整備費用の
長谷工 負担に関する質問に焦点が移っています。そのため、この問題に関する我孫子市議会の討議内容を検討するのはこれが最後になります。
今回の質問内容は、先ず「１２月議会で市は、『事業者側の対応には問題がない』と」述べたが、「２月３日に
長谷工 が住民に説明会を開きました。１３０人を超える住民が集まり、大変紛糾したと聞いています。
長谷工 の不誠実な対応が原因のようです。文字が虫眼鏡で見ないと読めないくらい小さくて、判読不能な資料。１１ヵ月もかかる補修工事。工事中の生活道路、通学路の安全の保障問題等々に、住民側の怒りが次々とぶつけられた」にも関わらず、「
長谷工 からだけ聞いて、現状判断をされたのではない」かと問い質しています。
続いて、「調査結果に基づいて、
シティア の
クラック 問題からの教訓を全面的に生かして、新
マンション 建設について総点検し、指導を徹底する必要があるのではない」かと、「市民の生命、財産を守る責任ある立場で直ちに誠実な対処を」求めています。
これに対する川崎都市部長の答弁は、相変わらず木で鼻をくくったようなもので、「
シティア の
クラック 問題の現状について市の認識を問うについては、昨年現地調査と併せて業者から事情聴取を行った結果、現在生じている
クラック を修復するために発生原因を究明するためのボーリング調査を行っていること、また、この調査結果を踏まえて
マンション 管理組合と協議を進め、修復工事を行う予定であるとのことから、適切に対処していると判断し」ており、「この問題は住民が納得する形で業者と直接話し合って解決すべきものであり、市が双方から事情を聞いて対処できる問題ではないと」一方的に宣言するなど、行政として市民の手助けをするという考え方は皆無であることを明らかにしています。
更に、「新
マンション 建設についての総点検と指導についてですが、このことについては開発許可の段階でも建築に際しても、今回の
クラック の問題を踏まえて工事を行うよう事業者に指導しております。事業者もそのことを十分認識し、必要な手続を経た上で新
マンション を建設していることから、改めて関与できるようなものではないと考えて」いると述べ、徹頭徹尾、事業者を信頼するというスタンスで通しています。しかし、この事業者（＝
長谷工 ）は現に
地盤沈下 を起こした
マンション を建設している訳ですから、これではあまりに性善説に過ぎると感じざるを得ません。
これに続く再質問の中で、関口議員は「市民を守るために、今ある法律をすべて活用して、何とか市民を守って」欲しい、「
シティア と同じ轍を新しい
マンション の方々に踏ませない、同じ苦労をさせない。こういった行政側の態度が私は欠けていると思」うと行政の不作為を指摘します。
しかし、これに対しても、川崎都市部長は「市が発注する公共事業であるならば、当然設計の段階から地質の調査など行ってチェックし、施工に当たっても必要な検査はその都度行」う「が、市が責任を持って設計、施工管理を行った工事であるならば、市が責任を持ってその原因究明をきちんと対応してやることができますけれども、民民の工事ではそこまで介入してなかなか対応できないと」回答します。
「民民の問題には介入しない」、というのは行政がよく使う逃げ口上ですが、これは警察権の「民事不介入の原則」を曲解した行政の詭弁という気がしてなりません。実際には民民の利害調整まで行政が行うという過剰な介入事例は枚挙に暇がありませんし、ここで求められているのは「市民の安全を守るために行政として相応の役割を担って欲しい」という、本来の行政があるべき姿な訳ですから、なおさらです。
この点については、関口議員の再々質問でも、「建ててじきにいろいろと問題が出てくるというようなことは、建築確認のときに不備があった」のかも知れないので、「市民を守る法律というのは必ずあるはずですから、そういうものを見つけ出して何とか守ってほしいという」、ほとんどお願いに近い声として繰り返されますが、残念ながらそれに応える答弁は得られずじまいでした。
さて、先述の通り、以上で我孫子市議会の議事録に登場する
シティア の
クラック 問題は終了しています。残念ながら、
クラック の修繕や
地盤沈下 に対する対応策がどのようになったのかは明らかになっていません。しかし、一連の議論の中で、いかに
長谷工 の工事が綿密性を欠くものか、そして、そのような工事がほとんど何のチェックも受けずに進行していくのか、その内情が実に露になっていると感じられたのではないでしょうか？
欧米並みの厳しいインスペクション（建築工事の検査・監視）制度が導入されておらず、建築業者1社で設計・施工・監理を完結できることの弊害を、まざまざと見せつけられた思いがします。建築基準法の厳格化で、建築業界は汲々としているようですが、正直、改正内容が枝葉末節な部分に拘泥し過ぎており、本質が見失われている気がしてなりません。
− ・ − ・ −
ここで、今回のエントリのタイトルの解題です。ほとんど
長谷工 の問題だけを採り上げている今回のエントリが、なぜ
興和不動産 の売主資格を云々するのか。それは、
マンション の購入者はあくまで売主と契約したのであり、施工業者たるゼネコンと契約したのはあくまでも売主たちであって、購入者に対して責任を負うのは、一義的には売主たちの筈だからです。
今回のエントリの最初に採り上げた通り、
シティア の売主の筆頭は
興和不動産 です（なお、売主のラストに
長谷工 も登場しますが、売主間の発言力・責任の度合いは出資比率に比例するのが通例ですから、ここでは売主としての
長谷工 の立場は無視します）。通常の商慣習で考えれば、（管理会社からの連絡を受けて）売主の代表である
興和不動産 が販売物件の問題に対して最初に対応し、その意向を受けて初めて（売主から仕事を請け負った）ゼネコン、すなわち
長谷工 が登場してくるのが筋でしょう。そして、
長谷工 が登場してきても、なおも購入者に対する直接の責任を負うのは売主たちですから、その後の議論に全く登場してこないということは、本来あり得ない事態です。
しかし、現実に
シティア を巡る議論の中に売主たち（代表たる
興和不動産 以外の各社も含めて）は一切登場して来ません。単に途中のプロセスが省略されているだけで、本当は売主たちが対応したなどということがないであろうことは、
吉祥寺レジデンシア を巡る一連の流れを見ても明らかです。本来あるべき売主としての義務すら果たすことなく、
長谷工 のお財布として金だけ出す。このような事業者に、果たして売主としての資格はあるのでしょうか？
また、遡って施工段階においても、一体この売主たちは自分たちが発注した仕事に対して、どのようなチェックを行ったのでしょうか？ 途中経過は
長谷工 の報告を鵜呑みにし、竣工前の施主検査で表面的なチェックを行っただけ？ それでは、到底躯体の瑕疵など見抜ける訳がありません。このような杜撰な事業者たちが建てる
マンション が、今この瞬間にも次々建て続けられている。このような業界構造をどこかで断ち切らなければ、
長谷工 のような不心得な企業がのさばり続けるだけです。
どうか、赤字圧縮が至上命題となっているであろう
吉祥寺レジデンシア においても、このような杜撰な構図が繰り返されていませんように… 地域にこれ以上の厄災がもたらされることだけは、勘弁して欲しいものです。
P.S.
シティア 問題に関する一連の討議の中で、関口議員が
長谷工 による風環境シミュレーションについて、専門家の見解を得た上でシミュレーションの問題点を明らかにしています。その内容を以前のエントリ
マンションと風害〜西宮市の「横長マンション」規制に想う に追記しました。ご興味をお持ちの方は、併せてご参照下さい。
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ゴールデンウィークもあっという間に過ぎ去り、
長谷工 の工事も再開する時がやって来てしまいました。つかの間の平穏な日々を懐かしまずにはいられません。
ところで、
吉祥寺レジデンシア の販売予定時期がまた一段と後倒しになったようです。最近の情報では、6月中旬となっており、既に半年近く販売開始時期が先送りされています。どう考えても、パークホームズ吉祥寺グランテラスとのバッティングを回避するためとしか思えませんが、駄目なものはいくら待っても駄目なんですから、さっさと腹をくくって（損失覚悟で）適正な価格で売り出せばいいのにと感じてしまいます。大きなお世話でしょうけど。
前回は、本題に入るまでが長くなり過ぎてしまいましたが、今回はやっと本題に入ります。今回問題としたいのは、竣工早々
シティア に生じた
クラック （建物のヒビ）を巡る
長谷工 と住民のやり取りです。
この問題については、我孫子市議会において、平成18年6月開催の第2回定例会以降、日本共産党の関口小夜子議員が、再三に亘って採り上げています。その質疑応答内容はかなり膨大な量になりますので、いちいち引用することは避けます。以下、必要な部分をかいつまんで引用していきたいと思います。
最初にこの問題が登場する平成18年6月開催第2回定例会において、関口議員は「
シティア の（
マンション 本体につけ足した建造物及び附属棟など）３０数ヵ所にわたり
クラック などが生じ、
長谷工 が調査・補修工事を行うこと」、その原因は「
マンション の沈下に伴う段差」であること、そして
長谷工 の資料によると「６ヵ月弱の間に沈下量が一番大きなところは８．７ミリ」、「（竣工時からの）沈下量が一番大きなところは４０ミリ」に達することを市は知っているのか、そしてどう指導するつもりかと質問しています。
これに対して、我孫子市の川崎都市部長は、千葉県
マンション 管理士会による個別「相談会において、
シティア 関係者の方が相談されたところから、
マンション 管理士より必要な助言があったと思われ」ると述べた上で、「相談内容が民事にかかわることから、詳しい内容やその後の経過については把握して」いない旨を回答しているに止まっており、話は他の質問に移ってしまいます。
続く、平成18年9月開催の第3回定例会でも関口議員はこの問題を採り上げており、「
シティア の
クラック 問題は、当初
長谷工 側は
地盤沈下 によるものとして、補修工事計画を示して解決をしようとし」た「が、その後多くの住戸のバルコニーにも
クラック が生じるなどの被害が広が」ったため、「
長谷工 側と管理組合側の双方が原因追及のための調査を行っており、８月末になってエレベーター外回りの修理が始まった段階で、個人住居部分についてはいまだに補修工事は手つかず」という状態にあることを指摘した上で、前回約束した市の事業者に対する指導結果と、
長谷工 の住民側への原因説明である
地盤沈下 についての市の見解を問うています。
これに対して、川崎都市部長は、「本年７月と９月に現地で建設事業者から状況を聞」いた「結果、市としては、
シティア の
クラック 問題については、建築確認や開発許可制度に基づいて指導する内容ではないと判断し」、「事業者側と管理組合側は、協議の上、問題解決を図ってきているとのこと」という事業者側の主張を一方的に鵜呑みにして、それ以上の調査をせずに終わらせてしまいます。
また、
地盤沈下 についても、「市は７月と９月に現地に行き、事業者が２００５年８月から行っている
地盤沈下 の調査結果について聞き取りを」行い、「
シティア に発生している
クラック は、高層の
マンション 及びこの本体の出入り口に併設されている低層の建物との接合部付近に生じている床の段差と壁の
クラック で」あるという事業者側の主張（「基礎ぐいのある高層
マンション 本体は、コンクリートの乾燥収縮で発生した微細な
クラック であり、後者のくいのない低層の建物は、
地盤沈下 が原因である」）をそのまま報告する一方で、「事業者側は
地盤沈下 の原因究明と将来予測のために行ってきたボーリング等の調査を本年８月末に終了したところであり、１０月中旬には管理組合に調査の分析結果と今後の対策を示した上で、恒久的な改修工事を進めていくとのこと」と発言するなど、事業者側の主張の根拠が一体何なのかすら明らかではない中での答弁であることを自ら露呈させています。
関口議員は、この定例議会の1週間後に行われた都市建設常任委員会でも、川崎都市部長に対して
シティア 問題を問いただしています。そこでは、委員会という専門的な場であるためか、かなり突っ込んだ議論が交わされています。重要な点を含んでいるので、やや長くなりますがご紹介させていただきます。
先ず関口議員は、「
シティア の
地盤沈下 の問題で、議会での答弁によりますと、一方では、我孫子市ではここ１０数年間、沈下の発生が確認できる目安となる年間２センチを超える沈下は見られないので、生活環境に影響を与えていることはないのではないかと考えている」という新田（環境生活部長の）答弁と、「
シティア はかつて軟弱地盤を盛り土したための沈下であり、約２センチの段差や
クラック が発生したと」いう川崎答弁の矛盾を指摘しています。
これに対する川崎都市部長の回答は、「生活環境に影響するかという話になりますと、当然それを買った人は、建て主さんがそこの家主さんでしたらその人の責任になって、生活環境上影響があれば直すしかありませんし、また販売した事業者さんが売って買った方がそこで支障があるときには、当然その販売責任といいますか、瑕疵担保の範囲に入るのかなと、そのように考えて」いるという、およそ関係のないものでした。
この点を更に追及された結果、「
シティア と同じような、田んぼを埋めたとか、そういうところは、当然そういう現象は出るだろうというふうに考えて」おり、「当然初期沈下といいますのは急激に起きます。現実に今業者の方に聞いていると、ある程度その沈下の進みぐあいは少なくなっているといった内容は聞いてい」ると回答します。
関口議員の質問の意図は、「我孫子市内全域では（地下水くみ上げなどによる）生活に影響を及ぼすようなもの（
地盤沈下 ）は起きていないけれども、
シティア では生活環境に影響を及ぼすような
地盤沈下 が起きている」のかどうかという簡単なことだった訳ですが、とにかく自らの発言の非を認めない役人気質が、発言を迷走させてしまっている様子がよく分かります。
法政跡地 の議論を見た際に、武蔵野市議会でも何度も見た光景です。
続いて関口議員は、
シティア に続いて「グランドレジデンスというのが第１期工事で、あと第２期、第３期と、同じ続きに大きな
マンション が建っていく」に際して、「
シティア と同じような被害は生まれないと市は考えている」のかどうか、「
シティア の開発許可に当たって、今２年や３年で
地盤沈下 が起きてしまって、住民の方々は非常に困っていらっしゃるんですけれども、このときの指導はどのようにされたの」かということを質問しています。
これに対して川崎都市部長は、
シティア に続く「２ヵ所のところなんですが、そこは地図上で調べたところ、一応地山になっております。そういった点から見ると、
地盤沈下 はないものと考えられます」と回答する一方、
シティア については「造成につきましては、当然堅固な建物の、高層の建物を建てるということで、当然くいとかそういうもので対応するだろうということで、細かい地盤についてまでの指導はしていなかった」ことを認めています。
地盤沈下 がないとする根拠が、単に地図で見ただけというのはどうなんでしょう？
そして、重要な箇所ですが、関口議員は一連の質問の根拠が、「日立精機が工場をつくるときに、あの辺は湿地帯だった」ので「そこにあんな巨大な
マンション をつくれば、沈下するのは当然だというようなことを（
地盤沈下 の所管課である手賀沼課に）言われた」ことを明らかにします。「そのような『当然だ』というような認識が市にあったならば、もっと業者を、くい打ちを念入りにするとか、沈下対策を強めるとか、そういう指導をするべきではなかった」のかと、市の指導不足を問い質します。
しかし、川崎都市部長の回答は、「今沈下している、御質問に出ていますが、そこの部分が谷津が入り組んでいるということで、他の地域は台地上で形成された土地だと思」うので、「たまたまそこの部分が、建物を建てて、入り口のところの低層部分がたまたまそこにくいを打たないで、縁を切れて段差が出たというような状況だ」ろう。「当然市の方でもわかってそういうような状況が出るという話になれば、指導することもあるんですが、開発の中では、中高層を建てるときには、当然業者もそういう建物の設計の中で対応して考えるべきかなと思って」いるというものでした。
このやり取りには、非常に重要な問題点が含まれているように思えます。市（行政）は、「事業者（
長谷工 ）は、中高層の建物を建築する訳だから、地歴なども十分踏まえた上で適切な設計をしている筈だ」と一方的に思い込み、事業者（
長谷工 ）は、「建物本体部分は（高層だから）杭を打ったりして
地盤沈下 に備えるが、エントランス部分は（低層だから）杭は必要ない」というステレオタイプ的な設計手法を適用して、地歴等を考慮せずに事業化を進めているという、双方の究極の無責任体質がここにははっきりと見え隠れしています。
地元の業者ならいざ知らず、各地で建て逃げを繰り返す
長谷工 が、我孫子の地盤について知悉している訳がありません。この点を、きちんとトラブル防止に努めるのが地元行政の役割でしょう。そして、本来はそこが本当に高層建築物の建築にふさわしい土壌なのかを徹底的に調査するという、本来は当たり前の準備すら行わない
長谷工 に、このような建築に携わる資格はあるのでしょうか？
これらの諸点についての双方の認識が、いかに甘いものだったかについては、平成18年12月開催の第4回定例会以降のやり取りが明らかにしていきます。2回目も大分長くなりましたので、その点については次回とさせていただきます。
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世間のゴールデンウィークの喧噪も、ここ
法政跡地 については
長谷工 の工事が中断しているために、かえって静けさが戻って来ています。周囲から浮き上がったタワークレーンという不要物さえなければ、本当に心から落ち着ける連休となっているのですが…
（タワークレーン2機と高圧線鉄塔、クリックで拡大）
（南側のタワークレーンと高圧線の位置関係、クリックで拡大）
そんな長期休暇中ですから、以前から関心を有しているテーマのうち、吉祥寺レジデンシアの筆頭事業主である
興和不動産 と
長谷工 の関係について見ていきたいと思います（書いているうちに大分長くなってしまいましたので、何回かに分けてお送りします）。そこに見えるのは、およそ住宅という高額商品を販売する資格があるとは思えない、身勝手な事業者の姿でした。
最初に、
興和不動産 が売り主となって
長谷工 が施工している物件がどれ位あるかということを見てみます。そのために、
興和不動産 のHP内に掲載されている
分譲実績 を遡ってみようと思いましたが、このページは未だに平成17年（予定）となっているなど、全くやる気が見られません。そのため、平成17年以降は
長谷工 アーベストの
マンション完売物件一覧 にて最近の
長谷工 分譲実績を適宜補足しています。
＜2006年竣工＞
グリーンサラウンドシティ
住所：神奈川県横浜市港北区綱島
総戸数：945戸
竣工時期： 2006年3月
売主：双日都市開発、
興和不動産 、新日鉄都市開発、トータルハウジング、ナイス、ニチモ、平和不動産、プロバイスコーポレーション、双日、
長谷工 コーポレーション
備考：青山学院グラウンド跡地
＜2005年竣工＞
プライヴブルー東京
住所：東京都江東区豊洲
総戸数：513戸
竣工時期：2005年2月
売主：東急不動産、三交不動産、
興和不動産 、
長谷工 コーポレーション
備考：日新製糖豊洲工場跡地
＜2004年竣工＞
深沢ハウス
住所：東京都世田谷区深沢
総戸数：772戸
竣工時期：2004年6月
売主：双日都市開発、ジェネラスコーポレーション、ニチモ、
興和不動産 、トータルハウジング、日本中央地所、相鉄不動産、セコムホームライフ、日本開発、相互住宅、
長谷工 コーポレーション
備考：東京都立大学跡地
＜2003年竣工＞
citia（
シティア ）
住所：千葉県我孫子市我孫子
総戸数：851戸
竣工時期：2003年7月
売主：
興和不動産 、トータルハウジング、ニチモ、三交不動産、近藤産業、
長谷工 コーポレーション
備考：日立精機工場跡地
まあ、目的物件まで遡ったことだし、この辺で終わりにしておきます。これで分かることは、
興和不動産 が年1棟前後のペースで
長谷工 の大型物件に参加する「パートタイム忠犬」であることでしょうか。しかし、上の物件リストを見ただけでも、小学校受け容れ問題で騒動を起こしたプライヴブルー東京、地域住民との係争が最高裁まで行った深沢ハウスと、本当にトラブルには事欠かない会社です、
長谷工 は。
さて、今回のメインテーマであるcitia（
シティア ）も、もちろんその一つです。この
シティア 、実は本ブログに以前も登場しています。
長谷工 の施工現場でクレーン横転のような重大事故が頻発していることをお伝えした
長谷工施工現場は危険がいっぱい で、わずか1年ほどの間にパワーショベルの横転（1人死亡）、クレーン車横転（3人死傷）と重大事故を2件も起こしている事例としてご紹介しました。
しかし、今回この物件が登場するのは、この事故を再度ご紹介したいがためではありません。この
シティア は、日立精機の工場跡地に建設された
マンション なのですが、本題に入る前に、日立精機跡地の
マンション 開発の経緯を振り返ってみたいと思います（以下の経緯については、我孫子市議会の会議録を主に参照しています）。
この日立精機は、バブル崩壊後の設備投資減退を受けて業績が低迷。リストラの過程で先ずグラウンドを売却。そこに、三菱地所が「エールの丘」という総戸数482戸の巨大
マンション を建設します（2000年11月竣工、売主：三菱地所、東京建物、東急不動産、施工：大成・池田建設JV）。その後も、リストラの一環として土地を切り売り（
長谷工 が2001年2月に購入）し、そこに建設されたのが「
シティア 」です。
一連のリストラの甲斐なく同社は倒産（2002年8月民事再生法申請）。森精機製作所が資産の営業譲渡を受けて再起を図りますが、結局、森精機の方針で我孫子の工場は全面閉鎖となり、工場跡地は一括して売却される（
長谷工 が2003年12月に購入）こととなります。そして、
長谷工 は例によってワンパターンの巨大
マンション を立て続けに建築します。具体的には、「グラン・レジデンス」（総戸数：738戸、2007年3月竣工、売主：双日、双日都市開発、東レ、明豊エンタープライズ、
長谷工 コーポレーション、施工：
長谷工 コーポレーション）、「アクア・レジデンス」（総戸数：424戸、2008年3月竣工、売主：双日、東レ建設、明豊エンタープライズ、
長谷工 コーポレーション、施工：
長谷工 コーポレーション）の2物件です。
（驚異的な
マンション の林立振り、クリックで拡大）
これらの巨大
マンション 群が林立した結果、わずか8年ほどの間に約2,500戸もの住戸が一挙に増加し、1万人近い人口増加が引き起こされます。この間の市議会の討議内容を見ると、渋滞発生、近隣の学校・保育所の受入問題、日照被害、土壌・地下水汚染などの様々な問題を巻き起こしたことが分かります。本ブログでも採り上げた後発
マンション による眺望被害（
マンションデベロッパーのモラル で紹介）、
土壌汚染とマンション 問題など、およそ一箇所の
マンション PJでこれだけの問題を引き起こせるとは、「流石は
長谷工 」と妙なことに感心してしまいます。
この関連討議は膨大な量になりますので、いちいち引用は致しません。ご興味のある方は、我孫子市議会の
会議録検索システム に適当なキーワード（日立精機、
シティア 、
長谷工 など）を入れて検索してみて下さい。行政が事業者側にいいようにされている、武蔵野市でも見られた光景が繰り広げられたことが良く分かります。
因みに、この
土壌汚染 問題に絡んで、
長谷工 は暴力団から恐喝され、3千万円を支払って世間を騒がせています。
長谷工 から３千万恐喝容疑 ３幹部を再逮捕へ ＮＰＯを隠れミノにマンション 建設大手「長谷工 コーポレーション」（東京都港区）から、環境問題を口実に３０００万円を脅し取ったとして、警視庁組織犯罪対策部は２７日、環境汚染防止を活動目的とするＮＰＯ法人（特定非営利活動法人）「消費者問題研究会」（東京都中央区）の幹部３人について、恐喝容疑で逮捕状を取った。３人は別の恐喝事件で起訴されており、２８日にも再逮捕する。ＮＰＯを「隠れみの」にした企業恐喝グループに、東証１部上場企業まで屈していた。再逮捕されるのは、同研究会会長榎原（えのはら）一吉（５５）、同理事長近藤薫（６０）、同元理事藤川幸治（４８）の３被告。長谷工 コーポレーションが建設し、分譲中だったマンション について、「敷地が汚染されている」などとして、建物周辺で街宣活動を行ったほか、中傷ビラを配布。マンション の敷地が工場跡地で、かつては重金属類に汚染されていたことに目をつけ、その後、十分な浄化対策工事が行われていたにもかかわらず、因縁をつけて現金を脅し取ることを計画。街宣活動のほか、同年６月下旬には、「マンション 開発への市の対応をただしたい」と、管轄の市役所を訪れ、市長に「浄化対策工事が不十分ではないか」と主張するなど、同社に対する嫌がらせを繰り返していた。長谷工 は９９年５月、取引金融機関に対し、総額３５００億円の債権放棄を要請したほか、２００２年には１５００億円の金融支援を要請していた。榎原被告らが３０００万円を脅し取っていたとされるのは、この時期だった。
まあ、
長谷工 は恐喝に遭った被害者な訳ですが、その理由が
土壌汚染 のもみ消しとあっては同情の余地は全くありません。因みに、この脅し取られたお金の大半は水増し発注で捻出した裏金であることが判明しており、組織ぐるみの隠蔽工作であったことが分かります。本当にどうしようもない会社ですね。
長谷工 のろくでなし振りが明らかになったところで、続きは次回とさせていただきます。実は、今回の本題はまだスタートしていないのです。本題に至るまでだけでも、これだけのトラブルを紹介しない訳にはいかない
長谷工 という企業に、一体何の存在意義があるのでしょうか？
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
最近、
法政跡地 に置かれている
吉祥寺レジデンシア の広告が新しくなっていました。あの悪評高い黒装束夫婦の写真はどこへともなく消え去り、代わりに現地周辺の空撮写真に建物のCGを合成したものになりました。一体、あの悪趣味な夫婦の写真は何だったのでしょうか？ 今更ながらに、黒装束カップルを確認したいという方は、過去のエントリ
迷惑マンションは「真の吉祥寺アドレスを継」いでなどいない！ をご参照下さい。
（新しくなった広告、クリックで拡大）
しかし、この広告、よく見ると非常に不自然です。建物の一部がやけに光っているCG加工がわざわざ施されています。「
マンション ・チラシの定点観測」の3月22日付エントリ
「案内図の吹き出し部分や白地部分を要チェック」 では、「本日の教訓」として、「案内図の一部が吹き出しなどで覆われていたら何か隠されていないか、あるいは白地の部分に何か消されていないかよくチェックしよう」とあります。そして、この広告も、よく光っている部分に目を凝らすと、そこには高圧線の鉄塔が隠されていることが見て取れます。実にセコい隠蔽工作です。
（建物周辺を拡大すると…、クリックで拡大）
この空撮写真を見れば、如何にこの
吉祥寺レジデンシア が周囲の低層の町並みから浮き上がった存在かが、いやというほど分かります。こんな写真を自慢げに掲載するところに、
長谷工 という企業の住環境を一顧だにしない企業姿勢が透けて見えてしまいます。
さて、そんな
吉祥寺レジデンシア の工事現場ですが、先週大きな変化が見られました。現場の真ん中あたりに、タワー
クレーン が設置されたのです。連日、
クレーン 車がけたたましい騒音をまき散らしながら作業を行っており、近くを通るたびに「倒れて来ませんように」と祈らずにはいられなかったことを考えれば、（工事が中止されない以上）安全性が少しでも高くなるタワー
クレーン の設置はわずかながらも安心材料と言えるでしょう。
（写真奥にタワー
クレーン が設置されています、クリックで拡大）
しかし、残念ながら4月は工事現場の
クレーン が如何に危険なものかを世間に知らしめるような事故ばかりが起きてしまいました。14日に東京都千代田区麹町の
マンション 工事現場で起きた大型
クレーン の横転事故は、大きな事故でしたのでかなりニュースでも報道されました。今更ながらですが、事故の概要を毎日jpの記事
クレーン転倒：２人が重体、４人負傷 東京・千代田区 で振り返ってみますと、
１４日午前１１時１０分ごろ、東京都千代田区麹町４のマンション 工事現場で、大型クレーン が現場前の国道２０号（新宿通り）側に向かって倒れ、走行中のトラック１台が下敷きになった。東京消防庁によると、トラックの運転手（２９）ら男性３人と、クレーン のオペレーターの男性（３８）の計４人が一時それぞれ車内に閉じ込められ負傷した。オペレーターは意識不明の重体。さらに通行人の男女２人が負傷し、うち４０代の女性が心肺停止状態で搬送され意識不明の重体。警視庁捜査１課と麹町署は、施工業者らの安全管理に問題がなかったか業務上過失傷害容疑で捜査を始めるとともに、負傷者の身元の確認を急いでいる。クレーン は総重量１０４トン、アームの長さ約２７メートル。アームを伸ばして作業中に、北側を走る国道２０号の約３車線分をふさぐような形で突然倒れたという。マンション と商業施設が入る複合施設を建設していた。施工主は東亜建設工業（千代田区）で、工事の発注者は三菱地所だった。同社担当者は「現場に自社の者はおらず、安全対策は施工者の東亜建設工業に任せていた」と話している。クレーン は基礎工事会社「大洋基礎」（東京都中央区）の所有。
残念ながら、事故に巻き込まれた吉祥寺北町の方は、24日にお亡くなりになりました。ご冥福をお祈りします。この他にも事故は頻発しており、16日付YOMIURI ONLINEの記事
今度は川崎でクレーン転倒、道路わき電柱に接触…けが人なし では、
１６日午後１時５０分頃、川崎市宮前区犬蔵のマンション 建設現場で、作業中の２５トンクレーン 車がバランスを失って倒れ、長さ約３０メートルのアームの先端が敷地外に飛び出し、道路脇の電柱に接触した。マンション を建設中。同社によると、クレーン 車は下請け業者が扱っており、資材をつり上げている最中に倒れた。原因は調査中という。子供を連れて通りかかった近所の主婦（３３）は「公園が近く、子供とよく通る場所。何事もなくてよかった」と話した。同社は「近隣の皆様にご迷惑をかけ、深くおわびします」としている。
と、わずか2日後にも同様の事故が起こったことを報道しています。更には、遡って1日にも山口県下関市で
クレーン 横転事故が発生したことを、毎日jpの記事
下関のクレーン横転事故：「危うく大惨事」 市民ら驚き では伝えています。
「けが人がなかったのは奇跡的だ」。１日午前、下関市田中町で起きたクレーン 車の横転事故は、一つ間違えば大惨事だった。現場に面した病院などの建物にクレーン が倒れていたら……。人が下敷きになっていたら……。工事業者や発注元の市、周辺の人々は胸をなで下ろしながらも、危機一髪の事態におののいていた。クレーン は横倒しになった。クレーン で引き抜く作業中だった。クレーン はそばの病院をかすめる形で倒れ、信号機と公衆電話のボックス、軽ワゴン車を押しつぶして止まった。引っかかった電話線などに引き倒された電柱は近くの神社の鳥居や住宅のベランダを破壊。停電などの影響は周囲に及んだ。クレーン 車を固定する脚元の車道陥没だが、陥没の原因は不明だ。クレーン は地面に震動を与えながら引き抜く方式で、市は使用を認めていなかったという。一方、業者側は「これまでは問題なかった。車道の陥没など予測できず、不可抗力だ」と主張する。
わずか1ヶ月の間だけでもこれだけ
クレーン 横転事故が頻発するのは、建築業界の構造的な問題と言わざるを得ないでしょう。麹町の事故でも、
クレーン を操縦していた作業員が「
クレーン と資材の間に残土があったことや、次の作業のことを考え近づかなかった」と発言しており、
クレーン とつり上げる対象物とが離れ過ぎた結果、
クレーン に想定以上の荷重が掛かったことが事故原因と考えられています。
これが、この業界に染み付いた「安全よりコスト優先」という体質に起因することは言うまでもないでしょう。そうでなければ、これだけ事故が頻発する筈はありません。多大なる危険が伴う作業を「もう少しなら大丈夫だろう。作業が遅れるとまた（元請けが）うるさいし…」という安易な発想でやってしまう。結果として、そのツケは大きな事故となって返って来てしまうという悪循環。重層的な下請け構造による建築業界の劣悪な労働環境あってこその起こるべくして起こっている事故という気がしてなりません。
最近の事故は
長谷工 以外のゼネコンによるものですが、
長谷工 も
クレーン 横転事故を何度も起こしていることは以前のエントリ
長谷工施工現場は危険がいっぱい でお伝えしている通りです。また、
長谷工 の安全管理の杜撰さについても、校舎解体工事の際の事故をお伝えしたエントリ
足場倒壊 、
続・足場倒壊 、
【速報】長谷工またも事故を起こす 、
（続）長谷工またも事故を起こす などでお伝えして来た通りです。
何度事故を起こしても、一向に安全性が改善されない建築業界。工事による精神的な苦痛を何年もの長期間にわたって一方的に押し付けられた挙げ句、周囲と全く調和しない迷惑
マンション という負の遺産を更なる長期間にわたって押し付けられる近隣住民。このような非道が許されるという点にこそ、土建国家・日本の国民無視の本質がある気がしてなりません。度重なる
クレーン 横転事故を契機に、それを生み出す安全軽視の建築業界の体質を徹底的に糾弾する世論が盛り上がれば良いのですが… 決して弱者の味方ではないマスコミにそれを期待するのは、酷というものでしょうか？
最後に、先週末、コスモスイニシアが私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入ったことが報道されました（こちらの記事
コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整 再建へ私的整理 を参照）。事実上の倒産と言えるでしょう。ゼネコン・不動産会社の債務免除が相次いだ10年ほど前とは異なり、情報開示の徹底が求められる現在では、銀行も簡単には債権放棄には応じないかも知れません。
最早、
マンション を建てて売り続けるというビジネスモデル自体が、既に破綻を来しているのではないでしょうか。プレーヤーの数を大幅に絞る必要がありそうです。そのためには、
マンション 専業ゼネコンを謳う某・反社会的企業を消滅させるのが、最も効果的かつ社会のためだと思うのですが…
＜4月29日追記＞マンション ズ4月28日号に、とうとう吉祥寺レジデンシア の情報が掲載されました。予定価格帯（5,000〜18,000万円台）を公表するなど、いよいよ損失確定に向けた活動に余念がないようです（もっとも、高値で土地を仕込み過ぎているので、3月決算で評価損を計上し、見かけ上は利益が出る物件になっている可能性もありますが（笑））。予定価格がアバウト過ぎるのではっきりとは分かりませんが、330〜350万円/坪前後と思われる価格設定は、明らかなミスプライスですね。マンション ズの記事中のCGは、上述した隠蔽工作が更にエスカレートしています。光だけでは隠し足りないと見て、「現地」という吹き出しを追加し、完全に高圧線の鉄塔を消去するという荒技を発揮しています。現地を見れば一発で分かるものを、ここまであざとく隠すとは、ちょっと消費者を馬鹿にし過ぎてはいないでしょうか？ （住宅情報
マンション ズでは隠蔽工作度がアップ（笑）、クリックで拡大）
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
タイトルは、もちろんアガサ・クリスティの傑作から拝借しました。「
長谷工 の周りには」と補足してお読み下さい。
4月に入っても、
マンション デベロッパー 淘汰の流れは加速することこそあれど、弱まることは決してなさそうです。24日には、
長谷工 の忠犬として
長谷工 主導の大規模物件に数多く参加して来た
中央コーポレーション が、民事再生手続開始を申し立て、倒産しました。恒例の大型倒産速報
「不動産開発・賃貸 東証・名証2部上場 株式会社中央コーポレーション 民事再生法の適用を申請 負債340億円」 でその概要を見てみますと、
（株）中央コーポレーション （資本金33億6176万5789円、名古屋市中区栄2-5-1、代表植野晃年氏、従業員87名）は4月24日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、保全命令、監督命令を受けた（中略）。マンション 、投資用マンション 、賃貸用オフィスビル、商業施設などの開発・販売、不動産活用などの仲介事業を主体に、ショッピングセンター「津サティ」ほか商業ビルや工場賃貸を行う不動産賃貸、繊維製品卸などを手がけ、2008年5月期は年売上高約390億1100万円をあげていた。
繊維商社としての経営が苦しくなったので不動産屋に転身するというのは、事業の目的を忘れて存続のみが目的化した不要な企業の典型的な姿ですが、それを可能にしているのは、あまりにも参入障壁の低い不動産業界（特に
マンション デベロッパー ）のあり方です。ノウハウなど一切いらず、資金さえあれば、設計・施工・販売等を全て外注して事業が行える。こんな手軽な事業は、
マンション デベロッパー 以外にあり得ないでしょう。そこを
長谷工 につけ込まれ、骨の髄までしゃぶられて、余命短い
長谷工 の延命処置に貢献した挙げ句の倒産劇、見るのは一体何回目でしょうか？
さて、そんな
中央コーポレーション の
長谷工 集中度は、終末時点ではどの程度だったのでしょうか？ それを、同社HP中の
新築マンション一覧 で確認してみたいと思います。
倒産日現在で、同HPに掲載されている物件数は全8物件（首都圏6物件、近畿圏・中京圏各1物件）です。未竣工物件は、「SHINKA CITY ＜ステーションスイート＞」のみで、他は9ヶ月〜2年前に竣工済の物件ばかりという悲惨さは、当社の倒産が必然だったことを物語っています。この中で、近畿圏・中京圏を除く首都圏6物件は全て
長谷工 案件という集中振り。この点については、1年近く前に
輝く！長谷工忠犬度ランキング（第2の近藤産業を探せ！） で指摘した時から、何ら変わっていないようです。
残念ながら、建築中の物件は1物件のみで、かつ売主が8社（！）という「船頭多くして船 山に登る」状態の物件ですので、
長谷工 の損失は非常に限定的と言えそうです（因みに売主の面々は、名鉄不動産、三洋ホームズ、新日本建設、京急不動産、
中央コーポレーション 、平和不動産、セントラル総合開発、
長谷工 コーポレーションという笑えるほどの忠犬面子です）。しかし、
長谷工 自慢の「忠犬に用地情報を提供し、金だけ出させて、自分はリスクなしで工事を請け負う」という虫のいいビジネスモデルは、確実に付和雷同型
デベロッパー 淘汰の加速によって、成立する余地がなくなりつつあるようです。
タイトルの「そして誰もいなくなった」は、孤島から出られなくなった10人が1人ずつ殺されていくという物語ですが、
長谷工 を取り巻く忠犬たちも、近藤産業、マツヤハウジング、ノエル、ダイア建設、栄泉不動産、日本綜合地所、ニチモ、アゼル、そして
中央コーポレーション と、一社ずつ確実に淘汰されています。小説と同じような結末は、果たしていつ用意されているのでしょうか？
このような周囲の町並みと一切調和することのない環境破壊も甚だしい
マンション が建ち続ける世の中はたくさんです。そのトップをひた走る
長谷工 には、一日も早く社会から退場して欲しいと願って止みません。
（周囲から浮き上がった異様を晒す深沢ハウス（施工・
長谷工 ）、クリックで拡大）
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
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（ひっきりなしに出入りするコンクリートミキサー車、クリックで拡大）
（周囲と全く調和しない外観ボリューム、クリックで拡大）
（外階段の様子、クリックで拡大）
（24時間換気システム概念図、クリックで拡大）
（二重壁の説明図、クリックで拡大）
